ECLI:NL:RBNHO:2025:10765

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11569126 \ CV EXPL 25-1374

Vonnis van 10 september 2025

in de zaak van

STICHTING PRÉ WONEN,

te Velserbroek,

eisende partij,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: De Best & Partners B.V.,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. R.W. de Pater.

De zaak in het kort

[gedaagde] houdt ten onrechte huur in. Op grond van de algemene voorwaarden is Pré Wonen gerechtigd om de huurprijs te indexeren en [gedaagde] heeft de aanwezigheid van gebreken onvoldoende onderbouwd.

[gedaagde] heeft de achterstand inmiddels ingelopen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen evenals verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte met specificatie van de achterstand per 7 augustus 2025

- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Pré Wonen verhuurt met ingang van 1 juli 2010 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur is per juli 2024 geïndexeerd tot € 2.020,07 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

In de huurovereenkomst staat:

“Huurprijswijzigingsbeding

(…)

5.2.

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per n.v.t. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemeen bepalingen.

(…)
Verzuim: indien huurder, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en de huurovereenkomst op haar rust, komen alle daaruit voortvloeiende kosten en schade voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso inclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting, de deurwaarder en de rechtskundige raadsman van de woonstichting [bedrijf] te [plaats]. Vanaf de dag dat het verzuim is opgereden is huurder wettelijk rente verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom.”

2.3.

In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing verklaard (verder: algemene voorwaarden 2003).

2.4.

In april 2024 heeft Pré Wonen nieuwe algemene voorwaarden opgesteld (verder: algemene voorwaarden 2024) en aan haar huurders toegestuurd. Hierin staat:

17.1

Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen. Betaalt u niet op tijd? Dan betaalt u rente over het bedrag dat u te laat betaalt. Dat doet u vanaf de laatste dag dat u had moeten betalen. (…)

17.2.

Daarnaast betaalt u – als u een consument bent – ook buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte daarvan hangt af van het bedrag dat u te laat betaalt. Dit wordt berekend volgende de geldende wet- en regelgeving. (…)

(…)

“
18.4 Wij mogen de huurprijs veranderen

Dat kunnen we ieder jaar doen. Dat doen we volgens de wet en de afspraken in uw huurovereenkomst. Wij laten altijd in een brief of e-mail weten als de huurprijs verandert.”

2.5.

Pré Wonen heeft [gedaagde] in 2024 gedagvaard voor een huurachterstand. Op 31 juli 2024 werd verstekvonnis gewezen en werd [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 2.535,30 aan achterstallige huurpenningen tot en met maart 2024. In het vonnis is geoordeeld dat artikel 18 van de algemene voorwaarden 2003, in combinatie met het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst, niet als oneerlijk kunnen worden beschouwd wat tot gevolg heeft gehad dat de huurachterstand werd toegewezen. Zowel het rentebeding als het incassobeding in de algemene voorwaarden 2003 werden als oneerlijk beschouwd.
Dat heeft tot gevolg gehad dat de gevorderde rente en incassokosten werden afgewezen. De betreffende bedingen zijn vernietigd. [gedaagde] heeft de vorderingen uit het vonnis nog niet (geheel) afgelost.

2.6.

Nadat Pré Wonen de huur in juli 2024 heeft geïndexeerd naar € 2.020,07 is [gedaagde] de huurprijs van € 1.900,26 blijven voldoen. Pré Wonen heeft [gedaagde] op (onder andere) 22 november 2024 aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.

2.7.

Pré Wonen heeft bij exploot van 17 december 2024 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2025 op grond van slecht huurderschap.

3.Het geschil

3.1.

Pré Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 670,16 aan huurachterstand met nevenvorderingen. Subsidiair vordert Pré Wonen een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd op 30 juni 2025 en ontruiming van het gehuurde.

3.2.

Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat zij op grond van de algemene voorwaarden 2024 de huur mag indexeren. [gedaagde] is als huurder tekortgeschoten door (opnieuw) niet aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Verder zijn er aanwijzingen dat het gehuurde wordt onderverhuurd. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Subsidiair moet de huurovereenkomst beëindigd worden omdat het slechte betaalgedrag van [gedaagde] en de ongeoorloofde onderverhuur slecht huurderschap opleveren.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] heeft de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van zowel 2003 als 2024 betwist evenals de rechtsgeldigheid van de huurverhoging. Van een tekortkoming of slecht huurderschap kan daarom geen sprake zijn. Het standpunt dat sprake is van onderhuur is geheel niet onderbouwd en [gedaagde] betwist de gevorderde kosten en rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Pré Wonen voert aan dat de in de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden 2003 zijn vervangen door de algemene voorwaarden 2024. [gedaagde] heeft de toepasselijkheid van beide sets algemene voorwaarden betwist. Daarom zal eerst beoordeeld worden welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Omdat sprake is van een huurovereenkomst met een consument zal daarna ambtshalve worden getoetst of de in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument^[1]. Dit kan namelijk gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering.
Een beding dat onredelijk bezwarend is, is namelijk vernietigbaar^[2]wat tot gevolg heeft dat een verhuurder niet alleen geen beroep meer mag doen hierop, maar ook geen beroep mag doen op de wettelijke bepalingen over hetzelfde onderwerp. Als de hoogte van de huurachterstand is bepaald, zal tot slot worden beoordeeld of de gevorderde ontbinding (of beëindiging) en ontruiming gerechtvaardigd is.

Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing?

4.2.

Ter onderbouwing van haar standpunt dat de algemene voorwaarden 2024 van toepassing zijn verwijst Pré Wonen naar recente verstekvonnissen van deze kantonrechter tussen Pré Wonen en andere huurders. Daarin is geoordeeld dat die voorwaarden van toepassing zijn geworden toen Pré Wonen haar huurders daarvan in kennis heeft gesteld. Daarmee miskent Pré Wonen dat in die verstekzaken aangenomen kon worden dat de betreffende huurders de toepassing van die nieuwe voorwaarden hadden aanvaard omdat zij geen verweer hadden gevoerd. In de onderhavige kwestie heeft Koenigswarter nu juist wel aangevoerd dat hij de nieuwe voorwaarden niet heeft ontvangen en aanvaard. Aangezien Pré Wonen niets ter onderbouwing van het tegendeel heeft aangevoerd, moet het ervoor worden gehouden dat de algemene voorwaarden 2024 niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen Pré Wonen en Koeningswarter.

4.3.

Het is dan vervolgens de vraag of de algemene voorwaarden 2003, waarnaar in de huurovereenkomst is verwezen, van toepassing zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit niet het geval is omdat deze nooit ter hand zijn gesteld. [gedaagde] miskent daarmee echter dat in het eerder tussen partijen gewezen vonnis zijn de algemene voorwaarden al van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst. Niet is gebleken dat tegen het vonnis nog een rechtsmiddel nog openstaat. Het vonnis is daarmee in kracht en gezag van gewijsde gegaan. Dit maakt dat het eerdere vonnis tussen partijen een bindende kracht heeft in deze procedure^[3].

Overigens miskent [gedaagde] dat voor aanvaarding^[4]van algemene voorwaarden niet is vereist dat de wederpartij kennis heeft genomen van de inhoud van de algemene voorwaarden^[5]. Voor aanvaarding is voldoende dat de wederpartij weet dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst en dat zij, zonder tegen die toepasselijkheid te protesteren, tot het sluiten van de overeenkomst is gegaan. Een beding kan wel vernietigd worden als een partij geen redelijke mogelijkheid heeft gekregen om kennis te nemen van de algemene voorwaarden^[6]maar hier heeft [gedaagde] geen beroep op gedaan. De conclusie is dat de algemene voorwaarden van 2003 (nog steeds) van toepassing op de huurovereenkomst. Dit wordt als uitgangspunt genomen voor verdere beoordeling van de vordering.

Ambtshalve toetsing

4.4.

In het eerdere vonnis is het huurprijswijzigingsbeding getoetst aan de Richtlijn en niet oneerlijk bevonden. Omdat dit vonnis gezag van gewijsde heeft, moet daarvan ook in de onderhavige zaak worden uitgegaan.

4.5.

In het eerdere vonnis zijn het rentebeding en het incassobeding getoetst en oneerlijk bevonden. Deze bedingen zijn vernietigd zodat Pré Wonen daarop geen beroep meer kan doen. Pré Wonen doet dat ook niet omdat zij de buitengerechtelijke incassokosten vordert op grond van het Besluit voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en omdat zij de wettelijke rente vordert. Ambtshalve toetsing is daarom niet aan de orde.

Geen tekortkoming (die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt).

4.6.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[7]

4.7.

Uit r.o. 4.4 volgt dat het standpunt van [gedaagde] dat Pré Wonen niet gerechtigd is om tot huurprijsindexatie over te gaan, niet kan slagen. Ter zitting heeft [gedaagde] nog aanvullend aangevoerd dat betaling is opgeschort in verband met gebreken aan het gehuurde. Los van het feit dat dit betoog pas ter zitting is aangevoerd, is het op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl ook onvoldoende is gebleken dat en hoe Pré Wonen van deze gebreken op de hoogte is gesteld. [gedaagde] had tot betaling van de geïndexeerde huur over moeten gaan en is dan ook tekortgeschoten in de nakoming.

4.8.

De tekortkoming rechtvaardigt echter niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op 7 augustus 2025 heeft de gemachtigde van Pré Wonen namelijk een specificatie in het geding gebracht waarop nog een openstaand bedrag van € -1.131,14 was vermeld. [gedaagde] had toen dus een voorstand / te veel betaald. In de berekening van het bedrag is een op 30 juli 2025 betaalde bedrag van € 2.520,70 meegenomen. Pré Wonen heeft ter zitting aanvullend betoogd dat dit bedrag eigenlijk eerst in mindering moet strekken op de kosten, rente en oudst openstaande factuur^[8]in deze procedure dan wel op het openstaande bedrag uit het eerdere vonnis. Hieraan wordt voorbijgegaan omdat in het bericht van 7 augustus 2025 is aangegeven “
Voor de mondelinge behandeling in deze procedure doe ik u een specificatie toekomen van de achterstand per heden.”. De betalingen waren dus verrekend met de openstaande huur en die verrekening kan niet achteraf weer ongedaan worden gemaakt.

Omdat geen sprake meer is van een huurachterstand zal de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen worden. Het feit dat eerder sprake is geweest van een betalingsachterstand is (in dit geval) niet van dusdanig bijzondere aard dat dit moet leiden tot een andere beslissing.

4.9.

Pré Wonen heeft haar vorderingen ook gebaseerd op de stelling dat zij vermoedt dat Koeningswarter het gehuurde in strijd met zijn verplichtingen onderverhuurt. Pré Wonen heeft dit vermoeden echter op geen enkele manier verder onderbouwd zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Die grondslag kan dus hoe dan ook niet slagen.

Geen slecht huurderschap

4.10.

Uit het voorgaande volgt ook dat van slecht huurderschap dat moet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst geen sprake is. De vorderingen tot afgifte van een verklaring voor recht en tot ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

4.11.

Nu de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen, behoeft de vraag of het niet melden bij de gemeente conform het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening consequenties moet hebben, geen behandeling meer.

Conclusie

4.12.

De conclusie is dat [gedaagde] ten onrechte huur heeft ingehouden. Echter, omdat de achterstand reeds is ingelopen, zullen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Aan de wettelijke eisen^[9]voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan zodat deze zullen worden toegewezen. De gevorderde rente zal als onbetwist worden toegewezen. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Pré Wonen te betalen een bedrag van € 147,15 aan buitengerechtelijke kosten en een bedrag van € 34,14 aan wettelijke rente,

5.2.

wijst het meer of anders gevorderde af,

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.

Huurgeschil over huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder