Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11204631 \ CV EXPL 24-2288
Uitspraakdatum: 14 augustus 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
Helder Vastgoed B.V., rechtsopvolger onder algemene titel van de stichting
Woningstichting Den Helder
Woningstichting Den Helder
gevestigd te Den Helder
de eisende partij
gemachtigde: gerechtsdeurwaarders J. Schutte, M.C. Dirks en E. Elling
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]. Hierbij heeft de eisende partij toegelicht dat de gedaagde partij meerdere huurpenningen niet (tijdig) heeft betaald.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:huurovereenkomst sociale huurwoning(hierna: de huurovereenkomst) enHet Huurreglement 2017(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
Gelet op de huurprijs bij aanvang van de huur is van sociale huur.
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Huurprijswijzigingsbeding
3.4.
Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding en luidt als volgt: ‘
De door de minister belast met de volkshuisvesting vast te stellen (jaarlijkse) huurprijswijziging is van toepassing op de netto huur zoals genoemd in artikel 3. Deze huurprijswijziging zal elke huurder afzonderlijk worden meegedeeld.’
De door de minister belast met de volkshuisvesting vast te stellen (jaarlijkse) huurprijswijziging is van toepassing op de netto huur zoals genoemd in artikel 3. Deze huurprijswijziging zal elke huurder afzonderlijk worden meegedeeld.’
3.5.
Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is dit artikel niet oneerlijk.
Servicekostenbeding
3.6.
Artikel 4.1 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is dit artikel niet oneerlijk.
Rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.7.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.
Artikel 13:
“Indien huurder een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
“Indien huurder een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de huurder die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in achtneming van artikel 6:96 leden Pro 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,- verschuldigd zal zijn. (…)”
Artikel 16:
“Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag te betalen, indien hij één of meerdere van de gebods- of verbodsbepalingen uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
“Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag te betalen, indien hij één of meerdere van de gebods- of verbodsbepalingen uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn, met een maximum van € 5.000,-.”
3.8.
De rentebedingen in de artikelen 6.1 en 13 van de algemene voorwaarden zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW Pro. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf niet oneerlijk.
3.9.
In combinatie met het boetebeding in artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden zijn de rentebedingen wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van artikel 6:92 BW Pro omdat de huurder naast de rente bij iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, een boete van € 25,00 per dag moet betalen.
3.10.
Ook het incassokostenbeding is oneerlijk. Artikel 13 van Pro de algemene voorwaarden bepaalt immers dat de huurder ook zonder verzending van de vereiste veertiendagenbrief (artikel 6:96 lid 6 BW Pro) incassokosten verschuldigd is. De verwijzing naar artikel 6:96 lid 2 BW Pro is onvoldoende, omdat daaruit slechts volgt dat redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen.
Dat de eisende partij in dit geval wel een veertiendagenbrief aan de gedaagde partij heeft verstuurd, doet aan de oneerlijkheid van het beding niet af. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de bedongen afspraken houdt, is voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding namelijk niet relevant. Ook de combinatie van het incassokostenbeding met het boetebeding maakt het eerste beding oneerlijk.
Dat de eisende partij in dit geval wel een veertiendagenbrief aan de gedaagde partij heeft verstuurd, doet aan de oneerlijkheid van het beding niet af. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de bedongen afspraken houdt, is voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding namelijk niet relevant. Ook de combinatie van het incassokostenbeding met het boetebeding maakt het eerste beding oneerlijk.
3.11.
De conclusie is dat sprake is van oneerlijke bedingen en daarom worden de artikelen 6.1, 13 en 16 van de algemene voorwaarden vernietigd voor zover deze betrekking hebben op de rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan immers geen aansprakelijk worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
Huurachterstand
3.12.
De eisende partij vordert veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van
€ 1.294,42 aan achterstallige huurpenningen (€ 4.446,37 huurachterstand + € 456,36 incassokosten - € 3.608,31 deelbetaling). Deze deelbetaling strekt echter, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW Pro en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 838,06 aan achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen.
€ 1.294,42 aan achterstallige huurpenningen (€ 4.446,37 huurachterstand + € 456,36 incassokosten - € 3.608,31 deelbetaling). Deze deelbetaling strekt echter, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW Pro en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 838,06 aan achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen.
Conclusie en proceskosten
3.13.
De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen.
3.14.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
4.1.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 838,06 aan achterstallige huurpenningen (tot en met juli 2024);
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 328,00 wegens griffierecht en
€ 135,00 wegens salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter