Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/346520 / KG ZA 23-645
Vonnis in kort geding van 24 januari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. L.I. Brom te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. F.N. Jansen te Utrecht,
De zaak in het kort
[eisers] hebben in april 2023 een woning gekocht van [gedaagde]. De avond voor de levering van de woning liet de verkoopmakelaar van [gedaagde] weten dat sprake was van lichte waterschade in het souterrain van de woning door een lekkage van de sanibroyeur. Nadien constateerde [eisers] dat sprake is van een ernstiger vochtprobleem in het souterrain veroorzaakt door een gebrek in de betonvloer. [eisers] stellen [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die zij als gevolg daarvan hebben geleden en maken in deze kort gedingprocedure aanspraak op betaling van een voorschot daarop.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat onvoldoende vast dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het vochtprobleem in het souterrain. Voor nadere bewijslevering dat [gedaagde] van het vochtprobleem heeft geweten, maar dat niet heeft gemeld aan [eisers] is in deze procedure geen plaats. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat het addendum bij de koopovereenkomst alleen betrekking heeft op waterschade veroorzaakt door een defecte sanibroyeur en niet ziet op schade als gevolg van een gebrek in de betonvloer. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eisers] daarom af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 december 2023 met 21 producties van [eisers],
- de producties 1 tot en met 11 van [gedaagde],
- de nagekomen producties 22 tot en met 24 van [eisers],
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eisers],
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eisers],
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.Feiten
2.1.
Op 18 april 2023 kochten [eisers] van [gedaagde] de woning (een appartementsrecht) met tuin gelegen in het souterrain en op de bel-etage van het gebouw aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM model koopovereenkomst (model 2021). Ter aanvulling op de standaardbedingen hebben partijen tevens een ouderdomsclausule opgenomen.
2.2.
Op 22 juni 2023, de avond voordat de akte van levering zou worden gepasseerd, ontvingen [eisers] van de verkoopmakelaar van [gedaagde] een e-mail waarin de verkoopmakelaar aangaf dat sprake is van lichte waterschade in het souterrain van de woning vanwege een defecte sanibroyeur en dat door de wateroverlast stucwerk en een houten deur zouden moeten worden hersteld.
2.3.
Op 23 juni 2023 vond de levering van de woning aan [eisers] plaats. Als voorwaarde voor de levering kwamen partijen overeen een bedrag van € 10.000,00 in depot bij de notaris te plaatsen en kwamen partijen een addendum bij de koopovereenkomst overeen. Het addendum luidt, voor zover hier van belang:
“
(…) De eerste constatering is dat de waterschade door een lekkage van het toilet in de badkamer is gekomen. Kopers hebben geen tijd gehad om een tegenonderzoek in te stellen (…)
(…) De eerste constatering is dat de waterschade door een lekkage van het toilet in de badkamer is gekomen. Kopers hebben geen tijd gehad om een tegenonderzoek in te stellen (…)
Als zekerheidstelling komen kopers en verkoper overeen dat de notaris een depot van 10.000 euro instelt uit de overwaarde van de verkoper. Verkoper zal er alles aan doen om de schade en de vervolgschade in zijn geheel te herstellen en zal deze herstelkosten op zich nemen. Als alle schade met garantie herstelt is naar tevredenheid van de kopers zal de notaris het depot aan verkoper uitkeren. Mocht verkoper in gebreke blijven en na 3 maanden na ondertekenen van deze addendum de schade niet hersteld heeft is de notaris Lautenbach te Heemskerk onherroepelijk gemachtigd het gehele depot aan kopers uit te keren. Kopers zullen dan de schade zelf laten herstellen en de werkelijke kosten met verkoper verrekenen. Mochten de kosten lager uitvallen dan zullen de kopers het verschil uitkeren aan verkoper en bij hogere kosten zal verkoper de kosten in zijn geheel vergoeden.”
2.4.
Nadien (op 27 en 28 juni 2023) is de sanibroyeur gerepareerd en heeft de firma Koets Bouw B.V. (hierna: Koets Bouw) de herstelwerkzaamheden in haar offerte begroot op € 10.213,36.
2.5.
Begin juli 2023 constateren [eisers] dat er op meerdere plekken in het souterrain schimmel begint te vormen. In een Whatsapp-bericht van 9 juli 2023 brengen zij [gedaagde] hiervan op de hoogte. Ook geven [eisers] aan zich zorgen te maken over de gevolgschade die de lekkage oplevert en dat zij daarom graag zelf een schade-expert op kosten van [gedaagde] langs willen laten komen. [gedaagde] gaat met dat voorstel niet akkoord.
2.6.
Eind juli 2023 vangt Koets Bouw aan met de herstelwerkzaamheden om de (gevolg) schade als gevolg van de lekkage van de sanibroyeur te verhelpen.
2.7.
Begin augustus 2023 verzoekt [gedaagde] aan de notaris het depot aan hem uit te keren, omdat de herstelwerkzaamheden door Koets Bouw afgerond zouden zijn. [eisers] reageren daarop dat zij niet instemmen met uitkering van het depot aan [gedaagde], omdat zij vinden dat de schade nog niet naar tevredenheid is hersteld.
2.8.
In september 2023 schakelen [eisers] bouwkundig inspectiebureau DDKeuring in om onderzoek te doen naar de schade in het souterrain van de woning. Op 22 september 2023 vindt de eerste inspectie plaats, die wordt uitgevoerd door de heer. D. Dallinga (hierna: Dallinga) van DDKeuring. Bij die eerste inspectie waren naast [eisers] tevens [gedaagde] en Koets Bouw aanwezig. Naar aanleiding van deze inspectie is op 26 september 2023 een deskundigenrapport verschenen waarin de herstelkosten worden geschat op een bedrag van € 14.095,00 (exclusief 10% – 15% meerwerk).
2.9.
Nadien heeft op 25 oktober 2023 een tweede inspectie plaatsgevonden door DDKeuring daarbij waren [eisers], Dallinga, de heer [betrokkene 1] (aannemer van [eisers]) en de heer E.M. Horssius van Krantz & Polak Resolve, optredend als contra-expert van [gedaagde], aanwezig. Naar aanleiding van deze inspectie heeft DDkeuring haar deskundigenrapport van 26 september 2023 aangevuld onder de kopjes ‘update’. Het deskundigenrapport van DDKeuring (met datum: 30 oktober 2023) vermeldt voor zover relevant:
“
Er is gecontroleerd of de lekkage nog steeds actief is en dat lijkt verder niet zo te zijn. De aansluitingen en de vloer rondom de sanibroyeur zijn droog. Daarnaast is er in de wanden van het souterrain een vochtmeting verricht en is gebleken dat er in alle wanden van het souterrain een extreem verhoogd vochtpercentage aanwezig is. In de verschillende wanden is een vochtpercentage gemeten tussen de 26% en 57%. (…)
Er is gecontroleerd of de lekkage nog steeds actief is en dat lijkt verder niet zo te zijn. De aansluitingen en de vloer rondom de sanibroyeur zijn droog. Daarnaast is er in de wanden van het souterrain een vochtmeting verricht en is gebleken dat er in alle wanden van het souterrain een extreem verhoogd vochtpercentage aanwezig is. In de verschillende wanden is een vochtpercentage gemeten tussen de 26% en 57%. (…)
Bij het inspectieluik van de sanibroyeur is het houtwerk, waaruit de wanden zijn opgebouwd, als zeer nat gebleken en is doordrenkt van het vocht.
(…)
Op diverse wanden is sprake van schimmelvorming, waardoor het slapen en verblijven in het souterrain dan ook sterk wordt afgeraden i.v.m. de gezondheid.
Update:
Op 25 oktober heeft een tweede inspectie plaatsgevonden, (…)Vochtwaardes nog even hoog als bij de eerdere inspectie en zijn daarnaast hoger op de wand gemeten.(…)
Conclusie/advies:
Geconcludeerd kan worden dat de bron van de lekkage is opgelost, maar er enorme gevolgschade zijn. (…)
Update:
Na de tweede inspectie is gebleken dat er meer is aangetast dan bij de eerste inspectie zichtbaar was. Hieruit kunnen we concluderen dat het gehele souterrain gestript dient te worden, inclusief de badkamer. Hierna dienen alle wanden en vloeren opnieuw opgebouwd en afgewerkt te worden. Al het geïnstalleerde schakelmateriaal, de cv-ketel + leidingwerk en overige zaken dienen te worden verwijderd en na het opnieuw opbouwen van de wanden weer teruggeplaatst te worden. De kosten hiervoor vallen hierdoor dus vele malen hoger uit dan in eerste instantie geraamd is.
(…)
Het exacte schadebedrag dient door de aannemer geoffreerd te worden.”
2.10.
Aannemer [betrokkene 1] Building & Projects heeft op 8 november 2023 een offerte uitgebracht waarbij de uit te voeren sloop- en herstelwerkzaamheden worden begroot op een bedrag van € 73.241,40.
2.11.
Op 4 december 2023 heeft Growin Bouwkundige diensten (hierna: Growin), op het initiatief van [eisers], een onderzoek uitgevoerd naar de oorzaak van de wateroverlast in het souterrain van de woning. Daarbij waren [eisers] en [betrokkene 1] aanwezig. [gedaagde] was hiervoor niet uitgenodigd. Het bouwkundig verslag van 5 december 2023 vermeldt voor zover relevant:
“
ConclusieWij zijn van mening dat de bestaande oude betonvloer, die dus in 2015 is voorzien van betonnen opstanden, lek is. Deze situatie heeft er toe geleid, dat de binnenmuren, die op de oude vloer zijn geplaatst, makkelijk vocht op kunnen nemen. Het door ons waargenomen drijfnatte houtwerk van één van de binnenwanden kan niet zijn veroorzaakt, door een kleine lekkage, zoals is geschetst door de verkopend makelaar.
ConclusieWij zijn van mening dat de bestaande oude betonvloer, die dus in 2015 is voorzien van betonnen opstanden, lek is. Deze situatie heeft er toe geleid, dat de binnenmuren, die op de oude vloer zijn geplaatst, makkelijk vocht op kunnen nemen. Het door ons waargenomen drijfnatte houtwerk van één van de binnenwanden kan niet zijn veroorzaakt, door een kleine lekkage, zoals is geschetst door de verkopend makelaar.
(…)
Wij zijn dan ook van mening, gezien de ernst van de situatie, dat voor de verkoop alles netjes moet zijn weggewerkt en dat rond de overdracht is aangegeven dat er een probleempje zou zijn met de sanibroyeur, wat geleid heeft tot enige waterschade, maar dat het echte probleem in het souterrain wel degelijk bekent moet zijn geweest.
(…)
Kostenraming
De exacte kostenraming is vooralsnog niet te geven.
Indien u straks noodgedwongen wordt door de huidige situatie om een nieuwe betonnen bak aan te laten brengen, dan kan de totale kostenpost oplopen tot rond de € 200.000,00 euro.”
2.12.
Op 7 januari 2024 heeft een tweede opname door Growin van het souterrain van de woning van [eisers] plaatsgevonden. Deze inspectie vond plaats nadat er meerdere wanden in het souterrain waren verwijderd. Het aanvullende bouwkundig verslag van 7 januari 2024 vermeldt voor zover relevant:
“
Conclusie
Conclusie
Gezien de ernst van de aantasting van het gebruikte hout kan niet anders worden gesteld, dat het hout vrijwel meteen na het aanbrengen van de nieuwe wanden in 2015 weer opnieuw is aangetast, veroorzaakt door de nog steeds niet waterdichte betonnen bak.
Wij willen opmerken dat gezien de ernst van de aantastingen er minimaal een vermoeden bij de verkopende partij moet zijn geweest, dat er een vochtprobleem in het appartement aanwezig was, aangezien het verrotte hout van de constructie, inclusief de totaal vergane onderzijde van het plaatmateriaal, een bepaalde geur/lucht hebben afgegeven.”
2.13.
Op 8 januari 2024 bracht Horssius, de contra-expert van [gedaagde], een deskundigenrapport uit naar aanleiding van de inspectie die op 25 oktober 2023 plaatsvond. Volgens het deskundigenrapport van Horssius bedragen de directe herstelkosten
€ 10.000,00.
2.14.
Per e-mail van 9 januari 2024 heeft (de advocaat van) [gedaagde] de notaris bericht akkoord te zijn met uitkering van het depot aan [eisers]
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – veroordeling, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde] tot:
I. het verlenen van medewerking aan uitbetaling aan [eisers] van het depotbedrag van € 10.000,00,
II. betaling aan [eisers] van een voorschot op een bedrag van € 73.241,40 aan herstelkosten, althans [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de aanbetaling ter hoogte van € 36.620,70, althans een bedrag in goede justitie te bepalen,
III. betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat partijen bij de levering van de woning € 10.000,00 bij de notaris in depot hebben geplaatst voor het herstel van lichte waterschade in het souterrain van de woning. Partijen zijn daarbij een addendum bij de koopovereenkomst overeengekomen waaruit volgt dat [gedaagde] de schade aan [eisers] dient te vergoeden ongeacht de oorzaak van de schade.
Inmiddels hebben verschillende deskundigen vastgesteld dat het vochtprobleem veel ernstiger is dan waar [eisers] vanuit gingen en niet kan zijn veroorzaakt door een lekkage van de sanibroyeur, zoals [gedaagde] de avond voor de levering van de woning aan hen liet weten. Het vochtprobleem en de daaruit voortvloeiende schimmelvorming is zo ernstig dat verblijven in het souterrain een gezondheidsrisico oplevert en dus niet mogelijk is. Volgens [eisers] moet [gedaagde] van het vochtprobleem hebben geweten en had hij dat aan [eisers] moeten mededelen, omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst. Als gevolg van het vochtprobleem zijn [eisers] genoodzaakt ingrijpende herstelwerkzaamheden uit te laten voeren in het souterrain. Zij zien zich geconfronteerd met een schadepost van in ieder geval € 73.241,40, maar mogelijk ligt die schadepost nog veel hoger. Volgens [eisers] is [gedaagde] ook op deze grond aansprakelijk voor de schade. Bovendien hebben [eisers] spoedeisend belang bij betaling door [gedaagde] van een voorschot op de herstelkosten, zodat met de herstelwerkzaamheden aangevangen kunnen worden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Uitkering depot
4.1.
Vooropgesteld wordt dat (de advocaat van) [gedaagde] per e-mail van 9 januari 2024, een dag voor de mondelinge behandeling, de notaris toestemming heeft gegeven om het depotbedrag van € 10.000,00 aan [eisers] uit te keren. (Zonder dat [gedaagde] daarmee aansprakelijkheid voor de schade erkent.) [eisers] hebben dit ter zitting bevestigd. Daarbij hebben zij tevens aangegeven dat zij niet langer een beslissing wensen op de vordering onder I. De vordering op dit punt zal daarom worden afgewezen bij gebrek aan belang.
Voorschot op schadevergoeding
4.2.
De vraag die ter beoordeling voorligt is of [gedaagde] een voorschot op de schadevergoeding aan [eisers] dient te betalen. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend en legt dat hieronder uit.
4.3.
Voor toewijzing van een voorschot in kort geding is slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Daarbij dient bij de belangenafweging van partijen tevens de onmogelijkheid van terugbetaling mee gewogen te worden, indien de vordering in de bodemprocedure wordt afgewezen.
4.4.
De vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding wordt nu gebaseerd op een vochtprobleem dat zou zijn veroorzaakt door een gebrek in de betonvloer van het souterrain waardoor grondwater in de wanden kan trekken, en wordt dus niet langer gebaseerd op waterschade vanwege een lekkage van de sanibroyeur.
4.5.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat onvoldoende vast dat de rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] voor dit gebrek aansprakelijk is om de daarop gebaseerde vordering in kort geding toe te wijzen. Gelet op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de aansprakelijkheid voor schade aan de betonvloer is weg gecontracteerd. De ouderdomsclausule bepaalt immers dat verkoper niet instaat voor onder andere de kwaliteit van de fundering van de vloeren en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is vervolgens bepaald dat de woning die feitelijke eigenschappen moet bezitten die niet in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis. Partijen zijn in de koopovereenkomst overeengekomen dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het gebruiken (van de woning) zoals vermeld in artikel 6.3. Dit betekent dat in het midden kan blijven of de aanwezigheid van optrekkend vocht in het souterrain in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning.
4.6.
Dat is alleen anders als [gedaagde] van de vochtproblematiek heeft geweten. In dat geval had hij dit aan [eisers] moeten melden. Dat [gedaagde] van het gebrek wist, is wel door [eisers] gesteld, maar [gedaagde] heeft dat op zijn beurt betwist. Dit betekent dat niet vast staat dat [gedaagde] van het gestelde gebrek aan de betonvloer, althans van het bestaan van een vochtprobleem heeft geweten en dat op dit punt nadere bewijslevering nodig is. Daarvoor leent een kort gedingprocedure zich niet. De constatering in de eenzijdige rapporten van Growin dat [gedaagde] moet hebben geweten van het vochtprobleem, welke rapporten naar aanleiding van de inspecties op 4 december 2023 en 7 januari 2024 - waarvoor [gedaagde] niet was uitgenodigd - (zie 2.11 en 2.12) zijn opgemaakt, is daarvoor onvoldoende. Dat geldt temeer nu op de zitting door [eisers] is verklaard dat hun aankoopmakelaar tijdens een bezichtiging van de woning vochtmetingen heeft gedaan en heeft gemeld dat het gemeten vochtpercentage niet verontrustend hoog was.
4.7.
Ten aanzien van het addendum bij de koopovereenkomst is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat die alleen betrekking heeft op waterschade veroorzaakt door een lekkage van de sanibroyeur en niet op schade als gevolg van een gebrek in de betonvloer. De schade aan de betonvloer was op dit moment immers niet bekend en partijen gingen er beiden vanuit dat de waterschade in het souterrain het gevolg was van een defecte sanibroyeur. Dit betekent dat het addendum naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen grondslag kan bieden voor toewijzing van de vordering.
4.8.
Gelet op het voorgaande moet de conclusie daarom zijn dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
4.9.
[eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
Totaal
€
1.399,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.399,00,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.