ECLI:NL:RBNHO:2024:6754

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 23/6213

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: D. van der Locht),

het hoofd gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.411.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 augustus 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen op 25 september 2023 beroep ingesteld.

Verweerder heeft stukken en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2024 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning gebouwd in 1931. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 177 m². In 2001 is de woonruimte met 44 m² aangebouwd. De kavel heeft een oppervlakte van 388 m². De woning is verder voorzien van een aangebouwde garage en een dakkapel.

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Desgevraagd heeft eiser ter zitting aangegeven een waarde van € 900.000 te bepleiten. Hij heeft daartoe het volgende ter onderbouwing aangevoerd:

De WOZ-waarde is te hoog vastgesteld. Op basis van de hem nu ter beschikking staande gegevens kan eiser echter niet controleren hoe verweerder tot de waarde van het onderhavige object is gekomen;
Verweerder heeft ten aanzien van het onderhavige object geen op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. Deze dient verweerder wel aan te leveren op basis van artikel 40, lid 2 wet van de wet WOZ. Eiser heeft een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen. Doordat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om gegevens te verstrekken, heeft eiser een informatieachterstand opgelopen en is het niet mogelijk om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om te kunnen beoordelen of het zinvol is om een beroep in te stellen;

De woning heeft last van scheurvorming in de binnenmuren. Vanwege potentiële structurele problemen die scheurvorming in de binnenmuren van de woning kan veroorzaken zorgt dit voor een lagere WOZ-waarde. Scheurvorming in de binnenmuren duidt op een matige onderhoudsstaat. Verweerder heeft geen KOUDV-factoren aangeleverd waardoor eiser niet kan controleren of rekening is gehouden met de scheurvorming in de binnenmuren van de woning ten opzichte van de referentieobjecten;
De woning beschikt over een gedateerde keuken. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Verweerder heeft geen KOUDV-factoren aangeleverd waardoor eiser niet kan controleren of rekening is gehouden met de gedateerde keuken van de woning ten opzichte van de referentieobjecten;
De woning is slecht geïsoleerd. Een pand met slechte isolatie laat koude lucht toe, wat zorgt voor warmteverlies. Hierdoor zullen de stookkosten stijgen. Verweerder heeft geen KOUDV-factoren aangeleverd waardoor eiser niet kan controleren of rekening is gehouden met de slechte geïsoleerde staat van de woning ten opzichte van de referentieobjecten;
De woning beschikt over slechte kozijnen. Slechte kozijnen brengen aanzienlijke onderhoudskosten met zich mee. Verweerder heeft geen KOUDV-factoren aangeleverd waardoor eiser niet kan controleren of rekening is gehouden met de slechte kozijnen van de woning ten opzichte van de referentieobjecten;
De woning is gelegen bij een spoorweg. De ligging van een woning nabij een spoorweg zorgt voor een lagere waarde vanwege mogelijke geluidsoverlast en verstoring van de leefomgeving die ervaren wordt. Verweerder heeft geen KOUDV-factoren aangeleverd waardoor eiser niet kan controleren of rekening is gehouden met de ligging bij een spoorweg van de woning ten opzichte van de referentieobjecten;
Mocht verweerder de gevraagde stukken in de beroepsfase nog aanleveren, dan zal eiser de onderbouwing van verweerder beoordelen om de waardebepaling te controleren.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten nu eiser in beroep heeft moeten gaan om eerst de (juiste) gegevens te vernemen waaruit volgens verweerder blijkt dat de bestreden WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld.

4. Verweerder heeft op 29 september 2023 aan eiser de gevraagde gegevens verstrekt en heeft daarmee alsnog aan de toezendverplichting voldaan. Verweerder stelt zich op het standpunt dat tegemoetgekomen is aan het beroep en zal bij intrekking van het beroep een proceskostenvergoeding toekennen. Daarbij stelt verweerder dat gelet op het feit dat de gegrondverklaring alleen ziet op het niet verstrekken van gevraagde gegevens op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ hij aanleiding ziet om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak te hanteren van 0,25 (zeer licht). De proceskostenvergoeding wordt immers toegekend vanwege een formeel gebrek, namelijk een onvolledige reactie op het informatieverzoek van gemachtigde in de bezwaarfase. Verder zijn de in het beroepschrift aangedragen gronden die zien op de toezending van de gevraagde gegevens een door gemachtigde in algemene termen geformuleerde grief die in vele beroep- en hoger beroepszaken gelijkluidend wordt ingediend zonder dat dat een feitenonderzoek door gemachtigde noodzakelijk is. Een wegingsfactor van 0,25 is in lijn met het begrip ‘redelijkerwijs’ in artikel 8:75, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarbij komt tevens betekenis toe aan het feit dat eiser overeenkomstig de standaardvoorwaarden van gemachtigde ten gunste van de gemachtigde afstand heeft gedaan van haar aanspraak op de

proceskostenvergoeding. Het gewicht van de zaak dient te worden vastgesteld aan de hand

van de door gemachtigde verrichte inspanningen. Door het toepassen van een wegingsfactor

van 0,25 wordt hier recht aan gedaan.

Verweerder stelt verder dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , alle gelegen in [woonplaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Informatieverstrekking in bezwaarfase

6. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Awb (over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, lid 4, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen.

7. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40,
lid 2, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.

8. Verweerder erkent dat hij niet aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft voldaan. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Het beroep is daarom gegrond.

9. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Waardering van de woning

10. Eiser heeft eerst tijdens de zitting bij de rechtbank in zijn pleitnota gedetailleerd en cijfermatig gereageerd op de door verweerder toegekende kwalificaties van de KOUDV-L factoren in de door hem overgelegde matrix. Naar het oordeel van rechtbank is dit tardief. De rechtbank zal daarop dus geen acht slaan. In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. Vaststaat dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken op 29 september 2023 alsnog aan eiser heeft toegezonden. Vervolgens heeft de griffie van de rechtbank de stukken en het verweerschrift, inclusief de matrix, op respectievelijk 27 mei 2024 en 3 juni 2024 aan eiser toegezonden. Dit heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank voldoende tijd gegeven om voor de zitting schriftelijk op (onder andere) de kwalificaties van de KOUDV-L factoren in de matrix te kunnen reageren. De rechtbank is van oordeel dat bij afweging van het belang van eiser bij een inhoudelijke beoordeling van zijn stellingen tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, laatstgenoemd belang in dit geval zwaarder moet wegen. Het vergt namelijk nader (feiten)onderzoek om adequaat te kunnen reageren op de stellingen van eiser; hiervoor zou de zaak mogelijk moeten worden aangehouden, hetgeen tot een onwenselijk geachte vertraging van de procesgang zou leiden.

11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

13. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder een waarderapport overgelegd. De taxateur komt in dit rapport tot een waarde van de woning van € 1.426.000. Ook heeft verweerder een matrix overgelegd. In deze matrix is verkoopinformatie opgenomen van de drie door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn hoekwoningen en qua waardegebied, bouwjaar, grootte en prijsklasse goed met de woning te vergelijken. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

14. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een gemiddelde prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.683,42. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft ook geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.683,42. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt in lijn met de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.

15. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling diverse foto’s overgelegd. Verweerder stelt daar tegenover dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten. De correctiefactor onderhoudstoestand en de correctiefactor voorzieningenniveau zijn voor het onderhavige object gekwalificeerd op “2” (‘onvoldoende’) wat een negatieve correctie ten opzichte van het gemiddelde betekent van 15 percent met betrekking tot het onderdeel woonruimte van de woning (exclusief de aanbouw woonruimte met bouwjaar 2001). De rechtbank oordeelt dat verweerder met deze negatieve correctie ten opzichte van het gemiddelde voldoende rekening heeft gehouden met de gestelde matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. De grond slaagt niet.

16. Eiser heeft verder gesteld dat de woning over slechte kozijnen beschikt. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiser een foto van één kozijn overgelegd. Bij het verweerschrift heeft verweerder beeldinformatie van de kozijnen afkomstig van Cyclomedia van 7 september 2023 overgelegd. Verweerder stelt dat uit dit beeldmateriaal niet blijkt dat de woning over slechte kozijnen beschikt. De rechtbank houdt het ervoor dat nu verweerder een negatieve correctie van het gemiddelde voor onderhoud van de woning heeft toegepast, verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde slechte kozijnen. Dat er een grotere correctie voor onderhoud zou moeten worden toegepast in verband met eventueel slechte kozijnen is de rechtbank niet gebleken.

17. Ten aanzien van de scheurvorming in de binnenmuren stelt verweerder dat scheurvorming in binnen- en buitenmuren een algemeen voorkomend verschijnsel is waar op zichzelf geen waardedrukkend effect van uitgaat. Van bovenmatige scheurvorming is niets gebleken. De door eiser ingebrachte foto’s tonen dat ook niet aan. De rechtbank overweegt dat bij de waardebepaling van de woning gebruik is gemaakt van vergelijkingsobjecten die behoren tot dezelfde bouwjaarklasse. Hiermee is de eventuele invloed van de scheurvorming verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten en derhalve ook in de WOZ-waarde van woning. Deze grond slaagt niet.

18. De grond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie van de woning kan niet slagen. Verweerder heeft bij de waardebepaling van de woning gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten die behoren tot dezelfde bouwjaarklasse. Daarmee is de eventuele invloed van de isolatievoorzieningen verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten en derhalve ook in de WOZ-waarde van de woning. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de isolatievoorzieningen van het onderhavige object ten opzichte van de isolatievoorzieningen van de vergelijkingsobjecten.

19. Eiser voert ten slotte aan dat de ligging van de woning nabij een spoorweg tot een lagere waarde moet leiden vanwege mogelijke geluidsoverlast en verstoring van de leefomgeving. Eiser onderbouwt niet welke overlast hij zelf door de ligging ervaart. Verweerder stelt dat de gebruikte vergelijkingsobjecten in de nabijheid van de onderhavige woning zijn gelegen en dat hiermee de ligging nabij het spoor in de gerealiseerde transactieprijzen verdisconteerd. Om de ligging te onderbouwen heeft verweerder een luchtfoto overgelegd. Op basis van de overgelegde luchtfoto onderschrijft de rechtbank de opvatting van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.

Slotsom

17. De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Wat eiser ook overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel.

18. Het beroep is gegrond omdat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase heeft geschonden. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd, met het in stand laten van de rechtsgevolgen.

Proceskosten en griffierecht

Proceskosten bezwaar

19. Eiser heeft betoogd dat hij recht heeft op een vergoeding van de proceskosten in bezwaar, omdat verweerder de stukken niet tijdig heeft verstrekt. Verweerder is het hier niet mee eens.

20. Op grond van het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb, worden de kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. De in bezwaar bestreden besluiten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb zijn de vastgestelde beschikking en de aanslag. Nu de WOZ-waarde naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is vastgesteld worden de beschikking en de aanslag niet herroepen, zodat er geen grond is voor een vergoeding van de proceskosten die in bezwaar zijn gemaakt. Hierbij wordt opgemerkt dat er geen sprake is geweest van een gebrek welk eiser heeft genoopt beroep in te stellen. Eiser heeft namelijk ook op andere gronden beroep ingesteld. Voors zijn de onderbouwende vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase en in de beroepsfase identiek zodat ten minste de primaire objectkenmerken bij eiser bekend waren Het is om die reden niet aannemelijk dat het onderhavige beroep achterwege zou zijn gebleven indien verweerder de verzochte gegevens wel volledig voor de uitspraak op bezwaar zou hebben verstrekt.

Proceskosten beroep

21. Nu het beroep gegrond dient te worden verklaard, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 875 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,5). Verder dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 50 aan hem te vergoeden.

22. Wat betreft het gewicht van de zaak overweegt de rechtbank dat voor zaken betreffende de waardering van woningen de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoudens bijzondere omstandigheden op zijn plaats is. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Omdat het beroep slechts gegrond wordt verklaard wegens het niet nakomen van de verplichtingen ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ hanteert de rechtbank een wegingsfactor 0,5 in plaats.

23. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moeten de vergoedingen worden betaald op een bankrekening op naam van eiser.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 875 te betalen op een bankrekening op naam van eiser;
gelast verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 50 te vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van eiser;
veroordeelt verweerder tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht vanaf vier weken na de openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank, tot aan de dag van algehele voldoening.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2024.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.