Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11078926 \ CV EXPL 24-906
Uitspraakdatum: 25 juli 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
[eiser] Onroerend Goed B.V.
gevestigd te [plaats]
de eisende partij
gemachtigde: Koning en De Raadt B.V. incassospecialisten
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en de gedaagde partij te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:Huurovereenkomst Woonruimte(hierna: de huurovereenkomst)en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 20 maart 2017)(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 1 september 2021 met een aanvangshuur van € 1.000,00 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In artikel 5.2 is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen en luidt als volgt:
“(…) In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-09-2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomst hetgestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen.”
“(…) In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-09-2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomst hetgestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen.”
3.7.
In artikel 16 van de algemene voorwaarden staat ook huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt:
“Huurprijswijziging
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of op basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
3.8.
Omdat deze bedingen verwijzen naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat de hiervoor genoemde bedingen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.9.
In artikel 17 van de algemene voorwaarden is een servicekostenbeding opgenomen. Omdat de eisende partij op grond van dit beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.10.
In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. Dat luidt als volgt:
‘
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
3.11.
De kantonrechter is van oordeel dat het incassobeding in artikel 25.2, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, op zichzelf als niet oneerlijk kan worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan.
Proceskosten
3.12.
De eisende partij maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. Het hiervoor genoemde artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.13.
De vordering wordt toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden.
3.14.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.15.
De vordering van de eisende partij wordt toegewezen.
3.16.
De gedaagde partij wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van
€ 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
€ 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan het adres [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 6.520,95, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.765,18 vanaf 19 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de alsdan geldende huurprijs, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 mei 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 112,99 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 339,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter