ECLI:NL:RBNHO:2025:12064

• Datum uitspraak: 8 oktober 2025
• Publicatiedatum: 21 oktober 2025
• Zaaknummer: 11179890 \ CV EXPL 24-4437
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken in huurwoning en huurprijsvermindering

In deze zaak vorderen [eisers] dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigt en de huurprijs van hun woning vermindert totdat de gebreken zijn hersteld. [Eisers] huurt sinds 8 mei 2008 een driekamerwoning van Stichting Ymere en stelt dat de woning ernstige gebreken vertoont, met name schimmel- en vochtproblemen. Stichting Ymere erkent de problemen, maar stelt dat deze zijn veroorzaakt door het gedrag van de bewoners. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet. De vordering tot huurprijsvermindering en herstel van gebreken wordt afgewezen. De kantonrechter wijst erop dat de huurcommissie eerder heeft geoordeeld dat er geen ernstige gebreken zijn en dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor voldoende ventilatie. De kantonrechter legt de proceskosten op aan [eisers].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11179890 \ CV EXPL 24-4437

Vonnis van 8 oktober 2025

in de zaak van

1. [eiser 1],

te [plaats],
2.
[eiser 2] ,

te [plaats],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

gemachtigde: mr. C.L. Mens,

tegen

STICHTING YMERE ,

te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Stichting Ymere,

gemachtigden: mr. T. Mulder en mr. L. Wanders

De zaak in het kort

[eisers] heeft met Stichting Ymere een huurovereenkomst gesloten betreffende de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats]. [eisers] vindt dat de huurwoning ernstige gebreken vertoont, omdat hij last heeft van schimmel en vocht in de woning. Hij wil daarom dat Stichting Ymere de gebreken herstelt en hij wil huurprijsvermindering. Stichting Ymere erkent dat er in de woning een schimmel- en vochtprobleem is, maar vindt dat dit probleem is ontstaan door bewonersgedrag. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet, zodat de vordering wordt afgewezen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- dagvaarding van 18 juni 2025, met 16 producties;

- conclusie van antwoord van 28 augustus 2024, met 2 producties;

- het tussenvonnis van 2 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- akte overlegging producties van [eisers] van 10 januari 2025, producties 17-19;

- de mondelinge behandeling van 22 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de akte van [eisers] van 16 april 2025, met één productie;
- de akte van [eisers] van 14 mei 2025;
- de akte van Stichting Ymere van 6 augustus 2025, met 7 producties;

- de akte van [eisers] van 3 september 2025, met één productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

[eisers] huurt sinds 8 mei 2008 van Stichting Ymere de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een driekamerwoning. Er is sprake van sociale huur.

2.2.

[eisers] heeft meermaals geklaagd over schimmelvorming en vochtproblemen in het gehuurde.

2.3.

Firma Patina en Trition B.V. hebben in opdracht van Stichting Ymere verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de (bouwkundige) staat van het gehuurde. Daaruit blijkt:

Firma Patina

“Wanneer zijn wij geweest?

Onze monteur is op 25 juli 2022 op de desbetreffende locatie geweest.

Wat hebben wij gedaan en wat adviseren wij?

“(…) Wij adviseren om toch nog de gevel na te laten zien en bewoners de woning goed te ventileren om schimmelvormig te voorkomen. (…)”

Trition B.V:

“(…) 2. Conclusie en advies

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de schimmel- en vochtschade wordt veroorzaakt door de volgende factoren:

1.
Uit de metingen van CO2-gehaltes (zie bijlage 5.2) blijkt dat de woning matig geventileerd wordt, aangezien het binnenklimaat van de woonkamer niet voldoende wordt ververst met buitenlucht. De slaapkamers werden tijdens het onderzoek niet als slaapkamer gebruikt, dus er werd geen gemiddeld hoge luchtvochtigheid vastgesteld aangezien er geen vochtproductie plaats vind. Er werd wel een hoger CO2-gehalte gemeten voor een ruimte die niet in gebruik was. Dit suggereert dat er tijdens het gebruik van de slaapkamers een hoge luchtvochtigheid kan ontstaan in deze ruimte.

Om dit te verhelpen adviseren we u de bewoners te informeren over het correct ventileren van de woning. (…)

Wij adviseren u om de mechanische ventilatie te laten nakijken door een erkend installatiebedrijf en deze af te laten stellen op basis van de behoeften van de bewoners. (…)

Mochten de klachten aanhouden nadat de eerste twee factoren zijn verholpen adviseren wij u om de isolatieschil van de woning te controleren en eventueel te verbeteren. (…)

Tot slot

Om de schimmelgroei effectief te bestrijden, raden wij aan om een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen dat de schimmelvorming kan verwijderen nadat eventuele andere werkzaamheden zijn uitgevoerd. (…)”

2.4.

Comfort Partners heeft hierna de ventilatoren gecontroleerd en geconcludeerd dat de ventilatoren voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld.

2.5.

Op 4 oktober 2023 heeft [eisers] de huurcommissie verzocht om de huurprijs van het gehuurde tijdelijk te verlagen in verband met gebreken. De huurcommissie heeft bij uitspraak (zaaknummer: 2311476) van 1 februari 2024, verzonden op 25 april 2024, geoordeeld dat geen sprake is van gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. In de uitspraak staat:
“(…) De sporen van schimmel ter plaatse van het plafond in de slaapkamer op de eerste verdieping, op het plafond in de badkamer, de raamkozijnen op de begane vloer en de houten vloer in de woonkamer worden veroorzaakt door inwerking van oppervlaktecondensatie en onvoldoende ventileren. Tijdens het onderzoek zijn de schimmelplekken diverse keren gemeten met een vochtmeter. Uit deze metingen is gebleken dat de muur droog is.

De Huurcommissie heeft niet kunnen vaststellen dat de muren nat zijn en dat er dus sprake is van doorslaand vocht. Daarnaast heeft de Huurcommissie vastgesteld dat er voldoende ventilatiemogelijkheden zijn. Alhoewel er sprake is van schimmelvorming, heeft deze naar het oordeel van de commissie geen bouwkundige of technische oorzaak. Daarom kan er geen tijdelijke huurkorting worden uitgesproken.

Het is bij oudere, niet of slecht geïsoleerde woningen soms moeilijk om schimmelvorming te voorkomen. Daarbij is het nodig om een juist evenwicht te vinden tussen verwarming en ventileren zodat het ‘leefvocht’ dat in elke woning aanwezig is, zich niet afzet tegen de koudste delen van een muur, plafond of raam. Als de woning ook nog pal onder het dak of op een hoek gelegen is, zal het verwarmen en ventileren nog meer aandacht vragen.

De commissie geeft huurder het advies om de woning gestructureerd te luchten en te ventileren. (…)”

2.6.

Op 21 februari 2025 heeft Trition in opdracht van Stichting Ymere (wederom) onderzoek gedaan naar de (bouwkundige) staat van het gehuurde. In het rapport staat daarover: “
(…) 2. Conclusie en advies Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat er geen sprake is van gebreken in de bouwkundige schil welke het binnenklimaat nadelig beïnvloed. Tevens is het capaciteit van de mechanische afzuiging ruim voldoende. Wel zijn de ventilatierooster dusdanig vervuild, dat de capaciteit niet voldoende is. Echter blijkt uit de dataloggersmetingen dat, wanneer de slaapkamer niet in gebruik is, het klimaat in de slaapkamer als droog moet worden beoordeeld. Dit overeenkomstig het ontbreken van bouwkundige gebreken welke het klimaat nadelig beïnvloed.

Op basis van eliminatie en de momenten waarop de slaapkamer wel in gebruik is, achten wij het aannemelijk dat de schimmelschade in de slaapkamer en woonkamer was veroorzaakt door het onvoldoende ventileren van de woning.

Over het algemeen geldt dat door de aanwezigheid van personen en huisdieren in de ruimte de relatieve luchtvochtigheid verhoogt. Wanneer er onvoldoende geventileerd wordt kan het woonvocht (o.a. koken, ademen, verdampen door de huid) niet naar buiten afgevoerd worden. Dit vocht veroorzaakt plaatselijk een hoge luchtvochtigheid (tot condensatie aan toe) op de binnenzijde van koude constructiedelen zoals de aansluiting plafond en wand in de slaapkamer (zie afb. 4 en 6). De waargenomen koudere constructiedelen zijn gebruikelijk bij woningen uit deze bouwperiode.

Wanneer oppervlakken veelvuldig en/of langdurig vochtig zijn zullen schimmels zich versneld ontwikkelen. Tevens is tijdens het onderzoek waargenomen dat de hygiëne matig is. Vervuiling (hetgeen voeding voor de schimmel is) vormt een ideale bodem voor schimmels om zich versneld ontwikkelen.

Advies:

Wij adviseren u de bewoners te informeren over het correct ventileren van de woning. (…)

Tot slot

Hygiëne is eveneens van invloed voor het schimmelvrij houden van een woning. Met name in de badkamer waren de vloeren en wanden sterk vervuild.

De kruipruimte van de woning was niet toegankelijk. Wel is met een endocsoop via een kruipruimteventilatierooster waargenomen dat de onderzijde van de vloer luchtdicht is afgewerkt met PUR. Tevens zijn in de meterkast geen afwijkingen gemeten welke duiden op luchtlekkage vanuit de kruipruimte. (…)”

2.7.

[betrokkene] heeft hierna in mei 2025 de kruipruimte onderzocht en vastgesteld dat de kruipruimte weliswaar vochtig is, maar geen bouwkundige gebreken bevat.

2.8.

Op 9 juli 2025 heeft de gemachtigde van Ymere het volgende aan de gemachtigde van [eisers] laten weten:
“(…) In de afgelopen periode is [betrokkene] – zoals bij uw cliënte bekend – langs geweest. Zij hebben geconstateerd dat zich in de kruipruimte geen gebreken voordoen. Bij het onderzoek naar de spouwmuren is vastgesteld dat werkzaamheden aan de loodslabben noodzakelijk waren. Deze werkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd. Tevens is de waterkering opnieuw aangebracht. (…)

Aangezien QBuild in een eerder stadium bij uw cliënte het vermoeden heeft geuit dat mogelijk sprake zou kunnen zijn van een bouwkundig gebrek, ligt het op hun weg om een beoordeling te maken van de inmiddels verrichte werkzaamheden. (…)

Namens Ymere verzoek ik uw cliënte vriendelijk om QBuild toegang tot de woning te verlenen en hen in de gelegenheid te stellen hun onderzoek uit te voeren. (…)”

2.9.

Qbuild heeft in augustus 2025 drogers in het gehuurde geplaatst, zodat herstelwerkzaamheden (lees: schilderen en behangen) kunnen plaatsvinden.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigt en bepaalt dat de huurprijs van de woning wordt verminderd totdat de gebreken zijn hersteld. Daarnaast vordert [eisers] herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom en veroordeling van Ymere in de proceskosten.

3.2.

[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat het gehuurde gebreken kent en dat Stichting Ymere deze gebreken moet herstellen. Het probleem bevindt zich in de slaapkamer die grenst aan de woonkamer. Daar is sprake van (teveel) vocht en schimmel. Door de vochtproblemen wordt deze kamer niet gebruikt. De overige kamers in het gehuurde vertonen dit probleem niet. Meerdere bedrijven, Qbuild en Metsel Support, hebben erkend dat sprake is van een bouwkundig gebrek en desondanks weigert Stichting Ymere om de gebreken te herstellen. Anders dan Stichting Ymere meent wordt de woning voldoende geventileerd. Dit zorgt niet voor de gestelde problematiek.

3.3.

Stichting Ymere betwist de vordering en voert daartoe aan dat [eisers] de gestelde gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. Zowel uit het rapport van Trition als uit de onderzoeksrapportage van de huurcommissie volgt dat het gehuurde geen (bouwkundige) gebreken kent. [eisers] moet de woning voldoende ventileren. Er zijn daar voldoende mogelijkheden voor welke hij niet (voldoende) benut. De mechanische ventilatie is in orde. Bovendien is het te verklaren waarom de gestelde slaapkamer vochtig is. Doordat die kamer niet wordt gebruikt en verwarmd, wordt het vocht daar naartoe verplaatst. Vocht verspreidt zich immers naar een koude plek. Het probleem is aldus aan [eisers] te wijten. Verder voert Stichting Ymere aan dat sprake is van overbewoning. Het gehuurde betreft (slechts) een driekamerwoning. Inmiddels zijn zes mensen in het gehuurde woonachtig. Dit kan óók – naast bewonersgedrag - leiden tot de gestelde schimmelvorming en vochtproblemen, aldus Stichting Ymere.

4. De beoordeling

4.1.

Ter discussie staat of sprake is van gebreken in de zin van de wet en of [eisers] als huurder recht heeft op huurprijsvermindering.

4.2.

[eisers] heeft bij akte van 3 september 2025 nog een productie overgelegd. De kantonrechter zal deze productie niet meenemen bij de beoordeling van het geschil, omdat Stichting Ymere niet op deze productie heeft kunnen reageren. [eisers] was in de gelegenheid gesteld om te reageren op de stellingen van Stichting Ymere en niet om nadere productie(s) over te leggen.

[eisers] heeft binnen de in 7:262 lid 1 BW genoemde termijn een dagvaarding uitgebracht

4.3.

Uit de wet ^[1] volgt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is bepaald. Dat geldt echter niet als een van hen binnen acht weken na de verzenddatum van die uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding van [eisers] is binnen die termijn uitgebracht. Daarmee verliest de uitspraak van de huurcommissie haar bindende werking en moet de kantonrechter zelf in de zaak voorzien. Vernietiging behoeft in dat geval dan ook niet te worden gevorderd. Reeds om die reden kan de vordering om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen niet worden toegewezen.

De vordering tot herstel van gebreken en de vordering tot huurprijsvermindering

4.4.

De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers] af. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.5.

Tijdens de mondelinge behandeling is uitgebreid met partijen gesproken over de vochtplekken en schimmelvorming in het gehuurde, met name over de vochtproblemen in de slaapkamer die grenst aan de slaapkamer. Zij zijn het erover eens dat daarvan (lees: schimmel en vocht) sprake is, alleen zij verschillen van mening over de vraag of dit een gebrek is in de zin van de wet. ^[2] De wet ^[3] bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De verhuurder heeft de verplichting om dergelijke gebreken te herstellen. Het is aan de huurder om voldoende te stellen en te onderbouwen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot.

4.6.

Partijen zijn tijdens de mondelinge behandeling overeengekomen dat het gehuurde nogmaals wordt onderzocht op bouwkundige gebreken. Trition heeft in dit kader het gehuurde op 4 februari 2025 en op 19 februari 2025 geïnspecteerd en vervolgens op 21 februari 2025 een rapport uitgebracht (zie r.o. 2.6). Uit dit rapport blijkt dat geen sprake is van gebreken in de bouwkundige schil welke het binnenklimaat nadelig beïnvloed. Wel kan uit het rapport worden afgeleid dat de meest waarschijnlijke oorzaak van de schimmelvorming is gelegen in het feit dat in de woning onvoldoende wordt geventileerd. Bewonersgedrag, zoals Stichting Ymere dat noemt.

4.7.

Stichting Ymere heeft verder onderzoek laten uitvoeren naar de kruipruimte en naar de spouwmuren. Van bouwkundig gebreken is niet gebleken. Enkel is toen geconstateerd dat werkzaamheden aan de loodslabben noodzakelijk waren (zie r.o. 2.7 en 2.8). Niet ter discussie staat dat deze werkzaamheden inmiddels hebben plaatsgevonden.

4.8.

De kantonrechter leidt uit het rapport van Trition af dat de meest waarschijnlijke oorzaak van de schimmelvorming is gelegen in het feit dat de bewoners zelf onvoldoende ventileren. [eisers] doet te weinig om een goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken. Daarnaast staat als onbetwist gesteld vast dat sprake van overbewoning. Dit kan ook leiden tot de gestelde schimmel- en vochtproblemen. Ook heeft Stichting Ymere een plausibele verklaring gegeven waarom juist de niet-gebruikte slaapkamer vochtig is. Gelet hierop en ook op de inhoud van de rapporten van Trition heeft [eisers] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet en dat Stichting Ymere gehouden is om dit gebrek te herstellen. De blote stelling van [eisers] dat andere huurders dezelfde klachten hebben, overtuigt niet. Hij heeft dit geenszins onderbouwd. Ook de stelling van [eisers] dat meerdere bedrijven, te weten Qbuild en Metsel Support, hebben bevestigd dat sprake is van een bouwkundig gebrek en dat Stichting Ymere al langere tijd met dit gebrek bekend is, treft geen doel. [eisers] heeft dit onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat aan het gedane bewijsaanbod van [eisers] van 3 september 2025 voorbij. Het had op de weg van [eisers] gelegen om zijn vordering eerder nader toe te lichten en te onderbouwen.

4.9.

De conclusie luidt dat de vordering tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden wordt afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot huurprijsvermindering.

Proceskosten

4.10.

[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Ymere worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

677,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op

8 oktober 2025.

Voetnoten

1. Artikel 7:262 lid 1 BW.

2. Artikel 7:204 BW.

3. Artikel 7:204 lid 2 BW.