Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11114405 \ VV EXPL 24-96
Uitspraakdatum: 18 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Kennemer Wonen
Woningstichting Kennemer Wonen
gevestigd te Heiloo
eiseres
verder te noemen: Kennemer Wonen
gemachtigde: mr. M.J. Dekker
tegen
1. De gezamenlijke erfgenamen van de heer [erflater]laatstelijk wonende te [plaats 1]
verder te noemen: de gezamenlijke erfgenamen
niet verschenen
2 De heer [gedaagde]
wonende te [plaats 1]
3. [bedrijf] Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde]gevestigd te [plaats 2]
gedaagden sub 2 en 3 verder te noemen: [gedaagden] (tenzij uitsluitend de bewindvoerder bedoeld is)
gemachtigde van gedaagden sub 2 en 3: mr. A.F.I. Derby
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een vordering tot ontruiming van een woning. Eiseres vindt dat gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft en vordert, vooruitlopende op de bodemprocedure, ontruiming. Gedaagde vindt dat hij medehuurder is geworden na het overlijden van de huurder en dat hij daarom de huurovereenkomst mag voortzetten. De vordering wordt afgewezen omdat gedaagde een vordering ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft ingediend en niet op voorhand duidelijk is dat de bodemrechter die vordering zal afwijzen.
2.Het procesverloop
2.1.
Kennemer Wonen heeft de gezamenlijke erfgenamen en [gedaagden] op 12 juni 2024 en (bij herstelexploot) op 24 juni 2024 gedagvaard.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 juli 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft eiseres bij brief van 2 juli 2024 nog stukken toegezonden. Gedaagden sub 2 en 3 hebben bij brief van 3 juli 2024 eveneens nadere stukken toegezonden.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] (geboren op [geboortedatum] 1959) is de zoon van [erflater] (hierna: vader).
3.2.
Vader heeft de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: de woning) met ingang van 22 november 1968 van (de rechtsvoorganger van) Kennemer Wonen gehuurd. Het betreft een sociale huurwoning.
3.3.
E.P.C. Woltheus staat sinds 2012 ingeschreven op het adres van de woning en heeft sindsdien daar zijn hoofdverblijf.
3.4.
In een brief van 11 september 2023 van vader aan Kennemer Wonen staat:
“(…)
Omdat ik als huurder sinds 2012 een duurzame gemeenschappelijk huishouding met [gedaagde] aan de [adres], [postcode] in [plaats 1] meen ik dat het redelijk en noodzakelijk is dat [gedaagde] als mede hoofdbewoner zal worden aangemerkt en te dierzake op bestaande huurovereenkomst wordt vermeld.
(…)”
3.5.
Bij e-mail van 26 september 2023 aan geeft Kennemer Wonen aan dat er voorwaarden gelden om de aanvraag tot medehuurderschap van [gedaagden] goed te keuren. Ook vraagt Kennemer Wonen daarbij om een aantal aanvullende gegevens te overleggen, zijnde een zorgindicatie en een uitgebreide BRP uittreksel. [gedaagden] laat daarop weten niet over een zorgindicatie te beschikken en legt evenmin BRP uittreksel over. Wel geeft [gedaagden] aan dat [gedaagde] met tussenpozen lang in het ouderlijk huis heeft gewoond.
3.6.
Kennemer Wonen wijst het verzoek van [gedaagden] bij e-mail van 5 oktober 2023 af.
3.7.
Op 13 december 2023 is vader overleden.
3.8.
[gedaagden] is na het overlijden van vader in de woning blijven wonen.
3.9.
Bij brief van 8 januari 2024 heeft [gedaagden] aan Kennemer Wonen verzocht de huurovereenkomst conform artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) te mogen voortzetten.
3.10.
Kennemer Wonen laat bij brief van 18 januari 2024 weten dat [gedaagden] niet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voldoet maar stelt [gedaagden] wel nog in de gelegenheid om stukken te overleggen ter onderbouwing van zijn verzoek.
3.11.
Nadien vindt een e-mailwisseling tussen de gemachtigden van Kennemer Wonen en [gedaagden] plaats. Pogingen om tot een minnelijke regeling te komen blijven zonder resultaat.
3.12.
[gedaagden] heeft Kennemer Wonen op 12 juni 2024 gedagvaard en vordert daarbij voortzetting van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
4.De vordering
4.1.
Kennemer Wonen vordert in deze procedure dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagden]
hoofdelijk veroordeelt te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 1] met alle daarin van hen, hun vader en van derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning geheel leeg en bezemschoon en zonder schade wordt opgeleverd aan Kennemer Wonen en wel binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen voimis, onder afgifte van alle sleutels aan Kennemer Wonen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat gedaagden in gebreke blijven deze veroordeling na te komen;
hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 532,87 (tot 1 juli 2024) dan wel € 558,45 (vanaf 1 juli 2024) per maand, vanaf 1 juni 2024, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd en opgeleverd;
hoofdelijk, des de één betalende de anders zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijft omdat de huurovereenkomst met vader van rechtswege op 1 maart 2024 is geëindigd. Bovendien is of kan geen sprake zijn van voortzetting van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 1 BW Pro. Daarom was [gedaagden] gehouden de woning uiterlijk per 1 maart 2024 leeg en ontruimd op te leveren. Omdat [gedaagden] nog altijd in de woning verblijft, en aldus inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Kennemer Wonen (hetgeen onrechtmatig is) heeft Kennemer Wonen recht en belang bij nakoming van de op Kennemer Wonen rustende verplichting tot ontruiming en oplevering van de woning c.q. opheffing van de onrechtmatige situatie middels een ontruiming van de woning.
4.3.
Volgens Kennemer Wonen voldoet [gedaagden] ook niet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 BW Pro zodat de inmiddels door [gedaagden] gestarte bodemprocedure tot voortzetting van de huurovereenkomst kansloos is. Van een duurzame gemeenschappelijk huishouding tussen [gedaagden] en vader is volgens Kennemer Wonen immers geen sprake en [gedaagden] beschikt ook niet over de vereiste huisvestingsvergunning. Nu duidelijk is dat deze afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 BW Pro zich voordoen, geldt de bescherming van artikel 7:268 lid 2 BW Pro niet en is [gedaagden] gehouden de woning te ontruimen.
4.4.
Kennemer Wonen vordert verder betaling van de huur/gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs van € 532,87 per maand tot 1 juli 2024 en € 558,45 vanaf 1 juli 2024 totdat de woning zal worden opgeleverd.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – kort gezegd – dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd en dat hij recht en belang heeft bij voortzetting daarvan op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Bovendien heeft hij een vordering daartoe ingediend bij de kantonrechter zodat van het onrechtmatig gebruikmaken van de woning geen sprake kan zijn. Volgens [gedaagden] voldoet hij weldegelijk aan alle vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW Pro en is geen sprake van een afwijzingsgrond in de zin van artikel 7:268 lid 3 BW Pro. [gedaagden] voert daartoe aan dat hij samen met vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde op grond waarvan hij als medehuurder dient te worden aangemerkt en de huurovereenkomst moet worden voortgezet. Daarnaast biedt hij voldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur en komt hij in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Volgens [gedaagden] kan de kantonrechter daarom niet anders dan de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst toe te wijzen.
5.2.
Verder voert [gedaagden] aan dat Kennemer Wonen geen spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming, althans dat zijn belang bij behoud van de woning zwaarder weegt dan dat van Kennemer Wonen. Er is volgens [gedaagden] geen reden om de beslissing in de bodemprocedure niet af te wachten. Bovendien bepaalt artikel 7:268 lid 2 BW Pro dat [gedaagden] de huurovereenkomst voortzet totdat onherroepelijk op de vordering is beslist. Aangezien nog geen sprake is van een onherroepelijke beslissing, dient de vordering tot ontruiming alleen al om die reden te worden afgewezen.
6.De beoordeling
Spoedeisend belang
6.1.
Het spoedeisend belang van Kennemer Wonen vloeit voort uit de aard van de vorderingen en is voorts gelegen in het feit dat er een wachtlijst is van mensen die van de huisvesting van Kennemer Wonen gebruik willen maken. Dat laatste is door [gedaagden] ook niet betwist.
Vordering tot ontruiming
6.2.
Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding, waar slechts het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Dit betekent dat de vordering van Kennemer Wonen alleen dan kan worden toegewezen, indien in voldoende mate aannemelijk wordt dat geen sprake was van een duurzame geenschappelijke huishouding tussen [gedaagden] en vader en dat [gedaagden] op grond hiervan inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijft.
Vereisten voortzetting huurovereenkomst
6.3.
Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt dat de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder kan voortzetten. Na deze zes maanden kan de huur worden voortgezet indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende en binnen die termijn ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. De termijn van zes maanden is dwingend en overschrijding ervan leidt tot verlies van de rechten uit deze bepaling.
6.4.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] zijn hoofdverblijf heeft in de woning en dat vader op 13 december 2023 is overleden. Uit artikel 7:268 lid 2 BW Pro volgt dat [gedaagden] als achterblijvende samenwoner in ieder geval tot 13 juni 2024 gerechtigd was de huur voort te zetten. Anders dan Kennemer Wonen meent is de huurovereenkomst niet van rechtswege op 1 maart 2024 geëindigd en verbleef [gedaagden] evenmin zonder recht of titel in de woning.
6.5.
Verder staat tussen partijen vast dat [gedaagden] binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van vader een vordering op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft ingesteld (r.o. 3.12). Ook tijdens deze procedure is [gedaagden] gerechtigd om de huur voort te zetten tot het wijzen van een onherroepelijk oordeel. Vast staat dat van een onherroepelijke beslissing nog geen sprake is. Het gevolg hiervan is dat [gedaagden] dus niet zonder recht of titel, zoals door Kennemer Wonen is gesteld, is de woning verblijft.
Vordering ex 7:268 lid 2 BW kansloos?
6.6.
In dit geval gaat het om het samenwonen van een meerderjarige zoon en vader, waarbij in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro. Het is op voorhand niet uit te sluiten dat in dit geval sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Uit hetgeen [gedaagden] naar voren heeft gebracht blijkt weliswaar dat de samenleving sinds 2023 tussen hem en vader vooral als basis had en gericht was op de verzorging van vader door [gedaagden] maar dat betekent niet dat dit gedurende samenleving niet anders is geweest. Immers, [gedaagden] heeft vanaf 2012 tot het overlijden van zijn moeder (in 2021) samen met zijn ouders samengeleefd en vanaf dat moment met vader. Dat is door Kennemer Wonen ook niet betwist.
6.7.
Ter zitting heeft [gedaagden] toegelicht dat hij en vader de huishoudelijke taken en lasten, zoals het doen van de boodschappen, het huishouden en het koken, verdeelden. Daarnaast gingen zij samen naar familie, verjaardagen en voorstellingen. Deze toelichting wordt ondersteund door diverse verklaringen van de familieleden en buren. Het voorgaande zou kunnen betekenen dat sprake was van enige wederkerigheid in de relatie tussen [gedaagden] en vader en dat dus sprake was van een duurzame samenleving. Daarnaast heeft [gedaagden] ter zitting verklaard dat hij bijdroeg in de kosten van het huishouden en dat de kostenverdeling tussen hem en vader via de bewindvoerder kan worden aangetoond. Hieruit volgt nog niet direct dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Daarvoor zal nader onderbouwd moeten worden dat alle kosten van levensonderhoud en/of huisvesting daadwerkelijk werden gedeeld, in welk kader van belang is op welke wijze deze kosten werden gedeeld en door wie deze worden betaald. Voor die nadere uiteenzetting is in dit kort geding geen plaats maar [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat hij deze financiële onderbouwing wel kan en zal inbrengen in de bodemprocedure.
6.8.
Ten aanzien van het verkrijgen van een huisvestingsvergunning meent [gedaagden] dat hij daarvoor in aanmerking komt met een beroep op de hardheidsclausule van de Huisvestingsverordening van de Gemeente [plaats 1]. [gedaagden] heeft verder gemotiveerd betwist dat hij over onvoldoende inkomsten beschikt om de maandelijkse huurprijs te voldoen.
6.9.
Hoewel [gedaagden] in de bodemprocedure nog een aantal fikse hobbels zal moeten nemen, is de vordering naar het oordeel van de kortgedingrechter niet volledig kansloos. Het zal aan de kantonrechter in de inmiddels aanhangige bodemprocedure zijn om in dit geval te beoordelen of [gedaagden] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met vader, of [gedaagden] voldoende financiële waarborg biedt om de woning zelfstandig te huren en of [gedaagden] in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Indien in dit kort geding op basis van de thans voorhanden informatie vooruit zou worden gelopen op dat oordeel ten aanzien van de vordering van [gedaagden] ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro tot voortzetting van de huur ná de zes maanden termijn, zou daardoor de wettelijke bescherming van [gedaagden], worden doorkruist. De wet kiest in artikel 7:268 lid 2 BW Pro nu eenmaal voor een systeem, waarin de samenwoner de huur voort kan zetten hangende de beslissing van de bodemrechter op de vordering om de huur te mogen voortzetten. In sprekende gevallen waarin een vordering ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro kansloos is, kan in kort geding aan de bescherming voorbij worden gegaan, maar waar de zaak nog twee kanten op kan gaan zoals ook in dit geval, past de kortgedingrechter terughoudendheid.
6.10.
Hoewel de kortgedingrechter oog heeft voor het (spoedeisend)belang van Kennemer Wonen ziet hij geen aanleiding om vooruit te lopen op de beslissing in de bodemprocedure. De bodemprocedure is immers reeds aanhangig gemaakt en daarin zal, zo verwacht de kortgedingrechter, over niet al te lang een beslissing volgen.
6.11.
De conclusie is dat Kennemer Wonen niet aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijft en dat voorshands niet aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro zal afwijzen. De gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen.
6.12.
De proceskosten komen voor rekening van Kennemer Wonen, omdat zij ongelijk krijgt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt Kennemer Wonen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 543,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter