ECLI:NL:RBNHO:2024:610

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10200728 \ CV EXPL 22-6738

Uitspraakdatum: 10 januari 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]

2.
[eiser 2]

beiden wonende te [plaats]

eisers in de vordering, verweerders in de tegenvordering

verder te noemen: [eiser 1] en [eiser 2]

gemachtigde: mr. M. Schildwacht

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde in de vordering, eiser in de tegenvordering

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. L.I. Boes

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben bij dagvaarding van 15 november 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hierop schriftelijk gereageerd.

1.2.

Op 17 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden; [eiser 1] en [eiser 2] bij brief van 3 oktober 2023 en [gedaagde] bij brief van 6 oktober 2023.

2.Feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Per 1 augustus 2020 hebben zij de woning aan [gedaagde] verhuurd voor een bedrag van € 2.173,35 per maand inclusief de levering van diensten. De kale huurprijs bedraagt € 1.900,00 per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD (TUSSENHUUR)

(…)

In aanmerking nemende:

(…)b. Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 1 jaar dat verhuurder voornemens is het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW;

c. Dat bij aanvang van de huurovereenkomst de datum waarop verhuurder het gehuurde zelf wenst te bewonen niet zeker is;

d. Dat, indien verhuurder het gehuurde zelf wenst te betrekken op enig moment gelegen na de overeengekomen einddatum van deze huurovereenkomst, deze huurovereenkomst zal worden verlengd met een nader door verhuurder te bepalen termijn, onverminderd het recht van huurder de huurovereenkomst alsdan te beëindigen of op te zeggen, en dat dergelijke verlengingen kunnen worden herhaald;

e. Dat huurder het gehuurde wenst te huren op tijdelijke basis;

f. Dat huurder uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst (al dan niet na eventuele verlenging) te verlaten met al het zijne en de zijnen;

g. Dat partijen derhalve een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand wensen te brengen;

(…)

1.5

Duur van huurovereenkomst

a. Ingangsdatum :1 augustus 2020

b. Einddatum huurovereenkomst :31 juli 2021

c. Datum voor welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen :31 juli 2022

(…)

3.1

Duur van de huurovereenkomst en tussentijdse opzegging door huurder

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. Verhuurder is voornemens het gehuurde alsdan zelf te betrekken.

Indien verhuurder het gehuurde na de einddatum nog niet meteen zal betrekken, zal verhuurder dit uiterlijk 2 maanden voor de overeengekomen einddatum schriftelijk meedelen aan huurder en zal deze huurovereenkomst van rechtswege worden verlengd met een alsdan door verhuurder te bepalen en aan huurder schriftelijk mee te delen termijn (…)

3.2.

Opzegging van de huurovereenkomstOpzegging van de huurovereenkomst dient te geschieden voor de eerste van een kalendermaand met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand door huurder (bij voorkeur 2 maanden) en een opzegtermijn van drie kalendermaanden (plus één kalendermaand met een maximum van 6 kalendermaanden voor elk jaar dat de huur heeft geduurd) door verhuurder. Opzegging van de huur dient te geschieden door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief.

Minimale huurperiode

3.3

Tot de in artikel 1.5c genoemde datum is opzegging van de huurovereenkomst door huurder of verhuurder uitgesloten. (…)

3.5

OntruimingHuurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder inlevering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van € 350,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van € 50.000,- zulks onverminderd de verplichting van huurder de schade van verhuurder te vergoeden. (…)

12.4

Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat een tussentijdse inspectie / check plaats kan vinden door verhuurder / beheerder mits verhuurder / beheerder ruim van tevoren een afspraak heeft gemaakt en het voor beide partijen schikt. (…)

12.7

Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat de volgende meubels vanaf en op donderdag 30 juli 2020, onder verantwoording van de huurder worden opgeslagen en ook worden terugbezorgd voor het einde van de huurperiode: 1 tavola eettafel met uitschuifbladen, 4 tavola stoelen, 1 Harvink 3-zitsbank, 2 leolux fauteuils, 1 salontafel met granieten blad. Huurder zal verhuurder informeren over de locatie van de opslag.

12.8

Huurder is ermee bekend dat verhuurder voor zijn werk verblijft in het buitenland en na deze periode, uiterlijk 31 juli 2022 weer terugkeert in de woning aan de [adres] te [plaats].

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn ook de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst van de Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam van 5 oktober 2016 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. In artikel 9 van de Algemene Bepalingen is voor huurder een gedoogplicht opgenomen ten aanzien van controle, inspectie en bezichtiging door de verhuurder, een en ander op straffe van een direct opeisbare boete.

2.4.

Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is Van Oosterom Makelaar betrokken geweest.

2.5.

Per mail van 9 september 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser 1] en [eiser 2] geschreven:

In het proces naar het huren van dit huis is Besproken. Bij herhaling. In eerste instantie voor 1 jaar te willen huren. In het contract staat inderdaad 1 jaar vermeld, Vrijwel in het begin. Ik vermoed een typefout, want er staat verhuurder ipv huurder, (…) Neem aan dat dit een vergissing is. Het tegenovergestelde daarvan is namelijk iets waar ik liever niet aan denk. Kunnen wij dit via mail even recht zetten.

2.6.

Per e-mail van 10 september 2020 heeft [betrokkene], werkzaam bij Van Oosterom Makelaar aan [gedaagde] (cc aan [eiser 1]) geschreven, voor zover relevant:

Bij deze toelichting van mijn kant.

Het betreft een huurcontract voor bepaalde tijd > zie de kop.

En het contract is inderdaad voor minimaal 1 jaar vast afgesloten.

1.5.

Duur van de overeenkomst

a. Ingangsdatum : 1 augustus 2020

b. Einddatum huurovereenkomst : 31 juli 2021

c. Datum voor welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen : 31 juli 2022

Ik zie inderdaad dat datum b en c zijn omgedraaid.

Jammer dat we dit nu ontdekken > maar laat duidelijk zijn > het 1 jaar vast is dus tot en met 31 juli 2021!

Ik hoop en ga er vanuit dat dit zo via de mail dan duidelijk is voor ons allemaal.

2.7.

Per e-mail van 11 september 2020 heeft [gedaagde] hierop gereageerd. In zijn e-mail staat, voor zover relevant:

(…) Fijn, het is helder. Mooi dat het is opgelost. Dank daar voor.Vanzelfsprekend is mijn intentie langer dan 1 jaar. Mocht dit zo voor beide gewenst zijn. Anders is het wellicht teveel gedoe in een relatief korte periode voor beide partijen.

2.8.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn naar Afrika afgereisd om daar een langere periode te verblijven. Op 7 juni 2021 heeft [eiser 1] als gevolg van een auto-ongeluk letsel opgelopen. In verband met zich later voordoende medische complicaties waren [eiser 1] en [eiser 2] genoodzaakt eerder dan zij gepland hadden terug te keren naar Nederland.

2.9.

Per aangetekende brief van 14 september 2021 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde] het volgende geschreven:

Beste [gedaagde],

Zoals je weet zijn wij uit het buitenland terug. Wij willen de woning weer zelf in gebruik nemen en zeggen daarom conform art. 3 van de huurovereenkomst bij deze de huur op van [adres] te [plaats]. Dit betekent dat de woning uiterlijk 31 januari 2022 moet zijn opgeleverd zoals vastgelegd in de huurovereenkomst.

2.10.

Bij aangetekende brief van 23 september 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld dat [gedaagde] niet instemt met de opzegging. In de brief schrijft de gemachtigde hierover:

Tussen u en cliënt is een huurovereenkomst tot stand gekomen met als einddatum 31 juli 2022. Op 14 september heeft u cliënt bericht de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 januari 2022. Cliënt stemt niet in met de opzegging en roept bovendien de nietigheid in van uw opzegging.

In deze brief verzoek ik u namens client de gebreken aan zijn woning te verhelpen. Het gehuurde vertoont tevens een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, te weten een lekkage in de muur van de badkamer. (…) Ik verzoek u om binnen 2 weken na dagtekening van deze brief te zorgen voor deugdelijk herstel van alle in deze brief genoemde gebreken. (…).

2.11.

Bij brief van 25 oktober 2021 heeft de toenmalig gemachtigde van [gedaagde] daaraan toegevoegd:

In de huurovereenkomst is een minimumtermijn opgenomen.

Cliënt huurt de woning op grond van de huurovereenkomst in ieder geval tot en met 31 juli 2022, in artikel 1.5. onder c is opgenomen dat geen van beide partijen de huurovereenkomst eerder kan opzeggen. Het staat u aldus niet vrij om de huurovereenkomst eerder te beëindigen.

2.12.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde] in kort geding gedagvaard op 17 januari 2022 en gevorderd, samengevat, dat [gedaagde] de woning binnen drie dagen na vonnis moet ontruimen. De kantonrechter in kort geding heeft de vordering afgewezen bij vonnis van 4 maart 2022 (zaak- en rolnummer 9631315 VV EXPL 22-4).

2.13.

Bij aangetekende brief van 3 juni 2022 aan [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 juli 2022 en ontruiming van de woning aangezegd.

2.14.

Op deze aanzegging heeft de gemachtigde van [gedaagde] per e-mail van 16 juni 2022 gereageerd. In de reactie staat, voor zover van belang:

(…) De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan, te weten voor de duur van 1 jaar met de intentie van verlenging voor onbepaalde tijd. Door uw cliënten is voor de afloop van het eerste jaar geen schriftelijke mededeling gedaan. De huurovereenkomst is derhalve vanaf 1 augustus 2021 voor onbepaalde tijd van rechtswege verlengd. Uw cliënten menen dat een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van 2 jaar is aangegaan. Cliënt bestrijdt deze stelling van uw cliënten. (…) Cliënt kan derhalve niet instemmen met uw mededeling dat de huurovereenkomst eindigt per 31 juli 2022 en zal het gehuurde niet opleveren.

2.15.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde] opnieuw in kort geding gedagvaard op 8 juli 2023 en (onder meer) ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter in kort geding heeft de vordering bij vonnis van 1 augustus 2022 (zaak- en rolnummer 9952900 \ VV EXPL 22-78) afgewezen.

3.De vordering

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. een verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan voor de duur van twee jaren die op 31 juli 2022 is komen te eindigen;

II. een verklaring voor recht dat [gedaagde] sinds 31 juli 2022 een gebruiksvergoeding is verschuldigd aan [eiser 1] en [eiser 2] die gelijk is aan de huurprijs;

III. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 350,00 voor iedere dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 350,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven de woonruimte te ontruimen, ingaande vanaf 31 juli 2022, tot een maximum van € 50.000,00;

V. veroordeling van [gedaagde] tot het terugplaatsen van een aantal meubels voor het eindigen van de huur;

Subsidiair:

I. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door [eiser 1] en [eiser 2] is opgezegd.

II. bepaling dat de huurovereenkomst op een door de kantonrechter te bepalen tijdstip door opzegging is komen te eindigen;

III. een verklaring voor recht dat [gedaagde] per de einddatum (de kantonrechter begrijpt:
van de huurovereenkomst) een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan [eiser 1] en [eiser 2] die gelijk is aan de huurprijs;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na de einddatum en/of betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 350,00 voor iedere dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan;

V. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 350,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke zal zijn het gehuurde te ontruimen, tot een maximum van € 50.000,00;

VI. veroordeling van [gedaagde] tot het terugplaatsen van een aantal meubels voor het eindigen van de huur;

Meer subsidiair:

I. ontbinding van de huurovereenkomst;

II. een verklaring voor recht dat [gedaagde] per de einddatum (de kantonrechter begrijpt:
van de huurovereenkomst) een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan [eiser 1] en [eiser 2] die gelijk is aan de huurprijs.

III. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na de einddatum en/of betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 350,00 voor iedere dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 350,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen, met een maximum van € 50.000;

V. veroordeling van [gedaagde] tot het terugplaatsen van een aantal meubels voor het eindigen van de huur;

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] niet rechtsgeldig de huurprijs (eenzijdig) heeft verminderd, althans dat het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek is komen te vervallen wegens het verstrijken van de wettelijke vervaltermijn van 6 maanden;

II. bepaling dat [eiser 1] en [eiser 2] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis moeten worden toegelaten tot het gehuurde voor inspectie onder de verplichting om [gedaagde] 48 uur van tevoren schriftelijk mede te delen dat de inspectie zal plaatsvinden op een tijdstip gelegen tussen 07.00 uur en 18:00 uur, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet meewerkt aan deze beslissing;

III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 4.000,00 wegens het niet meewerken aan de inspectiebevoegdheid van [eiser 1] en [eiser 2];

IV. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van € 4.399,75, vermeerderd met wettelijke rente;

V. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 10.000,00 wegens het veranderen van de bestemming van het gehuurde door een onderneming in het gehuurde te vestigen en in te schrijven bij de Kamer van Koophandel;

VI. veroordeling van [gedaagde] de overtreding om een onderneming te vestigen in het gehuurde te staken en zijn onderneming uit te schrijven van het adres van het gehuurde onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] uitvoering geeft aan deze beslissing (de kantonrechter begrijpt:
geenuitvoering geeft aan deze beslissing).

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun primaire vorderingen – kort weergegeven – ten grondslag dat zij met [gedaagde] een tijdelijk huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) van twee jaar zijn aangegaan die op 31 juli 2022 door aanzegging is geëindigd. Dat betekent dat [gedaagde] het gehuurde had moeten ontruimen. Door dit niet te doen is hij op grond van artikel 3.5 van de huurovereenkomst een boete verschuldigd. Subsidiair stellen [eiser 1] en [eiser 2] zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd op grond van “tussenhuur” als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder b BW dan wel op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Meer subsidiair betogen zij dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Zij stellen dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, door (onder meer) € 200,00 per maand minder te gaan betalen wegens vermeende gebreken aan het gehuurde.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor één jaar, die daarna van rechtswege is verlengd voor onbepaalde tijd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. Ook hebben [eiser 1] en [eiser 2] niet aangetoond dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. [gedaagde] is daarom niet gehouden het gehuurde te ontruimen.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot herstel van de gebreken binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [eiser 1] en [eiser 2] met de uitvoering hiervan in gebreke blijven;

II. een verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst vanaf 1 augustus 2020, althans de vroegst mogelijke datum, een huurvermindering van 80% van de huurprijs van € 1.900,00, een huurvermindering van € 1.520,00 per maand van toepassing is, derhalve een huur van € 380,00 per maand, althans minimaal een vermindering van € 200,00 per maand zoals door [gedaagde] is ingehouden althans een huurvermindering van € 100,00 per maand zoals door [eiser 1] en [eiser 2] is voorgesteld;
III. veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling binnen 14 dagen na vonnis van het door [gedaagde] te veel betaalde wegens het van toepassing zijn van een huurprijsvermindering, vermeerderd met wettelijke rente;
IV. verklaring voor recht dat het [gedaagde] vrij staat om het gehuurde als postadres van zijn besloten vennootschap te gebruiken;
V. hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] om zich te laten uitschrijven op het adres van het gehuurde onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [eiser 1] en [eiser 2] hiermee in gebreke blijven.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering – kort weergegeven – ten grondslag dat sprake is van diverse ernstige gebreken in het gehuurde en dat [gedaagde] daarom recht heeft op huurprijsvermindering. Verder stelt [gedaagde] belang te hebben bij een verklaring voor recht dat het hem vrij staat om het gehuurde als postadres voor zijn besloten vennootschap te gebruiken en dat [eiser 1] en [eiser 2] zich moeten uitschrijven op het adres van het gehuurde.

4.4.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben verweer gevoerd tegen de tegenvorderingen.

5.De beoordeling

5.1.

De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag wat voor huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en hoe deze kan worden beëindigd. Daarnaast gaat het om de vraag of sprake is van gebreken in de woning waardoor [gedaagde] minder huur verschuldigd is. Ten slotte twisten partijen nog over de vraag of [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd en over de inschrijving van [eiser 1] en [eiser 2] op het adres van de woning.

5.2.

De kantonrechter zal allereerst ingaan op de vraag wat de inhoud is van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daarbij zullen ook de daarmee samenhangende vorderingen aan bod komen.

Wat hebben partijen afgesproken over beëindiging van de huurovereenkomst?

5.3.

Partijen verschillen van mening over hun bedoelingen bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eiser 1] en [eiser 2] stellen zich primair op het standpunt dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid, BW van twee jaar die door aanzegging is geëindigd. Volgens [gedaagde] is daarentegen (inmiddels) sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die alleen door opzegging kan eindigen.

5.4.

Voor het antwoord op de vraag wat partijen hebben afgesproken is in de eerste plaats van belang wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Daarbij heeft tot uitgangspunt te gelden dat volgens het zogenoemde Haviltex-criterium de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.5.

De kantonrechter stelt in dit verband voorop dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst e-mailcontact heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de makelaar van [eiser 1] en [eiser 2]. Niet gebleken is dat de makelaar in dit contact ondubbelzinnig aan [gedaagde] duidelijk heeft gemaakt dat het de intentie is om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid BW te sluiten. In een e-mail van 20 juli 2020 waarbij een concepthuurovereenkomst is gevoegd schrijft zij aan [gedaagde] slechts dat het gaat om een “
standaard huurcontract voor bepaalde tijd bedoeld voor eigenaren die naar het buitenland gaan en na afloop hun eigen woning weer willen betrekken (mogelijkheid)”.Ook anderszins is niet gebleken van omstandigheden waaruit blijkt dat partijen beoogd hebben een dergelijke huurovereenkomst te sluiten. Ook uit de correspondentie tussen partijen na het aangaan van de huurovereenkomst volgt dit niet. Uit die correspondentie kan slechts worden afgeleid dat [gedaagde] de zekerheid wilde hebben dat hij voor één jaar kon huren, met een mogelijkheid tot verlenging. Op een vraag van [gedaagde] heeft de makelaar van [eiser 1] en [eiser 2] op 10 september 2020 geantwoord:
Het betreft een huurcontract voor bepaalde tijd (…) En het contract is inderdaad voor minimaal 1 jaar vast afgesloten.Verder heeft de makelaar in die correspondentie aangegeven dat in de huurovereenkomst de datum van het einde van de huurovereenkomst en de datum waarvoor niet kon worden opgezegd abusievelijk zijn omgedraaid. Dit zijn echter geen mededelingen van de kant van [eiser 1] en [eiser 2] waaruit [gedaagde] had moeten begrijpen dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof die bij rechtsgeldige aanzegging zou eindigen op 31 juli 2022.

5.6.

Ook uit de tekst van de overeenkomst volgt niet dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid BW. De tekst van de overeenkomst voldoet immers niet aan de eisen die de wet aan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximum van twee jaar stelt. Zowel het opzegverbod in het eerste jaar van de huurperiode, zoals vermeld in artikel 1.5 van de huurovereenkomst, als de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door de verhuurder in het tweede jaar zijn in strijd met de dwingendrechtelijke wettelijke huurbepalingen. Daar komt nog bij dat [eiser 1] en [eiser 2] in hun brief van 14 september 2021 aan [gedaagde] spreken van “opzegging” van de huurovereenkomst tegen 31 januari 2022. De kantonrechter volgt het (primaire) standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] dat sprake is van een huurovereenkomst voor twee jaar die op 31 juli 2022 door aanzegging is geëindigd dan ook niet.

5.7.

Voor het standpunt van [gedaagde] dat na één jaar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan ziet de kantonrechter echter evenmin voldoende aanknopingspunten. Uit de correspondentie tussen partijen kan dit niet worden afgeleid en evenmin volgt dit uit de bepalingen in de huurovereenkomst. De enkele stelling dat in de huurovereenkomst 31 juli 2021 bewust als einddatum is opgenomen en dit geen schrijffout is, zoals door de makelaar is verklaard, is daartoe onvoldoende. Uit de e-mail van de makelaar blijkt duidelijk dat met de opmerking “
1 jaar vast” wordt gedoeld op de onmogelijkheid om de huurovereenkomst in het eerste jaar op te zeggen, en niet dat de huurovereenkomst voor één jaar is afgesloten en daarna voor onbepaalde tijd doorloopt. Dit blijkt ook uit de context van de mail, waarbij de makelaar immers aangeeft dat de twee data in de overeenkomst zijn omgedraaid. Dat [gedaagde] dit – zoals hij ter zitting heeft verklaard – destijds kennelijk niet goed gelezen heeft, komt voor zijn rekening en risico.

5.8.

De overeenkomst heeft wel alle kenmerken van “tussenhuur” als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b BW, zoals door [eiser 1] en [eiser 2] subsidiair is betoogd. Zowel de aanhef, de considerans, het feit dat de huurovereenkomst kan worden verlengd voor bepaalde tijd door de verhuurder, het opzegverbod in het eerste jaar en de mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het tweede jaar door de verhuurder duiden op tussenhuur. De overeenkomst bevat ook onmiskenbaar een zogenoemde “diplomatenclausule”. Dat [eiser 1] en [eiser 2] het gehuurde voorafgaand aan de huur met [gedaagde] al vele jaren zouden verhuren en dat daarom van tussenhuur geen sprake kan zijn, is door [eiser 1] en [eiser 2] voldoende betwist. De kantonrechter is daarom alles in aanmerking nemende van oordeel dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussen partijen gekwalificeerd dient te worden als “tussenhuur” zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b BW met als einddatum 31 juli 2022.

Deze overeenkomst eindigt echter niet door het verloop van een afgesproken tijd, maar dient op de juiste wijze te worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn.

Hebben [eiser 1] en [eiser 2] correct opgezegd?

5.9.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij de huurovereenkomst op 14 september 2021, althans op 3 juni 2022, althans door middel van de dagvaarding van 15 november 2022 correct hebben opgezegd. [gedaagde] betwist dit.

5.10.

In het midden kan blijven of [eiser 1] en [eiser 2] op 14 september 2021 de huurovereenkomst per 31 januari 2022 mochten opzeggen. Vaststaat dat zij op 3 juni 2022 de huurovereenkomst per aangetekende brief hebben opgezegd. Weliswaar was op dat moment opzegging tegen 31 juli 2022 niet meer mogelijk gelet op de opzegtermijn die [eiser 1] en [eiser 2] in acht moesten nemen, maar dat betekent niet dat aan deze opzegging geen werking toekomt. Artikel 7:271 lid 6 BW bepaalt immers dat een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b (waarop de bepaling van artikel 3.2 in de huurovereenkomst is gebaseerd) niettemin geldt als ware zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Met toepassing van deze conversiebepaling is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd door [eiser 1] en [eiser 2], in ieder geval tegen 30 november 2022. De subsidiair onder I gevraagde verklaring voor recht zal dan ook worden gegeven.

Dient [gedaagde] het gehuurde te ontruimen?

5.11.

Omdat [gedaagde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst blijft de opgezegde huurovereenkomst van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst (op grond van artikel 7:272 lid 1 BW).

5.12.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben daarom gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst is komen te eindigen. Daarbij vragen zij ook veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen onder verbeurte van een dwangsom. Ook hebben [eiser 1] en [eiser 2] gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een boete als hij de woning niet ontruimt.

5.13.

Voor toewijzing van die vorderingen is nodig dat [eiser 1] en [eiser 2] (nog steeds) belang hebben bij het gebruik van het gehuurde waar de diplomatenclausule op was gericht. Dat is het geval. Voldoende is gebleken dat [eiser 1] en [eiser 2] zelf weer in het gehuurde willen gaan wonen en het gehuurde daarvoor dringend nodig hebben.

5.14.

Alles overziend acht de kantonrechter het redelijk dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 februari 2024. Dat betekent dat [gedaagde] uiterlijk per die datum de woning moet hebben ontruimd. Tot aan 1 februari 2024 is [gedaagde] aan [eiser 1] en [eiser 2] de geldende maandelijkse huurprijs verschuldigd. Als de daadwerkelijke ontruiming na 1 februari 2024 plaatsvindt, is [gedaagde] aan [eiser 1] en [eiser 2] voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf 1 februari 2024 in gebruik houdt een bedrag gelijk aan de geldende maandelijkse huurprijs verschuldigd als schadevergoeding. De subsidiair onder III gevorderde verklaring voor recht die die daarop ziet, is toewijsbaar.

5.15.

De door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde dwangsom voor elke dag dat [gedaagde] met ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, zal worden afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen zo nodig zelf met behulp van de deurwaarder tot ontruiming van het gehuurde overgaan. De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een boete, nu [gedaagde] niet met de ontruiming in verzuim is.

5.16.

De subsidiaire vorderingen onder II, III en IV zullen in voormelde zin (deels) worden toegewezen. De subsidiaire vordering onder V zal overeenkomstig het voorgaande worden afgewezen.

Moet deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard?

5.17.

Zoals hiervoor vermeld bepaalt artikel 7:272 lid 1 BW dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst – als de huurder niet met die opzegging heeft ingestemd – van rechtswege van kracht blijft tot de rechter
onherroepelijkheeft beslist op de vordering van de verhuurder om het einde van de huurovereenkomst vast te stellen. Die wetsbepaling staat eraan in de weg dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zoals [eiser 1] en [eiser 2] hebben gevorderd. Weliswaar is de kantonrechter bevoegd om in het concrete geval anders te beslissen, maar de kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Het belang van [eiser 1] en [eiser 2] om de woning zo snel mogelijk te kunnen betrekken is zwaarwegend, maar niet van dien aard dat de kantonrechter aanleiding ziet om af te wijken van voornoemde hoofdregel. De veroordeling tot ontruiming en de daarmee direct samenhangende veroordelingen zullen daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Terugbezorgen van meubels

5.18.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om een aantal meubels terug te plaatsen in het gehuurde op het moment dat de huur eindigt. Het gaat om een eettafel, vier stoelen, een driezitsbank, twee fauteuils en een salontafel.

5.19.

[gedaagde] voert aan dat deze vordering moet worden afgewezen omdat de huur niet is geëindigd. Daarnaast betwist [gedaagde] de juistheid van de genoemde zaken.

5.20.

Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. Hiervoor is immers bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 februari 2024 eindigt. Daarbij volgt de verplichting om voor het einde van de huurperiode de betreffende meubels terug te bezorgen rechtstreeks uit artikel 12.7 van de huurovereenkomst. Voor [gedaagde] moet duidelijk zijn om welke meubels het gaat. Uitgaande van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] immers ook de opslag geregeld. Bovendien bevat de ondertekende huurovereenkomst foto’s van de meubels, zodat daarover in redelijkheid geen onduidelijkheid kan bestaan. De subsidiaire vordering onder VI zal dan ook worden toegewezen.

Huurprijsvermindering

5.21.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] schiet [gedaagde] te kort in zijn betalingsverplichtingen, onder meer door onbevoegd een huurprijsvermindering toe te passen. [gedaagde] heeft dit betwist en in deze procedure een tegenvordering ingesteld. [gedaagde] stelt dat hij recht heeft op een lagere huurprijs in verband met gebreken aan het gehuurde.

5.22.

De kantonrechter stelt in dit verband voorop dat wanneer sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek de huurder op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

5.23.

Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is van één of meerdere gebreken in het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

5.24.

Het recht op huurprijsvermindering bestaat vervolgens als sprake is van een gebrek dat leidt tot genotsvermindering. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding is tot huurprijsvermindering. In deze procedure is in geschil of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek aanleiding is tot huurprijsvermindering.

5.25.

[gedaagde] heeft twee gebreken of tekortkomingen gesteld, als gevolg waarvan een huurprijsvermindering moet worden toegepast. Deze gebreken zijn enerzijds vochtproblemen en anderzijds een defecte thermostaatkraan in de douche. De kantonrechter zal deze gestelde gebreken hierna behandelen.
vochtproblemen

5.26.

Volgens [gedaagde] gaat het in de eerste plaats om een lekkage in de badkamer die vochtplekken en schimmel op de muren veroorzaakt. [gedaagde] stelt dat hij de vochtproblemen direct na het aangaan van de huurovereenkomst heeft gemeld bij [eiser 1] en [eiser 2], maar dat deze problemen tot op heden niet zijn verholpen.

5.27.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] vertoonde de badkamer bij aanvang van de huurovereenkomst geen gebreken. Zij verwijzen daarbij naar het inspectierapport dat voor aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt. Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek is dit aan [gedaagde] zelf toe te rekenen, omdat hij zelf onvoldoende ventileert. De vochtplekken leiden ook niet tot een aantasting van het woongenot, aldus [eiser 1] en [eiser 2].

5.28.

Ter onderbouwing van de gestelde gebreken verwijst [gedaagde] onder meer naar een rapport van Polygon Nederland B.V. (hierna: Polygon) dat door [eiser 1] en [eiser 2] in deze procedure is overgelegd en dat in opdracht van hun verzekeraar is uitgevoerd. Daarin staat onder meer: “
Vochtplekken en druppelvorming zichtbaar op diverse plekken op de plafond constructie in de woonkamer met bovenliggend de badkamer. Op de muur constructie naast de douchehoek zijn vochtplekken zichtbaar. Vochtmetingen: In de vloer en muur constructie’s in en nabijde douchehoek zijn zeer hoge vochtwaardes meetbaar van plusminus 130 Gann. (…) Het voegwerk tussen de wandbetegeling in de douchehoek is op diverse plekken gescheurd en staat open. De kitafwerkingen tussen de vloer en wand betegeling in de douchehoek is op diverse plekken gescheurd. (…) Conclusie: De lekkage is afkomstig vanuit de afwijkingen in de douchehoek. Advies: De genoemde punten aanpakken met betrekking tot het waterdicht afwerken van de douchehoek.”

5.29.

De kantonrechter constateert dat dit onderzoek dateert van 9 december 2021. Uit het rapport blijkt dat op dat moment al sprake was van een lekkage afkomstig vanuit de afwijkingen in de douchehoek. Op de foto’s bij het rapport is ook duidelijk te zien dat de wandbetegeling op diverse plekken gescheurd is. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat deze gebreken (enkel) het gevolg zijn van bewonersgedrag, zoals onvoldoende ventileren. Ook betreft het hier geen kleine herstellingen. Dat betekent dat sprake is van gebreken die door [eiser 1] en [eiser 2] dienen te worden hersteld.

defecte thermostaatkraan

5.30.

Volgens [gedaagde] zijn [eiser 1] en [eiser 2] sedert 15 januari 2022 ermee bekend dat de warmwatervoorziening van de douche defect is. Ook daaraan is volgens [gedaagde] tot op heden niets gedaan. Door [eiser 1] en [eiser 2] is dit niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat er dus vanuit dat [gedaagde] in elk geval sinds 15 januari 2022 niet meer de beschikking heeft over warm water in de douche. Ook dit is een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening komt van [eiser 1] en [eiser 2].

Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering?

5.31.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] wegens genoemde gebreken aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs. [gedaagde] heeft vanaf augustus 2021 € 200,00 minder huur aan [eiser 1] en [eiser 2] betaald. Voor zover dit als een eenzijdig door [gedaagde] doorgevoerde huurprijsvermindering moet worden gezien, is deze niet rechtsgeldig nu een huurprijswijziging op grond van artikel 7:207 BW jo artikel 7:255 BW door de kantonrechter wordt uitgesproken. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] om te verklaren voor recht dat [gedaagde] de huurprijs niet rechtsgeldig (eenzijdig) heeft verminderd zal in zoverre worden toegewezen.

5.32.

Het voorgaande laat onverlet dat [gedaagde] wel een deel van zijn betalingsverplichting mocht opschorten om [eiser 1] en [eiser 2] tot nakoming van hun verplichtingen als verhuurder te bewegen. Zoals hiervoor geoordeeld gaat het immers om gebreken waarvan het herstel voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komt. [gedaagde] vordert in dit verband dan ook dat [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld om tot herstel van de gebreken over te gaan. Daarnaast wil [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat op de huurovereenkomst vanaf 1 augustus 2020 een huurvermindering van 80% van de huurprijs van toepassing is, althans een vermindering van € 200,00 per maand (zoals door [gedaagde] is ingehouden), althans een huurvermindering van € 100,00 per maand zoals volgens [gedaagde] door [eiser 1] en [eiser 2] zelf is voorgesteld.

5.33.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag in hoeverre [gedaagde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in verband met de gebreken. In dit kader is allereerst van belang dat – anders dan [eiser 1] en [eiser 2] hebben betoogd – de vervaltermijn van zes maanden ex artikel 7:257 lid 1 BW niet geldt voor geliberaliseerde woonruimte waar het hier om gaat (artikel 7:247 BW). De huurprijsvermindering kan dus ook met terugwerkende kracht worden toegepast.

5.34.

De kantonrechter is echter van oordeel dat onvoldoende is aangetoond dat de lekkage en schimmelvorming op zichzelf zodanig ernstig zijn dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot die vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. In samenhang met het defect aan de thermostaatkraan is echter wel sprake van een dergelijk gebrek. Een huurder mag in redelijkheid verwachten dat hij in de douche gebruik kan maken van warm water. Het ontbreken van die mogelijkheid vormt een wezenlijke aantasting van het huurgenot die huurprijsvermindering rechtvaardigt.

5.35.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] kan van huurprijsvermindering geen sprake zijn omdat [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan de inspectiebevoegdheid van [eiser 1] en [eiser 2] op grond van artikel 12.4 van de huurovereenkomst en artikel 9 van de Algemene Bepalingen en daarmee aan het herstel van de gebreken. [gedaagde] heeft dit betwist. Hij voert aan dat hij zich altijd coöperatief en constructief heeft opgesteld ter zake het verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] voor een inspectie. [gedaagde] heeft naar eigen zeggen [eiser 1] en [eiser 2] meerdere malen gelegenheid geboden om de gebreken te laten inspecteren. [eiser 1] en [eiser 2] zijn desondanks nooit tot herstel overgegaan.

5.36.

De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat [gedaagde] structureel niet meewerkt aan inspectie en/of herstel van de gebreken. Uit de correspondentie in het dossier komt het beeld naar voren dat [gedaagde] weliswaar soms onterechte voorwaarden stelt, maar niet dat het onmogelijk is om met hem afspraken te maken. Zo heeft voor of op 9 december 2021 inspectie van de badkamer en het plafond van de woonkamer op verzoek van (de verzekeraar van) [eiser 1] en [eiser 2] door Polygon plaatsgevonden. Daarnaast is uit de overgelegde whatsappcorrespondentie niet gebleken dat [gedaagde] niet heeft willen meewerken aan inspectie en herstel van de defecte thermostaatkraan. De kantonrechter zal de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van de boete wegens overtreding van artikel 12.4 van de huurovereenkomst en artikel 9 van de Algemene Bepalingen dan ook afwijzen.

5.37.

De kantonrechter is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden een huurprijsvermindering van € 200,00 in evenredig verband staat met de ernst van de gebreken. Deze gaat in vanaf het moment dat [gedaagde] aan [eiser 1] en [eiser 2] liet weten dat de warmwatervoorziening van de douche defect was (15 januari 2022) en loopt door tot de datum van ontruiming van het gehuurde of indien dat eerder is totdat de gebreken zijn hersteld.

5.38.

De vordering van [gedaagde] om tot herstel van de gebreken over te gaan zal worden afgewezen omdat de huurovereenkomst op korte termijn tot een einde komt.
Huurachterstand

5.39.

Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] een huurprijsvermindering van € 200,00 vanaf 15 januari 2022 toekomt. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd resteert ook na verrekening hiervan nog een huurachterstand. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] heeft [gedaagde] over de periode augustus 2021 tot en met oktober 2022 € 3.436,35 minder betaald dan de geldende huur (inclusief voorschotten en overige kosten) op dat moment. [gedaagde] heeft dit bedrag als zodanig onvoldoende gemotiveerd betwist zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. De kantonrechter laat de door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde achterstand ten aanzien van de lokale belastingen, Ziggo en de afrekening voor gas/elektriciteit buiten beschouwing, nu [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende duidelijk hebben gemaakt waarop deze gebaseerd zijn. De kantonrechter gaat dus uit van een achterstand van € 3.436,35 tot en met oktober 2022. Op dit bedrag strekt de huurkorting van € 200,00 per maand over de maanden februari tot en met oktober 2022 (9 maanden à € 200,00) in mindering, zodat een vordering resteert van € 1.636,35. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. De kantonrechter merkt ten overvloede op dat deze achterstand niet zodanig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De inschrijvingen op het gehuurde

5.40.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] heeft [gedaagde] in strijd met artikel 6.1b van de Algemene Bepalingen het gehuurde een (deels) andere bestemming gegeven door er sinds 21 december 2021 zijn onderneming
[bedrijf]te vestigen. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] zal [gedaagde] een deel van de huurkosten opvoeren als kosten van zijn onderneming om hiermee kennelijk op het gebied van belastingen en resultaten zijn voordeel mee te doen. Daarvoor is het gehuurde niet bedoeld. [eiser 1] en [eiser 2] willen dan ook dat [gedaagde] zich uitschrijft en een boete verschuldigd is van € 50,00 euro per dag op grond van artikel 6.4 van de Algemene Bepalingen, waarbij inmiddels het maximum van € 10.000,00 bereikt is.

5.41.

De kantonrechter wijst deze vordering af. De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft veranderd. Volgens [gedaagde] wordt het adres van het gehuurde alleen gebruikt als postadres voor zijn vennootschap. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat het enkel ontvangen en versturen van post op en vanuit het gehuurde niet valt onder een verbod zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van een boete van € 10.000,00 wordt daarom afgewezen. Ook de vordering tot staking van de overtreding om een onderneming in het gehuurde te vestigen zal worden afgewezen, omdat – zoals hiervoor is opgemerkt – geen sprake is van overtreding van een contractuele bepaling.

5.42.

Van zijn kant heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] nog staan ingeschreven op het adres van het gehuurde. [gedaagde] wil dat hier een eind aan komt. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is van een inschrijving geen sprake meer. [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat er dus vanuit dat [eiser 1] en [eiser 2] niet (meer) op het adres van de woning staan ingeschreven. De vordering van [gedaagde] zal daarom als ongegrond worden afgewezen.
Proceskosten

5.43.

De proceskosten in de zaak van de vordering komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Nu partijen in de zaak van de tegenvordering over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen in die zaak ieder de eigen proceskosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst door [eiser 1] en [eiser 2] is opgezegd;

6.2.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor de woning op het adres [adres] te [plaats] eindigt per 1 februari 2024;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om de woning vóór 1 februari 2024 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die niet van [eiser 1] en [eiser 2] zijn, onder afgifte van de sleutels aan [eiser 1] en [eiser 2];

6.4.

verklaart voor recht dat [gedaagde] per 1 februari 2024 een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan [eiser 1] en [eiser 2] die gelijk is aan de huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf 1 februari 2024 in gebruik houdt;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot het terugplaatsen van de volgende meubels in de woning voor het eindigen van de huur:
- een Tavola eettafel met uitschuifbladen;
- vier Tavola stoelen;
- een Harvink driezitsbank;
- twee Leolux fauteuils;
- een salontafel met granieten blad;

6.6.

verklaart voor recht dat [gedaagde] niet rechtsgeldig de huurprijs (eenzijdig) heeft verminderd;

6.7.

bepaalt dat [eiser 1] en [eiser 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis door [gedaagde] moeten worden toegelaten tot het gehuurde voor inspectie, onder de verplichting om [gedaagde] uiterlijk 96 uur van tevoren schriftelijk mede te delen dat de inspectie zal plaatsvinden op een tijdstip gelegen tussen 07:00 uur en 18:00 uur, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet meewerkt aan de inspectie, tot een maximum van € 2.500,00;

6.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 1.636,35 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2022;

6.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,74
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 528,00 (2x € 264,00)
nakosten € 132,00 ;

6.10.

verklaart de veroordelingen onder 6.7. tot en met 6.9. uitvoerbaar bij voorraad;

6.11.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.12.

verklaart voor recht dat op de huurprijs een huurprijsvermindering van toepassing is van € 200,00 en stelt de kale huurprijs tussen partijen vast op € 1.700,00 per maand, een en ander met ingang van 15 januari 2022 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde of indien dat eerder is totdat de gebreken zijn hersteld;

6.13.

verklaart voor recht dat het [gedaagde] vrij staat om het gehuurde als postadres van zijn besloten vennootschap te gebruiken, zolang de huurovereenkomst voortduurt;

6.14.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.15.

verklaart de veroordeling onder 6.12 uitvoerbaar bij voorraad;

6.16.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Huur woonruimte; Kwalificatie huurovereenkomst en opzegging; Diplomatenclausule; Gebreken en huurprijsvermindering

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[eiser 1]

1.Het procesverloop

2.Feiten

3.De vordering

4.Het verweer en de tegenvordering

5.De beoordeling

6.De beslissing