ECLI:NL:RBNHO:2024:6710

• Datum uitspraak: 16 mei 2024
• Publicatiedatum: 3 juli 2024
• Zaaknummer: 10997665 \ VV EXPL 24-50
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van een huurwoning wegens ernstige overlast door de huurder

In deze zaak heeft de stichting Woonopmaat, een woningbouwcorporatie, een kort geding aangespannen tegen de stichting Humanitas Inkomensbeheer, die optreedt als bewindvoerder van de huurder, [betrokkene]. De vordering betreft de ontruiming van de woning van [betrokkene] in verband met ernstige overlast die zij veroorzaakt voor de omwonenden. De huurovereenkomst tussen Woonopmaat en [betrokkene] is op 7 juli 2022 tot stand gekomen, maar er zijn herhaaldelijk klachten binnengekomen over overlast, vervuiling van de woning en het niet naleven van de gedragsaanwijzing die aan de huurovereenkomst was verbonden. De kantonrechter heeft op 16 mei 2024 geoordeeld dat de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd is, gezien de structurele overlast en de vervuiling van de woning. De kantonrechter heeft de bewindvoerder veroordeeld om binnen 21 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en de sleutels aan Woonopmaat te overhandigen. Tevens is de bewindvoerder veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft daarbij rekening gehouden met het belang van de omwonenden en de herhaalde waarschuwingen die aan [betrokkene] zijn gegeven.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10997665 \ VV EXPL 24-50

Uitspraakdatum: 16 mei 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Woonopmaat

gevestigd te Heemskerk

eiseres
hierna: Woonopmaat
gemachtigde: mr. G.P. Poiesz

tegen

de stichting

Stichting Humanitas Inkomensbeheer , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van mevrouw
[betrokkene] ,

gevestigd te Purmerend

gedaagde
hierna: [betrokkene] en de bewindvoerder

gemachtigde: mevrouw [gemachtigde] (bewindvoerder Stichting Humanitas Inkomensbeheer)

1. Het procesverloop

1.1.

Woonopmaat heeft de bewindvoerder op 24 april 2024 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 mei 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonopmaat bij brief van 30 april 2024 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Woonopmaat is een woningbouwcorporatie en dus een professionele verhuurder van onroerend goed in de gemeente Heemskerk en omstreken. Zij verhuurt voornamelijk woningen in de sociale sector.

2.2.

De rechtbank Noord-Holland heeft bij beschikking van 13 februari 2014 resp. 7 augustus 2020 beschermingsbewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [betrokkene] met benoeming van de bewindvoerder tot bewindvoerder.

2.3.

Tussen partijen is op 7 juli 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] , (hierna: de woning). De woning bevindt zich op de eerste verdieping van een appartementencomplex met vier etages.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonopmaat 2022 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin staat:

artikel 6.3
“
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. ”

artikel 6.8
“
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. ”

artikel 13.1
“
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. ”

2.5.

[betrokkene] huurde voordat zij de woning ging huren, een andere woning van Woonopmaat gelegen aan de [adres 2] te [plaats 3] . Vanwege de sloop van die woning, is die huurovereenkomst geëindigd en heeft Woonopmaat [betrokkene] een andere woning aangeboden.

2.6.

Omdat [betrokkene] in de eerdere woning overlast veroorzaakte, blijkend uit meerdere klachten van meerdere omwonenden, is aan de nieuwe huurovereenkomst een gedragsaanwijzing verbonden die door [betrokkene] is ondertekend.

Op grond hiervan is [betrokkene] verplicht:
- om zich als een goed huurder te gedragen en de woning te onderhouden en schoon te houden;
- er voor te zorgen dat zij of leden van haar huishouden en/of derden geen overlast, hinder of gevaar voor omwonenden zullen veroorzaken, door bijvoorbeeld geluidsoverlast of vernielingen;
- er voor te zorgen dat het vanaf 22:00 uur rustig is in de woning;

Woonopmaat zou één keer in de twee maanden [betrokkene] bezoeken om na te gaan of zij zich aan de afspraken in de gedragsaanwijzing houdt. In de gedragsaanwijzing staat verder dat [betrokkene] hiermee een laatste kans is geboden en dat als zij zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, Woonopmaat een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal starten.

2.7.

[betrokkene] kamt met verslavingsproblematiek.

2.8.

In december 2022 heeft [betrokkene] het raam van de woning kapot gemaakt en de voordeur ingetrapt.

2.9.

Op 13 september 2023 stelt Woonopmaat vast dat [betrokkene] onder meer haar spullen niet opruimt en spullen stalt in de algemene berging, derden toelaat tot die algemene berging, haar voordeur heeft voorzien van rode (verf) handafdrukken en overlast veroorzaakt door het afspelen van harde muziek, schreeuwen en het toelaten van bezoekers die bij buren en omwonenden aanbellen.

2.10.

Op 23 november 2023 heeft [betrokkene] grofvuil vanuit de woning naar beneden heeft gegooid, waarna het grofvuil daar lange tijd is blijven liggen.

2.11.

Meerdere bewoners uit het appartementengebouw hebben vrijwel vanaf het moment dat [betrokkene] in het gehuurde is komen wonen en over een geruime tijd diverse keren geklaagd over overlast van [betrokkene] en haar bezoekers. De klachten betreffen onder meer geluidsoverlast, verbale en fysieke agressie, stankoverlast, vernielingen en viezigheid en overlast veroorzaakt door [betrokkene] binnengelaten derden.

2.12.

In januari 2024 was sprake van een lekkage in de woning waardoor ook de daaronder gelegen woning lekkage had. Woonopmaat constateert na het betreden van de woning dat deze smerig en vervuild is. De woning is niet schoon en niet veilig. Omdat de lekkage niet kan worden verholpen – [betrokkene] doet de deur niet open voor de daarvoor ingeschakelde werklieden – heeft Woonopmaat de benedenwoning de afgelopen zes maanden niet kunnen verhuren.

2.13.

Op foto’s van de woning is te zien dat de vloeren daarvan niet zijn voorzien van enige vorm van vloerbedekking, dat er overal troep ligt en vooral heel veel kleding, dat het toilet niet is doorgespoeld en dat de woning vies is.

2.14.

De maatschappelijke ondersteuning (WMO) en hulpverleningsinstantie Vangnet & Advies zijn ingeschakeld. Ook heeft Woonopmaat de gemeente geïnformeerd over de omstandigheden van [betrokkene] . [betrokkene] weigert de aangeboden hulpverlening.

3. De vordering

3.1.

Woonopmaat vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de bewindvoerder, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:
- om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, althans op een termijn die de kantonrechter juist voorkomt, de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] met al het hare en de haren te (laten) ontruimen en te verlaten, leeg en bezemschoon, onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan Woonopmaat;
- om, indien niet aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming wordt voldaan en Woonopmaat de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf heeft bewerkstelligd, aan Woonopmaat de noodzakelijke kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van de ontruiming;
- in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2. Zij stelt – kort weergegeven – dat [betrokkene] zich niet als een goed huurder gedraagt, omdat [betrokkene] zorgt voor structureel ernstige overlast en de woning zodanig vervuild is dat dit niet alleen voor de gezondheid van [betrokkene] zelf maar ook voor die van de omwonenden een gevaar oplevert. Woonopmaat baseert haar vordering op artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), artikel 6.3 en 6.8 van de algemene huurvoorwaarden en de gedragsaanwijzing van 7 juli 2022.

4. Het verweer

4.1.

De bewindvoerder heeft de vordering niet betwist. Zij vraagt de kantonrechter wel om verlenging van de ontruimingstermijn, gelet op de bij deze rechtbank lopende spoedaanvraag tot het benoemen van een curator ten behoeve van [betrokkene] . Nadat de bewindvoerder tot curator is benoemd, kan zij [betrokkene] ondersteunen bij het vinden van een nieuwe woning. Dat is in haar hoedanigheid van bewindvoerder niet mogelijk.

5. De beoordeling

Juridisch kader kort geding

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woonopmaat daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige overlast voor omwonenden, is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.

5.2.

Daarnaast is voor toewijzing van de vordering in kort geding vereist dat de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Vordering tot ontruiming

5.3.

[betrokkene] is niet gedagvaard en was niet aanwezig bij de mondelinge behandeling. De bewindvoerder heeft aangegeven dat zij [betrokkene] per mail op de hoogte heeft gebracht van deze procedure. Ook heeft de bewindvoerder getracht [betrokkene] telefonisch te bereiken. [betrokkene] reageert echter nergens op. De bewindvoerder treedt in dit kort geding op als de formele procespartij.

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen (artikel 7:213 BW). Dit betekent onder meer dat hij en zijn bezoekers geen overlast voor omwonenden mogen veroorzaken en dat de woning bewoonbaar moet blijven. Indien de huurder toch overlast veroorzaakt of de woning niet bewoonbaar houdt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Om een ontruiming te kunnen toewijzen, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om de overlastgever te bewegen zijn of haar gedrag te veranderen.

5.5.

[betrokkene] huurde voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst van 7 juli 2022 een andere woning van Woonopmaat, waar zij structureel overlast veroorzaakte. Vast staat dat Woonopmaat [betrokkene] meerdere keren heeft gewaarschuwd en ook met haar heeft besproken dat zij haar gedrag moest veranderen. Met het ondertekenen van de gedragsaanwijzing van 7 juli 2022 heeft [betrokkene] de verplichting om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken, die ook al uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeien, nog eens uitdrukkelijk aanvaard. In die gedragsovereenkomst is specifiek beschreven aan welke gedragsregels [betrokkene] zich moet houden. Daarbij is aan [betrokkene] aan het begin van de huurovereenkomst van 7 juli 2022 duidelijk gemaakt dat zij hiermee een laatste kans kreeg om te laten zien dat zij zich als een goed huurder kan gedragen.

5.6.

Uit de vele meldingen van omwonenden aan Woonopmaat blijkt dat vrijwel vanaf het moment dat [betrokkene] in het gehuurde is komen wonen en over een geruime tijd meerdere bewoners veelvuldig hebben geklaagd over overlast van [betrokkene] en haar bezoekers. Verder blijkt uit de overgelegde foto’s dat de woning zodanig vervuild en vol troep ligt dat deze nauwelijks bewoonbaar is. Hierdoor is ook aannemelijk dat omwonenden overlast ondervinden door stank vanuit het gehuurde en de troep die [betrokkene] op de galerij heeft verzameld. De door Woonopmaat gestelde overlast en vervuiling van de woning is niet weersproken. Daarmee staat vast dat [betrokkene] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en sprake is van zodanig ernstige tekortkoming dat de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

5.7.

Het hoeft geen betoog dat [betrokkene] een groot belang heeft bij het behoud van haar woning. De kantonrechter moet echter niet alleen rekening houden met het belang van [betrokkene] , maar ook met het belang van de omwonenden om daar zonder overlast in welke vorm dan ook te kunnen wonen. Woonopmaat is daarvoor als verhuurder van de woning van [betrokkene] en van de omliggende woningen ook verantwoordelijk. Vast staat dat [betrokkene] meerdere kansen heeft gehad om haar gedrag aan te passen om ontruiming te voorkomen.

5.8.

Voldoende aannemelijk is dat voor de direct omwonenden inmiddels een onhoudbare situatie is ontstaan, zodat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De omstandigheid dat [betrokkene] een kwetsbare vrouw is met verslavingsproblematiek maakt het voorgaande niet anders. Daarvoor is de overlast te ernstig en te langdurig. Overigens heeft Woonopmaat aangegeven dat zij gemeente en hulpverlening heeft geïnformeerd over de ontstane situatie zodat zij [betrokkene] kunnen helpen met het vinden van andere woonruimte.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Woonopmaat zal toewijzen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming op verzoek van de bewindvoerder wordt gesteld op 21 dagen na betekening van het vonnis. Daarbij is rekening gehouden met het verzoek van de bewindvoerder om een ruimere ontruimingstermijn aan te houden, omdat de spoedaanvraag tot ondercuratelestelling ten aanzien van [betrokkene] nog loopt. Op het moment dat de bewindvoerder als curator van [betrokkene] wordt aangesteld, kan de bewindvoerder [betrokkene] begeleiden bij het vinden van een nieuwe woning. Dat is in haar hoedanigheid van bewindvoerder niet mogelijk.

5.10.

De vordering van Woonopmaat om de bewindvoerder te veroordelen in de kosten van de ontruiming zal worden afgewezen. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat immers ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (art. 237 lid 4 Rv). Onder die nakosten vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de art. 555 e.v. Rv jo. 3:297 BW). De kostenveroordeling als bedoeld in art. 237 lid 1 Rv levert dus voor alle kosten een executoriale titel op en vloeit voort uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder art. 237 lid 4 Rv (ECLI:NL:GHARL:2023:1544).

Ambtshalve toetsing

5.11.

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument ( [betrokkene] ). De kantonrechter dient de vordering daarom ambtshalve te toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).

5.12.

Voor zover Woonopmaat op grond van dit artikel 13.1 van de algemene huurvoorwaarden (overweging 2.4) aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 Rv ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Stichting Humanitas Inkomstenbeheer, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] , om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] met alle aan haar en [betrokkene] toebehorende aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Woonopmaat van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Woonopmaat te stellen;

6.2.

veroordeelt Stichting Humanitas Inkomstenbeheer in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] , tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonopmaat tot en met vandaag vaststelt op:

• dagvaarding € 139,42;
• griffierecht € 130,00;
• salaris gemachtigde € 408,00;

vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

6.3.

veroordeelt Stichting Humanitas Inkomstenbeheer, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] , tot betaling € 102,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonopmaat worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter