Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10976780 CV EXPL 24-534
Uitspraakdatum: 6 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Eigen Haard
Woningstichting Eigen Haard
te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: KVN gerechtsdeurwaarders & juristen
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 7 januari 2013
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden betreft een huurprijswijzigingsbeding, dat luidt: ‘
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd in overeenstemming met de wettelijk bepaalde wijze’.
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd in overeenstemming met de wettelijk bepaalde wijze’.
3.6.
Omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.7.
Artikel 7 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel niet als oneerlijk kan worden beschouwd.
Rentebeding
3.8.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 24 lid 2: ‘
Als huurder verzuimt tijdig en volledig de huursom of andere afgesproken bedragen te betalen is hij 1% rente per maand verschuldigd. (…)’
Als huurder verzuimt tijdig en volledig de huursom of andere afgesproken bedragen te betalen is hij 1% rente per maand verschuldigd. (…)’
Artikel 24 lid 5: ‘
Huurder is aan verhuurder een boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden die hij, na schriftelijk tot nakoming te zijn aangemaand, overtreedt of niet nakomt.’
Huurder is aan verhuurder een boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden die hij, na schriftelijk tot nakoming te zijn aangemaand, overtreedt of niet nakomt.’
3.9.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom op zichzelf oneerlijk en daarmee vernietigbaar.
3.10.
Daarbij komt dat het rentebeding in artikel 24 lid 2 ook in combinatie met het boetebeding in artikel 24 lid 5 oneerlijk is. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder namelijk wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.11.
In een eerdere zaak van de eisende partij heeft de kantonrechter een dergelijk rentebeding oneerlijk bevonden. [2] Omdat de eisende partij in die eerdere zaak al in de gelegenheid is gesteld zich bij akte uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om het rentebeding te vernietigen, zij hiervan geen gebruik heeft gemaakt en haar vordering heeft verminderd met de gevorderde rente, zal de eisende partij hiertoe in deze zaak niet meer in de gelegenheid worden gesteld. Daarom vernietigt de kantonrechter artikel 24 lid 2 van de algemene voorwaarden en wijst de gevorderde wettelijke rente af.
Proceskosten
3.12.
Artikel 24 lid 3 van de algemene voorwaarden luidt: ‘
Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.’
Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.’
3.13.
Dit artikel ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.14.
De vordering komt de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, met dien verstande dat de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
3.15.
De vordering wordt voor het overige toegewezen. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.17.
De vordering wordt grotendeels toegewezen.
3.18.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 2.729,57 aan huurachterstand tot en met februari 2024;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 590,12 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 238,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter