ECLI:NL:RBNHO:2024:9124 - Rechtbank Noord-Holland - Opheffing erfdienstbaarheid en gevolgen voor bouw woonzor...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/347921 / HA ZA 24- 29

Vonnis van 7 augustus 2024 (bij vervroeging)

in de zaak van

GEMEENTE TEXEL,

te Den Burg, gemeente Texel ,

eisende partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. H.B. de Regt LLM.,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,

advocaat: mr. V.C. van der Velde,
2.
[gedaagde sub 2],

te [woonplaats] ,

advocaat: mr. V.C. van der Velde,

hierna samen te noemen: [gedaagden]
3.
COOPERATIEVE RABOBANK U.A.,

te Amsterdam,

niet verschenen,

hierna te noemen: de bank,

gedaagde partijen,

De zaak in het kort

De gemeente vordert opheffing van de erfdienstbaarheid onder de voorwaarde dat een uitwegvergunning is verleend zodat [gedaagden] kan komen en gaan over eigen grond naar de openbare weg. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] een redelijk belang heeft bij behoud van de erfdienstbaarheid. Verder heeft de gemeente geen onvoorziene omstandigheden genoemd, die zich hebben voorgedaan na vestiging van de erfdienstbaarheid. De rechtbank deelt wel het standpunt van de gemeente dat de bouw van een woonzorgcomplex een algemeen belang dient. Daarmee is nog niet gegeven het algemene belang dat er parkeerplaatsen op de plek van de erfdienstbaarheid moeten komen. De gemeente dient inzichtelijk te maken waarom de parkeerplaatsen op de plaats van de erfdienstbaarheid moeten komen en niet op een andere plek kunnen komen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 december 2023 aan de bank en het tegen de bank verleende verstek,

- de dagvaarding van 21 december 2023 aan [gedaagden] ,

- de akte bij aanbrengen dagvaarding in geding brengen aangekondigde producties 1-12,

- de conclusie van antwoord van 3 april 2024 met producties 1-4,

- het tussenvonnis van 17 april 2024,

- de akte in het geding brengen nadere producties 13-15 van de gemeente,

- de nadere akte in het geding brengen producties 16-19 van de gemeente,

- de nadere productie 5 van [gedaagden] ,

- de op 19 juni 2024 gehouden mondelinge behandeling. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. De Regt voornoemd heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd,

- het proces-verbaal van descente van 19 juni 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De gemeente is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [adres 1] , hoek [adres 2] in [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , (voorheen sectie O, nummer [nummer] ,) [perceelnummers] (hierna: het perceel van de gemeente).

2.2.

[gedaagden] is sinds 31 januari 1997 eigenaar van het perceel en de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres 1] [huisnummer 1] en een schuur [adres 1] [huisnummer 2] in [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [perceelnummer 1] (hierna: het perceel van [gedaagden] ). De rechtsvoorganger van [gedaagden] is de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

2.3.

De ligging van de percelen blijkt uit de volgende kadastrale tekening en foto. De rode auto staat op het perceel van [gedaagden] :

2.4.

In de akte van levering waarmee [gedaagden] eigenaar van zijn perceel werd, is ten behoeve van het perceel van [gedaagden] en ten laste van de gemeente een recht van erfdienstbaarheid gevestigd. Het betreft, kort gezegd het recht om naar het perceel van [gedaagden] te komen en gaan via de naastgelegen weg. Ten tijde van de vestiging van het recht van erfdienstbaarheid had het perceel van de gemeente het kadastrale kenmerk [perceelnummer 2] . In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“(…)

Omschrijving erfdienstbaarheden.

(…)

De comparanten verklaarden:

- dat bij akte op dertig juni negentienhonderd vierennegentig voor de toen te [plaats] standplaats hebbende notaris C.J. Boswijk verleden, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten gemelde kantore van het Kadaster Noord-Holland, vestiging Alkmaar, op vier juli daarna, in deel 7377, nummer 2 door de Gemeente [plaats] en genoemde heer [naam 1] , het volgende is overeengekomen:

“a. Door en voor rekening van de gemeente [plaats] zal na gepleegd overleg met verkopers worden zorggedragen voor het adequaat verplanten dan wel door nieuw plantmateriaal vervangen van de zich aan de noord-oostzijde bevindende boom,” enzovoorts

- dat partijen overeengekomen zijn dat gemelde boom kan blijven staan en dat de gemeente [plaats] via haar grond een recht van weg zal verlenen aan de eigenaar van gemeld perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [perceelnummer 1] .

Ter uitvoering hiervan verklaarden de comparante [naam 2] , handelend als gemeld, en de koper bij deze ten behoeve van het bij deze akte overgedragen perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats] [perceelnummer 1] – als heersend erf – en ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [perceelnummer 2] (eigendom van de gemeente [plaats] ) – als dienend erf – te vestigen, de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg ( [adres 1] ) op de thans bestaande wijze.

(…)”

2.5.

De boom waarnaar in de leveringsakte wordt verwezen is de boom die in het midden op de hiervoor weergegeven foto staat. Die boom is in 2017 gekapt. Verder is op de foto rechts een sporthal te zien. Daarachter stond een school. De weg naast het perceel van [gedaagden] liep door tot die school. De school en sporthal zijn inmiddels gesloopt. De gemeente heeft in 2022 haar perceel verkocht aan een derde, Stichting Omring. Stichting Omring zal daarop een woonzorgcomplex bouwen voor beschermd wonen, bestemd voor mensen met een intensieve zorgvraag.

2.6.

In november 2021 heeft de gemeente [gedaagden] gevraagd mee te werken aan de opheffing van de erfdienstbaarheid en aangeboden herinrichtingskosten te dragen, die gemaakt zouden moeten worden om een rechtstreekse toegang mogelijk te maken. [gedaagden] heeft meegedeeld niet mee te werken met de opheffing noch in te stemmen met de voorgestelde wijziging.

2.7.

Bij brief van 13 juli 2023 heeft de gemeente [plaats] aan [gedaagden] meegedeeld dat de erfdienstbaarheid niet meer zou bestaan. In 2017 is de boom gekapt, zodat op dat moment de aanleiding voor de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Daarnaast heeft de gemeente meegedeeld dat [gedaagden] geen gebruik meer zal kunnen maken van de erfdienstbaarheid zodra het perceel door de koper daarvan opnieuw is ingedeeld. De gemeente zal een nieuwe rechtstreekse toegang naar het perceel van [gedaagden] op haar kosten realiseren.

2.8.

Bij brief van 10 augustus 2023 heeft [gedaagden] aan de gemeente meegedeeld dat de erfdienstbaarheid niet is komen te vervallen. [gedaagden] heeft geen toestemming gegeven om zijn eigendomsrecht te beperken en de geldende erfdienstbaarheid moet worden gerespecteerd. Daarnaast heeft [gedaagden] meegedeeld dat de gemeente alleen via een vordering tot wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid tot wijziging van de bestaande situatie kan komen.

2.9.

Nadien heeft er nog diverse correspondentie tussen partijen plaatsgevonden maar zijn zij niet tot een vergelijk gekomen.

2.10.

Op 16 mei 2024 heeft de gemeente, onder meer, haar percelen [perceelnummers] geleverd aan Stichting Omring.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert - samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. het bij notariële akte van 31 januari 1997 ten behoeve van het perceel van [gedaagden] en ten laste van het perceel van de gemeente gevestigde recht van erfdienstbaarheid van weg
“om te komen van en te gaan naar de openbare weg ( [adres 1] ) op de thans bestaande wijze”opheft, al dan niet onder de voorwaarde van betaling door de gemeente aan [gedaagden] van een bedrag aan te vergoeden schade;

II. [gedaagden] veroordeelt om op het eerste schriftelijke verzoek van de gemeente hun volledige medewerking te verlenen aan, en al dat gene te doen dat nodig is om, het doorhalen van het recht van erfdienstbaarheid van weg
“om te komen van en te gaan naar de openbare weg ( [adres 1] ) op de thans bestaande wijze”van het aan hen toekomende perceel van [gedaagden] in de openbare registers;

III. bepaalt dat, indien [gedaagden] ondanks daartoe te zijn opgeroepen, niet meewerken aan de doorhaling van het recht van erfdienstbaarheid, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de doorhaling van de erfdienstbaarheid vereiste wilsverklaringen van [gedaagden] in de notariële akte;

althans

IV. [gedaagden] veroordeelt mee te werken aan de vestiging van een nieuwe erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van uitweg van het perceel van [gedaagden] , zodat de uitweg komt te liggen van het perceel [adres 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] rechtstreeks naar de openbare weg ( [adres 1] ) met inachtneming van de maten en op de wijze waarop zoals aangegeven op de tekening overgelegd als productie E11 bij dagvaarding;

met

V. het bij notariële akte van 31 januari 1997 ten behoeve van het heersende perceel van [gedaagden] en ten laste van het dienende perceel van de gemeente gevestigde recht van erfdienstbaarheid van weg
“om te komen van en te gaan naar de openbare weg ( [adres 1] ) op de thans bestaande wijze”opheft, al dan niet onder de voorwaarde van betaling door de gemeente aan [gedaagden] van een bedrag aan te vergoeden schade onder de voorwaarde dat de hiervoor onder IV beschreven nieuwe erfdienstbaarheid wordt gevestigd;

VI. beveelt dat [gedaagden] het gebruik dat zij en eventueel de hunnen maken van de sub I bedoelde strook grond te staken, gestaakt te ouden en die strook grond met al wat zich daarop van hen en de hunnen bevindt te ontruimen en ontruimd te houden ene zo binnen een maand na betekening van het vonnis ter beschikking te stellen aan de gemeente en de strook grond ter plaatse te ontdoen van eventuele opstallen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

VII. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

De gemeente legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Na de levering van de grond waarop de erfdienstbaarheid rust aan Stichting Omring, treedt de gemeente op als haar vertegenwoordiger.

Primair baseert de gemeente haar vordering op artikel 5:79 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagden] heeft als eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer bij uitoefening van het recht van erfdienstbaarheid. De situatie die aanwezig was in 1997, toen het recht van erfdienstbaarheid werd overeengekomen en gevestigd, is ingrijpend gewijzigd. Het overeengekomen recht uit 1994 om de boom verplant of vervangen te krijgen, werd in 1997 vervangen door een recht van erfdienstbaarheid met als doel de boom te sparen en [gedaagden] toch te laten uitweggen naar de [adres 1] zonder last te hebben van de boom, die niet zou worden verplaatst. In 2017 is de boom weggehaald waardoor [gedaagden] niet langer gebruik hoeft te maken van het recht van erfdienstbaarheid om bij de [adres 1] te komen over het perceel van de gemeente.

Subsidiair baseert de gemeente haar vordering op artikel 5:78 BW Pro. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan ongewijzigde instandhouding van het recht van erfdienstbaarheid niet worden gevergd van de gemeente. De redenen daarvoor zijn gelijk aan de redenen die ter onderbouwing van de vordering van artikel 5:79 BW Pro zijn genoemd. Daar komt bij dat het algemeen belang zich tegen instandhouding verzet. Het perceel van de gemeente is verkocht en geleverd aan Stichting Omring en daarop wordt een woonzorgcomplex gebouwd. Het algemeen belang dient te prevaleren boven het belang van [gedaagden] omdat de gemeente al het nodige heeft aangeboden om het belang van [gedaagden] op een andere wijze zeker te stellen, zoals een uitwegconstructie.

3.3.

[gedaagden] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Artikel 5:79 BW Pro

4.1.

Op grond van artikel 5:79 BW Pro kan opheffing van een erfdienstbaarheid worden gevorderd door de eigenaar van het dienende erf (de gemeente) als de eigenaar van het heersende erf ( [gedaagden] ) geen belang (meer) heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheden. Volgens vaste rechtspraak spelen de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW Pro geen rol (HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:736). Pas wanneer een redelijk belang bij de eigenaar van het heersende erf ontbreekt, kan aanleiding bestaan om de erfdienstbaarheden op te heffen. Een redelijk belang ontbreekt als voortzetting van de erfdienstbaarheid voor de gerechtigde niet van betekenis kan worden geacht.

4.2.

Volgens de gemeente heeft [gedaagden] geen redelijk belang meer bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid omdat de toegang vanaf zijn perceel tot de openbare weg ( [adres 1] ) op een andere wijze kan worden verzekerd. Doordat de boom die voor zijn perceel stond weg is, kan daar op kosten van de gemeente een in-/uitrit worden gerealiseerd. De reden voor het vestigen van de erfdienstbaarheid (door de boom was het voor [gedaagden] niet mogelijk om rechtstreeks uit te weggen op de [adres 1] ) is weggenomen.

4.3.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat hij weldegelijk een redelijk belang heeft bij het behoud van de erfdienstbaarheid. [gedaagden] gebruikt het perceel van de gemeente om de openbare weg te bereiken. Door opheffing van de erfdienstbaarheid zal die mogelijkheid teniet gaan en komt [gedaagden] duidelijk in een minder gunstige situatie te verkeren. De toegangsweg in de bestaande situatie is dan niet meer mogelijk via het perceel van [gedaagden] Het aanbod van de gemeente biedt bovendien geen gelijkwaardig alternatief. Daarnaast zal het alternatief tot een waardevermindering van hun perceel leiden, aldus [gedaagden] .

4.4.

De rechtbank constateert wegens de grootte en omvang van de boom die voor het perceel van [gedaagden] stond dat deze daar tientallen jaren moet hebben gestaan. Omdat iop het perceel van [gedaagden] een garage staat en er door de boom geen mogelijkheid was “rechtdoor” naar de [adres 1] te gaan, gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagden] en zijn rechtsvoorgangers altijd via het perceel van de gemeente (de weg tussen het perceel van [gedaagden] en de sporthal) naar zijn perceel zijn gereden. Om voor partijen onduidelijke redenen, wilde [naam 1] wel “rechtdoor” naar de [adres 1] uitweggen en heeft hij met de gemeente afgesproken dat de boom verplaatst zou worden. Door de verkoop en levering van het perceel aan [gedaagden] hoefde die wens van [naam 1] niet langer uitgevoerd te worden. Kennelijk hebben de gemeente en [gedaagden] er toen voor gekozen om ten gunste van het perceel van [gedaagden] een erfdienstbaarheid te vestigen. Die erfdienstbaarheid in de akte van levering van het perceel aan [gedaagden] is niet meer of minder dan de juridische vastlegging van het feitelijk gebruik ter plaatse zoals dat al jarenlang, mogelijk decennialang, moet hebben plaatsgevonden. De gemeente heeft ook geen aanknopingspunten voor iets anders gegeven.

4.5.

Anders dan de gemeente betoogt houdt de erfdienstbaarheid niet in dat [gedaagden] de weg langs de sporthal slechts mocht gebruiken tot waar het mogelijk was zijn eigen perceel op te rijden. Het ligt ook niet voor de hand dat het feitelijk gebruik zoals dat in de erfdienstbaarheid is vastgelegd deze beperking inhield. Het perceel van [gedaagden] was en is immers aan de kant van de weg en de voormalige sporthal zo ingericht dat zijn perceel over de weg betreden kan worden van het begin van zijn perceel tot aan de garage. Anders dan de gemeente betoogt, houdt de erfdienstbaarheid dus niet in dat [gedaagden] meteen aan het begin van (de zijkant van) zijn perceel de hoek om zijn eigen perceel op moet rijden.

Doordat [gedaagden] krachtens de erfdienstbaarheid de weg mag gebruiken tot aan zijn garage, kan en mag hij meerdere voertuigen tussen het begin van het perceel en de garage op zijn perceel plaatsen. Die mogelijkheid komt te vervallen als hij “rechtdoor” naar de [adres 1] moet uitweggen. [gedaagden] heeft daarom een redelijk belang bij behoud van de erfdienstbaarheid in de zin van artikel 5:79 BW Pro.

4.6.

De vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid is gezien het voorgaande niet toewijsbaar op grond van artikel 5:79 BW Pro.

Artikel 5:78 BW Pro

4.7.

Op grond van het bepaalde in artikel 5:78 aanhef Pro onder a BW kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd. De gemeente heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als hier bedoeld.

4.8.

Verder heeft de gemeente een beroep gedaan op artikel 5:78 aanhef Pro onder b BW. Volgens dat artikel kan de rechter een erfdienstbaarheid opheffen (i) wanneer sinds vestiging van de erfdienstbaarheid meer dan twintig jaar is verstreken en (iii) het voorbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang. De gemeente stelt dat dit hier het geval is, omdat in 2017 de bedoelde twintig jaar is verstreken en op het perceel van de gemeente een woonzorgcomplex zal worden gebouwd voor beschermd wonen, bestemd voor mensen met een intensieve zorgvraag.

4.9.

De rechtbank overweegt als volgt. Dat sinds de vestiging van de erfdienstbaarheid meer dan twintig jaar is verstreken staat vast. Daarnaast deelt de rechtbank het standpunt van de gemeente dat realisatie van een woonzorgcomplex een algemeen belang dient. Weliswaar heeft, zoals [gedaagden] betoogt, het te realiseren woonzorgcomplex een beperkte doelgroep, maar dat laat onverlet dat het algemeen belang is gediend bij realisatie van een woonzorgcomplex op [plaats] .

Dat dit algemeen belang meebrengt dat de erfdienstbaarheid moet worden opgeheven, blijkt vooralsnog niet. Ter plaatse van het recht van overpad zijn in de plannen parkeerplaatsen gesitueerd. Verder is ter zitting gebleken dat er ook twaalf parkeerplaatsen elders dan op het dienende perceel zijn gesitueerd. De gemeente heeft desgevraagd ter zitting meegedeeld dat het verplaatsen van de parkeerplaatsen teveel geld zou gaan kosten omdat er een nieuw bouwplan zou moeten worden gemaakt. Dat is onvoldoende om aan te nemen dat opheffing van de erfdienstbaarheid nodig is. Te meer omdat het voor rekening en risico van de gemeente komt dat zij pas “ontdekte” dat er de onderhavige erfdienstbaarheid bestaat toen de plannen voor het woonzorgcomplex al vergevorderd waren.

De rechtbank acht zich niet voldoende ingelicht op dit punt. Omdat het partijdebat over dit specifieke punt onvoldoende is gevoerd (het kwam pas tijdens de zitting aan de orde), krijgt de gemeente de gelegenheid om inzichtelijk te maken wat voor gevolgen het in stand laten van de erfdienstbaarheid (dus het niet-situeren van parkeerplaatsen ter plaatse) heeft voor de mogelijkheid een woonzorgcomplex te realiseren. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat de gemeente inzicht geeft in de mogelijkheden en onmogelijkheden van de diverse alternatieven en de eventuele financiële gevolgen daarvan.

4.10.

Voordat de rechtbank verder beslist, dient de gemeente een toelichting te geven als bedoeld in rechtsoverweging 4.9. [gedaagden] mag daar vervolgens op reageren.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt de gemeente op een toelichting te geven zoals bedoeld in rechtsoverweging 4.9,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 4 september 2024voor het nemen van een akte door de gemeente over hetgeen is vermeld onder 4.9, waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.