Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11057219 \ VV EXPL 24-31
Uitspraakdatum: 24 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de vereniging
[eiseres]
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. F. van Westrhenen
tegen
de besloten vennootschap
Fort bij Spijkerboor B.V.
Fort bij Spijkerboor B.V.
statutair gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: FBS
gemachtigde: mr. J.R. Gal
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder, bij wijze van voorlopige voorziening, ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand. Deze vorderingen worden toegewezen, omdat de huurovereenkomsten op 31 december 2023 van rechtswege zijn geëindigd en de huurachterstand zo groot is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop een ontruiming, rechtvaardigt. De gevorderde gebruiksvergoedingen vanaf 1 januari 2024 worden afgewezen. Om vast te kunnen stellen of de huurder deze verschuldigd is, is namelijk nader onderzoek vereist en dit kort geding leent zich daar niet voor. De overige bedragen die de verhuurder vordert worden ook afgewezen, omdat er ten aanzien van dat deel van de vordering geen sprake is van een spoedeisend belang.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft FBS op 2 mei 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juni 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. FBS heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft FBS bij e-mail van 7 juni 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 28 december 2021 een huurovereenkomst gesloten ter zake van zes ruimtes in Fort Spijkerboor, het huis ‘ [naam A] ’ en de [naam B] , gelegen aan de [adres a] , [adres b] , [adres c] en [adres d] te [plaats 2] (hierna: ‘de huurovereenkomst Fort). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, te weten vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023.
2.2.
In de huurovereenkomst Fort is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
’11.5. Totstandkomingsvertrouwen / opzeggingsbevoegdheid
Ondanks dat Partijen door het sluiten van onderhavige huurovereenkomst over en weer de verwachting uitspreken dat een vervolgsamenwerking mogelijk zal zijn, heeft dat enkele feit niet reeds tot gevolg dat bij een van beide partijen een gerechtvaardigd vertrouwen in een samenwerking na de looptijd van onderhavige huurovereenkomst aanwezig kan zijn, en verplichten partijen zich ook niet tot het sluiten van enige (vervolg)overeenkomst. Natuurmonumenten staat het gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst vrij om – in ieder stadium van het onderhandelingstraject- de onderhandelingen over verdere samenwerking af te breken. Het onderhandelingstraject is eerst beëindigd indien sprake is van een rechtsgeldig ondertekende (vervolg)overeenkomst die ziet op langdurig gebruik en de verdere samenwerking bij exploitatie van het Fort) (…)’.
2.3.
Op de huurovereenkomst Fort zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing verklaard. In deze algemene bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘Betalingen
23.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld (…)’
2.4.
Onderdeel van het gehuurde is een bij de [naam B] horende schuur en tuin die in gebruik zijn als theetuin.
2.5.
Ten behoeve van deze theetuin hebben partijen, in de aanvulling op de huurovereenkomst Fort, in de op 3 maart 2022 gesloten samenwerkingsovereenkomst in artikel 70 opgenomen Pro dat FBS voor de promotie van de theetuin via de mediakanalen van [eiseres] een vergoeding van € 100,00 per maand aan [eiseres] verschuldigd is.
2.6.
Verder hebben partijen ten behoeve van de theetuin nog twee overeenkomsten gesloten, te weten een allonge bij de huurovereenkomst Fort waarmee de theetuin is afgesplitst van het gehuurde en een aparte huurovereenkomst voor de theetuin (hierna: ‘de huurovereenkomst Theetuin’). Deze laatste huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 23 maanden, ingaande op 1 april 2023 en eindigend op 28 februari 2025. In de huurovereenkomst Theetuin is in artikel 3.6. opgenomen dat die overeenkomst, behalve door verloop van de periode waarvoor zij is aangegaan, ook eindigt op het moment dat de huurovereenkomst Fort eindigt.
2.7.
De door FBS verschuldigde huur voor het fort bedroeg laatstelijk € 2.250,00 exclusief btw per maand en die voor de theetuin € 750,00 exclusief btw. Vanaf april 2023 heeft FBS geen huur meer betaald aan FBS.
3.
De vordering en het verweer
De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening FBS veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert [eiseres] dat de kantonrechter FBS veroordeelt tot betaling van € 49.979,33 vermeerderd met de wettelijke handelsrente rente, € 5.625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst Fort per 31 december 2023 is geëindigd. Als gevolg daarvan is ook de huurovereenkomst Theetuin geëindigd. Doordat de huurovereenkomst zijn geëindigd moet FBS het gehuurde verlaten. Los daarvan is er bij beide huurovereenkomsten sprake van een huurachterstand. De huurachterstand ter zake de huurovereenkomst Fort bedraagt € 26.317,50 en die ter zake van de huurovereenkomst Theetuin € 9.982,50, waarbij de laatste vier maanden een gebruiksvergoeding in de zin van art. 7:225 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) betreffen. Deze huurachterstanden rechtvaardigen een ontbinding, en vooruitlopend daarop, ontruiming van het gehuurde. Naast de huurachterstanden is FBS € 1.200,00 aan promotiebijdrages aan [eiseres] verschuldigd en € 1.583,33 voor het verzorgen van een excursie. Omdat FBS het fort ook na 31 december 2023 is blijven gebruiken, vordert [eiseres] verder dat FBS wordt veroordeeld tot betaling van € 10.890,00 aan gebruisvergoedingen. Omdat FBS tekort is geschoten in haar betalingsverplichting maakt [eiseres] verder aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van 15% van de hoofdsom.
3.3.
FBS betwist dat de huurovereenkomsten per 31 december 2023 van rechtswege zijn geëindigd. Volgens FBS zijn partijen namelijk overeengekomen dat de looptijd van de huurovereenkomst Fort gelijkgetrokken zou worden met de looptijd van de huurovereenkomst Theetuin. Daarnaast was het bedoeling van partijen om in de toekomst langdurige huurovereenkomsten met elkaar te sluiten. Ten aanzien van de huurachterstanden erkent FBS dat zij sinds april 2023 geen huur meer heeft betaald. Als reden daarvoor voert FBS aan dat er aantal incidenten hebben plaatsgevonden die tot gevolg hebben gehad dat zij niet het volledige huurgenot heeft gehad. Toen [eiseres] vervolgens aan FBS te kennen gaf de samenwerking te willen beëindigen, is de bereidheid om huur te betalen komen te vervallen. Daar komt bij dat FBS een nog groter bedrag van [eiseres] te vorderen heeft, zodat na verrekening van de desbetreffende bedragen geen huurachterstand meer zal bestaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is in ieder geval ten aanzien van de gevorderde ontruiming en de gevorderde huurachterstand het geval, nu het hier gaat om een grote huurachterstand en het belang van [eiseres] om het verder oplopen van betalingsachterstanden te voorkomen.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat de door [eiseres] gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een eventueel op deze procedure volgende bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst Fort op 31 december 2023 door verloop van de termijn waarvoor zij was aangegaan van rechtswege is geëindigd. Dit is immers in de huurovereenkomst opgenomen. Dat het in eerste instantie de bedoeling van partijen was om na afloop van die huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst voor een langere duur te sluiten, maakt dat niet anders. In de huurovereenkomst is namelijk expliciet opgenomen (zie r.o. 2.2.) dat de intentie van partijen om de huurovereenkomst voort te zetten niet leidt tot een gerechtvaardigd vertrouwen op voortzetting en dat het partijen niet verplicht tot het sluiten van enige (vervolg)overeenkomst.
4.5.
Ook de omstandigheid dat de huurovereenkomst Theetuin een langere looptijd heeft en dat het volgens FBS de bedoeling van partijen was de looptijd van de huurovereenkomst Fort gelijk te trekken met die huurovereenkomst, leidt er niet toe dat de huurovereenkomsten niet op 31 december 2023 zijn geëindigd. Dat partijen die bedoeling hebben gehad, volgt namelijk niet uit de huurovereenkomst Theetuin. In die overeenkomst is juist opgenomen dat de huurovereenkomst Theetuin niet alleen eindigt na verloop van de termijn waarvoor zij is aangegaan, maar ook op het moment dat de huurovereenkomst Fort eindigt. Anders dan FBS heeft betoogd, acht de kantonrechter deze bepaling geldig en niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het stond partijen vrij dit overeen te komen en zo een koppeling te maken tussen beide huurovereenkomsten. Dit betekent dat ook de huurovereenkomst Theetuin op 31 december 2023 is geëindigd.
4.6.
Tot slot gaat de kantonrechter ook voorbij aan het betoog van FBS dat de huurovereenkomst met betrekking tot het huis ‘ [naam A] ’ geldt voor een periode van vijf jaar. Anders dan FBS is de kantonrechter namelijk van oordeel dat de huurovereenkomst Fort niet gezien kan worden als een voortzetting van de huurovereenkomst voor het huis ‘ [naam A] ’ van 1 september 2020. Daarvoor is, naast de omstandigheid dat FBS geen partij was bij die overeenkomst, ook van belang dat die overeenkomst niet ziet op hetzelfde object. De huurovereenkomst Fort heeft immers betrekking op een veel groter complex dan alleen het huis ‘ [naam A] ’, zodat alleen al daarom van een voortzetting geen sprake kan zijn.
4.7.
Gelet op de omstandigheid dat wordt aangenomen dat de huurovereenkomsten van rechtswege zijn geëindigd, moet de conclusie zijn dat FBS zonder recht of titel het gehuurde in gebruik houdt en de door [eiseres] gevorderde ontruiming al om die reden toewijsbaar is.
4.8.
Echter, ook wanneer zou moeten worden aangenomen dat de huurovereenkomsten niet van rechtswege zijn geëindigd, geldt dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is. FBS heeft namelijk erkend dat zij vanaf april 2023 geen huur meer heeft betaald. Dit betekent dat er tot 1 januari 2024 sprake is van een huurachterstand van negen maanden, hetgeen op basis van wat op de zitting is besproken, neerkomt op een bedrag van € 27.000,00 exclusief btw. Deze huurachterstand is zo groot dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomsten, voor zover die niet al van rechtswege zijn geëindigd, in een bodemprocedure zullen worden ontbonden. De daarop vooruitlopende gevorderde ontruiming is ook daarom toewijsbaar.
4.9.
FBS heeft aangevoerd dat zij de huur niet heeft betaald, omdat zij door een aantal incidenten niet het volledige huurgenot heeft gehad en dat zij een nog hoger bedrag dan de huurachterstand van [eiseres] te vorderen zou hebben. Aan dit verweer gaat de kantonrechter voorbij. FBS heeft haar verweer, gezien ook de betwisting door [eiseres], namelijk onvoldoende onderbouwd. Zo heeft zij op geen enkele wijze toegelicht welke gevolgen de door haar gestelde incidenten hebben gehad voor haar onderneming en welke schade zij als gevolg daarvan heeft geleden die voor verrekening met de huur in aanmerking zou komen. Daar komt bij dat in de Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huur tijdig moet worden betaald en dat opschorting en/of verrekening niet is toegestaan. Ook als FBS een vordering op [eiseres] zou hebben, mag die vordering dus niet worden verrekend met de huur.
4.10.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de door [eiseres] gevorderde huurachterstand tot 1 januari 2024 eveneens toewijsbaar is. Omdat FBS de huur niet tijdig heeft voldaan, is de door [eiseres] gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand toewijsbaar.
4.11.
Om FBS voldoende tijd te geven het gehuurde te ontruimen, zal de ontruimingstermijn gesteld worden op één maand na betekening van dit vonnis. De omstandigheid dat de [naam B] wordt bewoond, zoals FBS heeft aangevoerd, is geen reden om de ontruimingstermijn nog verder te verlengen, omdat het gehuurde niet mag worden gebruikt als woning.
4.12.
[eiseres] maakt verder aanspraak op vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, gebaseerd op artikel 30.1 van de Algemene Bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. FBS voert aan dat dit deel van de vordering moet worden afgewezen, omdat het spoedeisend belang ten aanzien daarvan ontbreekt. Echter, indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, hetgeen hier het geval is, dan kan in verband met de proceseconomie in hetzelfde geding ook worden beslist over de daarmee nauw verwante (minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de buitengerechtelijke incassokosten. [1] Aangezien [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zal de kantonrechter de buitengerechtelijke kosten daarom toewijzen tot het bedrag dat hoort bij de hoofdsom waartoe FBS zal worden veroordeeld, te weten € 4.050,00.
4.13.
De vorderingen van [eiseres] ten aanzien van gebruiksvergoedingen, promotiebijdragen en kosten voor een excursie kunnen in dit kort geding niet worden toegewezen. Daarvoor is ten aanzien van de gebruiksvergoeding van belang dat op de zitting is gebleken dat [eiseres] heeft besloten het fort in 2024 niet open te stellen voor publiek. Dit heeft, zowel ten aanzien van het huurgenot als ook voor bijvoorbeeld de exploitatiemogelijkheden voor de theetuin, gevolgen voor FBS. Het is daardoor maar de vraag of het redelijk is dat [eiseres] aanspraak maakt op een (volledige) gebruiksvergoeding. Om dit te kunnen beoordelen is echter nader onderzoek vereist en daar leent dit kort geding zich niet voor. Een beslissing hierover zal dan ook in een eventueel op deze procedure volgende bodemprocedure genomen moeten worden. Voor de gevorderde promotiebijdragen en de kosten van een excursie geldt dat het spoedeisend belang ten aanzien van die vorderingen ontbreekt. Ook op deze vorderingen zal dus in een bodemprocedure moeten worden beslist.
4.14.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van FBS, omdat zij overwegend ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt FBS om het perceel, gelegen aan de [adres a] , [adres b] , [adres c] en [adres d] te ( [postcode] ) [plaats 2] , en alle zich daarop, daarin en daarbij bevindende onroerende zaken (waaronder en met name de zes ruimtes in het ‘Fort Spijkerboor’, het huis ‘ [naam A] ’, alsmede de aanhorige [naam B] en de daarbij horende schuur alsmede tuin die dienst doet als ‘theetuin’) binnen zeven dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis te hebben ontruimd en verlaten, met al hetgeen van [eiseres] is en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiseres];
5.2.
veroordeelt FBS tot betaling aan [eiseres] van € 27.000,00 exclusief btw aan huurachterstand tot en met 31 december 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 2 mei 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.3.
veroordeelt FBS tot betaling aan [eiseres] van € 4.050,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.4.
veroordeelt FBS tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 115,12
griffierecht € 524,00
salaris gemachtigde € 814,00
nasalaris € 135,00
te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en bij diens afwezigheid op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken en ondertekend door de kantonrechter mr. S. Slijkhuis
in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter