Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/366833 / KG ZA 25-424
Vonnis in kort geding van 2 september 2025
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. P.M.F. Mulder,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.A. Pool.
De zaak in het kort
[eiseres] heeft van [gedaagden] een perceel met daarop een woning gekocht. Zoals afgesproken heeft [gedaagden] een granulaat pad aangelegd van de openbare weg naar het perceel van [eiseres] . Met toestemming van [gedaagden] heeft [eiseres] op haar perceel twee parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen heeft zij aangesloten op het granulaat pad. Tussen partijen is discussie ontstaan over deze aansluiting. Volgens [gedaagden] heeft [eiseres] haar perceel dusdanig opgehoogd dat door het realiseren van de aansluiting problemen ontstonden met de afwatering. Op enig moment heeft [eiseres] zich als gevolg van die discussie genoodzaakt gezien om de aansluiting van de parkeerplaatsen op het granulaat pad af te graven, zodat het voor haar niet langer mogelijk is om met de auto haar perceel op te rijden. [eiseres] vordert dat [gedaagden] veroordeeld wordt om een vlakke aansluiting te realiseren tussen het granulaat pad en haar perceel. De rechter wijst de vorderingen van [eiseres] gedeeltelijk toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13;
- de producties 1 tot en met 3 van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ter zitting heeft mr. Pool gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, welke ook zijn overgelegd.
- de producties 1 tot en met 3 van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ter zitting heeft mr. Pool gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, welke ook zijn overgelegd.
2.De uitgangspunten
2.1.
In oktober 2024 heeft [eiseres] een perceel grond met daarop een woning aan de [adres] te [woonplaats] gekocht en geleverd gekregen van [gedaagden] (hierna ook aan te duiden als: het perceel van [eiseres] ). Het perceel van [eiseres] wordt volledig omsloten door het perceel van [gedaagden] . Volgens afspraak heeft [gedaagden] daarom nog voor de levering van het perceel een granulaat pad (hierna: het pad) aangelegd vanaf de openbare weg naar het perceel van [eiseres] .
2.2.
In de verkoopadvertentie voor het perceel op Funda stond onder meer het volgende opgenomen:
“Dit object heeft een recht van overpad aan de oostzijde van het perceel. De in- en uitrit wordt binnenkort aangelegd door en voor rekening van de verkoper”
2.3.
In de akte van levering van het perceel aan [eiseres] is een erfdienstbaarheid opgenomen:
2.4.
Op 3 oktober 2024 heeft [gedaagden] een e-mail gestuurd aan [eiseres] :
2.5.
[eiseres] heeft de twee parkeerplaatsen op haar perceel aangelegd en deze zijn aansloten op het pad. [gedaagden] heeft [eiseres] gesommeerd deze aansluiting te verwijderen, omdat er problemen ontstonden met de waterloop en de waterafvoer. [eiseres] heeft aan deze sommatie gehoor gegeven en heeft de aansluiting van de parkeerplaatsen op het pad laten uitgraven. Hierdoor is een greppel ontstaan tussen het pad en haar perceel, zodat zij niet meer met haar auto haar perceel op kan rijden.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
[gedaagden] op straffe van een dwangsom veroordeelt om binnen 14 dagen een verharde vlakke aansluiting te realiseren tussen het perceel van [eiseres] en het pad van [gedaagden] , over de gehele breedte van het looppad en de parkeerplaatsen (circa 8,5 meter);
subsidiair:
[gedaagden] op straffe van een dwangsom veroordeelt om binnen 14 dagen een verharde vlakke aansluiting te realiseren tussen het perceel van [eiseres] en het pad van [gedaagden] , over de breedte van de parkeerplaatsen (circa 6 meter);
met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] de verplichting heeft om een aansluiting te realiseren tussen het pad en haar perceel. Deze verplichting volgt uit de verkoopadvertentie op Funda en de erfdienstbaarheid. Daarbij ligt de greppel op het perceel van [gedaagden] , zodat alleen [gedaagden] deze aansluiting kan realiseren. Achteraf gezien realiseert [eiseres] zich dat zij de aansluiting niet had moeten uitgraven. Toen het perceel geleverd werd was er namelijk een aansluiting tussen het pad en het perceel aanwezig. Dat betrof echter een onverharde aansluiting. Nadat zij toestemming van [gedaagden] had verkregen heeft zij op eigen kosten een verharde aansluiting laten maken. Nu zij deze aansluiting van [gedaagden] heeft moeten verwijderen is het aan [gedaagden] om ervoor te zorgen dat er weer een aansluiting gerealiseerd wordt.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en stelt dat hij geen verplichting meer heeft om een aansluiting te realiseren. Voor de levering van het perceel heeft hij gezorgd voor de aanleg van het pad en de aansluiting van het perceel van [eiseres] . Vervolgens heeft [eiseres] haar volledige perceel opgehoogd en heeft zij de aansluiting van haar perceel op het pad op een andere plaats verder op het pad gemaakt. Daardoor zijn er problemen ontstaan met de afwatering en de aansluiting. Het oplossen van deze problemen hoort niet voor rekening van [gedaagden] te komen. Ten slotte betwist [gedaagden] dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Op basis van de tussen partijen gemaakte afspraken heeft [eiseres] het recht om ook met voertuigen via het pad van en naar haar perceel te gaan en op dit moment wordt zij in dit recht beperkt omdat [gedaagden] weigert mee te werken aan het (opnieuw) realiseren van een goede aansluiting. Dat [eiseres] de woning een deel van de tijd verhuurt en ook elders woonruimte heeft maakt dit niet anders.
Kader van het kort geding
4.3.
De voorzieningenrechter moet in dit kort geding vervolgens beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Rust er een verplichting op [gedaagden] ?
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] op eigen kosten een pad van de openbare weg naar het perceel van [eiseres] met een aansluiting op de parkeerplaatsen zou realiseren. Uit de mail van [eiseres] van 3 oktober 2024 blijkt dat [gedaagden] toestemming heeft gegeven om twee parkeerplaatsen op haar perceel te realiseren en de berm voor deze twee parkeerplaatsen te verharden. Ter zitting heeft [gedaagden] ook erkend dat hij akkoord is gegaan dat [eiseres] de aansluiting naar haar parkeerplaatsen op een andere plek zou maken dan waar de aansluiting zich bij levering van het perceel bevond. Ook is niet in geschil dat deze aansluiting er op dit moment niet is.
4.5.
De voorzieningenrechter is gelet hierop van oordeel dat [eiseres] er recht op heeft dat er een aansluiting tussen het pad en de nieuwe parkeerplaatsen komt, waarbij die aansluiting geschikt is voor gebruik met niet alleen auto’s maar ook met, bijvoorbeeld, aanhangers en rolstoelen. Dit betekent dat de aansluiting niet verlaagd mag zijn ten opzichte van het perceel van [eiseres] zoals dat nu met de greppel het geval is, maar vloeiend moet lopen van het pad naar de parkeerplaatsen op het perceel van [eiseres] . [eiseres] vordert primair dat er een aansluiting komt ter breedte van circa 8,5 meter. De voorzieningenrechter ziet niet waarom [eiseres] daar recht op zou hebben. Voor de parkeerplaatsen is een aansluiting van (circa) 6 meter breed genoeg. Deze breedte vindt de voorzieningenrechter redelijk.
4.6.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat een vloeiende aansluiting zoals hiervoor bedoeld niet mogelijk is omdat [eiseres] haar perceel heeft opgehoogd en dat zijn perceel daardoor wateroverlast zal ondervinden als er geen greppel om het perceel van [eiseres] ligt. [eiseres] betwist ter plaatse haar perceel opgehoogd te hebben.
Op basis van wat partijen hebben aangevoerd kan de voorzieningenrechter niet vaststellen of [eiseres] daadwerkelijk haar perceel heeft verhoogd en, als dat zo is, of dit zorgt voor wateroverlast op het perceel van [gedaagden] . Dat zal in een bodemprocedure moeten worden uitgezocht, maar staat er niet aan in de weg dat er op korte termijn een deugdelijke aansluiting op de parkeerplaatsen van [eiseres] wordt gerealiseerd.
4.7.
Omdat die aansluiting moet worden gerealiseerd op het perceel van [gedaagden] , rust op [gedaagden] de verplichting tot het realiseren van de aansluiting. De voorzieningenrechter kan niet overzien hoe met het oog op afwatering de aansluiting gerealiseerd moet worden en hij laat [gedaagden] daarin verder vrij. De voorzieningenrechter geeft [gedaagden] wel mee dat het verstandig is om het maken van de aansluiting zoveel mogelijk in overleg met [eiseres] te laten plaatsvinden.
4.8.
De kosten van de werkzaamheden komen in eerste instantie voor [gedaagden] . Of deze kosten uiteindelijk voor rekening van [gedaagden] blijven, of dat deze geheel of ten dele voor rekening van [eiseres] zullen komen, zal moeten worden beoordeeld in een bodemprocedure. Dat kan de voorzieningenrechter in kort geding niet beoordelen.
Conclusie en dwangsommen
4.9.
Dit betekent dat de voorzieningenrechter [gedaagden] zal veroordelen om een aansluiting te maken van circa 6 meter breed, waarbij de nieuwe parkeerplaatsen op de huidige hoogte via een vloeiende overgang worden aangesloten op het pad. De voorzieningenrechter vindt een termijn van 14 dagen om de werkzaamheden te (laten) verrichten te kort en geeft [gedaagden] een termijn van twee maanden na betekening van dit vonnis om de werkzaamheden te (laten) verrichten.
4.10.
Aan de veroordeling verbindt de voorzieningenrechter een dwangsom. De door [eiseres] gevorderde dwangsom wordt beperkt tot een bedrag van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagden] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,-.
Proceskosten
4.11.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis een verharde aansluiting te realiseren vanaf het op zijn perceel gelegen granulaat pad naar het perceel van [eiseres] ter hoogte en ter breedte van de parkeerplaatsen (circa 6 meter) op een zodanige wijze dat er een vloeiende aansluiting ontstaat zodat [eiseres] en andere bezoekers van haar perceel te allen tijde kan komen van en gaan naar de openbare weg;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, bijgestaan door de griffier en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.