Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10729304 \ CV EXPL 23-4318 TB
Uitspraakdatum: 28 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
gevestigd te [plaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam)
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om een huurder van een sociale huurwoning met een huurachterstand van zeven maanden. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand toe. De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat het in de huurovereenkomst vermelde rente- en incassokostenbeding oneerlijk zijn. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst acht de kantonrechter wel eerlijk. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe onder de door partijen afgesproken opschortende voorwaarde dat de huurder de betalingsregeling en de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomt.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 26 september 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.
1.2.
Op 25 januari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is verschenen bij de heer [naam 1] (technisch opzichter, destijds coördinator reparatieverzoeken (2019-2022)) en de heer [naam 2] (pandopzichter) en bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser] en [gedaagde] bij brieven van 12 januari 2024 respectievelijk 17 oktober 2023 en 27 oktober 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte aan het [adres] in [plaats 2] . Het gehuurde betreft een sociale huurwoning en is een zogenoemde ‘Hofjeswoning’ met een bijzondere architectonische en/of historische waarde. De huurprijs bedraagt € 739,53 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder andere:
“3.5 De huurprijs zal jaarlijks conform de wettelijke richtlijnen worden verhoogd voor het eerst op 1 juli 2017 en vervolgens jaarlijks per 1 juli. Het percentage van de verhoging wordt door verhuurder vastgesteld waarbij verhuurder aansluiting zal zoeken bij de daarvoor bestaande regelingen waaronder de jaarlijks door de minister vast te stellen percentages alsmede de door het Centraal Bureau van de statistieken gepubliceerde indexcijfers. (…)
9.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met tijdige- en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)
9.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
9.4
In geval tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke incassokosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €125,-. (…)
9.6
Huurder is aan verhuurster een direct opeisbare boete van € 50,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst die huurder niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd het recht van verhuurster op schadevergoeding. (…)”
2.3.
Op 23 oktober 2023 heeft de Huurcommissie een onderzoek gedaan in de woning van [gedaagde] en van dit onderzoek is een rapport opgesteld. Kort samengevat is de algemene conclusie van de inspecteur van de Huurcommissie dat de woonruimte geen ernstige gebreken kent in de Categorie A, B en/of C. De onderzoeker merkt wel op dat als gevolg van het overstromen van het toilet water onder het laminaat is gekomen en doordat de vloer nu geen mogelijkheid krijgt om te drogen er sprake is van schimmellucht. Omdat er geen sprake (meer) is van een gebrek, is er geen grond voor huurverlaging.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 5.673,67, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.256,35 vanaf de dag van akte wijziging eis en verhoogd met € 739,53 voor iedere maand dat [gedaagde] na 31 januari 2024 het gehuurde in gebruik houdt, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in gebreke is met de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft verzuimd diverse huurtermijnen tijdig en/of volledig te voldoen. Ten tijde van dagvaarden is de betalingsachterstand vier maanden, zijnde € 3.455,08 (inclusief buitengerechtelijke incassokosten) en tot en met januari 2024 is de huurachterstand opgelopen tot zeven maanden, zijnde € 5.673,67 (inclusief buitengerechtelijke incassokosten). De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] is ook de buitengerechtelijke incassokosten (€ 417,32) verschuldigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de betalingsachterstand niet. Zij voert aan – samengevat – dat er gebreken aan de woning zijn en de woning onleefbaar is. Zij kan regelmatig niet slapen in de woning vanwege vocht en schimmel en ze betaalt teveel voor de woning. [gedaagde] heeft de Huurcommissie ingeschakeld met het verzoek een onderzoeksrapport op te stellen over de woning. Verder doet zij een beroep op persoonlijke omstandigheden.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat [eiser] de woning bedrijfsmatig verhuurt, is zij als handelaar aan te merken. [gedaagde] is als huurder een consument. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter ambtshalve moet onderzoeken of in de huurovereenkomst bedingen staan die oneerlijk zijn in de zin van het Europese en Nederlandse consumentenrecht. [1]
5.2.
In dit geding liggen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding, het beding voor de buitengerechtelijke kosten en het beding voor de gerechtelijke kosten. Deze bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.
Het huurprijswijzigingsbeding is eerlijk
5.3.
Voor het verhogen van de huur is artikel 3.5 van de huurovereenkomst van belang. Dat artikel bepaalt alleen dat de verhuurder de huur jaarlijks mag verhogen. De kantonrechter leest dit artikel - in dit geval van sociale huur - zo dat hiermee wordt verwezen naar de wettelijke regels over verhoging van de huur. De kantonrechter vindt het huurprijswijzigingsbeding daarom niet oneerlijk.
Het rentebeding, het incassobeding en het proceskostenbeding zijn oneerlijk
5.4.
Het rentebeding van artikel 9.2 van de huurovereenkomst vermeldt een rente van 1% per maand en dat is 12% per jaar. Dit is een aanmerkelijk hogere rente dan de in Nederland geldende wettelijke rente. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Er is geen voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor de huurder meebrengt, overeengekomen. Daarbij komt dat in artikel 9.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook bij niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 50,00 per dag verschuldigd is. Deze boete is niet gemaximeerd. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is daarom - zowel zelfstandig als in combinatie met het boetebeding - een onredelijk bezwarend en dus oneerlijk beding.
5.5.
Het incassokostenbeding van artikel 9.3 en 9.4 van de huurovereenkomst is ook oneerlijk. De huurder is als consument de wettelijke kosten verschuldigd. Het incassokostenbeding wijkt ten nadele van de huurder af van de wet. [2] Er wordt van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Er is een minimum van € 125,00 opgenomen. Daarbij is geen maximum bepaald en wordt gesproken over tenminste 15%. Daardoor is een hoger percentage kennelijk ook mogelijk. Dat leidt ertoe dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Ook hier geldt dat de cumulatie met de boete van artikel 9.6 van de algemene huurvoorwaarden de oneerlijkheid van het beding versterkt.
5.6.
Het rentebeding en het incassobeding zijn oneerlijk en moeten daarom worden vernietigd. De kantonrechter heeft [eiser] tijdens de zitting in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voornemen om de bedingen te vernietigen. [eiser] heeft zich ter zitting geconformeerd aan het oordeel van de kantonrechter.
5.7.
Het rentebeding en incassobeding worden dan ook vernietigd. Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk. Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten is daarom geen grond. Deze vorderingen zullen worden afgewezen.
5.8.
Het proceskostenbeding van artikel 9.3 van de huurovereenkomst is oneerlijk voor zover [eiser] op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg in deze procedure. De kantonrechter verwijst naar alinea 5.15 van dit vonnis.
De huurachterstand moet worden betaald
5.9.
Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand. Volgens dat overzicht is de huurachterstand tot en met januari 2024 € 5.673,67 inclusief € 417,32 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kale huurachterstand is dus € 5.256,35. [gedaagde] heeft deze huurachterstand niet (gemotiveerd) betwist. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 417,32 en de gevorderde wettelijke rente niet verschuldigd. De totale toewijsbare vordering bedraagt daarom € 5.256,35.
Ontbinding en ontruiming onder opschortende voorwaarde
5.10.
Partijen zijn ter zitting het volgende overeengekomen. De huurovereenkomst zal onder opschortende voorwaarde worden ontbonden. Dit betekent dat [gedaagde] nog een kans krijgt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte te voorkomen door de volgende regeling tot betaling van de toewijsbare vordering na te komen:
5.11.
[gedaagde] betaalt - naast de lopende huur - aan [eiser] € 5.256,35, te voldoen in maandelijkse termijnen van in beginsel € 100,00. De eerste termijn moet uiterlijk betaald zijn op 10 maart 2024 en de tweede termijn uiterlijk op 10 april 2024, etc. De aflossingen moeten worden overgemaakt aan de gemachtigde. De lopende huur moet tijdig worden betaald aan [eiser] . Daarnaast is tussen partijen afgesproken dat [gedaagde] voor 10 april 2024 met de gemachtigde contact opneemt om haar financiële situatie aan te tonen. Op basis van het inkomen op dat moment wordt eventueel een nieuw aflossingsbedrag afgesproken.
5.12.
Als [gedaagde] deze regeling niet nakomt en/of de aflossing en/of de lopende huur niet op tijd of niet volledig betaalt, is de opschortende voorwaarde vervuld. Het (restant van het) bedrag van € 5.256,35 zal in dat geval direct opeisbaar zijn en de huurovereenkomst is dan per direct ontbonden. In dat geval moet [gedaagde] de woonruimte ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen niet eigendom van [eiser] zijn, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen [eiser] .
5.13.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na aanzegging.
5.14.
Verder heeft [eiser] op de zitting toegezegd binnen veertien dagen na de dag van de zitting onderzoek te doen naar de vloer in de woning van [gedaagde] en ook te zullen gaan zorgdragen voor herstel van de vloer, omdat het gaat om gevolgschade van de overstroming die voor rekening van [eiser] als verhuurder komt.
5.15.
Gelet op het voorgaande en het feit dat partijen overeenstemming hebben bereikt, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] gedurende de looptijd van de afbetalingsregeling enige huurtermijn of aflossing niet op tijd of niet volledig betaalt, zoals hiervoor in alinea 5.11 bedoeld;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] voor het geval dat [gedaagde] gedurende de looptijd van de afbetalingsregeling een huurtermijn of aflossing niet op tijd of niet volledig heeft voldaan, om binnen veertien dagen na aanzegging de gehuurde woonruimte aan het [adres] te [plaats 2] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen [eiser] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 5.256,35;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] daarnaast om aan [eiser] te betalen € 739,53 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woonruimte in gebruik houdt nadat de huurovereenkomst definitief is ontbonden;
6.5.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter