ECLI:NL:RBNHO:2024:7988

• Datum uitspraak: 3 juli 2024
• Publicatiedatum: 6 augustus 2024
• Zaaknummer: 10868044 \ CV EXPL 24-395
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering op grond van gebreken in huurwoning na uitspraak Huurcommissie

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 3 juli 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en [gedaagde] over de huurprijs van een woning. [gedaagde] huurt een woning van [eiser] en heeft de Huurcommissie verzocht om een tijdelijke huurprijsverlaging vanwege gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft op 17 oktober 2023 geoordeeld dat er sprake is van gebreken, waaronder lekkage en het ontbreken van een radiatorknop, en heeft de huurprijs verlaagd van € 697,30 naar € 278,92 per maand voor de periode van 1 april 2023 tot 1 oktober 2023.

[Eiser] is het niet eens met deze beslissing en heeft de kantonrechter verzocht om de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en de huurprijs weer vast te stellen op het oorspronkelijke bedrag. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de vordering van [eiser] tijdig is ingediend en dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat er gebreken zijn die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de beslissing van de Huurcommissie bevestigd en de huurprijs voor de genoemde periode vastgesteld op € 278,92 per maand. Tevens zijn de proceskosten voor rekening van [eiser] gekomen, omdat hij ongelijk heeft gekregen in deze procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10868044 \ CV EXPL 24-395

Uitspraakdatum: 3 juli 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. F.W. Huizinga

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

die in persoon procedeert.

1. De zaak in het kort

[gedaagde] huurt een woning van [eiser]. De Huurcommissie heeft op verzoek van [gedaagde] de huurprijs tijdelijk verlaagd, in verband met aanwezige gebreken. [eiser] is het met die beslissing niet eens. Hij betwist dat sprake is van gebreken. [eiser] wordt in het ongelijk gesteld. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van gebreken die verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

2. Het procesverloop

2.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 29 december 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord.

2.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.

3. De feiten

3.1.

[eiser] is hoofdhuurder van het pand aan de [adres] in [plaats].

3.2.

[eiser] onderverhuurt de woning op de derde etage van dat pand (hierna: de woning) aan [gedaagde]. Partijen zijn een huurprijs van € 697,30 per maand overeengekomen.

3.3.

Op 17 oktober 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan in een door [gedaagde] aangebrachte zaak, betreffende gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft haar oordeel gebaseerd op een rapport van de inspecteur van de Huurcommissie naar aanleiding van een onderzoek dat is gedaan in de woning op 1 augustus 2023. In dat rapport is – voor zover van belang – het volgende opgenomen.

“Klacht (3)

Afgelopen vrijdag (10-03-2023) constateerde ik dat er in mijn woonkamer bij de ramen over de gehele breedte een lekkage is. De lekkage is dusdanig, dat ik genoodzaakt ben doeken in de vensterbank neer te leggen om de waterdruppels op te vangen.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

In de aanzegging gebreken en tijdens het onderzoek ter plaatse is door de huurder aangegeven dat bij hevige regenval, met wind op de voorgevel gericht, hemelwater de woonkamer binnendringt. Lekwater komt via de aansluiting bovendorpel/ plafond van de dakkapel, de woonkamer binnen en drupt op de onderdorpel. De huurder heeft de lekkage aan de hand van een videopname aan de onderzoeker geïllustreerd. Om gevolgschade te voorkomen, vangt de huurder het lekwater op door doeken in de vensterbank te leggen. Tijdens het onderzoek regende het in lichte mate waarbij geen lekkage is waargenomen. Gezien de droge bruine vochtdruppels op de bovendorpel en het verfwerk op de afdeklat (kozijn/ plafond) dat door de inwerking van vocht gaan bladderen, is dit echter wel aannemelijk. Ook het verfwerk aan de binnenzijde van de twee grote klepramen die in de dakkapel aanwezig zijn, is aangetast. Aannemelijk is dat dit mede wordt veroorzaakt door de inwerking van condenswater, afkomstig van het enkel glas.

(…)

Klacht (5)

Radiatorkraan: Vorig jaar heb ik melding gemaakt van het ontbreken van een radiatorknop op de radiator in de woonkamer. Door het ontbreken van de radiatorkraan is het voor mij niet mogelijk om de temperatuur in mijn woonkamer te regelen.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

De radiator in de woonkamer is niet voorzien van een thermostatische radiatorknop waardoor de ruimte niet adequaat verwarmd kan worden. Volgens het beleid van de Huurcommissie kan bovenstaande situatie gekwalificeerd worden als een gebrek in de categorie CQa3.”

3.4.

De Huurcommissie heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen en beslist:

“Beslissing

De woonruimte heeft op 1 april 2023 de volgende ernstige gebreken:

1. Droge bruine vochtdruppels op de bovendorpel en het verfwerk op de afdeklat (kozijn/plafond) dat door de inwerking van vocht gaan bladderen. Het verfwerk aan de binnenzijde van de twee grote klepramen in de dakkapel, is aangetast. Dit is mede veroorzaakt door de inwerking van condenswater, afkomstig van het enkel glas. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9).

2. De radiator in de woonkamer is niet voorzien van een thermostatische radiatorknop waardoor de ruimte niet adequaat verwarmd kan worden. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in de categorie C (nummer 2).

De huurprijs van € 697,30 per maand wordt vanaf 1 april 2023 tot 1 oktober 2023 tijdelijk verlaagd tot € 278,92 per maand”

4. De vordering en het geschil

4.1.

[eiser] vordert (kort gezegd) dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt en de huurprijs weer op het overeengekomen bedrag van € 697,30 per maand vaststelt.

4.2.

Het geschil laat zich als volgt samenvatten.
[eiser] betwist dat sprake is van gebreken in de woning die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De beslissing van de Huurcommissie is bovendien ondeugdelijk tot stand gekomen; [eiser] is niet deugdelijk uitgenodigd voor het onderzoek. Hetzelfde geldt voor de zitting. [gedaagde] op haar beurt stelt dat [eiser] zijn vordering – gelet op de termijn van artikel 7:262 BW – niet tijdig heeft ingesteld; zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat wel degelijk sprake is van gebreken, zodat de Huurcommissie terecht is overgegaan tot huurprijsvermindering.

4.3.

Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde.

5. De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] zijn vordering binnen de in art. 7:262 BW gestelde termijn van acht weken heeft ingediend. De oorspronkelijke dagvaarding dateert van 12 december 2023, hetgeen – gelet op de datum van de uitspraak van de Huurcommissie van 17 oktober 2023 – op tijd is. Een zaak is aanhangig vanaf het moment van dagvaarding. [gedaagde] is gedagvaard tegen een datum waarop geen rolzitting plaatsvond (27 december 2023). [eiser] heeft dat verzuim op de voet van artikel 125 lid 5 Rv tijdig hersteld. Daarmee is de aanhangigheid van de zaak niet verloren gegaan als gevolg van het verzuim in de dagvaarding.

5.2.

De kantonrechter merkt verder op dat [gedaagde] in haar verweer op sommige punten (bijvoorbeeld ten aanzien van de kale huur en de servicekosten) bewoordingen heeft gekozen die uitgelegd kunnen worden als een door [gedaagde] in te stellen tegenvordering. Tegelijkertijd heeft [gedaagde] gesteld dat daarover aanvullende procedures bij de Huurcommissie zijn gestart. Bij dupliek heeft [gedaagde] bevestigd dat in één van die Huurcommissie procedures al uitspraak is gedaan en dat een ander verzoek nog in behandeling is. Daaruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] in deze procedure geen tegenvordering heeft willen instellen. Hetgeen partijen op deze onderwerpen naar voren hebben gebracht, blijft daarom buiten beschouwing.

5.3.

Vervolgens is van belang dat – met het instellen van de vordering die zich richt tegen het oordeel van de Huurcommissie – de beslissing van de Huurcommissie in het geheel is komen te vervallen. De vordering tot vernietiging van de beslissing van de Huurcommissie, kan alleen al om die reden niet worden toegewezen. Het standpunt van [eiser] dat de uitspraak van de Huurcommissie ondeugdelijk tot stand is gekomen, doet als gevolg hiervan evenmin ter zake. Die uitspraak bestaat immers niet meer.

5.4.

Verder is van belang dat, hoewel de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen, het rapport van de inspecteur dat aan die uitspraak ten grondslag heeft gelegen in deze procedure wel degelijk – samen met de overige door partijen aangedragen stukken – de basis voor het door de kantonrechter te geven oordeel vormt. De kritiek van [eiser] op de totstandkoming van het rapport (hij zou daarbij niet op juiste wijze uitgenodigd zijn) wordt gepasseerd: [eiser] heeft in deze procedure voldoende mogelijkheden gehad zijn inhoudelijke kritiek op het rapport van de inspecteur naar voren te brengen.

5.5.

Omdat de beslissing van Huurcommissie in het geheel is komen te vervallen, moet de kantonrechter (opnieuw) een oordeel over het geheel geven. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, volgt dat dit oordeel beperkt zal moeten blijven tot de onderdelen die door de Huurcommissie als gebrek zijn aangemerkt, te weten de onder 2.4. geciteerde onderdelen, die hierna gemakshalve “vocht/lekkage” en “radiatorknop” worden genoemd. [gedaagde] heeft immers ten aanzien van de andere door haar in de procedure bij de Huurcommissie gestelde gebreken geen nader standpunt ingenomen en heeft de kantonrechter expliciet verzocht te beslissen in lijn met de uitspraak van de Huurcommissie.

5.6.

De vraag of sprake is van een gebrek, moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:204 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Specifiek voor woonruimten is dit kader nader gespecificeerd in het gebrekenboek van de Huurcommissie ^[1] . De kantonrechter zal dat gebrekenboek als uitgangspunt nemen.

Vocht/lekkage

5.7.

De Huurcommissie heeft de problematiek van het vocht / de lekkage aangemerkt als een gebrek in de categorie C, nummer 9 (zie 2.4. voor het oordeel van de Huurcommissie en 2.3. voor de waarneming van de inspecteur). Over dit type gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie het volgende:

“
ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht

Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, toiletruimte of badruimte moet ter beperking van het binnendringen van vocht in de woonruimte of woongebouw, waterdicht zijn. Ditzelfde geldt ook voor de constructie die de scheiding vormt tussen de woonruimte of woongebouw en de kruipruimte. Opgemerkt wordt dat het in deze situatie expliciet gaat om de waterdichtheid van scheidingsconstructies tussen binnen/buiten.”

5.8.

Op dit punt heeft [eiser] in feite het standpunt ingenomen dat de geconstateerde vochtdruppels worden veroorzaakt door condenswater en dat het de verantwoordelijkheid van de huurder is om condensdruppels af te nemen en het binnenschilderwerk te onderhouden. [eiser] gaat echter niet in op het oordeel van de inspecteur dat het aannemelijk is dat sprake is van lekkage bij hevige regenval. De inspecteur is tot dit oordeel gekomen op basis van een getoonde video en het feit dat er aan de bovendorpel bruine druppels te zien zijn (op basis waarvan de kantonrechter concludeert dat deze niet kunnen zijn ontstaan door condens, omdat de bovendorpel zich boven het raam bevindt). [eiser] heeft slechts betwist dat sprake is van een lekkage, maar heeft die betwisting in het geheel niet gemotiveerd.

5.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter wordt voldaan aan het kader dat in het gebrekenboek wordt gegeven, zodat sprake is van een gebrek in de categorie C9.

Radiatorknop

5.10.

De Huurcommissie heeft de problematiek rondom de radiatorknop aangemerkt als een gebrek in de categorie C, nummer 2 (zie 2.4. voor het oordeel van de Huurcommissie en 2.3. voor de waarneming van de inspecteur). Over dit type gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie (voor zover relevant) het volgende:

“
een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is

Uitgangspunt is de feitelijk gehuurde situatie of de bij ingang van de verhuring bedoelde bestemming van de diverse ruimten. In elk geval behoort de temperatuur te worden gehaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie.”

5.11.

Verder is relevant de passage in het gebrekenboek dat nog specifieker ingaat op problematiek rondom radiatoren (waarnaar de inspecteur ook verwijst), namelijk gebrek Qa3:

“Qa3

Een radiatorkraan functioneert niet meer waardoor een verblijfsruimte, badruimte of een toiletruimte, voor zover deze voorzien zijn van op de c.v. aangesloten radiatoren, niet meer adequaat verwarmd kan worden.

Een radiatorkraan/ ventiel dient gangbaar te zijn en dient geheel open en geheel dicht gedraaid te kunnen worden”

5.12.

[eiser] heeft op dit punt aangevoerd dat de temperatuur voor de woonkamer centraal wordt geregeld voor alle drie de etages van het pand. [gedaagde] heeft daarover tot aan haar e-mail van 12 maart 2023 niet geklaagd. De Huurcommissie komt ten onrechte tot het oordeel dat sprake is van een gebrek, omdat een
thermostatische radiatorknop ontbreekt, aldus [eiser]. Daartoe bestaat geen verplichting.
Op zichzelf is dat standpunt juist; een verhuurder is niet verplicht een thermostatische radiatorknop in het gehuurde aanwezig te hebben. Waar een verhuurder echter wél toe verplicht is, is het hebben van een zodanige verwarmingsinstallatie dat adequate verwarming van de ruimte mogelijk is. Vast staat dat daarvan geen sprake is: de radiator in de woonkamer beschikt in het geheel niet over een radiatorknop. De mate waarin de ruimte verwarmd wordt, wordt bepaald door [eiser] omdat de thermostaat voor het gehele pand zich in zijn woning bevindt. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek in de categorie C2 / Qa3 van het gebrekenboek.

Verlaging van de huur

5.13.

In geval van een gebrek in de categorie C, kan de huurprijs worden verlaagd tot 40% van de overeengekomen huurprijs (artikel 6 Besluit Huurprijzen woonruimte). [eiser] heeft gesteld dat de Huurcommissie ten onrechte gebruik heeft gemaakt van die mogelijkheid, maar hij heeft dat standpunt in het geheel niet onderbouwd. Waarom een verlaging tot 40% in dit geval – waarin sprake is van twee gebreken in de categorie C – niet redelijk zou zijn, blijft dus onduidelijk. De kantonrechter acht een verlaging tot 40% van de overeengekomen huurprijs in dit geval wel redelijk. Daarbij neemt hij mede in overweging de ernst van de gebreken, waarbij met name de radiator in het oog springt. Dat [gedaagde] niet in staat is haar woonkamer de door haar gewenste temperatuur te krijgen, ziet de kantonrechter als een gebrek dat het woongenot ernstig aantast.

Conclusie

5.14.

De slotsom is dat de kantonechter de huur tijdelijk zal vaststellen op € 278,92 per maand. Vast staat dat [gedaagde] van de gebreken melding heeft gemaakt in maart 2023. De verminderde huurprijs gaat daarom in per 1 april 2023. Omdat de huurrelatie op 1 oktober 2023 is geëindigd, zal de huurprijs gelden tot die datum.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

bepaalt dat de huurprijs vanaf 1 april 2023 tot 1 oktober 2023 € 278,92 per maand bedraagt;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op nihil.

6.3.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Te raadplegen via https://www.huurcommissie.nl/documenten/beleidsboek/2024/01/01/gebrekenboek