Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11007928 \ CV EXPL 24-1995
Uitspraakdatum: 5 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Elan Wonen
Stichting Elan Wonen
te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte februari 2020
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding dat als volgt luidt: “
De huurprijs wijzigt jaarlijks overeenkomstig de bij of krachtens wet bepaalde wijziging wijze.”
De huurprijs wijzigt jaarlijks overeenkomstig de bij of krachtens wet bepaalde wijziging wijze.”
3.7.
Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.8.
Artikel 2 van Pro de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.9.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 7 Wat Pro gebeurt er als u uw verplichtingen niet nakomt?
7.1.
U:
- Voldoet de huurprijs en de servicekosten op de overeengekomen datum;
- Woont in de woning als u vaste woonplaats;
- Komt alle bepalingen van deze overeenkomst na;
- Neemt alle voorwaarden in acht die wij verbinden aan een toestemming die wij verlenen. (….)
7.2.
U vergoedt ons alle schade, kosten en rente als gevolg van een omstandigheid zoals wij bedoelen in het eerste lid.
7.3.
Komt u de financiële verplichtingen volgens deze algemene voorwaarden niet na op de vervaldatum? Dan krijgt u van ons een aanmaning om uw verplichtingen binnen veertien dagen na te komen. Voldoet u vervolgens nog steeds niet aan uw verplichtingen dan bent u de wettelijke incassokosten verschuldigd, bestaande uit een percentage van de hoofdsom voor elke verplichting die u niet nakomt. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de hoogte van de hoofdsom en is vastgesteld in artikel 2 lid 1 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
7.4.
U leeft deze algemene voorwaarden goed na. Zo voorkomt u dat u aansprakelijk bent voor alle kosten die wij moeten maken. Dat kunnen kosten zijn als gevolg van een aanmaning, ingebrekestelling of exploot die wij moeten sturen. Het kan ook gaan om kosten van procedures om u te dwingen deze algemene voorwaarden na te komen of om ontruiming. De buitengerechtelijke kosten die u en wij maken zijn nooit lager dan het gebruikelijke tarief dat gerechtsdeurwaarders hanteren. Dit bedrag wordt nog verhoogd met btw.”
“Artikel 20 Boete Pro
Wanneer u de zaken die in deze algemene voorwaarden huurovereenkomst zijn benoemd overtreedt, bent u Elan Wonen een boete verschuldigd van € 30,-- per dag zolang u in overtreding blijft, met een maximum van € 15.000,--. Het betalen van de boete betekent overigens niet dat u de zaken uit de algemene voorwaarden huurovereenkomst kan blijven overtreden. Wanneer op een overtreding uit deze algemene huurovereenkomst een specifiek bedrag is gekoppeld, geldt dit bedrag voor de algemene boetebepaling.”
3.10.
In de artikelen 7.2 en 7.4. van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers in artikel 7.2 van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is in artikel 7.2 en artikel 7.4 ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20 en Pro artikel 7.2, 7.3 en 7.4 oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Ook is de bedongen rente niet gespecificeerd in artikel 7.2. De eisende partij kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument verhalen. Op basis van het beding is de consument niet in staat de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd. Het incasso- en rentebeding in artikel 7.2 en 7.4 zijn dus oneerlijk.
3.11.
Artikel 7.4. van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van deze bedingen aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
3.12.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden geen onredelijk bezwarende bedingen bevatten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit de eisende partij geen behoefte heeft om zich daar verder nog over uit te laten. De kantonrechter volgt de eisende partij niet in haar standpunt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en vernietigt de artikelen 7.2 en 7.4 van de algemene voorwaarden voor zover deze betrekking hebben op buitengerechtelijke incassokosten en rente. Dat betekent dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
3.13.
Alhoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in Pro samenhang met artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.14.
De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. Hij heeft een deelbetaling gedaan van € 400,00. Deze deelbetaling strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW Pro en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 3.213,80 (€ 3.613,80 - € 400,00) zal worden toegewezen.
3.15.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.17.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.18.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 3.213,80 aan achterstallige huurpenningen inclusief servicekosten tot en met maart 2024;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 804,27 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 april 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 238,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter