Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11122049 \ CV EXPL 24-1529
Uitspraakdatum: 19 juni 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Woonstichting Langedijk
Woonstichting Langedijk
te Noord-Scharwoude
de eisende partij
gemachtigde: Bosveld Incasso en Gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 1 mei 2004(hierna: de algemene vooraarden)
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
Artikel 4.2 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt: ‘
De huurprijs kan jaarlijks worden gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.’
De huurprijs kan jaarlijks worden gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.’
3.7.
Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
3.8.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze.
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze.
Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1
: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2
: ‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
: ‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
Artikel 15: Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 15,= per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit de Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders rechten op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
3.9.
Het rentebeding in artikel 6.1 is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is op zichzelf daarom voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is het rentebeding wel oneerlijk. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.10.
De incassobedingen in de artikelen 13.1 en 13.2 zijn zowel op zichzelf als in combinatie met het boetebeding van artikel 15 oneerlijk. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
3.11.
De algemene voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Op 3 januari 2006 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten.
3.12.
In de artikelen 13.1 en 13.2 wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II. Er wordt immers van uitgegaan dat ‘alle kosten’ verschuldigd zijn indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk was toegestaan. Daarmee verstoort dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van oneerlijk bedingen. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 15, zoals hiervoor ook al is overwogen ten aanzien van het rentebeding, de oneerlijkheid van de bedingen alleen nog maar versterkt.
3.13.
Artikel 13.1 ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
3.14.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden geen onredelijk bezwarende bedingen bevatten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit de eisende partij geen behoefte heeft om zich daar verder nog over uit te laten. De kantonrechter volgt de eisende partij niet in haar standpunt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en vernietigt de artikelen 6.1, 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden voor zover deze zien op rente en buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
3.15.
Alhoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.16.
De gevorderde huurachterstand tot en met mei 2024 bedraagt € 2.562,22 (€ 3.147,22 - € 585,00 aan deelbetalingen). Dit bedrag is toewijsbaar.
3.17.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.18.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.19.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.20.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 2.562,22 aan achterstallige huurpenningen tot en met mei 2024;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 603,26 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juni 2024 in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijk toegestane indexeringen;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 238,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter