ECLI:NL:RBNHO:2024:6819

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10781374 \ CV EXPL 23-7209

Uitspraakdatum: 12 juni 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting

Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

tegen

1.[gedaagde]

wonende te [plaats 1]
gedaagde sub 1

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.L. Scheltens

2.
zij die verblijvenin de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 1], van wie de naam en woonplaats niet bekend zijn en ook redelijkerwijs niet kunnen worden achterhaald;
gedaagde sub 2
niet verschenen
hierna gezamenlijk te noemen: de gedaagden

1.Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft bij dagvaarding van 25 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 21 mei 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere bij brief van 8 mei 2024 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Ymere is een woningbouwcorporatie en dus een professionele verhuurder van onroerend goed in de gemeente [plaats 1] en omstreken. Zij verhuurt voornamelijk woningen in de sociale sector.

2.2.

Ymere verhuurt per 17 oktober 2016 de woning met het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: de woning) aan [gedaagde]. De woning is onderdeel van een portiekflat met drie verdiepingen en bevindt zich op de tweede etage.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van februari 2016 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarin staat:

“
Artikel 6

(…)

2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. De huurder moet zich in de gemeentelijke basisadministratie inschrijven op het adres van de woning. Gebruik als tweede woning en een hoofdverblijf elders is niet toegestaan. De woning moet naar behoren door de huurder worden gestoffeerd en gemeubileerd.

(…)

8. De huurder mag geen overlast of hinder aan buren of omwonenden veroorzaken. De huurder vrijwaart Ymere voor alle aanspraken van derden als huurder deze verplichtingen schendt. Er moet een voldoende geluiddempende vloerbedekking in de woning worden aangebracht.(…)

10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. Ymere is bevoegd aan deze toestemming voorwaarden te verbinden. Een door Ymere gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

11. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is dat de huurder de woonruimte verlaat, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van Ymere in staat stelt de woning te bewonen als een huurder. Als Ymere toestemming heeft gegeven als in de eerste zin van dit lid, is Ymere bevoegd daaraan voorwaarden te verbinden.

(…)
14. Als Ymere een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met het verbod van de leden 10 en 11, zal Ymere de huurder daarmee confronteren. Als de huurder stelt het verbod niet te overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij de woning volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en er onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft gehad. In een rechtszaak draagt de huurder daarvan de bewijslast.(…)

Artikel 11

1. Als de huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting die ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder.

(…)

3. Buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij haar vordering op de andere partij uit handen geeft. Deze kosten bedragen 15% van de vordering met een minimum, van een in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst) opgenomen bedrag.”

2.4.

[gedaagde] heeft een vaste begeleider bij het wijkcentrum (de heer [betrokkene 1]) die haar op allerlei (maatschappelijke) vlakken helpt.

2.5.

[gedaagde] heeft een bijstandsuitkering.

2.6.

De zoon van [gedaagde], [betrokkene 2] (14 jaar oud), en de neef van [gedaagde], [betrokkene 3] (13 jaar oud), wonen vanaf 24 mei 2023 bij [gedaagde]. De zoon en de neef van [gedaagde] zijn uit Syrië gevlucht en hebben in 2023 in Nederland asiel aangevraagd.

2.7.

Nidos is een organisatie in Nederland die gaat over de jeugdbescherming voor vluchtelingen. Nidos is verantwoordelijk voor de zorg van [betrokkene 3]. [gedaagde] is met Nidos overeengekomen dat [betrokkene 3] voor onbepaalde tijd bij haar mag wonen.

2.8.

Ymere heeft op 28 februari 2023 en 6 april 2023 een anonieme melding ontvangen waarin het vermoeden wordt geuit dat [gedaagde] woonfraude pleegt, omdat er onbekende mensen in de woning zouden verblijven. Ymere heeft naar aanleiding van deze meldingen een onderzoek uitgevoerd en de bevindingen opgenomen in een onderzoeksverslag.

2.9.

De heer [betrokkene 4], een (aangetrouwde) neef van [gedaagde], zijn vrouw en hun twee kleine kinderen, hebben in de periode 17 april 2023 tot 17 mei 2023 enige tijd in de woning verbleven. [gedaagde] verbleef in die periode in Libanon. Ook in het najaar van 2022 was [gedaagde] twee maanden in het buitenland.

2.10.

Ymere en [gedaagde] hebben op 20 april 2023 telefonisch contact gehad omtrent het verblijf van de heer [betrokkene 4] en zijn gezin in de woning. Na het gesprek met Ymere heeft [gedaagde] de heer [betrokkene 4] telefonisch verzocht de woning te verlaten.

2.11.

Tussen Ymere en [gedaagde] is een afspraak gemaakt om op 25 mei 2023 een gesprek te voeren op het kantoor van Ymere. Dit gesprek heeft niet plaatsgevonden omdat [gedaagde] niet verscheen.

2.12.

Op 1 juni 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Ymere en [gedaagde] op kantoor van Ymere. Tijdens dit gesprek is door Ymere voorgesteld om het gesprek in de woning voort te zetten, waarna partijen daar gezamenlijk naartoe zijn gegaan. Bij aankomst bleek dat [gedaagde] op dat moment geen sleutel van de woning in haar bezit had. De buurman van [gedaagde] is naar buiten gekomen en heeft zich op negatieve wijze in het gesprek gemengd. De medewerkers van Ymere hebben dit gesprek onderbroken en zijn naar beneden gegaan. [gedaagde] is op de tweede etage bij de voordeur blijven staan en heeft het gesprek met de buurman voortgezet.

2.13.

Ymere heeft in de auto gewacht op [gedaagde]. [gedaagde] is na afronding van het gesprek met haar buurman naar de auto toegelopen met de mededeling dat Ymere de woning kon betreden. Ymere heeft hier geen gebruik van gemaakt. Partijen zijn teruggereden en hebben het gesprek op een kantoor van Ymere voortgezet.

2.14.

Bij beide gesprekken op kantoor was een telefonische tolk aanwezig.

2.15.

[gedaagde] heeft vervolgens tijdens dat gesprek op 1 juni 2023 de huurovereenkomst per 30 november 2023 opgezegd door ondertekening van een door Ymere aan haar voorgelegd huuropzeggingsformulier.

2.16.

Op het opzeggingsformulier staat de volgende – met de hand geschreven – opmerking:
“
Inleveren vóór donderdag 8 juni 12:00 uur.”

2.17.

Bij e-mail van 20 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Ymere geschreven:
“(…) Zij toonde mij een door haar ondertekende huuropzegging met als datum 1 juni 2023. Bij deze vernietig ik deze huuropzegging vanwege een wilsgebrek. (…)”

3.De vordering en het verweer

3.1.

Ymere vordert primair dat de kantonrechter [gedaagde], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om de ontruimingsverplichting na te komen, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van deze verplichting, met een maximum van € 10.000,00.

3.2.

Ymere vordert subsidiair dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde] per datum van het vonnis ontbindt, en de gedaagden hoofdelijk veroordeelt om de woning binnen acht dagen na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te ontruimen, bij gebreke waarvan de ontruiming zal worden uitgevoerd door de deurwaarder.

3.3.

Ymere vordert zowel primair als subsidiair dat de kantonrechter [gedaagde], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van:
- de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00;
- de proceskosten en de nakosten.

3.4.

Ymere stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd, zodat zij de woning moet verlaten. Indien de kantonrechter hier niet in mee gaat, stelt Ymere dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning en deze in gebruik geeft en/of heeft gegeven aan anderen, waardoor [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn daarom op zijn plaats.

3.5.

[gedaagde] betwist de vorderingen. Op haar verweer wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij dagvaarding van 25 oktober 2023 is mevrouw [gedaagde] gedagvaard door Ymere. De kantonrechter gaat uit van een kennelijke verschrijving en zal de naam van [gedaagde] verbeterd lezen, zoals ook in de kop van het vonnis is opgenomen.

4.2.

Tegen de niet verschenen gedaagde sub 2 wordt verstek verleend. Jegens hen geldt dit vonnis als een vonnis op tegenspraak.
Misbruik van omstandigheden

4.3.

De vraag is of de opzegging van [gedaagde] kan worden vernietigd. Dit omdat de opzegging door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen (artikel 3:44 lid 1 BW). Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW).

4.4.

[gedaagde] voert aan dat zij op 1 juni 2023 in de veronderstelling verkeerde dat als zij het opzeggingsformulier niet op het kantoor van Ymere zou ondertekenen, verschillende juridische stappen door Ymere zouden worden ondernomen en dat haar in dat geval een boete van € 5.000,00 zou worden opgelegd. Daarnaast had zij begrepen dat de ontruimingstermijn zes maanden zijn als zij op kantoor zou tekenen, terwijl de ontruimingstermijn drie maanden zou zijn indien zij het opzeggingsformulier op een later moment zou inleveren of opsturen. [gedaagde] was op 1 juni 2023 sinds kort herenigd met haar minderjarige zoon en neef, die als vluchtelingen in Nederland waren aangekomen. Zij had in die periode de zorg voor de kinderen op zich genomen en dat was een chaotische periode voor [gedaagde]. [gedaagde] heeft onder druk van al deze omstandigheden het opzeggingsformulier ondertekend maar wilde de woning eigenlijk niet kwijt.

4.5.

Ymere is een professioneel verhuurder. [gedaagde] is een Syrische vrouw die de Nederlandse taal niet volledig machtig is en waarvan mag worden aangenomen dat zij niet veel kennis heeft van het Nederlandse huurrecht. Ook heeft [gedaagde] een bijstandsuitkering en dus beperkte financiële mogelijkheden. Ymere heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat er in het gesprek op 1 juni 2023 is gesproken over een boete die op basis van de Algemene Huurvoorwaarden verschuldigd kan zijn, waarbij zij niet is ingegaan op de hoogte van die boete. Zij heeft ook aangegeven dat Ymere tijdens dat gesprek heeft gewezen op de mogelijkheid om juridische stappen te ondernemen. Hieruit valt af te leiden dat [gedaagde] reden had om bang te zijn dat zij in de (financiële) problemen zou komen als zij het opzeggingsformulier niet op kantoor zou ondertekenen.

4.6.

Ymere heeft verder toegelicht dat een telefonische tolk aanwezig was bij de twee gesprekken op 1 juni 2023 en dat zij tijdens het laatste gesprek heeft aangegeven dat [gedaagde] niet verplicht was om het opzeggingsformulier op het kantoor te ondertekenen, zoals ook volgt uit de geschreven opmerking op het opzeggingsformulier. Deze omstandigheden leiden er niet toe dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW. Los van de vraag of de telefonische vertolking van hetgeen is gezegd zodanig was dat [gedaagde] wist wat zij tekende, staat in ieder geval vast dat [gedaagde] geen juridische bijstand had toen zij instemde met het beëindigen van de huur. Ook staat vast dat [gedaagde] toen net de zorg voor twee minderjarigen op zich had genomen, waardoor het behoud van de woning van des te groter belang werd. Ten slotte moet Ymere hebben begrepen dat het voor [gedaagde], die leeft van een bijstandsuitkering en op dat moment nog geen alternatieve woonruimte had, moeilijk zou zijn om een andere woning te vinden. Gelet hierop had Ymere [gedaagde] er niet toe moeten bewegen de huuropzegging te tekenen, althans niet voordat zij een jurist zou hebben geraadpleegd. De opzegging is daarom vernietigbaar.

4.7.

Een vernietigbare rechtshandeling wordt onder meer vernietigd door een buitengerechtelijke verklaring. Deze kan gelezen worden in de e-mail van 20 juni 2023 van de gemachtigde van [gedaagde]. De huurovereenkomst wordt om die reden geacht niet te zijn opgezegd, zodat de primaire vordering van Ymere wordt afgewezen.
Ontbinding en ontruiming

4.8.

Ymere vordert subsidiair – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens wanprestatie.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurdersverplichtingen omdat zij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en de woning aan derden in gebruik wordt gegeven. Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

Hoofdverblijf

4.9.

Het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst, zeker als het gaat om een schaarse sociale huurwoning. Als uitgangspunt wordt daarom genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van de verhuurder en het woonbelang van de huurder.

4.10.

Op grond van de algemene voorwaarden van Ymere moet [gedaagde] bewijzen dat zij haar hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft gehad als Ymere een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat [gedaagde] de woning geheel of gedeeltelijk aan derden heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven. Ymere voert aan dat de ingebruikgeving van de woning aan derden valt af te leiden uit de twee anonieme meldingen van woonfraude, het huisbezoek waarbij de heer [betrokkene 4] met zijn gezin in de woning is aangetroffen terwijl [gedaagde] in het buitenland was en het bezoek op 1 juni 2023 toen [gedaagde] geen sleutel van de woning had. Gelet hierop kan worden aangenomen dat Ymere een gerechtvaardigd vermoeden had dat [gedaagde] de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik had gegeven en moet [gedaagde] aantonen dat zij nog haar hoofdverblijf in de woning had. Overigens geldt dat ook als Ymere geen beroep zou kunnen doen op dit bewijsbeding, op [gedaagde] een verzwaarde stelplicht rust in die zin dat zij feitelijke gegevens moet verschaffen ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Ymere. [gedaagde] heeft in dat verband toegelicht dat de heer [betrokkene 4] een (aangetrouwde) neef is die tijdelijk op de woning paste terwijl zij in het buitenland was voor een medische behandeling en dat zij de sleutel op 1 juni 2023 niet bij zich had omdat zij bang was dat Ymere deze van haar zou afpakken. Behoudens enkele verklaringen van vrienden, heeft zij echter niets overgelegd waaruit blijkt dat zij de woning niet aan derden in gebruik had gegeven, zoals een verklaring van de heer [betrokkene 4], en waaruit blijkt dat zij haar hoofdverblijf ononderbroken in het gehuurde heeft gehad, zoals aan haar gerichte post of bankafschriften. Daarmee moet worden aangenomen dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst.
Omstandigheden van het geval

4.11.

De bijzondere omstandigheden van het geval maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst en als gevolg daarvan de ontruiming van de woning [gedaagde] en haar minderjarige zoon en neef onevenredig zwaar zouden treffen. Voor wat betreft de ernst van de ontbinding geldt dat op grond van het voorgaande weliswaar moet worden aangenomen dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, maar dat geenszins vast staat hoe lang dat het geval is geweest. Verder heeft Ymere niet bestreden dat [gedaagde] thans (en al enige tijd) wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waar zij met twee minderjarigen woonachtig is. Op grond van artikel 3 van het Internationale Verdrag inzake de rechten van het kind vormen de belangen van het kind een eerste overweging bij alle maatregelen die kinderen betreffen. [gedaagde] heeft met stukken onderbouwd dat beide kinderen in mei 2023 asiel hebben aangevraagd in Nederland, nadat zij uit Syrië waren gevlucht.
De ouders van [betrokkene 3] zijn om het leven gekomen, zodat [gedaagde] de zorg voor hem op zich heeft genomen. Hiertoe heeft [gedaagde] met het Nidos een overeenkomst gesloten. Als de subsidiaire vordering wordt toegewezen, zal [gedaagde] haar verplichtingen uit deze overeenkomst niet (meer) kunnen nakomen en zal [betrokkene 3] in alle waarschijnlijkheid niet bij haar kunnen blijven. Een constante en rustige woonomgeving is daarnaast voor beide kinderen van groot belang. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat er bij ontruiming geen opvangmogelijkheden zijn voor het gezin. Zij zullen in dat geval in de daklozenopvang terecht komen. Desgevraagd heeft [gedaagde] aangegeven dat beide kinderen op dit moment naar school gaan in [plaats 2] en het daar, gelet op de omstandigheden, goed doen. Ontbinding en ontruiming met alle gevolgen voor de kinderen van dien acht de kantonrechter gelet op hetgeen omtrent de (ernst van de) wanprestatie in deze vast staat, niet gerechtvaardigd.

4.12.

Het betoog van Ymere dat bij de beoordeling van de omstandigheden uitsluitend of voornamelijk waarde moet worden gehecht aan de omstandigheden op het moment van de overtreding – dus voordat de kinderen in de woning woonden – slaagt niet. Bij de beoordeling of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moeten alle omstandigheden van het geval – dus ook de huidige omstandigheden – worden meegewogen. Daarnaast heeft Ymere geen recente (al dan niet anonieme) meldingen van overlast of woonfraude overgelegd en volgt uit andere stukken evenmin dat [gedaagde] op dit moment niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal dan ook worden afgewezen.

Conclusie en proceskostenveroordeling

4.13.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Ymere zal afwijzen.

4.14.

Nu beide partijen op punten in het (on)gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter