ECLI:NL:RBNHO:2024:7951

• Datum uitspraak: 5 juni 2024
• Publicatiedatum: 5 augustus 2024
• Zaaknummer: C/15/346799 / HA ZA 23-670
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: J.H. Gisolf
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nonconformiteit van een woonboerderij met bijgebouw en de gevolgen voor de koopovereenkomst

In deze zaak hebben eisers een stolpboerderij met bijgebouw gekocht van gedaagden, maar stellen dat het gekochte niet voldoet aan de verwachtingen die zij op basis van de koopovereenkomst mochten hebben. De rechtbank heeft vastgesteld dat het bijgebouw bouwkundig onveilig is en niet geschikt voor normaal gebruik. De eisers hebben diverse gebreken geconstateerd, waaronder problemen met de elektrische installatie en de constructie van het bijgebouw. De rechtbank heeft een tussenvonnis uitgesproken waarin partijen worden uitgenodigd om zich uit te laten over het laten verrichten van een deskundigenonderzoek. De rechtbank heeft nog niet beslist op de vordering van gedaagden om het conservatoire beslag op te heffen. De procedure is gestart met een dagvaarding op 24 november 2023 en er zijn verschillende producties en rapporten overgelegd, waaronder bouwkundige inspecties en een elektrotechnische keuring. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de boerderij voldoet aan de koopovereenkomst, maar dat het bijgebouw dat niet doet. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor deskundigenonderzoek naar de herstelkosten van de gebreken.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/346799 / HA ZA 23-670

Vonnis van 5 juni 2024

in de zaak van

1. [eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna in enkelvoud te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. J.C. Brouwer,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna in enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. Th.C. Visser.

De zaak in het kort

[eisers] heeft van [gedaagden] een stolpboerderij met bijgebouw gekocht en stelt dat deze niet voldoen aan wat hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De woning en met name het bijgebouw hebben diverse gebreken. De rechtbank bespreekt de gestelde gebreken en oordeelt dat het bijgebouw bouwkundig zo onveilig is dat het niet geschikt is voor normaal gebruik. De rechtbank wijst een tussenvonnis zodat partijen zich kunnen uitlaten over het laten verrichten van een deskundigenonderzoek en de aan de te benoemen deskundige(n) te stellen vragen. Aan de vordering van [gedaagden] om het gelegde conservatoire beslag op te heffen, komt de rechtbank nog niet toe.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 november 2023;

- de akte overlegging producties van [eisers] met 21 producties;

- de conclusie van antwoord, tevens houdend een eis in reconventie met 9 producties;

- het tussenvonnis van 28 februari 2024;

- het rolbericht van 22 april 2024 van [gedaagden] met 1 productie;

- de akte overlegging producties van [eisers] met producties 22 tot en met 26 en de als productie 27 gedeponeerde usb-stick;

- de mondelinge behandeling van 29 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de advocaten van partijen gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze aan de rechtbank overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] heeft van [gedaagden] gekocht een stolpboerderij met ondergrond, gelegen aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gekochte). Behalve de stolpboerderij (hierna: de boerderij) staat op het gekochte ook een bijgebouw (hierna: het bijgebouw).

2.2.

Op 9 juni 2022 heeft [eisers] een bouwkundige inspectie laten uitvoeren van de boerderij (niet van het bijgebouw).

2.3.

In de door partijen op 18 juli 2022 ondertekende koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

2.4.

Levering van het gekochte heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2022.

2.5.

In verband met problemen van [eisers] met de elektriciteitsvoorziening in de boerderij en in het bijgebouw, heeft [eisers] op 5 februari 2023 een elektrotechnische keuring laten uitvoeren door T.A.K. Technisch Adviesbureau Kuilboer (hierna: TAK). TAK heeft dezelfde dag rapport uitgebracht van haar bevindingen.

2.6.

Daarnaast heeft Alberts Advies in opdracht van [eisers] een bouwkundige inspectie gedaan van het bijgebouw. In haar rapport van 7 februari 2023 concludeert Alberts Advies dat de staat van het pand slecht is door ondeugdelijke uitvoering en verkeerd gebruik van materialen en constructies. Daarnaast voldoet het op diverse vlakken niet aan geldende regelgeving. Voor de houtskeletbouwwanden en het dak zet Alberts Advies vraagtekens bij de constructieve veiligheid. Alberts Advies beoordeelt de bouwkundige staat van het pand als bijzonder slecht.

2.7.

Bij brief van 28 februari 2023 heeft [eisers] [gedaagden] in kennis gesteld van de geconstateerde gebreken en hem een termijn van 14 dagen gegeven om te bevestigen of hij de geconstateerde gebreken binnen een nader overeen te komen termijn zal verhelpen. Bij brief van 4 april 2023 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagden] , mr. Zaalberg, aansprakelijkheid voor gebreken van de hand gewezen.

2.8.

Vervolgens is in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] aan ZNEB opdracht gegeven de staat van de boerderij en het bijgebouw te beoordelen. Inspectie ter plaatse heeft plaatsgevonden op 31 mei 2023, onder andere, in aanwezigheid van mr. Zaalberg. ZNEB heeft op 14 september 2023 rapport van haar bevindingen uitgebracht. ZNEB concludeert dat diverse gebreken aan de boerderij en het bijgebouw zijn. Zij begroot de herstelkosten op € 249.519,54.

2.9.

[eisers] heeft ten laste van [gedaagden] conservatoire beslagen laten leggen.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

[eisers] vordert in conventie, samengevat:

primair :

I. te verklaren voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst;

II. te verklaren voor recht dat [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld;

III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 257.995,59 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 14 maart 2023;

subsidiair :

IV. de koopovereenkomst partieel te ontbinden wegens de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagden] uit de koopovereenkomst en voor recht te verklaren dat [gedaagden] gehouden is tot (terug)betaling van een deel van de koopprijs ter hoogte van € 257.995,59, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 maart 2023;

meer subsidiair :

V. te verklaren voor recht dat [eisers] de koopovereenkomst met betrekking tot het gekochte, is aangegaan onder invloed van dwaling;

VI. in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen, in dier voege dat de koopsom zal worden verminderd met een bedrag van € 257.995,59, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 maart 2023;

primair, subsidiair en meer subsidiair :

VII. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 3.709,52 vermeerderd met de wettelijke rente daarover;

VIII. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, de kosten van de conservatoire beslagen daaronder begrepen, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de boerderij en het bijgebouw diverse gebreken hebben. De schade voor [eisers] , bestaande uit herstelkosten en onderzoekskosten, bedraagt € 257.995,59. [gedaagden] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en moet daarom de schade van [eisers] vergoeden. Subsidiair wil [eisers] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst waarbij de koopprijs wordt verminderd met genoemd bedrag. Meer subsidiair beroept [eisers] zich op dwaling en wil hij dat de rechtbank de koopprijs aanpast.

3.3.

[gedaagden] voert verweer tegen de vordering van [eisers] en vordert in reconventie, samengevat, [eisers] hoofdelijk op straffe van een dwangsom te veroordelen de ten laste van [gedaagden] gelegde conservatoire beslagen op te heffen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Volgens [eisers] voldoet het gekochte niet aan hetgeen hij daarvan krachtens de koopovereenkomst mocht verwachten. [gedaagden] voert daar verweer tegen. De rechtbank zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagden] dat [eisers] niet tijdig over de gebreken heeft geklaagd. Vervolgens zal de rechtbank het toetsingskader weergeven voor de beantwoording van de vraag of het gekochte voldoet aan wat [eisers] hiervan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarna zal de rechtbank ingaan op de diverse gebreken aan de boerderij en het bijgebouw. Tot slot zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over een te houden deskundigenonderzoek.

4.2.

Klachtplicht

4.2.1.

De vorderingen van [eisers] komen er in een aantal juridische varianten op neer dat de boerderij en, met name, het bijgebouw gebreken hebben en dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de door [eisers] daaruit geleden schade. Het meest vergaande verweer van [gedaagden] is dat [eisers] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht. Volgens artikel 6:89 Burgerlijk Wetboek (BW) kan de schuldeiser ( [eisers] ) geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek had ontdekt hierover bij de schuldenaar ( [gedaagden] ) heeft geprotesteerd. Volgens [gedaagden] is hij in zijn belang geschaad omdat daardoor niet meer duidelijk is in welke staat het gekochte is geleverd.

4.2.2.

Het standpunt van [gedaagden] is onjuist. Uit de stellingen van [gedaagden] zelf blijkt dat [eisers] al op 17 december 2022, twee maanden na de levering van het gekochte, contact met [gedaagden] zocht in verband met vochtplekken in het bijgebouw. Vervolgens is tussen 16 en 25 januari 2023 het bijgebouw gedemonteerd en heeft [eisers] op 31 januari 2023 aan [eisers] gevraagd langs te komen. Aangenomen mag worden dat dit was wegens geconstateerde gebreken. Vervolgens heeft [gedaagden] er zelf voor gekozen de afspraak voor 5 februari 2023 af te zeggen. Nadat TAK en Alberts Advies rapport hebben uitgebracht, heeft [eisers] op 28 februari 2023 aan [gedaagden] opgave gedaan van de geconstateerde gebreken, aldus nog steeds [gedaagden] zelf. De door [gedaagden] zelf geschetste gang van zaken laat geen andere conclusie mogelijk dan dat [eisers] binnen bekwame tijd heeft geklaagd over de gebreken. Dat de toestand van het bijgebouw mogelijk niet meer kan worden vastgesteld doordat [eisers] het bijgebouw reeds heeft gedemonteerd, komt naar zijn aard voor rekening en risico van [eisers] . Op hem rust immers de stelplicht en, zo nodig, bewijslast voor eventuele gebreken.

4.3.

Koopovereenkomst

4.3.1.

Tussen partijen is in geschil of de boerderij met bijgebouw aan de koopovereenkomst beantwoordt. Om te kunnen beoordelen of dat het geval is, moet de rechtbank eerst vaststellen wat partijen hebben afgesproken.

Partijen hebben hun afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst volgens het
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers] het gekochte heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van het gekochte.

4.3.2.

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Voor de uitleg van ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud.

4.3.3.

Uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik van het gekochte. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

4.4.

Rapport ZNEB

4.4.1.

Bij de beoordeling van de vraag of de woning aan de koopovereenkomst voldeed, sluit de rechtbank aan bij de bevindingen van ZNEB (zie hiervoor 2.8). [gedaagden] heeft die bevindingen niet dan wel onvoldoende betwist. Wel heeft [gedaagden] aangevoerd dat ZNEB is ingeschakeld door [eisers] , maar hij heeft de deskundigheid van ZNEB niet betwist. Die is dus niet in geschil. Bovendien was de toenmalige advocaat van [gedaagden] , mr. Zaalberg, bij de inspectie door ZNEB aanwezig en was [gedaagden] ruimschoots in de gelegenheid de bevindingen van ZNEB te toetsen. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt in relatie tot [eisers] voor zijn eigen risico.

Dat het bijgebouw tijdens het onderzoek van ZNEB al grotendeels gesloopt was en dat [gedaagden] niet was uitgenodigd voor het onderzoek door TAK, heeft, zo zal hierna blijken, geen invloed op de uitkomst van de zaak.

4.4.2.

De rechtbank zal hierna de diverse gebreken bespreken.

4.5.

Elektriciteit boerderij

4.5.1.

Volgens [eisers] is de elektrische installatie in de boerderij gebrekkig omdat deze niet voldoet aan de toepasselijke NEN-normen, zo blijkt uit het rapport van TAK. TAK concludeert, kort gezegd, dat de elektriciteitsinstallatie niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Vanwege diverse schades aan de elektra als gevolg van doorboorde kabels en verbrande draden, was er direct brandgevaar. [eisers] moest wegens dit directe gevaar de gebreken direct laten herstellen.

4.5.2.

[gedaagden] heeft daartegen aangevoerd dat de staat waarin TAK de elektrische installatie heeft aangetroffen, niet de staat was waarin deze zich bevond ten tijde van de verkoop en levering van de boerderij. De gebreken zijn ook niet door TAK onderzocht omdat de elektrische installatie toen al was afgesloten. Uit het inspectierapport van TAK en de daarbij gevoegde foto’s blijkt onder andere dat verschillende armaturen niet in een centraaldoos zitten, er losse draden uit het plafond hangen en er losse kabels zijn. [eisers] kon dit ten tijde van de bezichtiging zien. Mocht er al sprake zijn van een ‘verborgen’ gebrek, dan had dit gebrek aan het licht was gekomen als [eisers] zijn onderzoeksplicht naar behoren had vervuld. Dat heeft hij nagelaten.

Verder voert [gedaagden] aan dat onder 3.18 in de dagvaarding wordt gesteld dat de door de inspecteur geconstateerde zaken in het woonhuis door kopers zijn geaccepteerd en geen geschil vormen in deze procedure. De gestelde gebreken in de boerderij kunnen alleen daarom al niet ter discussie worden gesteld. Daarnaast dient de elektrische installatie in de boerderij in het licht van de ondertekende ‘ouderdomsclausule’ te worden bekeken en kan het ook daarom geen verborgen gebrek opleveren.

4.6.

De rechtbank overweegt als volgt. Niet aan de orde is de vraag of de boerderij voldoet aan de normen van het Bouwbesluit en, daarmee, of de elektrische installatie voldoet aan de daarvoor geldende NEN-normen, maar of de boerderij al dan niet voldoet aan wat [eisers] hiervan krachtens de koopovereenkomst mocht verwachten. De rechtbank verwijst voor het toetsingskader naar wat zij hiervoor onder 4.3 heeft overwogen. Uit het rapport van TAK van 25 februari 2023 blijkt dat veel van de geconstateerde gebreken ten aanzien van de elektra zichtbaar moeten zijn geweest ten tijde van de aankoop van de boerderij door [eisers] . Het gaat daarbij, onder meer, om loshangende bedradingen en missende of niet goed afgemonteerde onderdelen. Gelet op deze gebreken en de matige afwerking, lag het op de weg van [eisers] hiernaar nader onderzoek te doen. Dat hij dat niet heeft gedaan voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, maakt dat de gebreken voor rekening en risico van [eisers] als koper komen. Dit te meer omdat [eisers] er ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst van op de hoogte was dat de boerderij meer dan 120 jaar oud was en hij op 8 juni 2022 een verklaring had ondertekend (productie 3 van [gedaagden] ) waarin staat vermeld dat hij zich bewust is dat hij wegens de ouderdom van de boerderij, gelet op artikel 6.3. van de koopovereenkomst zijn verwachtingen over (de kwaliteit van) de boerderij moet aanpassen in verband met de ouderdom van de boerderij. Daarbij worden expliciet genoemd, voor zover hier van belang, leidingwerk en elektra.

De conclusie is dat de staat van het elektrische installatie in de boerderij niet gebrekkig in de zin van de koopovereenkomst is.

4.7.

Bijgebouw

4.7.1.

Partijen discussiëren of het bijgebouw, net als de boerderij, in de koopovereenkomst is bestemd als woning en, dus, dezelfde eisen aan het bijgebouw kunnen worden gesteld als aan een woning. Volgens [gedaagden] is dat niet het geval omdat het voor [eisers] duidelijk was dat het bijgebouw niet als woning diende en het bijgebouw ook niet af was. Met
niet af bedoelt [gedaagden] kennelijk dat niet alleen een buitenwand niet compleet was, maar ook dat er diverse, de rechtbank noemt het maar, onvolkomenheden aan het bijgebouw waren. Zo was de hellingsgraad van het dak te klein en was in het bijgebouw enige tijd een hennepkwekerij in bedrijf en voldeed de elektriciteitsvoorziening niet aan de normen.

4.7.2.

De rechtbank gaat er bij de beoordeling van de gebreken van uit dat ook in het bijgebouw moest kunnen worden geleefd en geslapen. In het bijgebouw waren immers een woonkamer, keuken, slaapkamers en een toiletruimte aanwezig. Met andere woorden: er kon worden gewoond. Met inachtneming hiervan beoordeelt de rechtbank de gestelde gebreken als volgt.

4.8.

Stankoverlast

4.8.1.

Volgens [eisers] voldoet het bijgebouw niet aan het Bouwbesluit ten aanzien van bescherming tegen ratten en muizen. Door de uitwerpselen van de aanwezige ratten en muizen en vanwege schimmels als gevolg van vocht is er sprake geweest van stankoverlast. Ook heeft ZNEB vastgesteld dat de isolatie is aangevreten door knaagdieren. Over het aanwezig zijn van ongedierte hebben verkopers in de vragenlijst voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst verklaard dat er geen sprake is van overlast door ongedierte. Door de muizen- en rattenplaag kon het bijgebouw niet normaal gebruikt worden, gelet op de gezondheidsrisico’s die daaraan kleven. ZNEB heeft vastgesteld dat de oorzaak van het ongedierte in het bijgebouw is dat de scheidingsconstructie niet afdoende was afgesloten voor muizen en dat op dit punt in strijd met de bepalingen daarover in het Bouwbesluit is gebouwd.

4.8.2.

[gedaagden] voert hiertegen aan dat hij [eisers] voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van muizen op het platteland, maar van de gestelde plaag weet [gedaagden] niet af. Dat er een muizen- en/of rattenplaag was, blijkt niet uit de rapportages. Er is ook geen rapportage van, bijvoorbeeld, Rentokil die dit bevestigt.

4.8.3.

De rechtbank overweegt dat ook hier het Bouwbesluit niet de maatstaf is waarnaar gebreken moeten worden beoordeeld, maar dat dit de koopovereenkomst is. Weliswaar is voldoende gebleken dat ten tijde van de levering sprake is of was van een aanzienlijke hoeveelheid muizen en/of rattenplaag die in het bijgebouw kwamen en daar hun uitwerpselen achterlieten. Maar daarmee is er nog geen gebrek in de zin van de koopovereenkomst. Ratten en muizen zijn te bestrijden. Eventuele uitwerpselen zijn op te ruimen. Dat de scheidingsconstructie niet afdoende was afgesloten, leidt evenmin tot het oordeel dat normaal gebruik van het bijgebouw niet mogelijk is. Voor het opruimen en/of herstellen van het een en ander zijn geen wezenlijke (bouwkundige) ingrepen nodig. Althans dat blijkt niet uit wat [eisers] heeft aangevoerd.

4.8.4.

Dat [gedaagden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in de “
Vragenlijst over de woning ” heeft verklaard dat er geen overlast van ongedierte was, maakt evenmin dat sprake is van een gebrek. Anders dan [eisers] aanvoert, beoogt de vragenlijst niet garanties te geven voor het bestaan of het afwezig zijn van bepaalde eigenschappen van de woning, maar een informatieve strekking te hebben. [eisers] heeft geen argumenten gegeven waarom dat hier anders zou moeten zijn. De door [gedaagden] verstrekte informatie is verder algemeen van aard, zodat [eisers] zonder enige nadere navraag of onderzoek niet zonder meer mocht uitgaan dat er geen overlast door ongedierte zou zijn. De aanwezigheid van ongedierte in een woning is, zeker op het platteland, aannemelijk. In de vragenlijst heeft [gedaagden] slechts ingevuld dat er geen
overlast van ongedierte was. Niet gevraagd wordt naar de
aanwezigheid van ongedierte. De betreffende vraag in de vragenlijst kent geen nuances. Bij de beantwoording van de vraag over overlast van ongedierte kon [gedaagden] slechts kiezen tussen “
ja ” en “
nee ”. Er is op dit punt geen gebrek in de zin van de koopovereenkomst.

4.9.

Vochtplekken en lekkages

4.9.1.

Volgens [eisers] vertoont het bijgebouw vochtplekken en lekkages door condensvorming in de uitwendige scheidingsconstructie. Deze gebreken staan ook genoemd in het rapport van ZNEB. Het betreft:

- gebreken dak: onjuist hellingspercentage toegepast, ondeugdelijke dakaansluitingen, ontbreken waterdicht onderdak;

- gebreken gevel: ontbreken waterdichte voorziening aan de binnenzijde van de gevels;

- gebreken vloer: ontbreken aansluiting op de uitwendige scheidingsconstructie, ontbreken waterkeringen of isolatie, onjuist verwerkingsniveau;

- gebreken leidingen: de water doorvoerende leidingen zijn doorboord met nieten;

- gebreken bouwfysisch: ontbreken isolatie, ontbreken dampdichte folie aan de binnenzijde van de uitwendige scheidingconstructie, daardoor condensvorming en waterophoping.

Door de vochtplekken en lekkages kan het bijgebouw niet normaal gebruikt worden. Onjuist is het standpunt van [gedaagden] dat er vochtplekken aanwezig waren voorafgaand aan de koop en dat bekend was dat er houtrot zat in de kozijnen en dat om die reden kopers nader onderzoek hadden moeten doen. Vochtplekken waren ook niet zichtbaar. De foto’s die [gedaagden] ter onderbouwing van zijn standpunt heeft overgelegd, zijn geen foto’s van het bijgebouw maar van de stolpboerderij.

4.9.2.

[gedaagden] voert hiertegen aan dat het voor de kwalificatie van een verborgen gebrek cruciaal is dat kopers niet op de hoogte waren van het gebrek. Het bouwkundig rapport van 9 juni 2022 heeft duidelijk aangegeven dat er houtrot aan de kozijnen is, de dakbedekking in matige conditie verkeert en dat er overige gebreken zijn aan het gevelwerk, zelfs al viel het bijgebouw niet binnen de officiële inspectiescope. Kopers hebben echter nagelaten aanvullend onderzoek te laten doen. Als kopers aan hun onderzoeksplicht hadden voldaan, hadden ze de vochtplekken en lekkage ontdekt. Dit zou zelfs bij een eigen visuele inspectie al het geval zijn geweest.

Voorts blijkt uit het rapport van ZNEB dat de lekkages zijn geconstateerd door [eisers] bij onder andere de buitenkozijnen en dat volgens het onderzoek de gevels niet waterdicht waren afgesloten. Zoals al uit de bouwkundige keuring bleek, was er houtrot aanwezig in de kozijn- en deuronderdelen en waren er gebreken aan het gevelwerk geconstateerd. [eisers] had kunnen verwachten dat dit op een gegeven moment tot lekkage zou leiden en wist van deze gebreken ten tijde van de levering.

Het niet-correct invullen van de vragenlijst houdt niet per definitie een schending van de mededelingsplicht in. Het is de verantwoordelijkheid van kopers om zelf nader onderzoek te verrichten. [gedaagden] was niet op de hoogte van een lekkage in het bijgebouw en kon dan ook niet meer mededelen dan dat zij daaromtrent wisten.

4.9.3.

De rechtbank overweegt als volgt. ZNEB schrijft over deze gebreken op bladzijden 9, 10 en 11:

“
[eisers] deelde ons mede dat hij bij regenval lekkages constateerde bij de buitenkozijnen en op de vloer. [eisers] toonde ons videobeelden waar de lekkage van de buitenkozijnen op zichtbaar was.

De video wordt door ons bewaard ten kantore van ZNEB Expertise en Taxatie BV. [eisers] toonde ons foto’s van de waterlekkages op de betonvloer (bijlage E).

Verder deelde [eisers] ons mede dat er in het gastenverblijf een extreme plaag van zilvervisjes was en er op de wanden en het plafond vochtplekken ontstonden. [eisers] toonde ons foto’s van vochtplekken op wanden en plafonds en de koof op de grond in slaapkamer 2 (bijlage F).

Tevens deelde [eisers] ons mede dat bij het verwijderen van de gipsplaten watervoerende leidingen boven het plafond extreem begonnen te lekken. [eisers] toonde ons foto’s (bijlage G) en videobeelden van de lekkage van de leidingen waarop zichtbaar was dat de leidingen lekken en de nieten van de bevestiging van de plafondplaten de leidingen hadden beschadigd. De video wordt door ons bewaard ten kantore van ZNEB Expertise en Taxatie BV.

Na het verwijderen van de gipsplaten stelde [eisers] vast dat er ter plaatse van woonkamer 1 achter de plafondplaten een plastic folie aanwezig was met daarop vocht en isolatiemateriaal. Wij stelden ter plaatse vast dat er bij het verlaagde plafondgedeelte van woonkamer 1 een gewapende folie was aangebracht met daarop een minerale wol isolatie. Op de folie waren vlekken aanwezig wat duidde op water. Tevens was op enkele plaatsen het regelwerk van het plafond aangetast door vocht.

Desgevraagd heeft [eisers] in ons bijzijn een deel van de folie opgesneden en stelden wij vast dat er vocht op de folie aanwezig was en de isolatie nat was (foto 46 t/m 51).

1. Dak

De lekkage en de daarbij ontstane vochtplekken worden veroorzaakt door diverse gebreken. Het platte dak (middels het meten met een waterpas (Laserliner DigiLevel digitale waterpas, lengte 1,2 m1)) maten wij hellingspercentages van maximaal 1,4 graden, hetgeen wij betitelen als (nagenoeg) vlak (foto 52). Het dak was bedekt met metalen profielplaten (foto 53). Metalen profielplaten zijn niet geschikt om toe te passen als een vlak dak daar bij het vlak toepassen water tussen de naden door naar binnen kan dringen. Leveranciers van metalen dakplaten adviseren, wij citeren: ‘Bij golf- en damwandplaten dient de dakhelling minstens 10° te zijn. Bij een dakhelling van minder dan 10° adviseren wij eerst een waterdicht onderdak aan te brengen. Bij dakpanplaten moet de minimale dakhelling minstens 7° zijn, ook met onderdak, omdat anders het water niet volledig kan aflopen.’2

Verder stelden wij vast dat de dakranden van vlakke houten planken waren gemaakt en de aansluitingen met de metalen dakplaten deels waren ‘afgedicht’ met purschuim (foto 54 en 55).

Het purschuim was verkleurd en deels vergaan. Via de houten planken en het purschuim kan water het gastenverblijf binnen stromen. Aan de binnenzijde van het gastenverblijf waren de metalen dakplaten direct in het zicht en derhalve was er tevens geen waterdicht onderdak onder de metalen dakplaten (foto 56).

2. Gevel

De gevels waren aan de buitenzijde niet waterdicht afgesloten (foto 57 t/m 61). De gevels waren van diverse materialen, zoals houten delen, houten plaatmateriaal, stucwerk, stucgaas, sierkeien en metalen damwandplaten. De gevel was op diverse plaatsen gedicht met purschuim en het stucwerk was gescheurd (foto 62 en 63). Waar visueel zichtbaar stelden wij vast dat aan de binnenzijde van de gevels tevens geen waterdichte voorziening was aangebracht.

3. Vloer

De vloer van het gastenverblijf was voor zover visueel zichtbaar uitgevoerd als een monolithisch afgewerkte betonvloer. De vloer van woonkamer 1, slaapkamer 1 en 2 was op één niveau aangebracht.

De vloer van badkamer/toilet, woonkamer 2 en slaapkamer 3 was lager aangelegd. De aansluiting van de vloer op een eventuele fundering en de aansluiting uitwendige scheidingsconstructie was niet overal zichtbaar. Bij het buitenkozijn van woonkamer 2 stelden wij vast de bovenzijde van de vloer op dezelfde hoogte als binnen tot onder het kozijn was aangebracht (foto 64 t/m 67). Hier was geen sprake van een waterkering of isolatie. De dpc folie aan de buitenzijde is geen afdoende waterkering. Als op maaiveldniveau hemelwater hoger dan de betonvloer komt stroomt het hemelwater het gastenverblijf binnen.

In slaapkamer 1 was een isolatieplaat van de buitengevel los, welke wij tijdelijk hebben verwijderd om de onderzijde te kunnen beoordelen. Hier stelden wij vast dat er tevens geen sprake was van een waterkering of isolatie. Er was wel een hoogteverschil, waarschijnlijk ter hoogte van het hoogteverschil van de twee vloerhoogtes (foto 68 en 69). Door het ontbreken van waterkeringen kan er in het gastenverblijf water instromen en door het ontbreken van isolatie is er sprake van een koudebrug waardoor condens in het gastenverblijf kan ontstaan.

4. Leidingen

Daar de watervoerende leidingen waren doorboord met nieten zijn er lekkages ontstaan. Dit is wellicht niet direct zichtbaar geweest daar bij het doorboren de nieten het gat afdichten, echter deze gaan op termijn lekken door corrosie van de materialen. De toegepaste nieten staken ruim door het regelwerk en de watervoerende leidingen waren op de regels aangebracht.

5. Bouwfysisch

Het dak en de gevels waren met diverse materialen geïsoleerd en deels niet geïsoleerd. Er was geen dampdichte laag aangebracht aan de binnenzijde van de uitwendige scheidingsconstructies.

Hierdoor ontstaat er als gevolg van condensatie vocht in de uitwendige scheidingsconstructie waardoor waterophopingen ontstaan wat ervaren kan worden als lekkages en vochtplekken veroorzaakt.

Subconclusie

- Het gastenverblijf vertoont vochtplekken en lekkages door het ontbreken van een waterdichte uitwendige scheidingsconstructie.

- Het gastenverblijf vertoont vochtplekken en lekkages door condensvorming in de uitwendige scheidingsconstructie.

- Het gastenverblijf vertoont lekkages door beschadigde watervoerende leidingen. ”

4.9.4.

De rechtbank constateert dat uit wat [eisers] heeft aangevoerd niet kan worden afgeleid dat het bijgebouw op het punt van vochtplekken en lekkages gebrekkig in de zin van de koopovereenkomst is. Weliswaar kan uit wat [eisers] heeft aangevoerd worden afgeleid dat er in het bijgebouw vocht- en lekkageproblematiek was, maar onvoldoende duidelijk blijkt dat de lekkages een regelmaat en/of omvang hebben dat hierdoor het normaal gebruik van het bijgebouw niet mogelijk is. Dat is slechts anders betreffende de nieten die in de waterleiding zijn aangebracht. Door de onoordeelkundige wijze waarop de nieten zijn aangebracht, deels in de waterleiding, is er een zeer reëel risico dat deze op enig moment zullen losspringen, waardoor ernstige lekkage kan ontstaan. Er kan daardoor in het bijgebouw niet worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.10.

Isolatie dak en wanden

4.10.1.

Hoewel [gedaagden] in de vragenlijst die hij voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft ingevuld, heeft verklaard dat het dak van het bijgebouw is geïsoleerd, heeft ZNEB geconstateerd dat het bijgebouw grotendeels niet was voorzien van isolatie, dat de isolatie niet consistent is aangebracht en dat deze beschadigd is en geen isolatiewaarde meer heeft. Op basis van de verklaringen van [gedaagden] ter zake van het aanwezig zijn van isolatie in het bijgebouw, mocht [eisers] verwachten dat het bijgebouw voldoende en deugdelijk geïsoleerd was. Doordat er isolatie ontbreekt en de aanwezige isolatie niet consistent is aangebracht of is beschadigd, had [gedaagden] de vragenlijst niet moeten invullen op de wijze zoals hij heeft gedaan. [gedaagden] wist immers (omdat hij het bijgebouw recent heeft gebouwd) dat de isolatie afwezig was. Verder zijn in het bijgebouw diverse soorten polystreen-isolatie in de wanden toegepast en op enkele plaatsen sandwichpanelen. Er is geen professioneel structureel gevormde wandconstructie.

Dit zijn gebreken omdat het bijgebouw recent nieuw gerealiseerd was en, anders dan [gedaagden] betoogt, niet in af te bouwen staat verkeerde. Slechts de buitengevelbekleding diende nog gedeeltelijk aangebracht te worden. Dit staat volstrekt los van de isolatie van de binnenwanden en de dakconstructie. [gedaagden] is daarom tekortgeschoten en aansprakelijk voor de herstelkosten.

4.10.2.

[gedaagden] voert hiertegen het volgende aan. Uit het rapport van ZNEB blijkt dat er wel sprake was van enige isolatie. Omdat [gedaagden] niet heeft beweerd dat het bijgebouw direct geschikt was voor bewoning, en het normaal gebruik moet worden beoordeeld in het licht van de vermelding dat dit nog in af te bouwen staat verkeerde, kan de afwezigheid van een deel van de isolatie niet als een gebrek van het bijgebouw worden beschouwd en zeker niet als een gebrek dat het normale gebruik daarvan in de weg staat. Er was bovendien enige isolatie aanwezig en voorts moesten alle gevels en het dak nog vervangen worden door [eisers] en zou daarmee ook de isolatie vervangen moeten worden.

4.10.3.

De rechtbank oordeelt als volgt. Over de isolatie van het bijgebouw heeft ZNEB geschreven (blz. 11):

“
[eisers] deelde ons mede dat hij geen isolatie van de buitengevels en het dak had verwijderd. Volgens de verklaring van [eisers] had hij alleen de beplating aan de binnenzijde van de gevels en het dak van het gastenverblijf verwijderd.

Wij stelden vast dat een deel van het dak (woonkamer 2) niet was voorzien van isolatie. In de vragenlijst voor de verkoop van een woning (bijlage C) op pagina 4 was opgenomen dat het ‘bijgebouw’ (lees gastenverblijf) volledig was geïsoleerd (figuur 3). Hier is niet aan voldaan.

De toegepaste isolatie was veelal van verschillende soorten en diktes polystyreen tussen de houten draagconstructie aangebracht waarbij de naden met isolatieschuim waren afgedicht. Er was geen sprake van een consistente gelijkmatig aangebracht isolatie (foto 70).

De isolatie van het lager gelegen deel van woonkamer 1 was van minerale wol welk nat was en derhalve geen isolatiewaarde meer heeft. Zie onze bevindingen hiervoor bij punt b.

Door ons was visueel niet vast te stellen of er vloerisolatie aanwezig was.

Subconclusie

Er ontbreekt isolatie en de isolatie is niet consistent aangebracht of beschadigd. ”

Over de wanden in het bijgebouw schreef ZNEB (blz. 13):

“
Volgens [eisers] was er geen OSB beplating aanwezig tussen woon- en slaapkamer. Wij hebben dit niet vast kunnen stellen daar alle beplating was verwijderd.

Zoals hiervoor omschreven bij b5 was er sprake van diverse soorten polystyreen isolatie in de wanden en op enkele locaties sandwichpanelen (foto 85). Tevens was er geen sprake van een professioneel structureel gevormde wandconstructie zoals hiervoor reeds omschreven. ”

4.10.4.

De rechtbank constateert in de eerste plaats dat zij niet kan vaststellen wat de situatie in het bijgebouw was ten tijde van de koop en levering. De foto- en video-opnamen lijken te dateren uit de periode dat de werkzaamheden in het bijgebouw al waren begonnen. Op een door [eisers] overgelegde video (3.0 isolatie – ongedierte – elektra) is te zien dat het bijgebouw grotendeels gestript is en dat er losse stukken isolatiemateriaal op de grond liggen. Aannemelijk is dat het dak en de wanden van het bijgebouw niet volledig waren geïsoleerd, maar uit wat [eisers] heeft aangevoerd blijkt niet dat gebrekkige isolatie het normaal gebruik van het bijgebouw in de weg staat. De verwijzing naar de
Vragenlijst over de woning , maakt evenmin dat sprake is van een gebrek in de zin van de koopovereenkomst. De vragenlijst beoogt geen garanties te laten ontstaan (zie hiervoor onder 4.8.4). Op de vraag of het dak tijdens de bouw is geïsoleerd, heeft [gedaagden] geantwoord “
niet bekend ”. Op de vraag of dat daarna is gebeurd, heeft [gedaagden] geantwoord “
Nee ”. Op de vraag of er sprake is van volledige isolatie, heeft [gedaagden] ook geantwoord “
Nee ”. Op de vraag welke delen niet zijn geïsoleerd heeft [gedaagden] geantwoord: “
bijgebouw wel, woonhuis niet ”. Gelet op de beperkte strekking van de vragenlijst en de structuur daarvan, waarin begrepen de beperkte mogelijkheden en ruimte om antwoord te geven, is de rechtbank van oordeel dat op dit punt geen sprake is van een gebrek in de zin van de overeenkomst.

4.11.

Constructie

4.11.1.

Volgens [eisers] is de constructie van het bijgebouw onveilig en is er geen sprake van een professioneel structureel gevormde constructie. Uit de onderzoeken van Alberts Advies en ZNEB blijkt dat de constructie van het bijgebouw gevaarlijk is en niet voldoet aan Afdeling 2.1 van het Bouwbesluit. Anders dan [gedaagden] stelt, was het bijgebouw niet “
in af te bouwen staat ”. Het bijgebouw was, behoudens de afwerking van de buitengevel volledig afgebouwd en keurig afgewerkt.

4.11.2.

[gedaagden] voert hiertegen het volgende aan. Op 7 februari 2023 is een bouwkundige inspectie uitgevoerd om de staat van het bijgebouw vast te stellen. Uit dit rapport blijkt onder andere dat de werkzaamheden half zijn afgemaakt en niet op elkaar aansluiten, hetgeen de bouwkundige staat negatief beïnvloedt. [gedaagden] heeft in de verkoopbrochure expliciet vermeld dat de woning - en dus ook het bijgebouw - nog in af te bouwen staat is. Deze informatie was bekend bij [eisers] op het moment van de aankoop. Voorts blijkt uit het bouwkundig rapport voor het sluiten van de koopovereenkomst dat de staat van het bijgebouw op verschillende fronten zeer discutabel is. Desondanks heeft [eisers] geen aanvullend onderzoek gedaan naar de constructie van het bijgebouw. [eisers] was op de hoogte van het feit dat het bijgebouw nog in af te bouwen staat was en er werd bovendien nader onderzoek geadviseerd. [eisers] diende daarop zijn verwachtingen aan te passen.

4.11.3.

De rechtbank als volgt. ZNEB schrijft over de constructie van het bijgebouw het volgende (blz. 12):

“
Wij stelden vast dat het dak was samengesteld uit vuren bakhout met een afmeting van 45 x 145 mm. De hart op hart afstand van de balklaag was circa 1.040 mm en tussen de balklaag waren balkjes van 45 x 70 mm ‘plat’ aangebracht op een hart op hart afstand van circa 600 mm waar de stalen dakplaten op bevestigd waren. De balklaag met een afmeting van 45 x 145 mm was samengesteld uit twee gekoppelde balken afgesteund op de buitengevels en twee onderslagbalken op circa 3.500 mm uit de gevels (foto 71 t/m 74). Voor de indicatieve controle van de balklaag hebben wij de dragende balklaag van 45 x 145 mm getoetst voor de overspanning van 3.500 mm met de balkenschuif van CentrumHout (bijlage H). De balklaag voldoet niet. Uitgaande van balkhout van 45 x 145 mm constructie hout C18 mag de hart op hart afstand maximaal 300 mm bedragen. De toegepaste hart op hart afstand is 1.040 mm.

Verder stelden wij vast dat er geen schoren of stijve vlakken in de constructie van het dak of wanden aanwezig waren, waardoor er sprake was van een instabiele constructie. Hierbij opgemerkt dat volgens de verklaring van [eisers] hij spaanplaatmateriaal van de wanden had verwijderd. Deze platen zouden, indien deugdelijk bevestigd, kunnen hebben gezorgd voor stabiliteit van de wanden. Als dit zo was, ontbrak er nog stabiliteit in het dak.

Verder stelden wij in de constructie vast dat de constructie provisorisch was afgesteund op het buitenkozijn (foto 75), dat bij de metalen balkankers schroeven ontbraken (foto 76 en 77), de onderslagbalk niet deugdelijk was bevestigd (schroeven naast de staander (foto 78), dat draagbalken en kolommen sterkte hebben verloren door het maken van sparingen voor leidingen (foto 79 t/m 83) en draagbalken met schuine schroeven aan de kolommen waren bevestigd (foto 84).

Hier is sprake van een onveilige constructie.

Subconclusie

De constructie is onveilig en is geen sprake van een professioneel structureel gevormde constructie. ”

4.11.4.

Uit de constateringen van ZNEB leidt de rechtbank af dat de dakconstructie van het bijgebouw dermate gebrekkig en gevaarlijk is dat deze normaal, veilig gebruik van het bijgebouw in de weg staat. Niet alleen voor normaal gebruik als woning, maar ook voor normaal gebruik van het bijgebouw als, bijvoorbeeld, gastenverblijf of kantoorruimte. In zoverre is er sprake van een gebrek in de zin van de koopovereenkomst. Niet gebleken is dat dit zichtbare gebreken zijn die [eisers] voor het aangaan van de koopovereenkomst had kunnen zien. Dat blijkt ook niet uit het rapport van Alberts Advies.

4.12.

Elektrische installatie bijgebouw

4.12.1.

Volgens [eisers] was ook de elektrische installatie in het bijgebouw onveilig en daarmee gebrekkig. De deskundige heeft geconstateerd dat elektradraden niet-beschermd in de constructie waren aangebracht en lasverbindingen zijn niet in lasdozen aangebracht. [gedaagden] moet hiermee bekend zijn geweest.

4.12.2.

[gedaagden] betwist dit. [eisers] wist wat hij kon verwachten van de stroomsituatie in het bijgebouw. Uit de foto’s in het rapport van TAK blijkt dat er sprake was van diverse armaturen die niet in een centraaldoos zitten en dat er losse draden uit het plafond hangen en dat er losse kabels zijn. Er was in ieder geval aanleiding daarnaar nader onderzoek te doen. Dat heeft [eisers] niet gedaan.

4.12.3.

De rechtbank overweegt dat ZNEB over de elektrische installatie in het bijgebouw rapporteert (blz. 13):

“
[eisers] deelde ons mede dat de elektrakabels gevaarlijk en ondeskundig geïnstalleerd waren en aan diverse plekken zwaar beschadigd door nieten waarmee de gipsbeplating was bevestigd. [eisers] toonde ons foto’s (bijlage T) en videobeelden van de elektrische installatie waarop zichtbaar was dat elektradraden niet beschermd in de constructie waren aangebracht en lasverbindingen niet in lasdozen waren aangebracht. De video wordt door ons bewaard ten kantore van ZNEB Expertise en Taxatie BV. ”

4.12.4.

Deze bevindingen worden ondersteund, in het bijzonder, door de door [eisers] overgelegde video (3.0 isolatie – ongedierte – elektra). Weliswaar zijn er meer opnamen van elektra, maar de rechtbank kan niet vaststellen dat die betrekking hebben op het bijgebouw. Uit de informatie die de rechtbank wel kan gebruiken, leidt zij af dat elektriciteitsdraden op diverse plekken met kroonsteentjes zijn verbonden en loshangen, dan wel dat de draad eindigt in een loshangend kroonsteentje. Dit bevestigt de bevindingen van ZNEB. De rechtbank is van oordeel dat hierdoor het veilig gebruik van het gebouw dermate in het gedrang komt dat het bijgebouw niet voor normaal gebruik geschikt is. Het gaat om een gebrek in de zin van de koopovereenkomst omdat niet is gebleken dat [eisers] dit gebrek ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kende of behoorde te kennen. Dat de gebreken aan de elektrische installatie in het bijgebouw zichtbaar waren en/of dat de staat van de elektrische installatie voor [eisers] aanleiding moest zijn nader onderzoek te doen, blijkt niet uit wat [gedaagden] heeft aangevoerd.

4.12.5.

Dat [eisers] de staat van de elektrische installatie in het bijgebouw kende omdat hij wist dat er voorafgaand aan de verkoop een wietkwekerij in het bijgebouw werkzaam was, heeft [eisers] betwist. [gedaagden] heeft vervolgens onvoldoende concreet gemaakt hoe [eisers] aan die wetenschap komt. Tenslotte merkt de rechtbank op dat [gedaagden] ten aanzien van dit gebrek geen beroep kan doen op de ouderdom van het verkochte. Het bijgebouw is gebouwd in 2014. Dit gebrek is niet ontstaan door de ouderdom van het bijgebouw maar door de niet-deskundige aanleg van het elektriciteitsnet en/of het onoordeelkundige gebruik van het bijgebouw.

Conclusie gebreken

4.13.

De conclusie van het voorgaande is dat de boerderij wel voldoet aan wat [eisers] hiervan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, maar het bijgebouw niet. De waterleiding, de bouwkundige constructie en de elektrische installatie zijn gebrekkig. Omdat [eisers] [gedaagden] in de gelegenheid heeft gesteld in overleg te treden om de gebreken te verhelpen en [gedaagden] dat overleg heeft geweigerd, is [gedaagden] in verzuim geraakt. [gedaagden] moet de schade wegens de door de rechtbank vastgestelde gebreken vergoeden, zoals [eisers] primair ook vordert.

Schade/herstelkosten

4.14.

Over de hoogte van de schade overweegt de rechtbank dat op basis van de door [eisers] aangeleverde informatie (waarvan [gedaagden] de juistheid op zich niet heeft betwist) niet te achterhalen is welke werkzaamheden noodzakelijk zijn om de geconstateerde gebreken te verhelpen en welk bedrag daarmee is gemoeid. De rechtbank heeft daarover deskundige voorlichting nodig en zij heeft het voornemen hierover een deskundigenonderzoek te gelasten.

4.15.

De rechtbank heeft (voorlopig) het voornemen de volgende vragen aan de te benoemen deskundige(n) te stellen:

uitgaande van de bevindingen van ZNEB in haar rapportage van 4 september 2023 (productie 12 bij dagvaarding), welke werkzaamheden zijn nodig om de daarin geconstateerde gebreken aan de bouwkundige constructie van het bijgebouw van de stolpboerderij aan de [adres] te [woonplaats] , de waterleiding en de elektrische installatie van dat bijgebouw te herstellen;

op welk bedrag begroot u de kosten van herstel zoals bedoeld hiervoor onder a.;

zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen?

4.16.

Voordat de rechtbank één of meer deskundigen benoemt, draagt zij partijen - eerst [eisers] - op om zich bij akte uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen en een voorstel te doen over de persoon van de deskundige(n) en het specialisme van de deskundige(n). Voorts kunnen partijen zich uitlaten over de aan de deskundige(n) te stellen vragen. De rechtbank geeft partijen in overweging, na overleg over een en ander, tot een gezamenlijk voorstel te komen.

Als eisende partij dient [eisers] het voorschot voor het te houden deskundigenbericht te voldoen (artikel 195 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Partijen kunnen zich tevens uitlaten over de hoogte van het voorschot van de deskundige(n).

Bij gebreke van een dergelijke uitlating, zal de rechtbank in overleg met de te benoemen deskundige(n) de hoogte van het voorschot van laatstgenoemde(n) vaststellen.

4.17.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

in reconventie

4.18.

In afwachting van de uitkomst van de zaak in conventie, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 3 juli 2024 voor het nemen van een akte door [eisers] over wat is vermeld onder 4.16, waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

in conventie en in reconventie

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.

JG/CHL