ECLI:NL:RBNHO:2025:10788

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Pachtkamer

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11453103 \ PA EXPL 24-3 WD

Vonnis van de pachtkamer van 24 september 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LANDGOED WILDHOEF B.V.,

te Beverwijk,

eisende partij,

hierna te noemen: Landgoed Wildhoef,

gemachtigde: mr. R.A.M. Schram,

tegen

de vennootschap onder firma

1.
[gedaagde 1] V.O.F.,

te [woonplaats] ,
en haar vennoten
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] ,

gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers.

1.De zaak in het kort

In deze zaak gaat het om de vraag of de pachtovereenkomst moet worden ontbonden en [gedaagde c.s.] moet worden veroordeeld tot ontruiming en tot vergoeding van schade. De pachtkamer wijst de vorderingen af. De pachtovereenkomst wordt niet ontbonden. [gedaagde c.s.] hoeft niet te ontruimen. [gedaagde c.s.] hoeft ook geen schade te vergoeden.

2.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met 6 producties;
- de conclusie van antwoord, met 4 producties;
- het tussenvonnis van 7 mei 2025;

- de mondelinge behandeling van 12 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling van de zijde van Landgoed Wildhoef ingekomen producties (7 tot en met 11).

3.De feiten

3.1.

Op 28 augustus 1991 hebben de rechtsvoorgangers van partijen een pachtovereenkomst gesloten. Op 6 februari 2001 hebben de rechtsvoorgangers van partijen een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten, waarbij de persoon van de pachter is gewijzigd. Op basis van deze overeenkomsten maakt [gedaagde c.s.] momenteel gebruik van de percelen, kadastraal bekend als: gemeente Schermer, sectie M nummers 596 en 692 van in totaal 23.05.09 ha.

3.2.

De in 1991 gesloten pachtovereenkomst bevat in de artikelen 5, 6, 7, 12, 13 en 14 voorschriften over de wijze waarop de gepachte percelen mogen worden gebruikt.

3.3.

Landgoed Wildhoef is vanaf 24 december 2019 eigenaar en verpachter van de hiervoor onder 3.1. genoemde percelen.

4.Het geschil

4.1.

Landgoed Wildhoef vordert dat de pachtkamer
primair:

i) de pachtovereenkomst ontbindt;
ii) [gedaagde c.s.] veroordeelt tot ontruiming van de gepachte percelen en tot vergoeding van de door Landgoed Wildhoef geleden schade;

subsidiair:

i) verklaart voor recht dat [gedaagde c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst;
ii) [gedaagde c.s.] veroordeelt tot vergoeding van de door Landgoed Wildhoef geleden schade;
iii) [gedaagde c.s.] veroordeelt om de opslag/ overslag en productie van bokashi op het gepachte te staken.

4.2.

[gedaagde c.s.] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen, voor zover van belang, zal de pachtkamer hierna ingaan.

5.De beoordeling

De verwijten

5.1.

De primaire vordering van Landgoed Wildhoef stelt aan de orde de vraag of de pachtovereenkomst moet worden ontbonden vanwege een tekortkoming in de nakoming daarvan door [gedaagde c.s.] De pachtkamer is van oordeel dat er geen grond is om de pachtovereenkomst te ontbinden. De pachtkamer legt hieronder uit waarop zij dit oordeel baseert.

5.2.

Landgoed Wildhoef grondt haar vordering op de volgende (gestelde) tekortkomingen:

i) [gedaagde c.s.] heeft de noordzijde van de percelen onderverhuurd aan [naam 1] , die het land heeft gebruikt voor het inscharen van vee;
ii) [gedaagde c.s.] heeft de grond gebruikt c.q. laten gebruiken voor het houden van schapen;
iii) [gedaagde c.s.] heeft de zuidzijde van de percelen onderverhuurd aan [naam 2] ;
iv) [gedaagde c.s.] gebruikt de zuidzijde van de percelen voor de opslag van grind, tegels, puin/ steenkorrel en machines en voor dit illegale gebruik heeft zij ter plaatse stelconplaten gelegd;
v) [gedaagde c.s.] heeft aan de zuidzijde van de percelen afval van de aardappelteelt opgeslagen, afkomstig van andere percelen;
vi) [gedaagde c.s.] heeft rioolzuiveringsslib over het land uitgereden;
vii) [gedaagde c.s.] heeft in korte tijd achter elkaar hakvruchten geteeld en op die manier roofbouw op het land gepleegd;
viii) [gedaagde c.s.] heeft de percelen gebruikt voor de exploitatie van een vogelakker;
ix) [gedaagde c.s.] gebruikt de percelen voor een onderneming die is gericht op de afvalverwerking waarbij bokashi wordt verwerkt.

Door dit alles handelt [gedaagde c.s.] in strijd met verschillende in de pachtovereenkomst uit 1991 neergelegde voorschriften over het gebruik van de percelen. Dit alles aldus Landgoed Wildhoef.

5.3.

Landgoed Wildhoef heeft bij de verwijten die zij [gedaagde c.s.] maakt vooral verwezen naar de verschillende in de pachtovereenkomst uit 1991 neergelegde voorschriften. De inhoud van de pachtovereenkomst wordt echter niet uitsluitend bepaald door de afspraken die de rechtsvoorgangers van partijen medio 1991 hebben gemaakt en neergelegd in de schriftelijke pachtovereenkomst. Ook gedragingen van (de rechtsvoorgangers van) partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg^[1].

5.4.

[gedaagde c.s.] heeft aan haar verweer – onder meer – ten grondslag gelegd dat zij:

a) van de vorige verpachter ( [vorige pachter] ) een grote mate van vrijheid kreeg in het gebruik van de percelen, zolang maar sprake was van agrarisch gebruik en er geen schade aan het land werd toegebracht,
b) [gedaagde c.s.] hier zowel voor als na 2020 aan heeft voldaan,
c) [vorige pachter] zich voor 2020 nooit bij [gedaagde c.s.] heeft geklaagd over de manier waarop [gedaagde c.s.] de gepachte percelen exploiteerde;
d) Landgoed Wildhoef na de eigendomsverkrijging nooit het gesprek met [gedaagde c.s.] heeft willen aangaan over de manier waarop zij de percelen exploiteerde, maar uitsluitend heeft aangestuurd op beëindiging van het pachtcontract.

Landgoed Wildhoef heeft dit alles niet of nauwelijks weersproken. En al helemaal niet gemotiveerd.

5.5.

Het voorgaande brengt mee dat de pachtovereenkomst tussen partijen zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde c.s.] gehouden is om de percelen te gebruiken op zodanige wijze dat sprake is van agrarisch gebruik en er geen schade wordt toegebracht aan het land. Zolang [gedaagde c.s.] daaraan voldoet, handelt zij niet in strijd met de tussen partijen geldende pachtovereenkomst.

5.6.

Van de hiervoor in r.o. 5.2. onder (i), (ii), (v), (vii), (viii) en (ix) omschreven verwijten, blijkt uit wat Landgoed Wildhoef heeft aangevoerd niet dat [gedaagde c.s.] tekortschiet of is geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst. Dit alles valt onder het overeengekomen agrarisch gebruik en gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde c.s.] , heeft Landgoed Wildhoef onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde c.s.] hierdoor schade aan het land heeft berokkend. Ook de – door [gedaagde c.s.] betwiste – onderverhuur aan [naam 1] valt onder agrarisch gebruik, nu Landgoed Wildhoef heeft gesteld dat [naam 1] het land heeft gebruikt voor het inscharen van vee. [gedaagde c.s.] betwist dat zij een gedeelte van het perceel aan [naam 1] heeft verhuurd. Of dit het geval is, kan bij deze stand van zaken in het midden worden gelaten.

5.7.

Wat betreft de productie van bokashi voegt de pachtkamer aan het voorgaande nog toe dat [gedaagde c.s.] heeft aangevoerd dat zij dit gebruikt als bodemverbeteraar. Dat bokashi wellicht juridisch wordt aangeduid als een afvalstof maakt op zich niet dat dit schadelijk is voor de grond. Daarbij komt dat [gedaagde c.s.] bij de mondelinge behandeling heeft uitgelegd welke voorzorgsmaatregelen zij treft om te voorkomen dat het land wordt vervuild met (bijvoorbeeld plastic). Dat deze voorzorgsmaatregelen niet toereikend zijn, is niet gebleken. Te meer nu van de zijde van Landgoed Wildhoef op de mondelinge behandeling is erkend dat Landgoed Wildhoef ter plaatse geen onderzoek heeft gedaan naar de staat van de gepachte percelen en de eventuele vervuiling door bokashi. Dat [gedaagde c.s.] een vergunning moest hebben voor de productie van bokashi, blijkt niet.

5.8.

Over de overige gestelde tekortkomingen (nrs. (iii), (iv) en (vi)) overweegt de pachtkamer als volgt.

5.9.

Dat [gedaagde c.s.] in het verleden rioolslib over het land heeft uitgereden, is niet komen vast te staan.
[gedaagde c.s.] heeft betwist dit ooit te hebben gedaan. Ook na de betwisting heeft Landgoed Wildhoef nagelaten om te specificeren wanneer [gedaagde c.s.] zich hieraan volgens Landgoed Wildhoef schuldig zou hebben gemaakt. Hierdoor heeft Landgoed Wildhoef de gestelde tekortkoming onvoldoende onderbouwd. Om deze reden gaat de pachtkamer voorbij aan het op deze tekortkoming ziende bewijsaanbod van Landgoed Wildhoef.

5.10.

Wel staat vast staat dat [gedaagde c.s.] de zuidzijde van de percelen voor een periode van zeven maanden ter beschikking heeft gesteld aan [naam 2] , een wegenbouwbedrijf. Laatstgenoemde heeft dit gebruikt voor de tijdelijke opslag van grind, tegels, puin/ steenkorrel en machines. De pachtkamer stelt vast dat dit niet valt onder agrarisch gebruik. [gedaagde c.s.] is hiermee tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst.

5.11.

Deze tekortkoming staat los van de aanwezigheid van de stelconplaten. Hierover overweegt de pachtkamer dat Landgoed Wildhoef niet heeft weersproken dat zij deze met toestemming van [vorige pachter] heeft neergelegd ten behoeve van de oogstwerkzaamheden.

Ontbinding5.12. Ondanks de hiervoor vastgestelde tekortkoming zal de pachtkamer de pachtovereenkomst niet ontbinden. Hiertoe overweegt de pachtkamer als volgt.

5.13.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt^[2]. Uit de hiervoor geciteerde wetsbepaling volgt dat als hoofdregel geldt dat in geval van een tekortkoming een vordering tot ontbinding van een overeenkomst toewijsbaar is, maar dat hier onder omstandigheden een uitzondering op wordt gemaakt. De afweging of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

5.14.

De pachtkamer is van oordeel dat in dit geval de tekortkoming vanwege haar geringe betekenis de ontbinding van de pachtovereenkomst niet rechtvaardigt. Hiertoe neemt de pachtkamer in aanmerking dat het hier gaat om een eenmalige en in tijdsduur beperkte ter beschikkingstelling aan [naam 2] . Daarbij komt dat Landgoed Wildhoef hierdoor op geen enkele wijze is benadeeld. Ook is niet gebleken dat het nadelig is geweest voor de (kwaliteit van de) grond. Daarnaast wijst de pachtkamer op (i) de lange periode dat de pachtovereenkomst bestaat, (ii) de lange periode dat de huidige pachter bij de exploitatie van de gepachte percelen is verbonden en (iii) het feit dat het de enige tekortkoming betreft die in dit geding kan worden vastgesteld.

5.15.

Gelet op wat de pachtkamer hiervoor heeft overwogen, bestaat geen grond om de pachtovereenkomst te ontbinden. De pachtkamer wijst de primaire vordering van Landgoed Wildhoef af. De pachtkamer zal ook de subsidiaire vorderingen van Landgoed Wildhoef afwijzen. Hiertoe overweegt de pachtkamer als volgt.

Schadevergoeding

5.16.

Landgoed Wildhoef vordert dat [gedaagde c.s.] wordt veroordeeld tot het vergoeden van schade, welke schade zou moeten worden vastgesteld in een afzonderlijke schadestaat procedure. De enige door de pachtkamer vastgestelde tekortkoming, die tot schadeplichtigheid zou kunnen leiden, is de ter beschikkingstelling van een deel van het gepachte aan [naam 2] .
Desondanks zal de pachtkamer de vordering van Landgoed Wildhoef afwijzen. Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat is namelijk vereist dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is. Uit de toelichting van Landgoed Wildhoef kan echter niet worden afgeleid dat Landgoed Wildhoef mogelijk schade heeft geleden door de ter beschikkingstelling aan [naam 2] . Landgoed Wildhoef heeft hierover niets concreets aangevoerd. Daarom bestaat geen grond om [gedaagde c.s.] te veroordelen tot het vergoeden van schade.

Verklaring voor recht

5.17.

Landgoed Wildhoef vordert dat de pachtkamer voor recht verklaart dat [gedaagde c.s.] tekortschiet in de nakoming van de pachtovereenkomst. De pachtkamer zal deze vordering afwijzen bij gebrek aan belang. De enige tekortkoming die de pachtkamer heeft vastgesteld is de ter beschikking stelling aan [naam 2] en van deze tekortkoming heeft de pachtkamer de schadevergoedingsvordering van Landgoed Wildhoef afgewezen. Hiermee is het vereiste belang van Landgoed Wildhoef bij de gevorderde verklaring van recht komen te ontbreken.

Bokashi5.18. Landgoed Wildhoef vordert dat de pachtkamer [gedaagde c.s.] veroordeelt om de opslag/ overslag en productie van bokashi op het gepachte te staken. De pachtkamer zal deze vordering afwijzen. Hiervoor onder 5.6. en 5.7. heeft de pachtkamer al geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde c.s.] hiermee tekortschiet in de nakoming van de pachtovereenkomst. Daarom bestaat geen grond om haar te gebieden de productie/ verwerking van bokashi op het gepachte te staken.

Proceskosten

5.19.

Landgoed Wildhoef zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde c.s.] worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde c.s.] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

543,00

6.De beslissing

De pachtkamer:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Landgoed Wildhoef in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Landgoed Wildhoef niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de sectie kanton, locatie Alkmaar in de samenstelling van mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter, ing. H.J.W. van den Berg en mr. G.J. Middelburg-Heitlager, pachtleden en bij vervroeging door de kantonrechter-voorzitter in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025, in tegenwoordigheid van de griffier.

Ontbinding van pachtovereenkomst en schadevergoeding in civiele procedure