ECLI:NL:RBNHO:2024:9222 - Rechtbank Noord-Holland - Toewijzing ontruimingsvordering bij tijdelijke huuroveree...

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11173247 \ VV EXPL 24-119

Vonnis in kort geding van 13 augustus 2024

in de zaak van

[eiseres], handelend in haar hoedanigheid van testamentair bewindvoerder over de verkrijgingen van
[betrokkene 1] en [betrokkene 2]

wonende te [plaats 1]

eiseres
hierna te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. drs. G.C.M. Schipper

tegen

1.[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] in enkelvoud,

gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.

De zaak in het kort

[gedaagden] is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (met ingang van 1 juni 2022) ex. artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aangegaan voor de zelfstandige woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. [eiseres] heeft het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig aangezegd, zodat de huurovereenkomst op 31 mei 2024 is geëindigd. [gedaagden] verblijft vanaf 1 juni 2024 dan ook zonder recht of titel in de woning. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming daarom toe. Ook de vorderingen tot betaling van de huurachterstand en de gebruiksvergoeding worden toegewezen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 juli met 11 producties;
- de producties van [gedaagden] van 5 augustus 2024;
- de mondelinge behandeling van 6 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.Feiten

2.1.

[erflater 1] (hierna: [erflater 1]) was tot aan haar overlijden op 17 januari 2024 eigenaar van de zelfstandige woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2].

2.2.

[gedaagden] heeft op 31 mei 2022 met [erflater 1] een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is destijds voor bepaalde tijd, voor een periode van twee jaar, aangegaan. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.800,00 per maand. De huurprijs is nadien niet meer gewijzigd.

2.3.

Na het overlijden van [erflater 1] zijn [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkenen]) als erfgenamen onder algemene titel in alle rechten en verplichtingen van [erflater 1] getreden, waaronder begrepen de huurverhouding met [gedaagden].

2.4.

Bij brief van 28 maart 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagden] laten weten dat de huurovereenkomst per 31 mei 2024 eindigt. [gedaagden] weigert het gehuurde te ontruimen en te verlaten. [gedaagden] heeft daarnaast een huurachterstand laten ontstaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – na vermindering van eis –, samengevat, dat [gedaagden] zijn medewerking zal verlenen aan het uitvoeren van een voorinspectie op straffe van een dwangsom en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 3.600,00 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is geweest van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De huurovereenkomst is voor een periode van maximaal twee jaar aangegaan. Het einde van de van de huurovereenkomst is tijdig aangezegd. [gedaagden] weigert desondanks het gehuurde te verlaten en te ontruimen. Hij verblijft aldus zonder recht en titel in het gehuurde. Ook is [gedaagden] in gebreke gebleven met tijdige betaling van de huurpenningen.

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Op zijn verweer wordt bij de beoordeling ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het spoedeisend belang van [eiseres] blijkt uit de aard van de zaak. [eiseres] stelt immers dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijft en daarmee inbreuk maakt op haar eigendomsrecht.

Toetsingskader

4.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.

Verblijft [gedaagden] zonder recht of titel in het gehuurde?

4.3.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro is artikel 7:228 lid 1 BW Pro van toepassing op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW Pro van rechtswege. Indien niet aan voornoemd vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.

4.4.

[eiseres] heeft gesteld dat haar gemachtigde rechtsgeldig het einde van de huur heeft aangezegd. Ter onderbouwing verwijst zij naar de brief van 28 maart 2024. [gedaagden] heeft het voorgaande niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist. Hierdoor staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW Pro, rechtsgeldig op 31 mei 2024 is geëindigd en dat [gedaagden] sindsdien zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar.

Wanneer moet [gedaagden] de woning ontruimen?

4.5.

Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagden] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op een later tijdstip te stellen dan is gevorderd. De ontruimingsdatum zal op 1 september 2024 worden bepaald.

4.6.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro overbodig is.

[gedaagden] moet meewerken aan een voorinspectie

4.7.

[eiseres] heeft ook gevorderd dat [gedaagden] - op straffe van een dwangsom – wordt veroordeeld om mee te werken aan een voorinspectie.

4.8.

[gedaagden] heeft deze vordering niet betwist, zodat de kantonrechter (ook) dit gedeelte van de vordering toewijst. Dit geldt ook voor de gevorderde dwangsom. [eiseres] heeft hier belang bij. Zij heeft immers gesteld dat zij al vier keer gepoogd heeft om een voorinspectie te houden. [gedaagden] heeft telkens de afspraak afgezegd. De dwangsom vormt een terechte prikkel voor [gedaagden] om daadwerkelijk mee te werken aan de voorinspectie. [gedaagden] heeft het vanaf nu dan ook helemaal zelf in de hand of hij de dwangsom verschuldigd is.

[gedaagden] moet een gebruiksvergoeding betalen

4.9.

[gedaagden] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning heeft ontruimd en verlaten. Op grond van artikel 7:225 BW Pro is ook na beëindiging van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de huurprijs. Dit deel van de vordering wordt dan ook toegewezen.

Huurachterstand

4.10.

[eiseres] heeft verder de achterstallige huurpenningen gevorderd. Ter zitting heeft zij toegelicht dat de huurachterstand tot en met 1 juni 2024 € 3.600,00 bedraagt. [gedaagden] betwist niet dat sprake is van een huurachterstand, maar geeft aan dat hij – gelet op het puntentellingenrapport en de gebreken in de woning – het huurbedrag te hoog is vastgesteld.

4.11.

Dit verweer slaagt niet. [gedaagden] heeft allereerst de vermeende gebreken niet onderbouwd. Daar komt bij dat in dit geval sprake is van geliberaliseerde huur. Dit betekent dat de verhuurder niet is gebonden aan het woningwaarderingsstel (ook wel het puntenstelsel). Partijen zijn een huurprijs van € 1.800,00 overeengekomen en [gedaagden] is dan ook deze huurprijs verschuldigd.

Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente

4.12.

De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat [gedaagden] deze vorderingen niet heeft betwist.

4.13.

De buitengerechtelijke kosten zijn – gelet op de hoofdsom van € 3.600,00 - toewijsbaar tot een bedrag van € 586,85.

Conclusie en kosten

4.14.

[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

0,00

- griffierecht

€

248,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

926,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] uiterlijk op 1 september 2024 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen vijf werkdagen na de dag van dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan het namens [betrokkenen] kunnen uitvoeren van een voorinspectie van het gehuurde met inachtneming van het daarover in de huurovereenkomst bepaalde, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, tot een maximum van € 3.600,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, om te betalen aan [eiseres]:

a. a) € 3.600,00 aan achterstallige huur tot en met 1 juni 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

b) € 1.800,00 per maand vanaf 1 juni 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 586,85 aan buitengerechtelijke kosten;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 926,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.

De griffier De kantonrechter