Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11134975 \ CV EXPL 24-1664
Uitspraakdatum: 31 juli 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek
gevestigd te Rijswijk
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende in de gemeente [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en de gedaagde partij te veroordelen tot betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), vermeerderd met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:Huurovereenkomst Woonruimte(hierna: de huurovereenkomst)en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 30 juli 2003)(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 16 oktober 2014 met een aanvangshuur van € 857,00 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In artikel 10 van Pro de (bijzondere bepalingen van de) huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Dat beding luidt als volgt:
“(…) 10.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is artikel 18 van Pro de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt het volgende:
De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de ingangsdatum en vervolgens jaarlijks gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in lid B van dit artikel, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar.Vervolgens heeft de verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum te verhogen met 3,0%.
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende.
Indien het CBS de bekendmaking van bedoelde prijsindexcijfer staakt, of de basisberekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.
De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst, per de eerstvolgende huuraanpassingsdatum (1 juli) herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markthuurprijs, met inachtneming van lid “h” van dit artikel.
Een partij die op grond van lid “g” van dit artikel de bevoegdheid heeft aanpassingen van de huurprijs voor te stellen in verband met de ontwikkelingen in de markt en van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt de andere partij daarvan schriftelijk in kennis, uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs in moet gaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het recht daaromtrent bepaalde in de wet en in de huurovereenkomst.”
3.7.
Dit beding kwalificeert als kernbeding. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit beding niet begrijpelijk en niet duidelijk geformuleerd, zodat dit wel ambtshalve getoetst moeten worden (artikel 6:231 sub a BW Pro).
3.8.
Dit huurprijswijzigingsbeding biedt de verhuurder kort gezegd de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van de CPI en daarbovenop (ii) met maximaal drie procespunten. Daarnaast heeft de verhuurder de bevoegdheid om (iii) telkens na verloop van vijf jaar aan de huurder een voorstel te doen tot herziening van de huurprijs door middel van de aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markt-huurprijs.
3.9.
Het hiervoor genoemde eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regels van de CPI. Het tweede deel is ook niet oneerlijk. AG Wissink heeft in zijn conclusie van 19 juli 2024 [2] geadviseerd dat een opslag van maximaal 3% als niet oneerlijk moet worden aangemerkt. Ook het derde deel is niet oneerlijk. De kantonrechter begrijpt dat met dit deel is bedoeld om aan te sluiten bij de wettelijke regels zoals die voor 1 mei 2021 golden, terwijl de toetsing van het beding moet plaatsvinden naar het moment waarop de huurovereenkomst is aangegaan. De kantonrechter laat dan ook het huurprijswijzigingsbeding in stand. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs.
Rente
3.10.
In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is een rentebeding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
“
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)”
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)”
3.11.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Dit rentebeding is daarom op zichzelf en ook in combinatie met het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden (waarin staat dat de huurder bij iedere niet-nakoming van de huurovereenkomst een boete van € 25,- per dag moet betalen) oneerlijk, wat betekent dat het beding wordt vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde rente wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In de algemene voorwaarden staan incassobedingen. Deze luiden als volgt:
“(…) 20.3. Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,--. (…)
20.5
De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.
20.6
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
3.13.
In de artikelen 20.3, 20.3 en 20.5 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende. Dit sluit onvoldoende aan bij artikel 6:96 lid 5 en Pro lid 6 BW en het Besluit.
3.14.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20.6 en de hiervoor genoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 20234 onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
3.15.
Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter de artikelen 20.3, 20.4, 20.5 en 20.6 van de algemene voorwaarden, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan immers geen aansprakelijk worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
Proceskosten
3.16.
Artikel 20.3 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.17.
Mede gelet op hetgeen in rechtsoverweging 3.9 is overwogen is de gevorderde huurachterstand toewijsbaar. Deze huurachterstand is tenminste gelijk aan drie maanden huur en daarmee zodanig van omvang dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Deze vorderingen alsmede tot betaling van de lopende huur respectievelijk de gebruiksvergoeding tot de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming zullen worden toegewezen.
3.18.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie en proceskosten
3.19.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.20.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om de woning aan het adres [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 10.350,66 aan achterstallige huurpenningen (tot en met mei 2024);
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 1.157,84 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juni 2024 in gebruik houdt;
€ 1.157,84 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 juni 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 406,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter