Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/364161 / HA ZA 25-204
Vonnis van 13 augustus 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. B. Altena,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M. Heimensem.
De zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. De woningen van partijen maken samen deel uit van één pand, dat gesplitst is in twee woningen. De beide woningen zijn momenteel alleen te bereiken via een brug die zich bevindt op het perceel van [eisers] Volgens [eisers] volgt uit de in de aktes van levering opgenomen erfdienstbaarheden dat [gedaagden] een verplichting hebben om zelf een ontsluiting van hun perceel te realiseren. [eisers] vorderen nakoming van die verplichting. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 maart 2025 met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord met één productie;
- het tussenvonnis van 11 juni 2025;
- de akte wijziging eis van de zijde van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 28 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Door mr. Heimensem zijn spreekaantekeningen overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] en [gedaagden] zijn buren van elkaar. [eisers] wonen aan de [adres 1] in [woonplaats] , [gedaagden] wonen aan de [adres 2] in [woonplaats] . [eisers] hebben hun woning geleverd gekregen op 9 oktober 2020, [gedaagden] hebben hun woning geleverd gekregen op 16 oktober 2020.
2.2.
De woningen van partijen vormen samen één pand dat op enig moment is gesplitst in twee woningen. Tussen de voorkant van de woningen van partijen en de openbare weg loopt een sloot, zodat de woningen momenteel alleen te bereiken zijn via een brug. Die brug bevindt zich op het perceel van [eisers] Om hun perceel te bereiken moeten [gedaagden] dus gebruikmaken van het perceel van [eisers]
2.3.
Daarom is ten laste van het perceel van [eisers] een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd. Onder het kopje “Vestiging Erfdienstbaarheden” in de akte van levering van [eisers] is hierover opgenomen:
2.4.
In de koopovereenkomst waarmee [gedaagden] hun woning kochten, is onder andere het volgende opgenomen:
“Artikel 19 Te Pro vestigen notariële afspraken in akte van levering
Koper is ermee bekend dat, in verband met de gesplitste verkoop, de notaris in de akte van levering afspraken zal vastleggen omtrent het gezamenlijk gebruik.”
2.5.
In de bijlage bij de koopovereenkomst van [gedaagden] is onder andere het volgende opgenomen:
“Parkeerplaatsen t.b.v. 14.
2-tal parkeerplaatsen, gesitueerd direct naast toegangsbrug op perceel [adres 1] […]
Parkeerplaatsen met recht van overpad vervallen wanneer [adres 2] een eigen toegangsbrug creëert.
[…]
Gemeenschappelijk gebruik brug t.b.v. parkeren en overpad voorerf
Onderhoud t.b.v. de toegangsbrug wordt door beide partijen onderhouden, rekeningen dienen te worden verdeeld 50/50. Vervalt indien eigen brug [adres 2] . […]”
2.6.
[eisers] hebben [gedaagden] enige tijd nadat partijen in de woningen zijn gaan wonen – volgens [eisers] in april 2021 – gevraagd of Van Gulik al hadden nagedacht over het realiseren van een eigen ontsluiting. [gedaagden] hebben daarop meegedeeld niet van plan te zijn zelf een brug te plaatsen.
2.7.
Op 15 augustus 2022 en 29 augustus 2024 hebben [eisers] [gedaagden] nogmaals per brief gevraagd een eigen ontsluiting van hun perceel te realiseren.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank:
primair
1. [gedaagden] veroordelen tot nakoming van de verplichting om als eigenaren van het heersend erf een eigen ontsluiting naar de openbare weg te realiseren, dit binnen zes maanden na het wijzen van dit vonnis en op straffe van verbeurte van een dwangsom;
subsidiair
2. voor recht verklaart dat de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in de beide akten van overdracht als vervuld heeft te gelden;
primair en subsidiair
3. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Volgens [eisers] is een tijdelijke erfdienstbaarheid van overpad gevestigd, namelijk onder de ontbindende voorwaarde dat het heersende erf van [gedaagden] een eigen ontsluiting naar de openbare weg verkrijgt. Uit de term “verkrijgt” volgt volgens [eisers] dat [gedaagden] de verplichting hebben om de eigen ontsluiting naar de openbare weg te realiseren. Dat [gedaagden] een ontsluiting moeten realiseren, is volgens [eisers] ook met [gedaagden] besproken en afgesproken. Deze afspraak blijkt uit zowel de akte van levering, de koopovereenkomst en de bijlagen bij de koopovereenkomst. Die afspraak is ook besproken met de notaris. De notaris heeft de afspraak vervolgens verwoord in de tijdelijke erfdienstbaarheid zoals is opgenomen in de akten van levering, aldus [eisers]
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Volgens hen is er niet gesproken over een verplichting om een eigen ontsluiting te realiseren en zij betwisten dat een dergelijke verplichting volgt uit de in de akten van levering opgenomen erfdienstbaarheid. Aan de in de erfdienstbaarheid opgenomen ontbindende voorwaarde, is geen actieve verplichting voor [gedaagden] gekoppeld om een eigen ontsluiting naar de openbare weg te realiseren. Als het de bedoeling van partijen was geweest om een dergelijke actieve verplichting af te spreken, dan had dit uitdrukkelijk in de erfdienstbaarheid moeten worden opgenomen en dat is niet gebeurd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de kern gaat dit geschil om de vraag of [gedaagden] verplicht zijn om een eigen ontsluiting van hun perceel naar de openbare weg te realiseren. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] die verplichting niet hebben. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dat oordeel komt.
4.2.
Partijen discussiëren over de inhoud en de uitleg van de erfdienstbaarheid die is opgenomen in de akten van levering, zie randnummer 2.3 van dit vonnis. Volgens artikel 5:73 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) wordt de inhoud van de erfdienstbaarheid bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte [1] .
4.3.
Dit betekent dat de rechtbank moet beoordelen of uit de akten van levering van de woningen (dan wel vestiging van de erfdienstbaarheid) kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest dat op de eigenaren van het perceel van [gedaagden] een verplichting rust om een eigen ontsluiting naar de openbare weg te realiseren. Die verplichting is er niet. In de akte staat slechts vermeld dat de erfdienstbaarheid vervalt op het moment dat er een eigen ontsluiting naar de openbare weg gerealiseerd wordt. In zoverre bevat de erfdienstbaarheid een regeling voor het geval het perceel van [gedaagden] een eigen ontsluiting naar de openbare weg verkrijgt. Er staat echter niet dat [gedaagden] een eigen ontsluiting moeten realiseren en dat zij daar een (actieve) verplichting toe hebben.
4.4.
Vervolgens is het de vraag of de door [eisers] gestelde verplichting blijkt uit wat partijen hebben afgesproken. Ook dat is niet het geval. Uit wat [eisers] hebben aangevoerd blijkt niet dat [gedaagden] een verplichting op zich hebben genomen om een eigen ontsluiting te realiseren. Die verplichting blijkt in ieder geval niet uit de leveringsakte, de koopovereenkomst of de bijlagen bij de koopovereenkomst (zie randnummers 2.3, 2.4 en 2.5 van dit vonnis). Dat partijen eventueel mondeling een afspraak hebben gemaakt, hebben [gedaagden] betwist. Wat [eisers] hebben aangevoerd over het bestaan van een mondelinge afspraak is bovendien te vaag en algemeen om toegelaten te worden tot bewijslevering. Bovendien had het dan voor de hand gelegen om deze afspraak schriftelijk vast te (laten) leggen, wat niet is gebeurd.
4.5.
De rechtbank concludeert dat er geen verplichting op [gedaagden] rust om een eigen ontsluiting naar de openbare weg te realiseren en zij wijst de vorderingen van [eisers] daarom af.
4.6.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.737,00
4.7.
Uit de conclusie van antwoord begrijpt de rechter dat [gedaagden] de wettelijke rente vorderen over de proceskosten, inclusief de nakosten. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.737,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, bijgestaan door de griffier mr. M. Bouwen en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.