Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10922691 \ CV EXPL 24-313
Uitspraakdatum: 25 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Onyx (NL) Propco B.V.
Onyx (NL) Propco B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Onyx
gemachtigde: mr. G.E. Hamer
tegen
de besloten vennootschap
Mert B.V.
Mert B.V.
gevestigd te Wormerveer
gedaagde
verder te noemen: Mert
gemachtigde: mr. M. Aygün
De zaak in het kort
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. De vordering tot betaling van een achterstand in huur en servicekosten wordt afgewezen. Eiseres heeft haar vordering tegenover de gemotiveerde betwisting door gedaagde onvoldoende onderbouwd. Eiseres mag niet, zoals door haar verzocht, een nadere akte nemen. Zij had haar stellingen eerder moeten onderbouwen.
1.Het procesverloop
1.1.
Onyx heeft bij dagvaarding van 19 januari 2024 een vordering tegen Mert ingesteld. Mert heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 24 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Onyx bij brief van 12 juni 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Onyx heeft met (de rechtsvoorgangster van) Mert met ingang van 1 september 2020 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar en wordt aansluitend telkens met een jaar verlengd. Het gehuurde is onderdeel van een bedrijfsverzamelgebouw. Bij het aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de totale huurprijs € 3.631,00 per maand (€ 3.327,50 aan huur en € 303,67 aan servicekosten). Deze bedragen zijn bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt:
“De kosten van de door of vanwege Verhuurder te leveren zaken en diensten worden conform artikel 18 van de Algemene bepalingen door middel van voorschotten met jaarlijkse nacalculatie afgerekend. Zoals volgt uit artikel 18 Algemene bepalingen verstrekt Verhuurder aan Huurder na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben over dat jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de geleverde zaken en diensten. Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met de gedane voorschotbetalingen, door Huurder te weinig is betaald of door Verhuurder te veel is ontvangen, wordt na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.”
“De kosten van de door of vanwege Verhuurder te leveren zaken en diensten worden conform artikel 18 van de Algemene bepalingen door middel van voorschotten met jaarlijkse nacalculatie afgerekend. Zoals volgt uit artikel 18 Algemene bepalingen verstrekt Verhuurder aan Huurder na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben over dat jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de geleverde zaken en diensten. Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met de gedane voorschotbetalingen, door Huurder te weinig is betaald of door Verhuurder te veel is ontvangen, wordt na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.4.
In artikel 18.4 van de algemene bepalingen staat onder andere:
“Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Uitgangspunt is dat Verhuurder het rubrieksgewijs overzicht binnen 12 maanden na afloop van het jaar verstrekt. Indien Verhuurder niet in staat is dit overzicht tijdig te verstrekken zal Verhuurder dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen (…)”
“Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Uitgangspunt is dat Verhuurder het rubrieksgewijs overzicht binnen 12 maanden na afloop van het jaar verstrekt. Indien Verhuurder niet in staat is dit overzicht tijdig te verstrekken zal Verhuurder dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen (…)”
2.5.
Bij factuur van 9 augustus 2023 heeft Onyx bij Mert bij wijze van afrekening een bedrag van € 91.567,62 aan servicekosten over het jaar 2022 in rekening gebracht. Mert heeft deze factuur niet betaald.
2.6.
Bij factuur van 8 november 2023 heeft Onyx een bedrag van € 38.478,00 aan servicekosten over het jaar 2023 gecrediteerd.
3.De vordering
3.1.
Onyx vordert (samengevat) dat de kantonrechter:
1. Mert veroordeelt tot betaling aan Onyx van een bedrag van € 85.404,30, te vermeerderen met de contractuele boeterente van € 500,00 per maand vanaf 9 februari 2024;
2. de huurovereenkomst ontbindt en Mert veroordeelt om het gehuurde met alle personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Onyx te stellen;
3. primair: Mert veroordeelt de lopende huurtermijnen vanaf 1 februari 2024 te voldoen tot de ontbinding van de overeenkomst en tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen vanaf de ontbinding totdat het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd;
subsidiair: Mert veroordeelt de lopende huurtermijnen vanaf 1 februari 2024 te voldoen tot de ontbinding van de overeenkomst en tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen vanaf de ontbinding tot de ontruiming;
4. Mert veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Onyx legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij een bedrag van
€ 75.885,48 in hoofdsom van Mert te vorderen heeft gekregen. De vordering ziet onder andere op achterstallige huur en op afrekeningen van servicekosten over 2022 en 2023. Verder is Mert contractuele boeterente verschuldigd die tot en met januari 2024 € 5.154,50 bedraagt en € 4.364,32 aan wettelijke incassokosten. De hoogte van de achterstand is onacceptabel, zodat Onyx ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert.
4.Het verweer
4.1.
Mert betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat Onyx niet heeft voldaan aan haar stelplicht; zij heeft haar vorderingen niet nader onderbouwd of gespecificeerd met stukken. Mert betwist dat zij de huur niet heeft betaald. Voor zover de bedragen betrekking hebben op voorschotten van servicekosten voor 2023 geldt dat Mert deze niet verschuldigd is, althans doet zij een beroep op verrekening. Wat betreft de servicekosten voor 2022 heeft Onyx deze niet conform de huurovereenkomst en de algemene bepalingen inzichtelijk gemaakt. Mert kan niet zelf bij de elektriciteitsmeter komen en Onyx heeft de door haar verzonden factuur niet gespecificeerd, zodat Mert de juistheid van de in rekening gebrachte bedragen niet kan verifiëren. Mert heeft een groothandel en betwist dat zij een bedrag van € 91.567,62 verschuldigd kan zijn aan servicekosten. Zij heeft een koelcel gehuurd maar die kan nooit zoveel elektriciteit verbruikt hebben. Bovendien kan Onyx geen btw belasten aan Mert en is het door haar in een eerder stadium gedane betalingsaanbod geen erkenning van de vordering. Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en, voor zover daar wel sprake van is, is een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Tot slot verzoekt Mert een terme de grâce en betwist zij de incassokosten en de boeterente.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door Mert en, als daarvan sprake is, of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en legt dit hierna uit.
5.2.
Ter zitting is gebleken dat de achterstand lopende de procedure is verminderd en Onyx ook is overgegaan tot verrekening van de borg van € 10.893,00, waardoor de achterstand tot en met juni 2024 € 59.862,62 bedraagt en (bijna) volledig bestaat uit volgens Onyx nog verschuldigde servicekosten. Mert heeft de lopende huur wel steeds voldaan, maar heeft de in rekening gebrachte servicekosten onbetaald gelaten. Onyx heeft over 2022 een bedrag van € 91.567,62 aan servicekosten in rekening gebracht. Daarop strekt in mindering een bedrag van € 38.478,00 aan voorschot servicekosten over 2023, zodat in de (verminderde) vordering van Onyx een bedrag van € 53.089,62 aan servicekosten begrepen is.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat Onyx tegenover de gemotiveerde betwisting door Mert onvoldoende heeft onderbouwd dat Mert het gevorderde bedrag aan haar verschuldigd is. Onyx heeft aanvankelijk bij dagvaarding ter onderbouwing van haar vordering wat betreft de servicekosten, waarvan zij al wist dat deze grotendeels werden betwist, slechts de twee door haar verzonden facturen inzake de servicekosten over 2022 en 2023 overgelegd, met daarin alleen de hiervoor genoemde totaalbedragen.
5.4.
Mert heeft bij conclusie van antwoord de vordering uitvoerig betwist; de vordering is voor haar oncontroleerbaar. Mert is daarbij ook ingegaan op het verbruik van de door haar gehuurde koelcel en de vermeende erkenning. In reactie daarop is een deugdelijke verdere onderbouwing door Onyx achterwege gebleven. Voorafgaand aan de zitting heeft Onyx aanvullende stukken ingediend, maar deze stukken zijn onvoldoende om haar vordering te kunnen te kunnen onderbouwen.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat Onyx bijvoorbeeld geen overzicht van de meterstanden heeft verstrekt. Het is zelfs onduidelijk gebleven of Mert een eigen meter heeft en hoe Onyx tot een verdeelsleutel is gekomen waarbij 56,41% van de elektra levering voor rekening van Mert komt. Evenmin heeft Onyx onderliggende facturen van de energieleverancier overgelegd en toegelicht waarom zij btw belast aan Mert. Verder geldt dat Onyx niet helder heeft gemaakt hoe zij het met onbetaalde voorschotten servicekosten 2022 en 2023 rekening heeft gehouden bij de creditfactuur over 2023 en niet is gebleken dat er aan Mert (tijdig) een overzicht is verstrekt conform de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
5.6.
Van Onyx zelf was niemand op de zitting aanwezig. De gemachtigde van Onyx kon bij gebrek aan wetenschap niet op alle vragen van de kantonrechter antwoord geven. Dat komt voor rekening en risico van Onyx.
5.7.
Onyx heeft ter zitting nog verzocht om in de gelegenheid te worden gesteld haar vordering nader te onderbouwen. Mert heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De kantonrechter ziet geen enkele reden Onyx deze gelegenheid te geven. Onyx had haar vordering al bij dagvaarding, en in ieder geval uiterlijk ter zitting, moeten onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Voor het toestaan van een nadere akte is dan ook geen plaats. Dit geldt temeer omdat het verweer van Mert allang bij Onyx bekend was en zij ruimschoots de gelegenheid heeft gehad haar vordering te onderbouwen. Het toestaan van een akte zou naar het oordeel van de kantonrechter daarom in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Onyx tot betaling van een achterstand op grond van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat voor toewijzen van een gedeeltelijke achterstand, namelijk het meerdere van het openstaande bedrag van € 53.089,62 aan servicekosten, bij deze stand van zaken ook geen aanleiding bestaat. Niet toegelicht en inzichtelijk geworden is waar dat bedrag uit bestaat en het is niet aan de kantonrechter om dat zelf in de producties na te gaan. Er bestaat dan ook geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De overige vorderingen, die geen zelfstandig bestaansrecht hebben, worden eveneens afgewezen.
5.9.
Onyx is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mert worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2,00 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.765,00
6.
De beslissing
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Onyx in de proceskosten van € 1.765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Onyx niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter