ECLI:NL:RBNHO:2024:905

• Datum uitspraak: 1 februari 2024
• Publicatiedatum: 1 februari 2024
• Zaaknummer: 10769543 \ VV EXPL 23-152
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht; vordering huurder om geuroverlast te verhelpen afgewezen

In deze zaak heeft eiseres, een huurder, Woonopmaat, de verhuurder, gedagvaard in kort geding vanwege aanhoudende geuroverlast in haar huurwoning. Eiseres huurt sinds 20 oktober 1998 een woning van Woonopmaat en heeft al meerdere jaren klachten over overlast van bovenburen. De klachten zijn verergerd sinds november 2022, toen eiseres een penetrante chemische geur begon te ervaren. Ondanks verschillende meldingen en onderzoeken door Woonopmaat en externe partijen, zoals de GGD en de Huurcommissie, kon de oorzaak van de geur niet worden vastgesteld. Eiseres vorderde primair dat Woonopmaat de geur zou verhelpen en subsidiair dat zij een andere woning zou aanbieden, alsook een huurprijsvermindering van 30% en vergoeding van hotelkosten.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De rechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, omdat de geur niet herleid kon worden tot een specifieke bron en er geen bouwkundige gebreken waren geconstateerd. De rechter concludeerde dat de vordering tot herstel van de gebreken en de vordering tot huurprijsvermindering niet konden worden toegewezen, omdat de geuroverlast niet als een gebrek werd erkend. Eiseres werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten, omdat zij ongelijk kreeg in deze procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10769543 \ VV EXPL 23-152

Uitspraakdatum: 1 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. H. Temel

tegen

de stichting

Stichting Woonopmaat

gevestigd te Heemskerk

gedaagde

verder te noemen: Woonopmaat

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft Woonopmaat op 30 oktober 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 december 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] en Woonopmaat nog stukken toegezonden.

1.3.

Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de zaak zou worden aangehouden tot 1 februari 2024 zodat Woonopmaat in de gelegenheid zou zijn om nader onderzoek te verrichten. Nadat beide partijen hadden bericht dat het onderzoek niets had opgeleverd en vonnis hadden verzocht, is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt vanaf 20 oktober 1998 van Woonopmaat de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (verder: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een flatgebouw, waarbij [eiseres] onder- en bovenburen heeft.

2.2.

Al meerdere jaren klaagt [eiseres] bij Woonopmaat over overlast die zij zou ondervinden van haar bovenburen die op [adres 2] wonen. De klachten zijn doorgegaan toen de bovenburen verhuisden en nieuwe bewoners in de woning op nummer [adres 2] zijn gekomen.

2.3.

[eiseres] ervaart vanaf november 2022 een penetrante, chemische geur in het gehuurde.

2.4.

Op 29 december 2022 meldt de schoondochter van [eiseres] bij de vaste onderhoudsaannemer van Woonopmaat, Huipen B.V., dat de brandweer op 28 december 2022 is langs gekomen vanwege een vreemde geur in het gehuurde. De brandweer heeft niets kunnen constateren en de melding door gezet aan de wijkagent omdat zij een burenruzie vermoedde.

2.5.

Op 31 december 2022 laat de zoon van [eiseres], die ook in het gehuurde woont, aan Woonopmaat weten dat sprake is van geuroverlast die wordt veroorzaakt door de bewoners van [adres 2]. Verzocht wordt om toekenning van een andere woning.

2.6.

Op 21 maart 2023 heeft Huipen B.V. in het gehuurde onderzoek gedaan naar de door [eiseres] gestelde geuroverlast. Huipen B.V. heeft niets kunnen constateren.

2.7.

Op 23 maart 2023 klaagt [eiseres] weer bij Woonopmaat over geuroverlast, waarop Woonopmaat haar doorverwijst naar de Huurcommissie.

2.8.

In opdracht van [eiseres] doet Intra-Air onderzoek in het gehuurde. In haar rapport van 7 september 2023 staat:
(…) Bij aankomst was de chemische geur direct waarneembaar. Vervolgens hebben we met diverse instrumenten het binnenklimaat gemeten en we constateerden een verhoogde concentratie vluchtige organische stoffen (VOS) in de kamers waar de geur met name aanwezig was. De geur was vooral merkbaar in de voorzijde van de woning, met name in de gang en de woonkamer. Het betreft een bijzondere chemische geur die, bij langdurige blootstelling, hoofdpijn kan veroorzaken. De meting van een verhoogde VOS-concentratie tijdens ons bezoek duidt op de aanwezigheid van een damp in de woning. Achtergrond over Vluchtige Organische Stoffen (VOS): Vluchtige organische stoffen (VOS) vormen een brede categorie van chemische verbindingen die in dampvormige toestand aanwezig zijn. VOS is een verzamelnaam voor talloze verschillende chemische dampen, waaronder oplosmiddelen, chemicaliën, en andere stoffen die kunnen verdampen en in de lucht terechtkomen. Deze dampen kunnen zowel van binnenuit de woning als van buitenaf afkomstig zijn. Los van de verhoogde VOS concentratie was er ook een verhoging met betrekking tot de fijnstof concentratie. Fijnstof komt voornamelijk vanuit buiten de woning en hoeft niet perse een link te hebben met de geconstateerde geur en VOS concentratie. Echter is het wel verstandig om dit in de gaten te houden aangezien de oorzaak van de geur niet bekend is. (…) Om de oorzaak van de aanhoudende chemische geur in de woning te achterhalen en aan te pakken, raden wij de volgende actiepunten aan: Onderzoek bij Buren en Bovenburen: Het is raadzaam om een onderzoek uit te voeren bij de naaste buren en bovenburen om te bepalen of de geur afkomstig is van externe bronnen. Door dit uit te sluiten, kan worden vastgesteld of het probleem zich binnen de woning bevindt of elders in het gebouw. Professioneel Onderzoek naar Chemische Bron: Als de geur niet afkomstig lijkt te zijn van externe bronnen, is het raadzaam om een professioneel onderzoek te laten uitvoeren om de specifieke chemische bron van de geur te identificeren. Hierdoor kunnen geschikte maatregelen worden genomen om de geur te verwijderen en het binnenmilieu te herstellen. Een voorbeeld hiervan is een luchtzak analyse. Hierbij wordt er een luchtzak gevuld op locatie en deze wordt dan geanalyseerd in het laboratorium. Dit geeft een duidelijk inzicht over de aanwezige VOS in de woning. Fijnstof monitoren: Het is raadzaam om de fijnstofconcentratie in huis in de gaten te houden, vooral gezien het feit dat de oorzaak van de chemische geur nog niet bekend is. Hoewel de geur mogelijk geen direct verband houdt met fijnstof, kan het monitoren van de luchtkwaliteit u helpen bij het identificeren van eventueel problemen in de binnen luchtkwaliteit en de bronnen ervan. Fijnstof kan afkomstig zijn van verschillende bronnen, zowel binnen als buiten, en kan gezondheidsproblemen veroorzaken bij langdurige blootstelling. Het is van essentieel belang om de oorzaak van de chemische geur te achterhalen om de gezondheid en het comfort van de bewoners te waarborgen. (…)

2.9.

Bij brief van 10 oktober 2023 stuurt de gemachtigde van [eiseres] voormeld onderzoek aan Woonopmaat, waarbij hij stelt dat sprake is van een gebrek op grond waarvan [eiseres] niet de volledige huur meer zal voldoen. Verder vordert hij primair dat Woonopmaat [eiseres] een andere woning aanbiedt en subsidiair dat het gebrek wordt verholpen.

2.10.

In reactie hierop laat de gemachtigde van Woonopmaat op 23 oktober 2023 weten dat Woonopmaat pas op de plaats maakt totdat de GGD die op verzoek van [eiseres] nader onderzoek zal doen, haar bevindingen kenbaar heeft gemaakt.

2.11.

In het rapport van de GGD van 3 november 2022 naar aanleiding van een huisbezoek op 12 oktober 2023 staat:
(…) Tijdens het huisbezoek was in de gehele woning een geur waarneembaar. De geur was het sterkst aanwezig in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning. Ook buiten op het balkon aan deze slaapkamer was de geur waarneembaar. In toilet en badkamers was de geur minder aanwezig. De waargenomen geur is lastig te omschrijven, het is een milde zwavelachtige geur die doet denken aan een afgestreken lucifer. Het werd niet duidelijk of de geuroverlast op het moment van het huisbezoek overeenkomt met geuroverlast van de afgelopen 9 maanden en/of er patronen te herkennen zijn in de geuroverlast (…) De zwavelachtige geur was niet te herleiden naar één bron. (…) U gaf aan dat jullie vermoeden dat de geur afkomstig is van bovenburen (vergiftiging), tijdens het huisbezoek zijn door ons geen concrete observaties gedaan die deze richting op wijzen. Tijdens het huisbezoek stonden de ventilatieroosters in alle kamers open. Er is geconstateerd dat de afzuiging in badkamer en toilet goed werkt. (…) Alleen in de woonkamer waren meubels aanwezig, in andere kamers niet. In de slaapkamer ontbrak (harde) vloerbedekking. (…) Het is op basis van het huisbezoek niet vast te stellen welke stof de geur veroorzaakt en in welke concentraties deze geur aanwezig is. Daarom is het lastig om de precieze gezondheidseffecten te omschrijven. (…) Bij een langdurig verblijf (zoals wonen) in de geur zoals waargenomen tijdens ons bezoek, is het aannemelijk dat dit leidt tot geurhinder. Sommige geurstoffen kunnen ook andere gezondheidsklachten veroorzaken. (…) Het is op basis van de huidige informatie niet vast te stellen of hier in de woning sprake van is. Conclusie Tijdens het huisbezoek was in de gehele woning een geur waarneembaar. Echter het is niet duidelijk of deze geur op andere momenten hetzelfde ruikt en op dezelfde plekken aanwezig is. Bij langdurige blootstelling aan de waargenomen geur zoals tijdens het huisbezoek, is het aannemelijk dat er geurhinder optreedt. Dit is gezondheidskundig niet wenselijk. Er is uitgesloten dat het gaat om een potentieel levensbedreigende situatie. De geur was tijdens het huisbezoek niet te herleiden tot een bron. (…)

2.12.

Blijkens het rapport van de GGD zijn er geen ventilatieproblemen en zijn geen verhoogde concentraties fosfine of zwaveldioxine gemeten. De GGD adviseert het bijhouden van een dagboek gedurende één of twee weken, het afdekken van de vloer in de slaapkamer, het controleren van de vlonders op het balkon en het dichten van de gaten, het controleren van de ventilatie in de keuken en het reinigen van de luchttoevoer in de badkamer.

2.13.

Op verzoek van de [eiseres] doet de Huurcommissie onderzoek naar de geuroverlast. In haar op 6 december 2023 toegezonden rapport staat:
(…) OVERIGE BEVINDINGEN Klacht: Er is sprake van een onaangename geur in de woning. Het is een chemische geur. Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd In de woning hing op het tijdstip van het onderzoek een geur waarvan de herkomst niet is weer te geven. Er zijn geen zichtbare bouwkundige gebreken geconstateerd. Onderzoeker heeft ook geen materialen in de woning aangetroffen waarvan kan worden aangegeven dat mogelijk de geur daardoor veroorzaakt zou kunnen zijn. Huurder geeft aan dat de geur vanaf november 2022 in de woning aanwezig is. Huurder geeft in de stukken aan dat de geuroverlast afkomstig is vanuit de woning [adres 2]. Deze woning is boven de woning van huurder gesitueerd. Hoe de overdracht van geur tussen de woningen zou kunnen plaats vinden is niet duidelijk. (…) Huurder bewoond momenteel alleen de woonkamer, keuken en badkamer. De drie slaapkamers worden niet door de huurder gebruikt en zijn geheel leeg. Er is geen vloerbedekking en er staat geen meubilair in. (…) De onderzoeker vindt dat de klachten die genoemd zijn onder ‘overige bevindingen’ geen gebreken zijn zoals de Huurcommissie die heeft omschreven in het gebrekenboek. (…)

2.14.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding, zijn partijen overeengekomen dat Woonopmaat nader onderzoek naar de geuroverlast zou verrichten. Dat onderzoek heeft niets opgeleverd.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Woonopmaat veroordeelt om binnen één week na betekening van dit vonnis:
- primair de woning te onderzoeken en hinder inzake de geur/stankoverlast te verhelpen; en
- subsidiair om een nieuwe woning toe te wijzen, onder verbeurte van een dwangsom.
Tevens vordert [eiseres] vermindering van de huur met 30% vanaf 1 november 2022 totdat de gebreken zijn verholpen en veroordeling van Woonopmaat tot vergoeding van de door [eiseres] gemaakte hotelkosten en betaling van de proceskosten.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Woonopmaat tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is sprake van ernstige gebreken waar Woonopmaat voor verantwoordelijk is en [eiseres] niet het huurgenot krijgt waar zij recht op heeft. Zij heeft daarom recht op een evenredige vermindering van de huurprijs en vergoeding van geleden schade.

4. Het verweer

4.1.

Woonopmaat betwist de vordering. Zij voert aan dat het spoedeisend belang ontbreekt, de zaak zich niet leent voor kort geding en de procedure te vroeg is gestart. Woonopmaat is nog steeds bezig met het doen van onderzoek en kan geen herstelwerkzaamheden verrichten als de oorzaak niet duidelijk is. De vordering tot toewijzing van een andere woning leidt tot een onherstelbare situatie en past dus niet in kort geding.
Verder voert Woonopmaat aan dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Evenmin is komen vast te staan dat de gevorderde schade en de hoogte daarvan in een oorzakelijk verband staan met de gestelde tekortkoming. Voor de vordering tot huurprijsvermindering geldt een vervaltermijn van zes maanden ex artikel 7:257 BW.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. [eiseres] stelt dat in het gehuurde sprake is van een gebrek dat haar huurgenot ernstig aantast en dat Woonopmaat ondanks verzoeken daartoe, niet tot herstel is overgegaan. In deze situatie kan niet van haar worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De spoedeisendheid is hiermee gegeven. Daar komt bij dat Woonopmaat inmiddels nader onderzoek heeft kunnen doen zodat haar betoog dat de vordering te snel is ingesteld, niet meer op gaat.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De vorderingen kunnen alleen worden toegewezen, als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Op grond van dat wetsartikel is een gebrek een staat of een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning als de onderhavige. Een feitelijke stoornis door derden is geen gebrek.

5.4.

Uit de door [eiseres] overgelegde onderzoeken volgt dat sprake is van een bepaalde geur in het gehuurde die als hinderlijk kan worden ervaren. Uit die onderzoeken volgt echter ook dat de betreffende geur niet kan worden herleid tot één herkenbare bron en evenmin kan worden vastgesteld of de geur van binnen of van buiten komt. Er zijn geen bouwtechnische gebreken geconstateerd en de mechanische ventilatie werkt naar behoren. Dat de geur wordt veroorzaakt door de bovenburen op [adres 2] zoals [eiseres] meerdere malen bij Woonopmaat heeft aangegeven, blijkt uit geen van de onderzoeken. GGD en Huurcommissie constateren wel dat de drie slaapkamers niet zijn ingericht of van enige vloerbedekking zijn voorzien. GGD raadt onder meer aan om de vloeren in deze kamers te bedekken.

5.5.

Bij deze stand van zaken is onvoldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Nog daargelaten dat nog maar de vraag is of de betreffende geur (geen stank) kan worden beschouwd als een omstandigheid die het huurgenot aantast (de Huurcommissie vindt van niet), kan bij gebreke van enige herleidbare oorzaak niet worden uitgesloten dat de geur ontstaat door een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid zoals het niet aanbrengen van enige vloerbedekking in de slaapkamers.

5.6.

Dat betekent dat de vordering tot het doen van onderzoek en tot herstel van de gebreken, niet kan worden toegewezen. Dat onderzoek heeft overigens al plaatsgevonden en niets opgeleverd. Omdat uit geen van de onderzoeken van enige oorzaak blijkt en er ook geen bouwkundige gebreken of manco’s aan het ventilatiesysteem zijn, valt ook niet in te zien wat Woonopmaat zou moeten doen om de geur te verwijderen.

5.7.

Gelet op het voorgaande kan de vordering tot toewijzing van een andere woning evenmin worden toegewezen, nog daargelaten dat deze vordering zich wegens haar definitieve karakter hoe dan ook niet leent voor toewijzing in kort geding.

5.8.

De vordering tot huurprijsvermindering met 30% vanaf 1 november 2022 faalt op dezelfde gronden. Overigens zou die vordering gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW slechts betrekking kunnen hebben op de periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Daarbij komt dat vermindering van de huurprijs moet worden gezien als partiële ontbinding van de huurovereenkomst, hetgeen zich niet leent voor een kort geding.

5.9.

De vordering tot vergoeding van de gemaakte hotelkosten kan op grond van het voorgaande evenmin slagen. Overigens kan op grond van artikel 7:208 BW alleen sprake zijn van een door de verhuurder te betalen schadevergoeding als het gebrek dat na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan, aan de verhuurder is toe te rekenen. Gesteld noch gebleken is dat dat het geval is.

5.10.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woonopmaat worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van Woonopmaat.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter