Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11046051 \ CV EXPL 24-2347
Uitspraakdatum: 4 september 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [plaats 2] (Spanje)
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.W. Verhoef
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Creative Real Estate B.V.
Creative Real Estate B.V.
[gedaagde]
gevestigd/wonende te [plaats 1]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: CRE c.s., gedaagde sub 2 verder te noemen [gedaagde] .
verder gezamenlijk te noemen: CRE c.s., gedaagde sub 2 verder te noemen [gedaagde] .
gemachtigde: mr. C.A.M. Jansen
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 20 maart 2024 een vordering tegen CRE c.s. ingesteld. CRE c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. [eiseres] heeft daar schriftelijk op gereageerd.
1.2.
Op 8 augustus 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft CRE c.s. bij akte nog nadere stukken ingediend en haar eis vermeerderd.
2.De feiten
2.1.
CRE is een vennootschap die op 22 februari 2022 is opgericht. Enig aandeelhouder/bestuurder is [bedrijf] B.V., een vennootschap van [gedaagde] .
2.2.
[eiseres] , die in Spanje woont, is eigenaar van een woning aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). [eiseres] heeft de woning tot oktober 2022 verhuurd. Vervolgens heeft de woning leeggestaan. [eiseres] heeft een makelaar ingeschakeld met het oog op de verkoop van de woning.
2.3.
In februari 2023 heeft [eiseres] van de makelaar vernomen dat de woning was gekraakt. [eiseres] is daarop naar Nederland gekomen. Op 2 maart 2023 heeft zij aangifte gedaan van diefstal uit de woning.
2.4.
Op 3 maart 2023 heeft [eiseres] geconstateerd dat de deur van de woning openstond. Zij heeft toen contact gezocht met de vader van [gedaagde] , die samen met [gedaagde] bezig was met de verbouwing van een (nabijgelegen) woning aan de [adres 2] te [plaats 1] . (De vader van) [gedaagde] heeft vervolgens zorggedragen voor de plaatsing van een nieuw slot op de deur van de woning. [eiseres] heeft toen met (de vader van) [gedaagde] ook gesproken over een eventuele verkoop van de woning.
2.5.
Op 4 maart 2023 wordt geconstateerd dat de woning opnieuw is gekraakt. De politie heeft de krakers uit de woning gehaald.
2.6.
Op 5 maart 2023 heeft [eiseres] op het kantoor van [gedaagde] een overeenkomst ondertekend op grond waarvan zij de woning voor onbepaalde tijd verhuurt aan CRE tegen een huurprijs van € 750,00 per maand. Ook heeft [eiseres] een allonge op de huurovereenkomst ondertekend. In die allonge staat:
Partijen zijn nader overeengekomen:- dat huurder het gehuurde mag onderverhuren.- gehuurd ‘as is’ omdat er achterstallig onderhoudt i.v.m. nalatigheid vorige huurder.- reparaties mag verrichten, opruimen van de schuur en tuin.- mevrouw [eiseres] trekt de opdracht tot dienstverlening bij de makelaar in.-politie is op de hoogte van de situatie rondom de krakers en pogingen tot inbraak, en huurder mag contact opnemen met de agent die ook op 4 Maart omstreeks 22:25 aanwezig was om de inbrekers/krakers uit de woning te halen.-huurder is toegestaan contact met de energieleverancier om na te gaan hoe de energieleverancier tot een jaarrekening is gekomen, omdat deze erg hoog is.
Partijen zijn nader overeengekomen:- dat huurder het gehuurde mag onderverhuren.- gehuurd ‘as is’ omdat er achterstallig onderhoudt i.v.m. nalatigheid vorige huurder.- reparaties mag verrichten, opruimen van de schuur en tuin.- mevrouw [eiseres] trekt de opdracht tot dienstverlening bij de makelaar in.-politie is op de hoogte van de situatie rondom de krakers en pogingen tot inbraak, en huurder mag contact opnemen met de agent die ook op 4 Maart omstreeks 22:25 aanwezig was om de inbrekers/krakers uit de woning te halen.-huurder is toegestaan contact met de energieleverancier om na te gaan hoe de energieleverancier tot een jaarrekening is gekomen, omdat deze erg hoog is.
2.7.
Op 7 maart 2023 heeft [eiseres] de sleutels van de woning aan [gedaagde] overhandigd.
2.8.
Op 9 maart 2023 hebben [eiseres] en [gedaagde] hun handtekening gezet onder een koopoptie. Deze luidt als volgt:
Als mevrouw [eiseres] de woning gelegen aan de [adres 1] [plaats 1] wil verkopen dan zal zei dit aanbieden aan Creative Real Estate B.V. indien niet binnen 3 jaar na ondertekenen van deze overeenkomst gebruik wenst te maken van de aanbieding, is mevrouw [eiseres] -van Mourik vrij met verkoop om het aan derden.
Als mevrouw [eiseres] de woning gelegen aan de [adres 1] [plaats 1] wil verkopen dan zal zei dit aanbieden aan Creative Real Estate B.V. indien niet binnen 3 jaar na ondertekenen van deze overeenkomst gebruik wenst te maken van de aanbieding, is mevrouw [eiseres] -van Mourik vrij met verkoop om het aan derden.
2.9.
Op 18 maart 2023 heeft [gedaagde] per e-mail het volgende aan de zoon van [eiseres] geschreven, voor zover van belang:
(…) Ik zal even een inleiding geven hoe [eiseres] (uw moeder) bij mij terecht gekomen is. Ik heb een woning aan de [adres 2] in [plaats 1] waar ze aan het verbouwen zijn, aldaar kwam [eiseres] langs met de vraag wie de aannemer was. (…) Toen hebben we op verzoek van [eiseres] de deur gemaakt (…) [eiseres] gaf aan dat ze het liefst het pand wilde verhuren of verkopen, daar ben ik op ingegaan en uiteindelijk heb ik ervoor gekozen om te huren. We zijn overeengekomen dat ik een optie tot koop heb (mocht [eiseres] beslissen te gaan verkopen) (…) Ook zou ik het niet erg vinden om gewoon door te blijven huren, [eiseres] gaf aan dat ze dat ook niet erg vindt omdat ze dan een aanvulling heeft op haar maandelijkse inkomen. Net als dat ze dat daarvoor altijd verhuurd heeft gehad. En het geld wat ik er de aankomende jaren in ga steken, t.t.z. (Mochten we wel overeenstemming krijgen over de koopprijs, in mindering wordt gebracht)Inmiddels heb ik diverse opknap werkzaamheden laten verrichten, zo zijn we begonnen met schilderen, opruimen, hebben we glas besteld er zit een nieuwe ketel in en noodreparatie uitgevoerd dakkapel. (…)
(…) Ik zal even een inleiding geven hoe [eiseres] (uw moeder) bij mij terecht gekomen is. Ik heb een woning aan de [adres 2] in [plaats 1] waar ze aan het verbouwen zijn, aldaar kwam [eiseres] langs met de vraag wie de aannemer was. (…) Toen hebben we op verzoek van [eiseres] de deur gemaakt (…) [eiseres] gaf aan dat ze het liefst het pand wilde verhuren of verkopen, daar ben ik op ingegaan en uiteindelijk heb ik ervoor gekozen om te huren. We zijn overeengekomen dat ik een optie tot koop heb (mocht [eiseres] beslissen te gaan verkopen) (…) Ook zou ik het niet erg vinden om gewoon door te blijven huren, [eiseres] gaf aan dat ze dat ook niet erg vindt omdat ze dan een aanvulling heeft op haar maandelijkse inkomen. Net als dat ze dat daarvoor altijd verhuurd heeft gehad. En het geld wat ik er de aankomende jaren in ga steken, t.t.z. (Mochten we wel overeenstemming krijgen over de koopprijs, in mindering wordt gebracht)Inmiddels heb ik diverse opknap werkzaamheden laten verrichten, zo zijn we begonnen met schilderen, opruimen, hebben we glas besteld er zit een nieuwe ketel in en noodreparatie uitgevoerd dakkapel. (…)
2.10.
Op 29 maart 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven, voor zover van belang:
(…)
Ter zake de reden waarom cliënte zich tot mij als advocaat heeft gewend deel ik u mede dat dit zijn oorzaak vindt in het feit dat cliënte zich volstrekt overrompeld voelt door het gezamenlijk optreden van u en uw vader jegens haar. Zoals u zelf aangeeft (…) is mijn cliënte begin maart 2023 inderdaad gestopt met haar auto omdat zij zag dat aan een woning door bouwvakkers gewerkt werd aan wie zij vroeg: “wie is de aannemer?” en daar reageerde uw vader op, toen hij van mijn cliënte begreep dat zij haar woning in de verkoop had gebracht via haar makelaar doch dat sprake was van vernielingen aan en in de woning door zogenaamde krakers en werklui zocht ter herstel van de vernielingen, met : “oh, ik zoek nog een huis”. Uw vader gaf derhalve aan geïnteresseerd te zijn in aankoop van het huis, gaf aan de woning al te kennen en deed onmiddellijk een bod van € 300.000,00 en zwart daarnaast € 50.0000,00. Cliënte heeft dit afgewezen en haar vraagprijs genoemd ad € 400.000,00. Uw vader vroeg vervolgens of mijn cliënte eventueel geïnteresseerd was in de verhuur, waarop cliënte uitdrukkelijk heeft aangegeven dit niet (meer) te willen gelet op de slechte ervaringen uit het verleden. Uw vader gaf daarop aan dit te begrijpen en vroeg mijn cliënte even met hem mee te rijden naar “het kantoor” van uw vader in [plaats 1] .In dat kantoor van zeer beperkte omvang waren ook juist werkmensen aan het verbouwen en werd getelefoneerd waarbij geen ruimte ontstond voor enig werkelijk overleg, waarop cliënte maar is vertrokken (…) Eén of twee dagen daarna heeft u cliënte gebeld en cliënte uitgenodigd om opnieuw te komen. Ook dat gesprek heeft niet tot enige concrete afspraak geleid, anders dan het voorstel van uw vader de sleutels van de voordeur te vervangen; hetgeen is gebeurd en waarvoor € 300,00 is gerekend en door cliënte is betaald.In voornoemde gesprekken en ook nadien is geen reële bieding door uw vader herhaald en zeer zeker niet door u gedaan. Daarentegen heeft uw vader mijn cliënte voorgesteld de volgens hem noodzakelijke reparaties uit te voeren teneinde de woning weer verkoop klaar te maken waarvan de schatting was dat dit zou kunnen gaan gebeuren voor ongeveer € 20.000,00 zonder BTW en contant te voldoen. In die context voegde uw vader toe dat de verbouwing onder leiding van u zou gaan geschieden en dat het dan handig was dat u daar dan even kwam te wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, mede om te verzekeren dat de woning niet opnieuw gekraakt zou worden. Cliënte heeft dit geloofd maar tot een concrete afspraak is opnieuw nog niet gekomen.Uw vader heeft cliënte daarna weer opnieuw gebeld en cliënte is daar weer opnieuw op ingegaan waarvan zij overigens grote spijt heeft. U was daar reeds aanwezig en u beaamde de werkzaamheden uit te zullen gaan voeren en als kraakwacht op te willen gaan treden. Cliënte is daar slechts aarzelend positief tegenover gaan staan, bij gebrek aan reële andere alternatieven en vervolgens werd door u zogenaamd nonchalant wat papieren onder de neus van cliënte gehouden met de opmerking: “even tekenen om te kunnen aantonen zo nodig dat ik in de woning mag verblijven als kraakwacht”.Cliënte voelde zich dermate overrompeld door het geheel dat zij gevolg heeft gegeven aan de druk van u en uw vader om te tekenen, dat zij naar haar gevoel slechts één pagina had getekend waaruit zou dienen te blijken dat u tijdelijk in de woning mag verblijven voor en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, zulks temeer nu u en uw vader aan cliënte aangaven dat voorlopig niet door mijn cliënte al een voorschot betaald diende te worden. (…) Pas door uw mail van 18 maart 2023 aan de zoon van cliënte, [betrokkene] , is gebleken dat u een geheel afwijkende lezing van de werkelijke feiten als hierboven namens cliënte aangegeven, geeft.Die handelwijze kwalificeert zich als een door u bedoelde totstandbrenging van een rechtshandeling door bedrog en/of misbruik van omstandigheden door mijn cliënte tot het verrichten van de rechtshandeling van verhuurovereenkomst en/of optieovereenkomst te bewegen door enige of meerdere opzettelijke daartoe gedane onjuiste mededelingen en daarbij tevens het opzettelijke daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen of door een andere kunstgreep.Het misbruik van omstandigheden is ook hier aanwezig doordat u en uw vader weten of moeten begrijpen dat mijn cliënte door bijzondere omstandigheden zoals noodtoestand door de kraakincidenten, afhankelijk van u wegens de onbruikbaarheid van de woning en/of onverkoopbaarheid van de woning op zodanig moment en/of leek op vastgoed terrein door u en uw vader bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling en het totstandkomen van die rechtshandeling bevordert ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen u en uw vader daarvan zou behoren te weerhouden. Uw gedragingen en die van uw vader kwalificeren zich ook als onrechtmatig handelen in de zin van art. 6:162 BW en als strijdig met de richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (…)Namens cliënte vernietig ik uitdrukkelijk, zo sprake zou zijn van totstandgekomen overeenkomsten, wat ik eveneens namens cliënte uitdrukkelijk betwist, de door u opgestelde huurovereenkomst, voor cliënte onbekende allonge huurovereenkomst en optie overeenkomst. (…)
(…)
Ter zake de reden waarom cliënte zich tot mij als advocaat heeft gewend deel ik u mede dat dit zijn oorzaak vindt in het feit dat cliënte zich volstrekt overrompeld voelt door het gezamenlijk optreden van u en uw vader jegens haar. Zoals u zelf aangeeft (…) is mijn cliënte begin maart 2023 inderdaad gestopt met haar auto omdat zij zag dat aan een woning door bouwvakkers gewerkt werd aan wie zij vroeg: “wie is de aannemer?” en daar reageerde uw vader op, toen hij van mijn cliënte begreep dat zij haar woning in de verkoop had gebracht via haar makelaar doch dat sprake was van vernielingen aan en in de woning door zogenaamde krakers en werklui zocht ter herstel van de vernielingen, met : “oh, ik zoek nog een huis”. Uw vader gaf derhalve aan geïnteresseerd te zijn in aankoop van het huis, gaf aan de woning al te kennen en deed onmiddellijk een bod van € 300.000,00 en zwart daarnaast € 50.0000,00. Cliënte heeft dit afgewezen en haar vraagprijs genoemd ad € 400.000,00. Uw vader vroeg vervolgens of mijn cliënte eventueel geïnteresseerd was in de verhuur, waarop cliënte uitdrukkelijk heeft aangegeven dit niet (meer) te willen gelet op de slechte ervaringen uit het verleden. Uw vader gaf daarop aan dit te begrijpen en vroeg mijn cliënte even met hem mee te rijden naar “het kantoor” van uw vader in [plaats 1] .In dat kantoor van zeer beperkte omvang waren ook juist werkmensen aan het verbouwen en werd getelefoneerd waarbij geen ruimte ontstond voor enig werkelijk overleg, waarop cliënte maar is vertrokken (…) Eén of twee dagen daarna heeft u cliënte gebeld en cliënte uitgenodigd om opnieuw te komen. Ook dat gesprek heeft niet tot enige concrete afspraak geleid, anders dan het voorstel van uw vader de sleutels van de voordeur te vervangen; hetgeen is gebeurd en waarvoor € 300,00 is gerekend en door cliënte is betaald.In voornoemde gesprekken en ook nadien is geen reële bieding door uw vader herhaald en zeer zeker niet door u gedaan. Daarentegen heeft uw vader mijn cliënte voorgesteld de volgens hem noodzakelijke reparaties uit te voeren teneinde de woning weer verkoop klaar te maken waarvan de schatting was dat dit zou kunnen gaan gebeuren voor ongeveer € 20.000,00 zonder BTW en contant te voldoen. In die context voegde uw vader toe dat de verbouwing onder leiding van u zou gaan geschieden en dat het dan handig was dat u daar dan even kwam te wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, mede om te verzekeren dat de woning niet opnieuw gekraakt zou worden. Cliënte heeft dit geloofd maar tot een concrete afspraak is opnieuw nog niet gekomen.Uw vader heeft cliënte daarna weer opnieuw gebeld en cliënte is daar weer opnieuw op ingegaan waarvan zij overigens grote spijt heeft. U was daar reeds aanwezig en u beaamde de werkzaamheden uit te zullen gaan voeren en als kraakwacht op te willen gaan treden. Cliënte is daar slechts aarzelend positief tegenover gaan staan, bij gebrek aan reële andere alternatieven en vervolgens werd door u zogenaamd nonchalant wat papieren onder de neus van cliënte gehouden met de opmerking: “even tekenen om te kunnen aantonen zo nodig dat ik in de woning mag verblijven als kraakwacht”.Cliënte voelde zich dermate overrompeld door het geheel dat zij gevolg heeft gegeven aan de druk van u en uw vader om te tekenen, dat zij naar haar gevoel slechts één pagina had getekend waaruit zou dienen te blijken dat u tijdelijk in de woning mag verblijven voor en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, zulks temeer nu u en uw vader aan cliënte aangaven dat voorlopig niet door mijn cliënte al een voorschot betaald diende te worden. (…) Pas door uw mail van 18 maart 2023 aan de zoon van cliënte, [betrokkene] , is gebleken dat u een geheel afwijkende lezing van de werkelijke feiten als hierboven namens cliënte aangegeven, geeft.Die handelwijze kwalificeert zich als een door u bedoelde totstandbrenging van een rechtshandeling door bedrog en/of misbruik van omstandigheden door mijn cliënte tot het verrichten van de rechtshandeling van verhuurovereenkomst en/of optieovereenkomst te bewegen door enige of meerdere opzettelijke daartoe gedane onjuiste mededelingen en daarbij tevens het opzettelijke daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen of door een andere kunstgreep.Het misbruik van omstandigheden is ook hier aanwezig doordat u en uw vader weten of moeten begrijpen dat mijn cliënte door bijzondere omstandigheden zoals noodtoestand door de kraakincidenten, afhankelijk van u wegens de onbruikbaarheid van de woning en/of onverkoopbaarheid van de woning op zodanig moment en/of leek op vastgoed terrein door u en uw vader bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling en het totstandkomen van die rechtshandeling bevordert ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen u en uw vader daarvan zou behoren te weerhouden. Uw gedragingen en die van uw vader kwalificeren zich ook als onrechtmatig handelen in de zin van art. 6:162 BW en als strijdig met de richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (…)Namens cliënte vernietig ik uitdrukkelijk, zo sprake zou zijn van totstandgekomen overeenkomsten, wat ik eveneens namens cliënte uitdrukkelijk betwist, de door u opgestelde huurovereenkomst, voor cliënte onbekende allonge huurovereenkomst en optie overeenkomst. (…)
2.11.
Per brief van 13 april 2023 heeft de gemachtigde van CRE c.s. geantwoord dat zijn cliënte zich geheel niet herkent in de beschrijving van de betreffende feiten en omstandigheden. Ook wordt uitvoerig ingegaan op de aan het adres van CRE c.s. geuite verwijten.
2.12.
CRE c.s. voldoet maandelijks de huurpenningen aan [eiseres] . Ook heeft CRE c.s. een groot aantal werkzaamheden aan de woning verricht.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
I. voor recht verklaart dat: “
CRE en [gedaagde] zich ieder voor zich (en [gedaagde] in het bijzonder als onbehoorlijk middellijk bestuurder) onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gedragen en/of haar middels bedrog en/of door misbruik van omstandigheden en/of wegens dwaling hebben bewogen de rechtshandeling van het sluiten van een huurovereenkomst met koopoptieovereenkomst en allonge overeenkomst tot stand te brengen met CRE zonder dat daartoe sprake is geweest van een eigen wil van [eiseres] ”;
CRE en [gedaagde] zich ieder voor zich (en [gedaagde] in het bijzonder als onbehoorlijk middellijk bestuurder) onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gedragen en/of haar middels bedrog en/of door misbruik van omstandigheden en/of wegens dwaling hebben bewogen de rechtshandeling van het sluiten van een huurovereenkomst met koopoptieovereenkomst en allonge overeenkomst tot stand te brengen met CRE zonder dat daartoe sprake is geweest van een eigen wil van [eiseres] ”;
II. de overeenkomsten vernietigt door het beroep op de voorgedragen vernietigingsgronden in de brief van 29 maart 2023 in rechte te aanvaarden;
III. de huurovereenkomst ongeldig te verklaren;
IV. CRE c.s. veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
V. voor recht verklaart dat [gedaagde] en CRE ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn tot het betalen van een schadevergoeding aan [eiseres] , nader op te maken bij staat.
3.2.
[eiseres] legt aan de vorderingen onder I en II – samengevat – ten grondslag dat zij geen belangstelling had om de woning te verhuren en/of verhuurbaar te maken. Zij wilde de woning verkopen en had daarvoor een makelaar ingeschakeld. CRE c.s. heeft haar echter bewogen om een huurovereenkomst aan te gaan, met een allonge en een koopoptie. Volgens [eiseres] bevat de allonge geen normale afspraken en is er ten onrechte in opgenomen dat dat huurder het gehuurde mag onderverhuren. Volgens [eiseres] heeft CRE c.s. misbruik gemaakt van haar positie en heeft zij deze overeenkomsten getekend onder “mentale dwang”, terwijl CRE c.s. [eiseres] als consument goed had moeten informeren. [eiseres] doet in dit verband een beroep op dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden, onrechtmatige daad, de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en artikel 6:233 BW. Ook vindt [eiseres] dat CRE c.s. in strijd heeft gehandeld met de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid.
Aan de vordering onder III legt [eiseres] ten grondslag dat niet heeft voldaan aan het voldoen van de waarborgsom op de in de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalde wijze.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
CRE c.s. voert verweer tegen de vorderingen. Zij betwist (samengevat) dat sprake is van onrechtmatig handelen, bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling. Volgens CRE c.s. bedient [eiseres] zich slechts van losse stellingen en ongefundeerde beschuldigingen. CRE c.s. voert aan dat zij [eiseres] steeds goed heeft geïnformeerd en [eiseres] op geen enkele wijze onder druk heeft gezet.
4.2.
CRE c.s. vordert bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter [eiseres] (samengevat) veroordeelt tot:
- terugbetaling van alle betaalde huurpenningen, te vermeerderen met wettelijke rente;
- betaling van € 51.656,74 aan door CRI in/aan het pand gepleegde investeringen, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.3.
CRE c.s. heeft de vordering voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat in conventie (één van) de onderhavige overeenkomsten wordt vernietigd danwel ontbonden, danwel op enige wijze per vonnis komt te eindigen.
4.4.
CRE.c.s. legt aan de vordering – kort weg ten grondslag dat in geval van vernietiging overeenkomsten worden vernietigd daarmee de grondslagen voor de huurbetalingen en de in het pand gedane investeringen vervallen. Deze betalingen en investeringen moeten dan worden terugbetaald. Door de investeringen is [eiseres] ongerechtvaardigd verrijkt. Subsidiair stelt CRE c.s. zich op het standpunt dat [eiseres] door een draai te maken van 180 graden onrechtmatig handelt. Zij lijkt te willen profiteren van de ontvangen bedragen en laat daarmee CRE c.s. als gedupeerde achter, aldus CRE c.s.
4.5.
[eiseres] betwist de (voorwaardelijke) tegenvordering.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het aan [eiseres] is om die feiten en omstandigheden te stellen die tot toewijzing van haar vordering kunnen leiden. De kantonrechter constateert dat [eiseres] in haar processtukken strooit met een grote hoeveelheid kwalificaties, maar nalaat om duidelijk aan te geven welke concrete feiten tot welk rechtgevolg moeten leiden.
5.2.
Vast staat dat tussen [eiseres] en CRE een huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan CRE de woning met ingang van 5 maart 2023 voor onbepaalde tijd van [eiseres] huurt. Daarnaast is tussen partijen een met allonge en koopoptie tot stand gekomen. Aanvankelijk heeft [eiseres] betoogd dat haar handtekening onder een of meer van deze documenten was nagemaakt. In de loop van deze procedure is zij daarop teruggekomen, zodat die stelling geen bespreking meer behoeft.
5.3.
[eiseres] stelt dat zij de betreffende overeenkomsten buitengerechtelijk heeft vernietigd door middel van de brief van haar gemachtigde van 29 maart 2023 (zoals hiervoor geciteerd). Kortgezegd heeft [eiseres] in die brief betoogd dat de handelwijze van CRE c.s. kwalificeert als bedrog, danwel misbruik van omstandigheden, Ook leveren de handelwijze volgens [eiseres] een onrechtmatige daad op en is zij strijdig met Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn).
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan het betoog van [eiseres] niet slagen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Geen misbruik van omstandigheden, bedrog, onrechtmatige daad of dwaling
5.5.
Op grond van artikel 3:44 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een rechtshandeling vernietigbaar, wanneer zij door bedreiging, bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. In lid 4 van het hiervoor genoemde artikel is bepaald dat misbruik van omstandigheden aanwezig is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
5.6.
Voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden is dus onder meer vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Het gaat dan om omstandigheden die maken dat degene die daarin verkeert, als gevolg daarvan onvrij is en daardoor in een zwakke positie verkeert waarvan een ander misbruik kan maken. De partij die een beroep doet op het bestaan van misbruik van omstandigheden, draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het misbruik van omstandigheden als zodanig en het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en dat misbruik. Daarbij geldt wel dat ten aanzien van de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het causaal verband geen te hoge eisen worden gesteld; er moet aannemelijk worden gemaakt dat de rechtshandeling onder andere omstandigheden niet (zo) verricht zou zijn.
5.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] niet voldaan aan haar stelplicht. Zij heeft niet concreet gemaakt waarom sprake was van bijzondere omstandigheden die CRE c.s. ervan hadden moeten weerhouden om de overeenkomsten met haar aan te gaan. In de brief van 29 maart 2023 staat dat misbruik van omstandigheden aanwezig is doordat sprake was van een ”
noodtoestand door kraakincidenten, afhankelijkheid van derden wegens de onbruikbaarheid van de woning en/of onverkoopbaarheid van de woning op zodanig moment en/of haar onervarenheid als leek op vastgoed terrein en huurovereenkomsten”.Dat [eiseres] door de kraakincidenten of andere bijzondere omstandigheden niet in staat was om een weloverwogen beslissing te nemen is niet gebleken, laat staan dat CRE c.s. daar rekening mee had moeten houden. [eiseres] heeft evenmin aangetoond dat zij door CRE c.s. is bewogen iets te doen dat zij (op dat moment) niet wilde. Vast staat dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten elkaar op meerdere momenten hebben gesproken en dat meermaals overleg is gevoerd. Dit blijkt niet alleen uit de door CRE c.s. in haar verweer geschetste tijdlijn, maar volgt ook uit de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 29 maart 2023. Dat [eiseres] niet in staat is gesteld om de overeenkomsten te bestuderen voordat zij deze ondertekende is niet gebleken. Daarbij komt dat de koopoptie pas een aantal dagen na de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Van een overrompeling door CRE c.s. waarbij [eiseres] zich gedwongen heeft gevoeld akkoord te gaan met de overeenkomsten, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. Ook heeft [eiseres] niet duidelijk toegelicht dat CRE c.s. had moeten begrijpen dat het sluiten van de overeenkomst [eiseres] zodanig nadeel zou opleveren dat dit CRE c.s. ervan had moeten weerhouden om de overeenkomsten met [eiseres] aan te gaan. Dat betekent dat het beroep op misbruik van omstandigheden niet slaagt. Van bedrog is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin sprake. Niet is gebleken dat CRE c.s. opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of opzettelijk informatie heeft verzwegen. Evenmin kan het handelen van CRE c.s. als onrechtmatig worden gekwalificeerd.
noodtoestand door kraakincidenten, afhankelijkheid van derden wegens de onbruikbaarheid van de woning en/of onverkoopbaarheid van de woning op zodanig moment en/of haar onervarenheid als leek op vastgoed terrein en huurovereenkomsten”.Dat [eiseres] door de kraakincidenten of andere bijzondere omstandigheden niet in staat was om een weloverwogen beslissing te nemen is niet gebleken, laat staan dat CRE c.s. daar rekening mee had moeten houden. [eiseres] heeft evenmin aangetoond dat zij door CRE c.s. is bewogen iets te doen dat zij (op dat moment) niet wilde. Vast staat dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten elkaar op meerdere momenten hebben gesproken en dat meermaals overleg is gevoerd. Dit blijkt niet alleen uit de door CRE c.s. in haar verweer geschetste tijdlijn, maar volgt ook uit de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 29 maart 2023. Dat [eiseres] niet in staat is gesteld om de overeenkomsten te bestuderen voordat zij deze ondertekende is niet gebleken. Daarbij komt dat de koopoptie pas een aantal dagen na de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Van een overrompeling door CRE c.s. waarbij [eiseres] zich gedwongen heeft gevoeld akkoord te gaan met de overeenkomsten, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. Ook heeft [eiseres] niet duidelijk toegelicht dat CRE c.s. had moeten begrijpen dat het sluiten van de overeenkomst [eiseres] zodanig nadeel zou opleveren dat dit CRE c.s. ervan had moeten weerhouden om de overeenkomsten met [eiseres] aan te gaan. Dat betekent dat het beroep op misbruik van omstandigheden niet slaagt. Van bedrog is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin sprake. Niet is gebleken dat CRE c.s. opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of opzettelijk informatie heeft verzwegen. Evenmin kan het handelen van CRE c.s. als onrechtmatig worden gekwalificeerd.
5.8.
De kantonrechter verwerpt ook het beroep op dwaling. Kortgezegd is voor een geslaagd beroep op dwaling vereist dat een partij bij de totstandkoming van de overeenkomst een verkeerde voorstelling van zaken had (artikel 6:228 BW). [eiseres] heeft onvoldoende toegelicht welke verkeerde voorstelling van zaken zij had. Voor zover zij heeft bedoeld te stellen dat zij in de veronderstelling verkeerde dat sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kan dit geen dwaling opleveren. In de huurovereenkomst staat immers duidelijk dat het gaat om een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het woord “bepaalde” is doorgehaald.
Het beroep op de richtlijn, artikel 6:233 BW en de redelijkheid en billijkheid slaagt niet
5.9.
Ook het beroep op de richtlijn slaagt niet. De richtlijn ziet (kort gezegd) op bescherming van consumenten tegen oneerlijke bedingen en voorwaarden in standaardovereenkomsten die betrekking hebben op goederen en diensten die aan hun worden geleverd. Op grond van de richtlijn is een standaardbeding oneerlijk als erover niet afzonderlijk onderhandeld is en het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Daarbij gaat het om zogeheten “business to consumer-relaties (B2C).
5.10.
In het onderhavige geval bevindt [eiseres] zich niet in de positie van consumentkoper (of huurder) maar in de positie van verhuurder. Dat is een wezenlijk andere situatie, waarop de richtlijn in beginsel niet van toepassing is. Het enkele feit dat voor de huurovereenkomst een sjabloon gebruikt is dat van CRE c.s. afkomstig is maakt dit niet anders. In dit geval geldt bovendien dat [eiseres] niet de vernietiging wenst van een oneerlijk beding, maar van de overeenkomsten als geheel. Daarop ziet de richtlijn niet, en artikel 6:233 BW evenmin.
5.11.
Voor de allonge en koopoptie geldt bovendien dat [eiseres] daarvoor afzonderlijk heeft getekend. Daarbij gaat het niet gaat om standaardbedingen maar om afspraken waarover door partijen afzonderlijk is gesproken. Wat betreft de koopoptie is bovendien van belang dat CRE c.s. heeft toegelicht dat de door [eiseres] in deze procedure daaraan gegeven (voor [eiseres] ongunstige) uitleg niet juist is. CRE c.s. heeft toegelicht dat de genoemde periode van drie jaar niet ziet op de termijn die CRE c.s. heeft om over het aanbod na te denken, maar op de periode waarin [eiseres] verplicht is een dergelijk aanbod aan CRE te doen. Daarmee is sprake van een eerste recht van koop, welk recht beperkt is qua tijdsduur. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW is dan ook niet gebleken.
Geen ongeldigverklaring van de huurovereenkomst
5.12.
[eiseres] heeft verder nog betoogd dat CRE c.s. de borg niet (op de juiste wijze) heeft voldaan. [eiseres] vordert daarom de huurovereenkomst tussen partijen “ongeldig” te verklaren. Zij verwijst daarbij naar artikel 11.1 van de huurovereenkomst waarin staat dat indien de borg niet binnen de gestelde termijn wordt voldaan, de huurovereenkomst
ongeldig zal worden verklaard. Volgens artikel 9.1 en 4.2. van de huurovereenkomst dient betaling van de borg van € 1.000,00 te geschieden op het in de overeenkomst vermelde bankrekening van [eiseres] . Dat is volgens [eiseres] niet gebeurd.
ongeldig zal worden verklaard. Volgens artikel 9.1 en 4.2. van de huurovereenkomst dient betaling van de borg van € 1.000,00 te geschieden op het in de overeenkomst vermelde bankrekening van [eiseres] . Dat is volgens [eiseres] niet gebeurd.
5.13.
CRE c.s. heeft betwist dat de borg niet voldaan is. Zij stelt dat zij een bedrag van € 750,00 contant aan [eiseres] heeft voldaan en een bedrag van € 250,00 is verrekend met de kosten voor het gerepareerde slot. Van de betaling is ook een kwitantie. De kantonrechter is aldus van oordeel dat voldoende is gebleken dat de waarborgsom op tijd is voldaan. Dat betaling niet op de bankrekening van [eiseres] heeft plaatsgevonden maakt niet dat de huurovereenkomst ongeldig is, nog afgezien van de vraag wat daarvan de juridische betekenis is.
Conclusie
Conclusie
5.14.
Er bestaat geen grond voor vernietiging of “ongeldigverklaring” van de tussen partijen gesloten overeenkomsten. De vorderingen die daarop zien worden afgewezen. Voor ontruiming van de woning of de toekenning van schadevergoeding bestaat evenmin grond. Ook die vorderingen worden afgewezen.
Proceskosten
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten van CRE c.s. worden vastgesteld op 2 salarispunten à € 529,00. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld.
de tegenvordering
5.16.
Aan de tegenvordering van CRE c.s. komt de kantonrechter niet toe, aangezien de voorwaarde waaronder deze is ingesteld niet is vervuld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor CRE c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 aan salaris van de gemachtigde van CRE c.s., en € 135,00 aan nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter