Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10955165 CV EXPL 24-442
Uitspraakdatum: 6 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Eigen Haard
Woningstichting Eigen Haard
te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: KVN gerechtsdeurwaarders & juristen
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden betreft een huurprijswijzigingsbeding, dat luidt: ‘
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de wettelijk bepaalde wijze’.
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de wettelijk bepaalde wijze’.
3.6.
Omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.7.
Artikel 7 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Rentebeding
3.8.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 24 lid 2: ‘
Als huurder verzuimt tijdig en volledig de huursom of andere afgesproken bedragen te betalen is hij 1% rente per maand verschuldigd. (…)’
Als huurder verzuimt tijdig en volledig de huursom of andere afgesproken bedragen te betalen is hij 1% rente per maand verschuldigd. (…)’
Artikel 24 lid 5: ‘
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden die hij overtreedt of niet nakomt.’
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden die hij overtreedt of niet nakomt.’
3.9.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom op zichzelf oneerlijk. Daarbij komt dat het rentebeding in artikel 24 lid 2 ook in combinatie met het boetebeding in artikel 24 lid 5 oneerlijk is. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder namelijk wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
Buitengerechtelijke incassokostenbeding
3.10.
In de algemene voorwaarden zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op buitengerechtelijke incassokosten. Deze luiden als volgt:
Artikel 24 lid 3:
‘Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.’
‘Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.’
Artikel 24 lid 4:
‘Als het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, zijn deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. (…) De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.’
‘Als het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, zijn deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. (…) De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.’
3.11.
Ook in de huurovereenkomst staat een incassobeding. Dat luidt als volgt:
‘Alle buitengerechtelijke kosten die de ene partij maakt in geval de andere partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van die andere partij.’
‘Alle buitengerechtelijke kosten die de ene partij maakt in geval de andere partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van die andere partij.’
3.12.
In deze artikelen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,- en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Daarnaast biedt de tekst van de bedingen de eisende partij de mogelijkheid om na elke aanmaning al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn. Dat artikel 24 lid 4 voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is in dit verband onvoldoende, omdat die bewoordingen onvoldoende aansluiten bij artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW en het Besluit.
3.13.
Tot slot zijn voornoemde artikelen ook oneerlijk in combinatie met het boetebeding in artikel 24 lid 5 van de algemene voorwaarden, zoals hiervoor geciteerd. Dit boetebeding wijkt ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn. Bovendien leidt toepassing van artikel 24 lid 5 van de algemene voorwaarden ertoe dat de eisende partij in geval van een tekortkoming door de consument naast de buitengerechtelijke incassokosten ook aanspraak kan maken op een boete voor diezelfde tekortkoming. De cumulatie met het boetebeding versterkt daarom de oneerlijkheid van de incassobedingen.
Proceskosten
3.14.
Artikel 24 lid 3 ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Gevolgen van deze toetsing
3.15.
In een eerdere zaak van de eisende partij heeft de kantonrechter dergelijke rente- en incassobedingen oneerlijk bevonden. [3] Omdat de eisende partij in die eerdere zaak al in de gelegenheid is gesteld zich bij akte uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om de rente- en incassobedingen te vernietigen, zij hiervan geen gebruik heeft gemaakt en haar vordering heeft verminderd met de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente, zal de eisende partij hiertoe in deze zaak niet meer in de gelegenheid worden gesteld. Daarom vernietigt de kantonrechter artikel 24 van de algemene voorwaarden voor zover dat ziet op rente en buitengerechtelijke incassokosten en wijst de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten af.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.16.
De vordering komt de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, met dien verstande dat de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
3.17.
De vordering wordt voor het overige toegewezen. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.18.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.19.
De vordering wordt grotendeels toegewezen.
3.20.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 6.182,02 aan huurachterstand tot en met februari 2024;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 586,59 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 339,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter