Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/354449 / KG ZA 24-387
Vonnis in kort geding van 29 juli 2024
in de zaak van
DBVZ VASTGOED B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: DBVZ,
advocaat: mr. L. Barou,
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
advocaat: mr. M.A. le Belle,
gedaagde partijen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van DBVZ,
- de pleitaantekeningen van [gedaagden] .
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van DBVZ,
- de pleitaantekeningen van [gedaagden] .
2.De uitgangspunten
2.1.
Mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) hebben, via hun holdingmaatschappijen, als aandeelhouder van DBVZ samengewerkt.
2.2.
DBVZ heeft, daarbij vertegenwoordigd door [naam 2] , een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] betreffende een onroerende zaak (fabriek) aan [adres] te [gedaagden] . De koopsom bedraagt € 1.500.000,-.
2.3.
DBVZ was van plan om de fabriek te transformeren naar 40 zorgwoningen met horeca en dagbesteding.
2.4.
In artikel 14 van Pro de koopovereenkomst is een voorbehoud opgenomen van financiering, alsmede voor schriftelijke goedkeuring door de gemeente van de conceptaanvraag inzake het zorgplan dat DBVZ voor ogen had.
2.5.
[naam 2] kon vanwege het overlijden van haar vader niet bij de ondertekening van de koopovereenkomst aanwezig zijn. [naam 2] heeft de koopovereenkomst op 10 mei 2014 ondertekend en per e-mail aan [naam 1] teruggestuurd. [gedaagden] heeft op 17 mei 2024, in aanwezigheid van [naam 1] , een andere versie van de koopovereenkomst getekend.
2.6.
Op het door [naam 2] getekende exemplaar van de koopovereenkomst heeft zij handmatig wijzigingen aangebracht. In artikel 4.1. heeft zij de leveringsdatum van 16 juli 2024 veranderd in 31 juli 2024. In artikel 5.1 heeft [naam 2] de datum voor het voldoen van de waarborgsom gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024. In artikel 14.2 heeft [naam 2] de datum van het financieringsvoorbehoud ook gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024.
2.7.
In het door [gedaagden] getekende exemplaar van de koopovereenkomst heeft
[gedaagden] uitsluitend in artikel 14.2 de datum van het financieringsvoorbehoud gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024.
2.8.
[naam 2] heeft op 17 mei 2024 via een van haar vennootschappen de waarborgsom van € 150.000,- betaald.
2.9.
Op 29 mei 2024 heeft [naam 2] [gedaagden] gemaild dat ‘onbewust de verkeerde datum is doorgehaald in het contract en dat er een nieuw kloppend exemplaar moet worden opgesteld om aan de bank te leveren’. [gedaagden] reageert dezelfde avond per e-mail met:
“(..) Dank voor je bericht, ik had [naam 1] al gesproken vandaag dus was al op de hoogte (..)”.
“(..) Dank voor je bericht, ik had [naam 1] al gesproken vandaag dus was al op de hoogte (..)”.
2.10.
[naam 2] heeft de notaris gevraagd om een nieuwe koopovereenkomst op te stellen.
Nadat deze uitbleef, heeft (de raadsvrouw van) [naam 2] per brief van 27 juni 2024 de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst jegens [gedaagden] ingeroepen.
2.11.
De bank heeft de financieringsaanvraag van DBVZ afgewezen.
2.12.
[naam 1] heeft per e-mailbericht van 28 juni 2024 de samenwerking met [naam 2] beëindigd.
3.Het geschil
3.1.
DBVZ vordert - samengevat - primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst terecht door DBVZ is vernietigd op grond van dwaling en voor zover nodig de vernietiging op grond van dwaling van de koopovereenkomst in dit vonnis vast te leggen. Verder vordert DBVZ veroordeling van [gedaagden] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, tot terugbetaling van de waarborgsom.
Subsidiair vordert DBVZ [gedaagden] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, te gebieden medewerking te verlenen aan het wijzigen van de koopovereenkomst, door het verlenen van een redelijke termijn voor voorbehoud van financiering en voorbehoud voor het verkrijgen van de bouwvergunning. Een en ander, primair en subsidiair, onder veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding.
3.2.
DBVZ legt aan de vordering ten grondslag dat [naam 2] de koopovereenkomst heeft ondertekend in de veronderstelling dat zij daarop kanttekeningen had geplaatst voor de passeerdatum en de datum voor het voldoen van de waarborgsom. [naam 2] had voor ogen dat de uiterste datum om een beroep te kunnen doen op de ontbindende voorwaarden op 31 juli 2024 zou staan. Op het moment van ondertekening verkeerde [naam 2] in een zeer emotionele gesteldheid na het overlijden van haar vader. Als gevolg hiervan heeft zij zich vergist bij het wijzigen van de datum voor de ontbindende voorwaarden. Pas nadat [naam 2] de brief van de notaris van 27 mei 2024 ontving, kwam zij erachter dat er verkeerde data in de overeenkomst stonden. Partijen hebben daarna gecommuniceerd over het aanpassen van de data en daaruit blijkt dat zij het erover eens waren dat de overeenkomst moest worden gewijzigd. Daarbij komt dat de door [gedaagden] getekende koopovereenkomst niet de wijzigingen bevat die [naam 2] in de kantlijn had doorgevoerd. Ondanks dat de door partijen getekende versies van de koopovereenkomst niet in overeenstemming zijn met hun bedoeling is het niet gelukt om tot een gewijzigde overeenkomst te komen. Zonder overleg met [naam 2] is [gedaagden] met [naam 1] in gesprek gegaan en hebben zij afgesproken om een andere investeerder te zoeken. Hieruit blijkt dat zij zich bewust waren van het feit dat [naam 2] de overeenkomst had vernietigd, dan wel deze wenste te ontbinden. Het is daarom onbegrijpelijk dat de waarborgsom tot op heden niet is teruggestort.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van DBVZ, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van DBVZ in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagden] betwist het spoedeisend belang bij de vordering en voert aan dat er in het eerste concept van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde voor de financiering opgenomen was en dat deze op verzoek van de door DBVZ ingeschakelde kandidaat-notaris op 8 mei 2024 is gesteld. Bij ondertekening op 10 mei 2024 heeft [naam 2] deze datum voor wat betreft de goedkeuring voor de conceptaanvraag gehandhaafd en voor de financiering vervangen door de datum 17 mei 2024. [gedaagden] heeft dit na overleg met de notaris aangepast in het door hen getekende exemplaar van de koopovereenkomst. De gemeente was op dat moment al akkoord met de conceptaanvraag en de waarborgsom is die dag gestort. Er was geen aanleiding voor [gedaagden] om te vermoeden dat de financiering nog niet geregeld was. Hierover heeft geen overleg tussen partijen plaatsgevonden. [gedaagden] mocht erop vertrouwen dat de overeenkomst die gepresenteerd werd de bedoeling van partijen weergaf. [gedaagden] heeft later niet ingestemd met een wijziging van de koopovereenkomst, maar slechts bevestigd dat hij door [naam 1] al was geïnformeerd over het feit dat [naam 2] de verkeerde datum had doorgehaald. [gedaagden] heeft zijn bereidheid getoond om de fabriek onder voorwaarden aan een nieuwe koper te verkopen. Pas als deze verkoop onvoorwaardelijk rond zou zijn, kon de oude koopovereenkomst worden ontbonden.
Een grondslag voor het opnieuw bieden van een termijn voor voorbehoud van financiering ontbreekt. De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom betreft feitelijk betaling van een geldsom in kort geding. Naast het feit dat het niet waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering van DBVZ zal toewijzen, is er sprake van een aanzienlijk restitutierisico.
De vorderingen van DBVZ moeten daarom worden afgewezen, aldus [gedaagden] .
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of DBVZ ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Gelet op de in de koopovereenkomst(en) genoemde leveringsdatum acht de voorzieningenrechter het spoedeisend belang aanwezig.
4.2.
Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.3.
DBVZ stelt dat zij de koopovereenkomst terecht heeft vernietigd, omdat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling bij [naam 2] , bij wie sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken, omdat zij zich heeft vergist bij het wijzigen van de datum van het financieringsvoorbehoud. In de door partijen getekende versies van de koopovereenkomst staat bovendien een verschillende leveringsdatum vermeld, te weten 16 juli 2024 en 31 juli 2024. Ter zitting is daarnaast besproken of dit zou kunnen betekenen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen.
Wat daar ook van zij, de primaire vorderingen van DBVZ kunnen niet worden toegewezen om de volgende redenen. Een beslissing in kort geding is een voorziening bij voorraad of een voorlopige maatregel en is niet gericht op een definitieve beslechting van een rechtsstrijd. Een verklaring voor recht kan daarom niet uit hoofde van een voorlopige voorziening door de voorzieningenrechter worden gegeven. Voor de gevorderde vernietiging van de overeenkomst geldt dat dit, vanwege het constitutieve karakter van deze vordering, in kort geding evenmin toewijsbaar is. Tot slot geldt dat [gedaagden] de waarborgsom niet kan terugbetalen, omdat de notaris dit bedrag onder zich houdt.
4.4.
DBVZ vordert subsidiair om [gedaagden] te veroordelen tot medewerking aan het wijzigen van de koopovereenkomst. Zij beroept zich daarbij ook op (wederzijdse) dwaling. Allereerst is niet aannemelijk dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen waren het immers eens over de essentialia van de overeenkomst die is opgesteld door een notaris en zijn er tot het moment van de zitting in kort geding ook steeds vanuit gegaan dat zij een overeenkomst hadden gesloten.
4.5.
Evenmin is aannemelijk dat de bodemrechter zal aannemen dat er sprake is van wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder Pro c BW. Er is uitsluitend sprake geweest van een vergissing aan de zijde van DBVZ, die voor haar rekening behoort te blijven. Dat er sprake was van dwaling aan de zijde van [gedaagden] heeft DBVZ niet onderbouwd. Weliswaar verstreek de datum van het financieringsvoorbehoud op de dag dat
[gedaagden] de koopovereenkomst tekende, maar [gedaagden] hoefde niet te begrijpen dat de door [naam 2] gewijzigde datum voor het financieringsvoorbehoud door haar niet bedoeld was; [gedaagden] mocht er bij een bedrijfsmatige wederpartij als DBVZ vanuit gaan dat de financiering kennelijk (bijna) rond was. Het komt voor rekening van DBVZ dat [naam 2] zich heeft vergist bij het wijzigen van de datum van het financieringsvoorbehoud uit de conceptversie van 5 april 2024 van de overeenkomst. Ook het mislukken van de samenwerking tussen [naam 2] en [naam 1] en de financiële gevolgen daarvan moeten voor hun rekening en risico blijven.
Om alsnog financiering voor het project te kunnen verkrijgen, is volgens DBVZ weliswaar een eenduidig en door beide partijen getekend exemplaar van de koopovereenkomst vereist, maar van [gedaagden] kan niet worden verlangd dat zij een versie tekent waarbij zij de risico’s van DBVZ overneemt en de verkregen waarborg prijsgeeft.
Van een voorbehoud voor het verkrijgen van een bouwvergunning, zoals gevorderd, kan evenmin sprake zijn. Dit zou immers een geheel nieuwe ontbindende voorwaarde introduceren; daar is geen juridische grondslag voor. De subsidiaire vordering van DBVZ zal daarom ook worden afgewezen.
4.6.
DBVZ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.605,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van DBVZ af,
5.2.
veroordeelt DBVZ in de proceskosten van € 1.605,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DBVZ niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerboer bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2024.
LK/MF