ECLI:NL:RBNHO:2024:8554

• Datum uitspraak: 15 augustus 2024
• Publicatiedatum: 20 augustus 2024
• Zaaknummer: 11085281 \ VV EXPL 24-84
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over bedrijfsruimte met constructieve gebreken en herstelverplichtingen

In deze zaak, die zich afspeelt in de Rechtbank Noord-Holland, heeft de kantonrechter op 15 augustus 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en [gedaagde] over een huurgeschil met betrekking tot een bedrijfsruimte en een onzelfstandige dienstwoning. [eiser], die een restaurant exploiteert in de gehuurde ruimte, heeft [gedaagde], de verhuurder, aangeklaagd vanwege lekkages en andere gebreken aan het gehuurde. De vordering van [eiser] omvatte herstel van de gebreken, een voorschot op huurprijsvermindering en schadevergoeding. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er tegenstrijdige rapportages zijn over de staat van het gehuurde, waarbij Bureau voor Bouwpathologie ernstige gebreken constateert, terwijl Dutch Building Inspections een minder zorgwekkend beeld schetst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering tot betaling van een voorschot op huurprijsvermindering en schadevergoeding niet toewijsbaar is in kort geding, omdat er onvoldoende spoedeisend belang en aannemelijkheid is. Echter, de kantonrechter heeft wel geoordeeld dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het herstel van de lekkages, gezien de noodzaak om verdere schade te voorkomen. [gedaagde] is veroordeeld tot herstel van de dakbedekking en het betalen van een dwangsom bij niet-nakoming. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11085281 \ VV EXPL 24-84

Vonnis in kort geding van 15 augustus 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.F. de Jong,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. B.P. van Overeem (waargenomen door mr. M. Soorsma-Bokadida).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de aanvullende producties van [eiser],
- de aanvullende producties van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 1 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eiser],
- de spreekaantekeningen van [gedaagde].

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van een bedrijfsruimte met onzelfstandige dienstwoning en parkeerterrein aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Met ingang van 1 januari 2012 huurt [eiser] het gehuurde van [gedaagde]. [eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte een restaurant annex bargelegenheid onder de naam
[bedrijf] . Op de huurovereenkomst zijn de
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ juli 2003) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.3.

De huurprijs bedraagt momenteel € 4.984,00 per maand.

2.4.

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] diverse malen bij [gedaagde] geklaagd over lekkages en andere gebreken aan het gehuurde.

2.5.

In opdracht van [eiser] heeft Bureau voor Bouwpathalogie een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de staat van het gehuurde. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden op 6 februari en 17 april 2023. Op 8 mei 2023 heeft Bureau voor Bouwpathologie een rapport uitgebracht. Bij dat rapport is een rapport gevoegd van BT Adviesbureau ten aanzien van de constructie van het gehuurde.

2.6.

Op 4 maart en 12 april 2024 heeft in opdracht van [gedaagde] ook Dutch Building Inspections een bouwkundige inspectie uitgevoerd aan het gehuurde. Dutch Building Inspections heeft op 30 april 2024 rapport uitgebracht.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vorderde in de dagvaarding aanvankelijk veroordeling van [gedaagde] tot herstel van een groot aantal gebreken aan het gehuurde, onder verwijzing naar verschillende randnummers in de dagvaarding. Ter zitting heeft [eiser] dit onderdeel van haar eis verminderd en heeft zij haar vordering beperkt tot herstel van de gebreken die betrekking hebben op lekkages en warmteverlies in de bedrijfsruimte. Daarnaast vordert [eiser] betaling van € 500.000,00 bij wijze van voorschot op een huurprijsvermindering en schadevergoeding.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van verschillende gebreken in het gehuurde waardoor zij haar onderneming niet op normale en ongestoorde wijze kan exploiteren. Zo ervaart [eiser] problemen met de temperatuur (waardoor zij een deel van het restaurant ‘s winters niet kan verwarmen) en hebben zich op meerdere plekken lekkages voorgedaan. [eiser] kan naar eigen zeggen als gevolg van de gebreken een derde (1/3) van de bedrijfsruimte niet gebruiken als restaurant. Ook vreest zij bij iedere regenbui voor nieuwe lekkages. Volgens [eiser] is [gedaagde] al vanaf de aanvang van deze gebreken op de hoogte, maar laat zij na deze deugdelijk te verhelpen. Daarmee schiet [gedaagde] te kort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en is zij, aldus [eiser], op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor alle door [eiser] geleden schade. Die schade heeft [eiser] begroot op € 2.493.503,00 (berekend tot en met 31 december 2022) aan omzetderving. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op 50% huurprijsvermindering vanaf het begin van de huurovereenkomst, wat volgens haar neerkomt op € 306.060,00. [eiser] vordert in deze procedure een voorschot op die bedragen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. In de eerste plaats betwist zij dat [eiser] een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Er is volgens haar geen sprake van direct gevaar of een onveilige situatie. Verder voert [gedaagde] aan dat zij met grote regelmaat onderhoudswerkzaamheden aan het pand verricht en adequaat op meldingen van [eiser] reageert. Voor zover sprake is van (constructieve) gebreken zijn die het gevolg van wijzigingen en aanpassingen die [eiser] zonder toestemming aan het gehuurde zelf heeft aangebracht. Met verwijzing naar de algemene bepalingen (artikel 6.13.4) voert [gedaagde] aan dat zij daarvoor niet aansprakelijk is.
Verder vindt [gedaagde] dat de (vermeende) gebreken geen huurkorting of schadevergoeding rechtvaardigen, ook omdat in de hoogte van de huurprijs er al rekening mee is gehouden dat het om een oud pand gaat. [gedaagde] wijst aansprakelijkheid verder van de hand op grond van de artikelen 11.5, 11.6 en 11.7 van de algemene bepalingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Voorschot op huurprijsvermindering en schadevergoeding

4.1.

De kantonrechter zal eerst de vordering tot betaling van een voorschot op een huurprijsvermindering en schadevergoeding (wegens omzetderving) bespreken. Dit betreft een geldvordering. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of een onmiddellijke voorziening vereist is, of de vordering voldoende aannemelijk is en of er een restitutierisico is.

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat deze geldvordering zich niet leent voor toewijzing in kort geding. De vordering is niet in voldoende mate aannemelijk en een voldoende spoedeisend belang ontbreekt. De kantonrechter wijst de vordering daarom af. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten.

4.3.

Beide partijen hebben een rapport van een deskundige in het geding gebracht met betrekking tot de bouwkundige staat van het gehuurde. Deze rapporten verschillen onderling op veel punten in hun conclusie. Bureau voor Bouwpathalogie rapporteert een aantal ernstige (constructieve) gebreken en concludeert dat het dak en het pand constructief onveilig is. Volgens dit rapport buigt het dak ernstig door waardoor wateraccumulatie kan optreden. Dutch Building Inspections rapporteert daarentegen dat de doorbuiging van het dak minimaal is en dat gelet op de grote hoeveelheid afvoeren er nooit een ophoping van water zal plaatsvinden. Volgens Dutch Building Inspections zijn de aanwezige (constructieve) gebreken aan het pand veelal het gevolg van aanpassingen aan het gehuurde die [eiser] zelf zonder toestemming heeft uitgevoerd

4.4.

Gezien de (deels) tegenstrijdige conclusies in de rapporten, is op dit moment onvoldoende duidelijk wat de (bouwkundige) staat van het gehuurde is en wie daarvoor de verantwoordelijkheid draagt. In elk geval is bij deze stand van zaken niet in voldoende mate aannemelijk dat [eiser] in een bodemprocedure een huurprijsvermindering en/of schadevergoeding zal worden toegekend. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig, bijvoorbeeld door het horen van getuigen en/of deskundigen. Dat zal in een bodemprodure moeten gebeuren, in dit kort geding is daarvoor geen plaats. Gebleken is dat [eiser] inmiddels een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt. Dat [eiser] daarvan de uitkomst niet kan afwachten is niet gebleken, terwijl toewijzing van (een deel van de) vordering wel een restitutierisico met zich mee zou brengen. Voor toewijzing van een voorschot is dan ook geen plaats.

Lekkages en warmteprobleem

4.5.

Verder vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot (kort gezegd) het herstel van lekkages en een oplossing voor het verwarmingsprobleem.

4.6.

Wat betreft het gestelde verwarmingsprobleem wijst de kantonrechter de vordering af. Gelet op de uiteenlopende (gemotiveerde) standpunten van partijen kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld in hoeverre het gebrek zich voordoet en wat de oorzaak ervan is. Evenmin is duidelijk op welke wijze het (veronderstelde) gebrek moet worden verholpen. Uitgaande van de stellingen van [eiser] ligt de oorzaak van het probleem in het gebrek aan isolatie van de gevels, wat zou betekenen dat voor herstel van dit gebrek uitgebreide constructieve werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd. De kantonrechter ziet voor een dergelijke vergaande maatregel bij wijze van voorlopige voorziening geen grond.

4.7.

Met betrekking tot de gestelde lekkages ligt dit anders. Tussen partijen is niet in geschil dat zich in het gehuurde lekkages hebben voorgedaan. Uit de door [eiser] in het geding gebrachte video-opnames blijkt bovendien dat het in elk geval op 21 mei 2024 (na een hevige regenbui) om een aanzienlijke lekkage ging. Als uitgangspunt geldt dat een lekkage een gebrek vormt dat voor rekening van de verhuurder komt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de oorzaak van de lekkages gelegen is in handelingen van [eiser], maar zij heeft dit in het licht van de betwisting daarvan door [eiser] onvoldoende onderbouwd. In dit kort geding gaat de kantonrechter er dan ook vanuit dat [gedaagde] moet zorgen voor herstel van dit gebrek. Lekkages vereisen snelle maatregelen om eventuele (verdere) schade te voorkomen, Anders dan [gedaagde] heeft betoogd heeft [eiser] dan ook een spoedeisend belang bij dit onderdeel van haar vordering.

4.8.

Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat zij de lekkages steeds adequaat heeft verholpen, slaagt dit betoog niet. Zowel uit het rapport van Bureau voor Bouwpathalogie als het rapport van Dutch Building Inspections volgt dat het dak niet in deugdelijke staat verkeert. Zo worden in eerstgenoemd rapport
open naden en/of loszittende dakbedekking bij het restaurant en de berging en
verouderde en gebarsten (tijdelijke) dak reparaties geconstateerd. Het door [gedaagde] zelf in het geding gebrachte rapport van Dutch Building Inspections van 30 april 2024 vermeldt bovendien:
De dakbedekking is op enkele posities ondeugdelijk gerepareerd en adviseert:
De diverse noodreparaties dienen direct deugdelijk uitgevoerd te worden . Dat [gedaagde] na de lekkage van 21 mei 2024 wel is overgegaan tot deugdelijk herstel van het dak zoals door Dutch Building Inspections is geadviseerd is niet gebleken. De kantonrechter acht de vrees van [eiser] dat zij bij een volgende (hevige) regenbui weer overlast zal ondervinden van lekkages dan ook niet ongegrond. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld om over te gaan tot deugdelijk herstel van de dakbedekking op die posities waarvan door Dutch Building Inspections is geoordeeld dat de reparties ondeugdelijk zijn uitgevoerd. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom beperken tot € 500,00 per dag iedere dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,00.

4.9.

Daarnaast zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om eventuele nieuwe lekkages aan het gehuurde deugdelijk te herstellen, zodra zij daarvan door [eiser] op behoorlijke wijze op de hoogte is gesteld.

Proceskosten

4.10.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis, over te gaan tot het deugdelijk herstel van de dakbedekking van het gehuurde met inachtneming van het hiervoor onder 4.8 overwogen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] eventuele nieuwe lekkages aan het gehuurde deugdelijk te herstellen, zodra zij daarvan door [eiser] behoorlijk op de hoogte is gesteld;

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2024.