Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 10110951 PA EXPL 22-4 WD
Uitspraakdatum: 10 juli 2024 (bij vervroeging)
Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:
[eiser 1]
gevestigd te [plaats 1] ,
eisende partij,
verder te noemen: [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. W.J.T. Ursem,
tegen
[gedaagde]
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.C.W. van der Poel.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser 2] heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 13 september 2022.
1.2.
[gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
1.3.
Op 31 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaande aan de zitting zijn ter griffie van de pachtkamer de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van [eiser 2] :- de akte vermeerdering eis en akte overlegging producties;
- de akte overlegging productie 34 en 35;
- de akte overlegging productie 34 en 35;
Van de zijde van [gedaagde] :- de akte overlegging productie 2.
1.4. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen verzocht de zaak aan te houden in verband met onderhandelingen.
1.4. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen verzocht de zaak aan te houden in verband met onderhandelingen.
1.5.
Op de rol van 26 juni 2024 hebben partijen de pachtkamer verzocht om vonnis te wijzen. [eiser 2] heeft daarbij een gedeelte van de door haar aangevoerde gronden ingetrokken.
1.6.
Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[gedaagde] voert een onderneming als bloembollenteler. [gedaagde] maakt daarbij gebruik van verschillende in ’t Veld liggende percelen die momenteel toebehoren aan [eiser 2] .
2.2.
Tot juli 2017 had [gedaagde] deze percelen in gebruik op grond van mondelinge overeenkomsten die zij had gesloten met (de rechtsvoorgangers van) [eiser 2] .
2.3.
Op 10 november 2017 hebben partijen een schriftelijke overeenkomst gesloten over het gebruik van [gedaagde] van deze percelen (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst heeft als aanhef:
“Huurovereenkomst landerijen”.
De in de overeenkomst bepaalde looptijd is 5 jaar met ingang van juli 2017 en eindigende op 31 december 2023.
De overeenkomst bevat verder de volgende bepaling:
“Huurovereenkomst landerijen”.
De in de overeenkomst bepaalde looptijd is 5 jaar met ingang van juli 2017 en eindigende op 31 december 2023.
De overeenkomst bevat verder de volgende bepaling:
“Artikel 5: GEBRUIK
1. De huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor de daadwerkelijke uitoefening van het bedrijf van bloembollenkwekerij en het daartoe ingericht te houden en voldoende voor publiek toegankelijk te houden.
2. De huurder mag in, op, aan of rond het gehuurde niets aanbrengen, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.
3. Het is de huurder verboden:
a. de gehuurde landerijen geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, tenzij met toestemming van de verhuurder;
b. de exploitatie van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf geheel of gedeeltelijk aan een derde over te dragen of over te laten;
c. De rechten uit deze huurovereenkomst in te brengen in een personen- dan wel een besloten vennootschap, vereniging of stichting.”
2.4.
Bij brief van 22 juni 2022 heeft [eiser 2] de overeenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer Noordwest (hierna: De Grondkamer) ingezonden. Bij dezelfde brief heeft [eiser 2] de Grondkamer verzocht om de wettelijke duur van de overeenkomst vast te stellen op 6 jaar met ingang van 1 juli 2017.
2.5.
[gedaagde] heeft tegen dit verzoek verweer gevoerd.
2.6.
Bij beschikking van 13 mei 2024 heeft De Grondkamer op het verzoek van [eiser 2] beslist. De beslissing luidt, voor zover van belang, als volgt:
“De grondkamer:wijzigt de overeenkomst ‘Huurovereenkomst landerijen’ (…) in zoverre dat:
- daar waar de woorden ‘huur’, ‘verhuurder’ en ‘huurder’ staan deze worden vervangen door de woorden ‘pacht’, ‘verpachter’ en ‘pachter’;
(…)
- artikel 2, DUUR, komt te luiden als volgt:
“1, De huurovereenkomst (lees: pachtovereenkomst) wordt aangegaan voor de duur van ruim zes jaren, met ingang van juli 2017 en eindigende op 31 december 2023, onverminderd de werking van artikel 7:322 lid 1 BW, waardoor de duur ingaat per 1 juli 2022;
2. Gedurende de in lid 1 bedoelde termijn kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging doen eindigen.
3. Opzegging van de overeenkomst kan uitsluitend plaatsvinden met inachtneming van artikel 7:367 e.v. BW.”
2.7.
Op 28 juni 2022 heeft [eiser 2] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarbij zij (i) de overeenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd tegen 30 juni 2023 en (ii) Flowerbulbs heeft gesommeerd om het gepachte uiterlijk 29 juni 2023 dan wel 30 december 2023 ontruimd aan [eiser 2] op te leveren.
2.8.
Bij brief van 12 juli 2022 heeft [gedaagde] tegen de opzegging geprotesteerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 2] vordert na vermeerdering van eis, kort gezegd, dat de pachtkamer:
primair
primair
(i) voor recht verklaart dat partijen een reguliere pachtovereenkomst hebben gesloten met ingang van 1 juli dan wel 29 september 2017 en dat dat [eiser 2] deze overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd;
subsidiair(ii) voor recht verklaart dat partijen een reguliere pachtovereenkomst voor kortere duur zijn overeengekomen met einddatum 31 december 2023;
meer subsidiair(iii) de pachtovereenkomst ontbindt vanwege een tekortkoming in de nakoming daarvan;
uiterst subsidiair(iv) de einddatum van de reguliere pachtovereenkomst bepaalt op 30 juni 2028.
Voorts vordert [eiser 2] in alle gevallen dat de pachtkamer [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming.
Voorts vordert [eiser 2] in alle gevallen dat de pachtkamer [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming.
3.2.
[eiser 2] voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan.
[eiser 2] heeft op 10 november 2027 de pachtovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 30 juni 2023 dan wel 31 december 2023. [gedaagde] weigert om met deze opzegging in te stemmen en over te gaan tot ontruiming. Daarom heeft [eiser 2] er recht op en belang bij dat de pachtkamer de einddatum van de overeenkomst vaststelt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming.
Daarnaast schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de pachtovereenkomst. Voor het geval de overeenkomst niet als gevolg van de op 30 juni 2023 verzonden opzegging, eindigt, dient de pachtkamer om deze reden de overeenkomst te ontbinden.
Voor zover [eiser 2] de pachtovereenkomst niet rechtsgeldig tegen 30 juni 2023 respectievelijk 31 december 2023 heeft opgezegd en de pachtkamer niet tot ontbinding overgaat, dient de einddatum van de pachtovereenkomst te worden bepaald op 30 juni 2028. In dat geval moet [gedaagde] tegen die datum tot ontruiming te worden veroordeeld. De op 30 juni 2023 verzonden opzegging dient te worden beschouwd als een opzegging tegen 30 juni 2028. [eiser 2] beroept zich daartoe op “conversie”.
[eiser 2] heeft op 10 november 2027 de pachtovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 30 juni 2023 dan wel 31 december 2023. [gedaagde] weigert om met deze opzegging in te stemmen en over te gaan tot ontruiming. Daarom heeft [eiser 2] er recht op en belang bij dat de pachtkamer de einddatum van de overeenkomst vaststelt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming.
Daarnaast schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de pachtovereenkomst. Voor het geval de overeenkomst niet als gevolg van de op 30 juni 2023 verzonden opzegging, eindigt, dient de pachtkamer om deze reden de overeenkomst te ontbinden.
Voor zover [eiser 2] de pachtovereenkomst niet rechtsgeldig tegen 30 juni 2023 respectievelijk 31 december 2023 heeft opgezegd en de pachtkamer niet tot ontbinding overgaat, dient de einddatum van de pachtovereenkomst te worden bepaald op 30 juni 2028. In dat geval moet [gedaagde] tegen die datum tot ontruiming te worden veroordeeld. De op 30 juni 2023 verzonden opzegging dient te worden beschouwd als een opzegging tegen 30 juni 2028. [eiser 2] beroept zich daartoe op “conversie”.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat de overeenkomst tussen partijen een pachtovereenkomst is als bedoeld in artikel 7:311 van het Burgerlijk Wetboek (BW) hebben gesloten. Ook staat vast dat de overeenkomst ziet op “los land” als bedoeld in artikel 7:313 lid 2 BW.
4.2.
Dit brengt mee dat, behoudens wanneer de Grondkamer een kortere duur heeft goedgekeurd, de overeenkomst is aangegaan voor een periode van zes jaar. Deze periode gaat pas in bij aanvang van het pachtjaar, volgende op dat, waarin de overeenkomst bij De Grondkamer is ingezonden [1] .
4.3.
De Grondkamer heeft in de beslissing van 13 mei 2024 de duur van de overeenkomst bepaald op zes jaar en daarnaast vastgesteld dat de duur van de pachtovereenkomst ingaat op 1 juli 2022. Dit brengt mee dat ook de pachtkamer bij de beoordeling in dit geding 30 juni 2028 als einddatum van de pachtovereenkomst beschouwt.
Weliswaar heeft [eiser 2] aangekondigd dat zij beroep zal aantekenen tegen de beslissing van De Grondkamer, maar de pachtkamer ziet hierin geen aanleiding om ten aanzien van de looptijd c.q. de einddatum van de overeenkomst af te wijken van het oordeel van De Grondkamer.
Weliswaar heeft [eiser 2] aangekondigd dat zij beroep zal aantekenen tegen de beslissing van De Grondkamer, maar de pachtkamer ziet hierin geen aanleiding om ten aanzien van de looptijd c.q. de einddatum van de overeenkomst af te wijken van het oordeel van De Grondkamer.
4.4.
Nu de looptijd van de pachtovereenkomst, gelet op het oordeel en de beslissing van de Grondkamer, niet is aangevangen op 1 juli of 29 september 2017, kon deze niet worden opgezegd tegen een datum in 2023. De primaire vordering onder (i) ligt voor afwijzing gereed.
De subsidiair gevorderde verklaring voor recht ligt ook voor afwijzing gereed. Deze vordering neemt tot uitgangspunt dat De Grondkamer een kortere duur dan zes jaar heeft goedgekeurd en dat is niet het geval.
De subsidiair gevorderde verklaring voor recht ligt ook voor afwijzing gereed. Deze vordering neemt tot uitgangspunt dat De Grondkamer een kortere duur dan zes jaar heeft goedgekeurd en dat is niet het geval.
4.5.
De pachtkamer komt hiermee toe aan de meer subsidiair gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst op grond van een (gestelde) tekortkoming in de nakoming daarvan aan de zijde van [gedaagde] . De pachtkamer overweegt hierover dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [2] .
4.6.
[eiser 2] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst doordat zij:
(i) op 30 september 2022 zonder toestemming van [eiser 2] drainagewerkzaamheden op de gepachte landerijen heeft laten uitvoeren;
(ii) de gepachte landerijen aan derden heeft onderverpacht en
(iii) deze landerijen voor andere doeleinden heeft gebruikt dan voor de bloembollenteelt.
[gedaagde] heeft dit alles weersproken.
De pachtkamer overweegt als volgt.
(i) op 30 september 2022 zonder toestemming van [eiser 2] drainagewerkzaamheden op de gepachte landerijen heeft laten uitvoeren;
(ii) de gepachte landerijen aan derden heeft onderverpacht en
(iii) deze landerijen voor andere doeleinden heeft gebruikt dan voor de bloembollenteelt.
[gedaagde] heeft dit alles weersproken.
De pachtkamer overweegt als volgt.
Ad (i)
4.7.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de op 30 september 2022 in haar opdracht uitgevoerde drainagewerkzaamheden niet zien niet op het aanbrengen van (nieuwe) drainage, maar op het herstel van de bestaande in opdracht van [eiser 2] aangebrachte drainage. Deze werkzaamheden vallen om die reden niet onder de reikwijdte van het tussen partijen geldende verbod om zonder voorafgaande toestemming niets aan te brengen in op of aan het gepachte, aldus [gedaagde] .
[eiser 2] heeft niet (voldoende) weersproken dat het ging om herstel van drainage. Daar komt bij dat [eiser 2] bij de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij door deze werkzaamheden voordeel heeft en geen materieel nadeel.
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] op dit onderdeel relevant tekort is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst.
[eiser 2] heeft niet (voldoende) weersproken dat het ging om herstel van drainage. Daar komt bij dat [eiser 2] bij de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij door deze werkzaamheden voordeel heeft en geen materieel nadeel.
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] op dit onderdeel relevant tekort is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst.
Ad (ii)
4.8.
Over de gestelde onderverpachting en het niet voor de bloembollenteelt gebruiken van het gepachte, overweegt de pachtkamer dat [eiser 2] onvoldoende heeft aangevoerd om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de pachtovereenkomst. [eiser 2] heeft aangevoerd dat zij op 26 en 27 juli 2022 heeft geconstateerd dat op de gepachte landerijen een tractor rondreed die niet aan [gedaagde] toebehoorde. De pachtkamer is, mede gelet op de betwisting van [gedaagde] , van oordeel dat uit enkel deze waarneming niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] (een deel van) het gepachte aan een derde heeft onderverpacht.
4.9.
[eiser 2] heeft ook aangevoerd dat (i) zij op 16 maart 2024 heeft geconstateerd dat [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de landerijen aan het klaarmaken was voor de teelt van vroege kool, (ii) zij op 21 maart 2024 heeft gezien dat [naam 2] , werknemer van [gedaagde] , op de gepachte landerijen groenbemesting aan het stukkleppelen was en dat zij van [naam 2] heeft begrepen dat er voor 12 ha aardappelen van Keppel op het land zou komen. Bovendien volgt uit het feit dat [gedaagde] in juli 2023 groenbemesting heeft gezaaid dat zij op dat moment al de voorbereidingen trof voor het onderverpachten van delen van de gepachte landerijen. Dit alles aldus [eiser 2] .
4.10.
Ook dat kan niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde] grond heeft onderverpacht. Onbetwist heeft [gedaagde] aangevoerd dat het inzaaien van een groenbemester, goed is voor de grond. Dat levert geen tekortkoming op. Verder heeft [eiser 2] terijdens de mondelinge behandeling erkend dat de verpachte grond op dit moment niet wordt gebruikt anders dan overeengekomen. Dat [gedaagde] mogelijk wel het voornemen heeft gehad om grond te gaan (onder)verpachten aan anderen, levert geen tekortkoming op, omdat [gedaagde] op dat voornemen is teruggekomen.
4.11.
De door [eiser 2] aangedragen gronden, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, leiden niet tot het oordeel dat de pachtovereenkomst moet worden ontbonden. De meer subsidiaire vordering ligt voor afwijzing gereed.
4.12.
De uiterst subsidiaire vordering ligt ook voor afwijzing gereed. Deze vordering strekt ertoe dat de pachtkamer bepaalt dat 30 juni 2028 als einddatum van de pachtovereenkomst moet worden beschouwd en [gedaagde] wordt veroordeeld om het gepachte tegen die datum te hebben ontruimd. [eiser 2] beroept zich daartoe op de door haar op 28 juni 2022 tegen 30 juni 2023 gedane opzegging die als gevolg van “conversie” moet worden beschouwd als een opzegging tegen 30 juni 2028.
4.13.
De pachtkamer ziet evenmin aanleiding om [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk 30 juni 2028 tot ontruiming over te gaan. De pachtkamer ziet in de opzeggingsbrief van 28 juni 2022 onvoldoende aanknopingspunten dat [eiser 2] beoogt heeft de pachtovereenkomst op te zeggen tegen 2028. Daar komt bij dat de beoogde beëindigingsdatum zo ver in de toekomst ligt dat het niet mogelijk is om al nu daarover een oordeel te vellen. Bij het antwoord op de vraag of [eiser 2] aanspraak kan maken op definitieve vaststelling van een op of na 30 juni 2028 gelegen ontruimingstijdstip komt het immers ook aan op de op dat moment relevant zijnde en nu nog geheel onbekend zijnde omstandigheden van het geval.
4.14.
[eiser 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] worden veroordeeld.
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 800,00 (2,0 punten x tarief € 400,00)
- nakosten € 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 935,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De pachtkamer:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 935,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de sectie kanton, locatie Alkmaar in de samenstelling van mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter, [Pachtlid 1] en [pachtlid 2] , pachtleden en bij vervroeging door de kantonrechter-voorzitter in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter-voorzitter