Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10858522 \ CV EXPL 23-8346
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats 2],
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde 1]
2.[gedaagde 2],
wonende te [plaats 1],
hierna te noemen: [gedaagde 2]
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
wonende te [plaats 1],
hierna te noemen: [gedaagde 3]
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
4.4. NIEUW SCHOTEN B.V.,
gevestigd te Haarlem,
hierna te noemen: Nieuw Schoten
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: Boeder Incasso.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie zijdens [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
- het bericht van 21 augustus 2024 met productie(s) van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 3 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- het bericht van 21 augustus 2024 met productie(s) van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 3 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt vanaf 1 april 2021 de onzelfstandige woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 620,00 per maand. Bij aanvang huur was [gedaagde 1] verhuurder.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
“ONDERGETEKENDEN:
[gedaagde 1], ter uitvoering van deze huurovereenkomst kantoorhoudende te [plaats 1], [adres 2], (…)
8. Beheerder8.1 Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:RWB VASTGOED MANAGEMENTStuyvesantstraat 75
2023 KM Haarlem
(…)”
2.3.
Op 1 september 2022 is het gehuurde verkocht en werden [gedaagde 2] en [gedaagde 3] eigenaar en verhuurder van het gehuurde.
2.4.
Op 12 september 2022 heeft [eiser] een procedure aanhangig gemaakt bij de Huurcommissie om de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te toetsen. In het verzoekschrift staat [gedaagde 1] als verhuurder vermeld. Ook is vermeld dat sprake is van een beheerder en diens adres.
2.5.
Op 19 september 2022 is [eiser] van de wisseling van verhuurder op de hoogte gesteld. RWB Vastgoed Management (RWB) trad ook namens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op als beheerder.
2.6.
Op 14 december 2022 heeft de (digitale) zitting van de Huurcommissie plaatsgevonden. Daarbij was [gedaagde 2] aanwezig. Op dezelfde dag, verzonden op 23 december 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Daarin staat:
“De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Volgens hem is de oppervlakte onjuist en zijn er twee vertrekken niet ingemeten. Daarnaast zouden er punten ontbreken voor een privé wastafel en het feit dat de kamer is gelegen in een beschermd stadsgezicht.(…)
In het rapport van onderzoek wordt uitgegaan van een oppervlakte van de vertrekken van 35m2. Verhuurder stelt echte rop basis van een WOZ-aanslag dat dit 56m2 moet zijn. Die WOZ-aanslag is niet in het geding gebracht, zodat de commissie de juistheid van deze stelling niet kan controleren. (…) De commissie ziet dan ook geen reden om af te wijken van de bevindingen van haar deskundige rapporteur. Dit nog temeer nu verhuurder zichzelf lijkt tegen te spreken met de door hem in het ding gebrachte puntentelling waarin gerekend wordt met één vertrek 42,89m2.(…)De commissie stelt de huurprijs per 1 april 2021 vast op de maximaal redelijke huurprijs van € 459,35 per maand.”
2.7.
Op 30 december 2022 is het gehuurde verkocht en werd Nieuw Schoten eigenaar en verhuurder van het gehuurde. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn bestuurder/aandeelhouder van Nieuw Schoten. RWB bleef opnieuw als beheerder optreden.
2.8.
Op 14 april 2023 heeft [eiser] [gedaagden] verzocht om tot restitutie van de onverschuldigd betaalde huur over te gaan, onder overlegging van de uitspraak van de Huurcommissie.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert:
- [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 2.759,05 aan teveel betaalde huur en € 485,10 aan incassokosten,
- [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot € 698,60 aan teveel betaalde huur en € 126,80 aan incassokosten,
- Nieuw Schoten B.V. te veroordelen tot betaling van € 523,95 en € 95,10 aan incassokosten,
te vermeerderen met rente en hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat de vordering voortvloeit uit een procedure tussen [eiser] en zijn rechtsopvolgers en niet met hemzelf. Hij heeft nooit informatie over deze zaak gekregen. Ook al hebben [gedaagde 3] en [gedaagde 2] bewust geen procedure gestart bij de kantonrechter, menen [gedaagden] toch niet gehouden kunnen worden aan de uitspraak van de Huurcommissie omdat uit de plattegrond van de eigenaar vóór [gedaagde 1] blijkt dat de Huurcommissie een andere puntentelling had moeten hanteren.
in reconventie
3.3.
[gedaagde 3] en [gedaagde 2] vorderen [eiser] te veroordelen tot betaling van € 225,67 aan kosten voor levering van gas, water en licht. Zij verkeerde in de veronderstelling dat de kwestie met [eiser] geregeld was door het verder niet afrekenen van de servicekosten over de periode dat zij eigenaren waren. Nu dit onterecht blijkt, vorderden zij dit bedrag alsnog.
3.4.
[eiser] betwist de vordering en stelt dat in de huurovereenkomst is afgesproken dat de kosten voor 50% bij haar in rekening wordt gebracht. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] vorderen 100%.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, zowel in conventie als reconventie en voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De Huurcommissie heeft de huurprijs per 1 april 2021 (dus met terugwerkende kracht) vastgesteld op € 459,35 per maand. Nu geen van de partijen binnen acht weken na de betreffende uitspraak een procedure ex artikel 7:262 BW Pro bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. Hiermee staat de hoogte van de huur zoals door de Huurcommissie is bepaald vast tussen partijen en is het meerdere door [eiser] onverschuldigd betaald.
4.2.
Het standpunt van [gedaagden] dat zij desondanks niet gehouden kan worden aan de uitspraak omdat een andere oppervlakte van het gehuurde bekend is geworden, kan niet slagen. Er is immers inhoudelijk geen nieuwe discussie. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben in de procedure de gehanteerde aantal m2 immers al betwist en ook aangevoerd dat twee vertrekken ten onrechte niet waren meegenomen in de berekening. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben aangegeven dat zij, ook al waren zij het niet eens met de uitspraak, er bewust voor gekozen hebben om geen beroep bij de kantonrechter aan te tekenen. Dit heeft tot gevolg dat zij die discussie in deze procedure niet opnieuw of alsnog kunnen voeren.
4.3.
[gedaagde 1] kan zich verder niet verschuilen achter het feit dat hij geen verhuurder meer was, althans niet op de hoogte was van de procedure van de Huurcommissie. [gedaagde 1] koos als postadres het adres van RWB. Als post hem niet bereikt door toedoen van RWB, komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Verder mag het van RWB, als beheerder van zowel [gedaagde 1] als opvolgers [gedaagde 3] en [gedaagde 2] verwacht worden dat zij [gedaagde 1] op de hoogte hadden gesteld. Dit klemt des te meer gezien de onderlinge contacten tussen de verhuurders, dat de overgang maar twaalf dagen eerder plaatsvond en [eiser] hiervan pas later op de hoogte werd gesteld.
4.4.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat ook als dit geschil wel inhoudelijk wordt beoordeeld dit de uitkomst niet wijzigt. [gedaagden] legt enkel een plattegrond over die volgens hem de juiste situatie weergeeft. Zelf heeft [gedaagden] de woonruimte nooit gezien. Dat is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de uitspraak van de huurcommissie en het daaraan ten grondslag liggende rapport. Dat rapport heeft [gedaagden] overigens ook niet overgelegd en is – volgens de uitspraak – opgesteld na onderzoek in de woonruimte.
4.5.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden toegewezen.
4.6 .
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde bedragen zijn echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter wijst daarom € 400,91 toe voor de vordering van € 2.759,05; € 104,79 voor de vordering van € 698,60 en € 78,59 voor de vordering van € 523,95.
4.7.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van vier dagvaardingen
€
516,56
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.441,56
4.8.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.9.
[gedaagde 3] en [gedaagde 2] vorderen in reconventie betaling van € 225,67 aan servicekosten omdat [eiser] als enige gebruiker 100% verantwoordelijk was voor het gebruik destijds. [eiser] heeft verschuldigdheid betwist. Omdat [gedaagde 3] en [gedaagde 2] niet kunnen aangeven wat de rechtsgrond van hun vordering is, wordt de vordering afgewezen.
4.1
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Gezien de samenhang met de vordering in conventie, worden deze begroot op nihil
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen:
- een bedrag van € 2.759,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 24 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 400,91 aan incassokosten;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hoofdelijk te betalen:
- een bedrag van € 698,60 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 24 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 104,79 aan incassokosten;
5.3.
veroordeelt Nieuw Schoten te betalen:
- een bedrag van € 523,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 24 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 78,59 aan incassokosten
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.441,56, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 3] en [gedaagde 2] in de proceskosten begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.