Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11234601 \ CV EXPL 24-5357
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
A. [eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. B. Wernik,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. L. Berendsen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte van [gedaagde].
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 juli 2021 de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde) tegen een kale huurprijs van € 995,00.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
Artikel 6 - Huurprijsverhoging
1.
Verhuurder heeft het recht jaarlijkse de huurprijs te verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), voor het eerst per 1 juli van het jaar volgend op het jaar waarin deze overeenkomst is aangegaan en vervolgens jaarlijks op 1 juli. (…)
Verhuurder heeft het recht jaarlijkse de huurprijs te verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), voor het eerst per 1 juli van het jaar volgend op het jaar waarin deze overeenkomst is aangegaan en vervolgens jaarlijks op 1 juli. (…)
2.3.
Het gehuurde betreft een zelfstandige woning en beslaat een gehele verdieping bestaande uit een slaapkamer, woonkamer keuken, douche/bad en wc.
2.4.
[gedaagde] is door de gemeente [plaats] gesommeerd om het gehuurde in de oude staat terug te brengen. In verband daarmee heeft de gemeente [plaats] [gedaagde] ook een dwangsom opgelegd van € 10.000.
2.5.
Om te kunnen voldoen aan de sommatie van de gemeente [plaats] moest een deur in het gehuurde worden verwijderd en een muur worden geplaatst. [gedaagde] heeft de verbouwing met [eiser] besproken.
2.6.
Op 1 september 2023 heeft [gedaagde] [eiser] bericht:
“[betrokkene 1] goede middag wij gaan morgen deur veranderen of muur veranderen”.
Dezelfde dag heeft [eiser] geantwoord:
“Hallo goedemiddag, Is goed man, hoe laat willen jullie beginnen?”.
Op 2 september 2023 heeft [gedaagde] [eiser] bericht:
“Ze zijn volgende week tijd donderdag en vrijdag . gaat maken dank u wel”.
Dezelfde dag heeft [eiser] geantwoord:
“Geen probleem, Kijk maar wanneer is het kan.”
2.7.
In een e-mailbericht van 23 december 2024 heeft [betrokkene 2] van [bedrijf] Makelaardij Vastgoed verklaard:
“Hierbij verklaar ik als onafhankelijk makelaar getuigen te zijn dat de huurder de heer [eiser] ermee heeft ingestemd dat de verhuurder de heer [gedaagde] de woning in oude staat zou terugbrengen dit omdat de gemeente [plaats] dit eiste van de eigenaar.
(…)
Ik als makelaar [betrokkene 2] van [bedrijf] was op dat moment aanwezig in de woning aan de [adres] in bijzijn van de huurder en de verhuurder deze zijn samen overeengekomen.”
2.8.
Op 7 september 2023 was de verbouwing afgerond. Als gevolg van de verbouwing is de gang die leidt naar de slaapkamer, woonkamer, badkamer, toilet en keuken niet meer afsluitbaar.
2.9.
[eiser] heeft [gedaagde] bij brieven van 5 maart 2024 en 28 juni 2024 verzocht om verlaging van de kale huurprijs dan wel het aanbieden van een vergelijkbare zelfstandige woning.
2.10.
[gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 20 maart 2024 bericht dat [eiser] heeft ingestemd met de verbouwing en geen gebruik heeft gemaakt van zijn aanbod voor verschillende alternatieve huurwoningen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de kale huurprijs met ingang van 1 januari 2024 wordt verlaagd naar € 500,00.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de verbouwing zonder zijn instemming is uitgevoerd en tot gevolg heeft dat een inbreuk op zijn privacy wordt gemaakt.
3.3.
[gedaagde] voert tot verweer dat de werkzaamheden in overleg met en met instemming van [eiser] zijn uitgevoerd, dat de privéruimtes nog steeds afgesloten kunnen worden en dat niet is onderbouwd dat en waarom de wijziging een huurverlaging rechtvaardigt.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – samengevat – betaling van € 968,19 te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf datum vonnis.
3.5.
[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat zij gerechtigd is de huurprijsindexatie, zoals genoemd in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst, met terugwerkende kracht toe te passen. Voor de periode 1 juli 2022 tot en met 1 oktober 2024 komt dit neer om een bedrag van € 968,19.
3.6.
[eiser] voert aan dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst wel aanspraak kan maken op de prijsindexatie maar een beroep hierop is niet billijk, gezien de wijzigingen in het gehuurde.
3.7.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Omdat sprake is van geliberaliseerde huur is uitgangspunt voor de beoordeling dat de huurprijs die is overeengekomen, tussen partijen geldt [1] . De kantonrechter begrijpt dat [eiser] bedoelt dat [gedaagde] na de verbouwing zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tot het verschaffen van huurgenot schendt en dat dit een gebrek oplevert [2] . De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] bedoelt dat instemming met de verbouwing tevens betekent dat het huurgenot dat hij als verhuurder op grond van de huurovereenkomst dient te verschaffen overeenstemt met het huurgenot na de verbouwing.
4.2.
[eiser] vordert een huurverlaging maar heeft hiervoor geen rechtsgrond aangedragen.
Voor zover [eiser] het oog heeft op partiële ontbinding van de huurovereenkomst en evenredige verlaging van de huurprijs [3] is de kantonrechter van oordeel dat hij zijn vordering tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd. De overgelegde WhatsAppberichten, de verklaring van makelaar Yuksel en het tijdsverloop tussen de verbouwing en het moment dat [eiser] aanspraak maakt op huurverlaging bieden zo veel steun aan het betoog van [gedaagde] dat [eiser] met de verbouwing heeft ingestemd, dat niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst schendt. De kantonrechter tekent hierbij aan dat hij geen aanwijzingen heeft dat [eiser] wat betreft de huurprijs na de verbouwing een voorbehoud heeft gemaakt.
Voor zover [eiser] bedoelt dat [gedaagde] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op de volledige huurprijs [4] , oordeelt de kantonrechter dat [eiser] dit betoog - mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - evenmin voldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter weegt hierbij mee dat [eiser] niet heeft onderbouwd waarom een verlaging van de kale huur met 50% in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is, en dat [eiser] niet heeft weersproken dat [gedaagde] bereid was hem tegemoet te komen in de huurprijs en hem ook andere woningen heeft aangeboden, waar hij niet op in is gegaan.
4.3.
De conclusie is dat de vordering in conventie wordt afgewezen.
4.4.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2 punten × € 82,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
205,00
in reconventie
4.5.
Uitganspunt is dat partijen zijn overeengekomen dat de huur jaarlijks geïndexeerd mag worden. Dit wordt door [eiser] ook niet weersproken.
4.6.
Uit hetgeen hiervoor in punt 4.2 is overwogen volgt tevens dat er geen aanleiding is om te concluderen dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op indexering van de huurprijs.
4.7.
De conclusie is dat het verweer van [eiser] niet slaagt en de vordering in reconventie wordt toegewezen.
4.8.
[gedaagde] vordert betaling van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke handelsrente. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen.
4.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
40,00
(2 punten × factor 0,5 × € 40,00)
Totaal
€
40,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] Mohanadi tot betaling van € 968,19 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 40,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het in reconventie meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.