Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11144296 \ CV EXPL 24-1758
Uitspraakdatum: 10 juli 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Woningstichting van Alckmaer voor Wonen
gevestigd te Alkmaar
de eisende partij
gemachtigde: gerechtsdeurwaarders [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]
tegen
[gedaagde 1]
[gedaagde 2]
beiden briefadres hebbende te [plaats]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen de gedaagde partijen is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hierbij licht de eisende partij toe dat de gedaagde partijen met stipte betaling van de huurpenningen in gebreke zijn gebleven.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurcontract zelfstandige woonruimte(hierna: de huurovereenkomst) enAlgemene Huurvoorwaarden 28 februari 2023(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
Artikel 4.2 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt:
“(…) De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
“(…) De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
3.7.
Ook in artikel 14.1 van de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt: ‘
Wij passen de huurprijs voor huurwoningen ieder jaar aanDit doen we volgens de wetten en regels van de overheid.’
Wij passen de huurprijs voor huurwoningen ieder jaar aanDit doen we volgens de wetten en regels van de overheid.’
3.8.
Omdat beide bedingen verwijzen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemde artikelen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.9.
Artikel 4.1 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat dit artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Rente
3.10.
Artikel 6.2 van de algemene voorwaarden betreft een rentebeding en luidt als volgt:
“
6.2. U betaalt extra kosten als u niet op tijd betaaltU betaalt dan rente over het bedrag dat u niet op tijd betaalt. Ook betaalt u incassokosten.”
6.2. U betaalt extra kosten als u niet op tijd betaaltU betaalt dan rente over het bedrag dat u niet op tijd betaalt. Ook betaalt u incassokosten.”
3.11.
De kantonrechter stelt vast dat de bedongen rente niet is gespecificeerd. De eisende partij kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument verhalen. Op basis van het beding is de consument niet in staat de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
Artikel 6.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. In artikel 6.2 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. De bedongen vergoeding als bedoeld in voornoemd artikel is niet begrensd in omvang en daarmee mogelijk hoger dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bovendien zijn volgens de tekst van het beding de incassokosten al verschuldigd zodra de consument in verzuim is, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd worden.
3.13.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 15.1 van de algemene voorwaarden voornoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn.
Gevolgen van deze toetsing
3.14.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding uitgelaten over de eventuele oneerlijkheid van bedingen in haar algemene voorwaarden. De stelling van de eisende partij dat de bedingen in haar algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn omdat bij de consument niet meer in rekening kan worden gebracht dan waar hij op grond van de overeenkomst toe verplicht is, volgt de kantonrechter dus niet. De bedingen kunnen immers tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De artikelen 6.2 en 15.1 van de algemene voorwaarden worden daarom, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten en rente, vernietigd. Gelet hierop wijst de kantonrechter de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente af.
Huurachterstand
3.15.
De gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De gedaagde partijen hebben over het jaar 2023
€ 1.904,22 teveel aan servicekosten betaald. Dit bedrag strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 940,85 (€ 2.845,07 - € 1.904,22) aan achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen.
€ 1.904,22 teveel aan servicekosten betaald. Dit bedrag strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 940,85 (€ 2.845,07 - € 1.904,22) aan achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen.
Conclusie en proceskosten
3.16.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.17.
De gedaagde partijen worden overwegend in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
4.1.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 940,85 aan achterstallige huurpenningen (tot en met maart 2024);
4.2.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 138,80 wegens dagvaardingskosten,
€ 204,00 wegens griffierecht en
€ 135,00 wegens salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter