Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/363794 / HA ZA 25-182
Vonnis van 5 november 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [plaats],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen: [eisers]
advocaat: mr. L.W. van de Wetering,
tegen
1.[gedaagde 1],2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagden]
advocaat: mr. F.C.M. Tamis.
Zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. De kadastrale erfgrens tussen hun percelen komt niet overeen met de feitelijke erfgrens. [eisers] vorderen voor recht te verklaren dat de kadastrale grens de juridische grens is. [gedaagden] vorderen in reconventie voor recht te verklaren dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond tussen de kadastrale grens en de feitelijke grens. Volgens [gedaagden] is sprake van inbezitneming van de strook grond en is de situatie al zo lang zo dat zij eigenaar van de grond zijn. [eisers] betwisten dit. De rechtbank stelt [gedaagden] in het gelijk en oordeelt dat de strook grond in 2003 in bezit is genomen door de rechtsvoorganger van [gedaagden] zijn daarom door verjaring eigenaar geworden van de strook grond. [eisers] vorderen teruglevering van de strook grond als schadevergoeding in natura. De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] niet onrechtmatig hebben gehandeld en [eisers] om die reden geen recht hebben op een schadevergoeding. Wel moeten [gedaagden] de brede schutting die zij rond 2019 hebben aangelegd verwijderen. Deze staat (net) op grond die eigendom is van [eisers]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 juli 2025 en de daarin genoemde stukken
- de akte wijziging van eis in reconventie van [gedaagden]
- de aanvullende productie 20 van [eisers]
- de aanvullende productie 4 van [gedaagden]
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging van 26 september 2025, aan welk proces-verbaal de reacties van partijen zijn gehecht
- de mondelinge behandeling van 26 september 2025, waarbij van beide zijden pleitaantekeningen zijn overgelegd en voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn buren van elkaar. [eisers] zijn sinds 5 juni 2024 eigenaar van het perceel met woning aan de [adres 1] te [plaats]. [gedaagden] zijn sinds 8 augustus 2011 eigenaar van het perceel met woning aan de [adres 2] te [plaats].
2.2.
In de “vragenlijst voor de verkoop van een woning” bij de koopovereenkomst die [gedaagden] in 2011 zijn aangegaan is over eventuele afspraken met aangrenzende percelen het volgende opgenomen:
Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (…) Zo ja, welke zijn dat?
Puntje naast pad is in gebruik van de buren
2.3.
In de “Vragenlijst deel B” bij de koopovereenkomst die [eisers] in 2024 zijn aangegaan is over de kadastrale grens het volgende opgenomen:
Staan de huidige terreinafscheidingen volgens u op de kadastrale grens?
Nee.
Waaruit bestaat de afwijking?
rechterzijde een strook van 50 cm over 15 meter uitgeruild met 7 meter aande voorzijde. Niet officieel
2.4.
[eisers] hebben op 18 september 2024 een grensreconstructie laten uitvoeren. Uit het relaas van bevindingen volgt dat de kadastrale grens van de percelen niet overeenkomt met de feitelijke erfgrens. De scheidsmuur tussen de twee tuinen bevindt zich (in ieder geval deels) op het kadastrale perceel van [eisers], net als een achter de schutting gelegen bestrate driehoek ingericht als gft-hoek van [gedaagden] Ook de bestrate oprit die [gedaagden] gebruiken om met hun auto naar de garage te komen ligt voor een deel op het kadastrale perceel van [eisers] De grond die [gedaagden] aldus van het kadastrale perceel van [eisers] in gebruik hebben zal hierna ‘de strook grond’ genoemd worden.
2.5.
[betrokkene 1] is een rechtsvoorganger van [eisers] Hij is tot 2019 eigenaar geweest van de [adres 1]. [betrokkene 1] heeft op 16 oktober 2024 aan de heer [gedaagde 1] verklaard dat een grondruil tussen de twee percelen heeft plaatsgevonden. Voor zover relevant luidt de verklaring als volgt:
In februari 2003 heb ik de [adres 1] in [plaats] aangekocht.
Ik heb datzelfde jaar met mijn toenmalige buurman [betrokkene 2] (van [adres 2], jullie huidige woning), een schutting geplaatst tussen onze tuinen.
De lijn, liep vanaf de garage van [adres 2] (0 cm) schuin weg naar (over) de voorkant [adres 1] met een (60-70 cm)
Deze loopt nu recht, gezien van af de rechter gevel van [adres 1], naar de stoep,
Tevens heeft er een uitruil plaatsgevonden van twee ongeveer gelijke driehoeken namelijk de GFT hoek voor [adres 2] tegen een rechtdoorlopend pad bij de voordeur voor [adres 1].
Voor beide partijen een veel betere en praktischer oplossing.
In meters minimaal wel gelijk.
Dit is in goed overleg met de toenmalige eigenaar van [adres 2], (…) overeengekomen.
(…)
2.6.
Partijen hebben na de kadastrale reconstructie met elkaar gecorrespondeerd over de situatie. Deze correspondentie heeft niet tot een oplossing geleid.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de kadastrale grens tussen de percelen [kadaster nummer 1] ([adres 1]) en [kadaster nummer 2] ([adres 2]) de juridische grens is;
II. voor het geval de rechtbank oordeelt dat [gedaagden] door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond die, uitgaande van de kadastrale grens, bij het perceel van [eisers] hoort: [gedaagden] te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan het in eigendom overdragen van deze strook grond aan Jansen, op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagden] te veroordelen om de grond die eigendom van [eisers] is en door [gedaagden] wordt gebruikt te ontruimen, met verwijdering van in ieder geval afvalbakken, bestrating, schutting en hek, op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 520,00 voor de kosten voor de grensconstructie;
V. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] € 3.131,55 te betalen voor de buitengerechtelijke incassokosten;
VI. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten.
3.2.
[eisers] voeren aan dat de kadastrale grens de erfgrens is zodat zij eigenaar zijn van de strook grond. Zij willen terug naar de kadastrale grenzen. Een van de redenen is dat zij een vrijstaande woning hebben gekocht. Daar zouden zij vrij omheen moeten kunnen gaan en dat kan nu niet. Daarom hebben zij het Kadaster een grensreconstructie laten maken. Daaruit blijkt duidelijk dat de strook grond tot het kadastrale perceel van [eisers] behoort. Het wettelijk uitgangspunt is dat de kadastrale grens de juridische grens is. Daarmee zijn [eisers] eigenaar van deze grond.
Mochten [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden, dan hebben zij onrechtmatig gehandeld. Iemand die grond in bezit neemt en houdt terwijl hij weet dat die grond van een ander is handelt namelijk onrechtmatig. [gedaagden] wisten dat zij grond in gebruik hadden die niet bij hun perceel hoorde. [eisers] maken dan aanspraak op schadevergoeding door teruglevering van de grond. [eisers] zeggen verder dat de door hen gemaakte kosten voor de grensreconstructie en advocaatkosten vergoed moeten worden, omdat dit redelijke kosten zijn ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en voldoening buiten rechte.
3.3.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. [gedaagden] voeren aan dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond. De rechtsvoorgangers van [gedaagden] hadden deze grond al in bezit met de pretentie van eigendom. Zij hebben een schutting als erfgrens geplaatst nadat er een grondruil had plaatsgevonden. Daarmee is de strook feitelijk bij het perceel van [adres 2] getrokken. De erfafscheiding moet worden beschouwd als een naar buiten toe kenbare uiting van machtsuitoefening met eigendomspretentie. De rechtsvoorgangers van [eisers] hebben toen afstand gedaan van hun bezit. [gedaagden] wisten niet beter dan dat de schutting de erfgrens was. Dat is hen ook meegedeeld in de verkoopinformatie van de woning. [gedaagden] betwisten dat [eisers] recht hebben op een schadevergoeding. Op het moment dat [eisers] de woning kochten, was de verjaring al voltooid. Daarbij komt dat [eisers] bij de aankoop van hun woning hebben kunnen zien dat de grond (feitelijk) bij het perceel van [gedaagden] behoorde.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagden] vorderen na wijziging van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
i. voor recht te verklaren dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de grond die volgens het kadaster aan Jansen toebehoort, namelijk:
a. een strook grond die door [gedaagden] is ingericht als gft-hoek;
b. de grond onder en vóór de schutting van [gedaagden];
c. het strookje grond dat deel uitmaakt van de oprit van [gedaagde 1];
[eisers] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan inschrijving bij het Kadaster van de nieuwe eigendomsverhouding, waaronder zo nodig het doen opmaken van een notariële akte van verjaring, waarbij de kosten gelijkelijk door partijen worden gedeeld, en te bepalen dat het vonnis in de plaats kan treden van de op te maken akten;
[eisers] te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met rente.
3.6.
[eisers] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1], met veroordeling in de proceskosten.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in reconventie nauw samenhangen met de vorderingen in conventie, zal de rechtbank deze hierna gezamenlijk behandelen.
Juridische eigendom
4.2.
Tussen partijen staat vast dat de feitelijke erfgrens afwijkt van de kadastrale erfgrens. In beginsel heeft de grens zoals die uit de kadastrale gegevens blijkt te gelden als de juridische erfgrens. Dit is anders als een bezitter van grond door verjaring eigenaar is geworden. [1]
4.3.
[gedaagden] doen een beroep op bevrijdende verjaring. Zij zeggen dat de strook grond al meer dan twintig jaar in bezit van hen en hun rechtsvoorgangers is. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet de strook grond in bezit zijn genomen en moet dat bezit vervolgens twintig jaar zijn voortgezet. [2] Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. [3] Dat wil zeggen dat de feitelijke macht over een goed wordt uitgeoefend met de pretentie rechthebbende te zijn. [4] Voor inbezitneming van een goed zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend. [5] De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. De vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, moet volgens artikel 3:108 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden beantwoord naar de verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. Het bezit moet "ondubbelzinnig" zijn. Ondubbelzinnig bezit is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. [6] Daarmee is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn als de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op de verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeerde rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kon nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.
[gedaagden] zijn eigenaar geworden van de strook grond
4.4.
Op grond van de hoofdregel [7] rusten op [gedaagden] de stelplicht en bewijslast (van feiten en omstandigheden die maken) dat aan de vereisten van verjaring is voldaan. Dat is de partij die zich op verjaring beroept. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] hun stelling dat hun rechtsvoorgangers de grond meer dan twintig jaar geleden in bezit hebben genomen voldoende hebben onderbouwd, zodat de eigendom van de strook grond door verjaring is overgegaan. De rechtbank motiveert dit als volgt.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huidige feitelijke indeling van de erven – in grote lijnen – in 2003 is ontstaan. Er is toen een houten schutting geplaatst tussen de percelen. Ook is de oprit en de zogeheten gft-hoek van [gedaagden] bestraat. Verder is de grond aan de voorzijde van de percelen, tussen de bestrating van beide percelen in, ingericht als groenstrook. In 2019 hebben [gedaagden] de houten schutting vervangen voor de huidige stenen schutting. Het midden van deze schutting staat op ongeveer dezelfde plek als de houten schutting zodat grofweg de feitelijke indeling van de percelen in stand is gebleven. Wel merken [eisers] op dat de schutting breder is en daarmee verder hun perceel opkomt.
4.6.
[gedaagden] stellen dat de grond in bezit is genomen bij of door een grondruil tussen een vorige eigenaar van [adres 2] en een vorige eigenaar van [adres 1]. Dat het gebruik – als door [gedaagden] is gesteld en door [eisers] is betwist – gebaseerd is op een ruilovereenkomst volgt de rechtbank niet. [gedaagden] hebben de ruilovereenkomst onderbouwd met één verklaring. [eisers] hebben deze stelling en verklaring echter gemotiveerd betwist. Zij hebben naar voren gebracht dat van een grondruil geen sprake kan zijn (geweest) omdat zij en hun rechtsvoorgangers geen grond van het kadastrale perceel van [gedaagden] in gebruik hebben gekregen. Met de door [eisers] ingebrachte kadastrale grensreconstructie en de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank inderdaad kunnen vaststellen dat [eisers] geen grond van het kadastrale perceel van [adres 2] in gebruik heeft.
4.7.
[gedaagden] betwisten dit ook niet. Zij hebben enkel aangegeven dat de situatie in de tijd voor de door hen gestelde grondruil ook al niet in overeenstemming zou zijn geweest met de kadastrale situatie. De rechtsvoorgangers van [gedaagden] zouden in die visie kennelijk andere grond in gebruik hebben gehad dat onderdeel was van het kadastrale perceel van (de rechtsvoorgangers van) [eisers]. Deze grond zou dan geruild zijn met de rechtsvoorganger van [eisers]. Hoe die situatie dan geweest is en waarom de rechtsvoorganger van [eisers] zou hebben ingestemd met een ruil waarbij hij het gebruik zou krijgen van grond die kadastraal al van hem was, hebben [gedaagden] in het midden gelaten. Dit wordt ook niet duidelijk uit de door hen overgelegde verklaring. Bij die stand van zaken – [eisers] hebben geen grond in gebruik van het perceel van [gedaagden] – oordeelt de rechtbank dat [gedaagden] onvoldoende hebben onderbouwd dat de huidige situatie is ontstaan uit een grondruil.
4.8.
Duidelijk is wel dat de grond hier in geding feitelijk al in 2003 bij de grond van het kadastrale perceel van [gedaagden] is getrokken. De rechtbank is daarom - in lijn met het betoog van [gedaagden] - van oordeel dat de strook grond met de handelingen genoemd onder 4.6 in bezit is genomen. Het plaatsen van de schutting moet worden beschouwd als machtsuitoefening die het bezit van de bewoners van [adres 1] van de strook grond teniet heeft gedaan. Met de plaatsing van de schutting heeft de rechtsvoorganger van [gedaagden] zich zodanig gedragen dat de rechtsvoorganger van [eisers] daaruit niets anders kon afleiden dan dat de rechtsvoorganger van [gedaagden] pretendeerde eigenaar te zijn van de grond aan zijn kant van de schutting (de grond aan de kant van [adres 2]). Daarmee heeft de rechtsvoorganger van [gedaagden] de grond immers bij de eigen tuin getrokken. Daarbij is door het plaatsen van de schutting ook de toegang vanaf het erf van [eisers] geblokkeerd en is er een optisch geheel ontstaan van het stuk grond met het perceel van de eigenaar van de [adres 2]. Ook bij de inrichting van de gft-hoek (bij en achter de schutting) en de aanleg van een bestrate oprit is een optisch geheel ontstaan met het perceel van [gedaagden] De oprit loopt enkel naar het perceel van de [adres 2] en de gft-hoek staat redelijkerwijs enkel ten dienste aan en is duidelijk onderdeel van de tuin van de [adres 2]. Daarmee is de rechtsvoorganger van [gedaagden] deze grond naar verkeersopvattingen voor zichzelf gaan houden, met de pretentie rechthebbende te zijn.
4.9.
Anders dan [eisers] betoogt, geeft deze handelwijze geen blijk van een gebruiksrecht waaruit slechts houderschap volgt. De machtsuitoefeningen zijn daarvoor te vergaand. Hierbij speelt mee dat de erven feitelijk van elkaar zijn gescheiden met een hoge schutting, waardoor exclusief en ondubbelzinnig bezit is gecreëerd. Ook als de schutting met medewerking van de buren is geplaatst, blijft sprake van inbezitneming van de strook grond, omdat de rechtsvoorganger van [gedaagden] zich daarmee niet alleen het exclusieve gebruik, maar ook de feitelijke macht heeft verschaft over de strook grond.
4.10.
Niet in geschil is dat deze situatie van bezit langer dan twintig jaar heeft voortgeduurd. De verjaring is in 2023 voltooid. [gedaagden] zijn daarom in 2023 eigenaar geworden van de strook grond.
4.11.
Partijen verschillen nog wel van mening over de exacte omvang van de strook grond die in 2003 bij het perceel van [adres 2] is getrokken. Tussen partijen is in geschil of de stenen schutting die [gedaagden] in 2019 hebben geplaatst precies op dezelfde plek staat als de houten schutting. Daarmee is de exacte grens van de strook grond in geschil.
4.12.
Voor de grens van de in bezit genomen strook grond is bepalend op welke locatie de houten schutting stond. Als de stenen schutting meer in de richting van [gedaagden] is geplaatst, is voor dat meerdere geen sprake van verjaring. De stenen schutting staat er namelijk nog geen 20 jaar. [gedaagden] stellen dat het hart van de stenen schutting op dezelfde plek staat als het hart van de houten schutting. [eisers] betwisten dat en menen dat de stenen schutting verder hun tuin in is geplaatst. [gedaagden] voeren aan dat dat komt omdat de stenen schutting breder is.
4.12.1.
De rechtbank overweegt dat [gedaagden] hun stelling dat het hart van de schuttingen op dezelfde plek staat onvoldoende hebben onderbouwd. Op de tweede foto van productie 4 van [gedaagden] (de houten schutting bezien vanaf de oprit van [gedaagden]) en de laatste pagina van productie 19 van [eisers] is te zien dat de houten schutting niet pal tegen de garage aanstond. Aan de onderkant van de schutting is lichtinval te zien en ook is naast de stenen muur van de garage enige ruimte zichtbaar. De stenen schutting staat ook niet pal tegen de garage aan, want er staat nog een paal tussen (zie foto 5 van het proces-verbaal van descente). Op basis van deze foto’s staat de buitenzijde van de schuttingen aan de kant van de [adres 2] op dezelfde plek. De stenen schutting staat daarmee niet of nauwelijks verder op het perceel van [gedaagden] dan de houten schutting, terwijl de stenen schutting aanzienlijk breder is. Uit de foto’s van productie 19 van [eisers] blijkt wel dat de stenen schutting voor een groter gedeelte op hun perceel staat dan de houten schutting stond. De rechtbank houdt het er daarom voor dat de strook grond wordt begrensd door de buitenzijde van de stenen schutting aan de kant van de [adres 2], in die zin dat de stenen schutting geheel op het perceel van [eisers] staat. De vordering van [gedaagden] voor zover deze ziet op eigendom van de grond ónder de schutting wordt daarom afgewezen. Die grond is eigendom van [eisers]
4.12.2.
De strook grond wordt verder ter hoogte van de gft-hoek begrensd door de woning van [eisers]
4.12.3.
Aan de voorzijde van de percelen wordt de strook grond begrensd door de bestrate oprit van [gedaagden], zoals desgevraagd verklaard tijdens de plaatsopneming. De groenstrook is daarom tot het perceel van [eisers] blijven behoren. In reactie op het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming hebben [gedaagden] nog aangegeven dat zij hebben bedoeld aan te geven dat de lampjes naast de oprit in 2019 zijn vervangen, maar dat voor die tijd ook al lampjes naast de oprit aanwezig waren. Nog los van de vraag of het aanbrengen van een beperkt aantal kleine lampjes in de grond naast een oprit kan worden aangemerkt als ondubbelzinnige inbezitneming, hebben [gedaagden] daarmee niet voldoende onderbouwd dat deze lampjes al meer dan twintig jaar geleden zijn aangebracht. Daarom oordeelt de rechtbank dat de grens van de strook loopt aan de zijkant van de bestrate oprit (zonder daarbij de lampjes mee te nemen).
Tussenconclusie
4.13.
Omdat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond, zal de rechtbank de vordering van [eisers] om voor recht te verklaren dat de kadastrale grens tussen het perceel van de [adres 1] en het perceel van de [adres 2] de juridische grens afwijzen. De rechtbank zal de als i) uiteengezette vordering in reconventie toewijzen, met de volgende uitzondering. Hiervoor is al uiteengezet dat de nieuwe schutting verder op het perceel van [eisers] staat dan de oude houten schutting, zozeer dat de grond onder de nieuwe schutting niet tot de strook grond behoort waarvoor de verjaring geldt. De rechtbank zal daarom ter zake van b. onder i) van de vordering in reconventie enkel voor recht verklaren dat de grond vóór de schutting (aan de zijde van de [adres 2]) door verjaring eigendom is geworden van [gedaagden]
4.14.
Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat de brede scheidsmuur die [gedaagden] in 2019 hebben geplaatst staat op grond die eigendom is van [eisers] De vordering van [eisers] om de scheidsmuur te verwijderen zal daarom worden toegewezen. Omdat de zijde van de scheidsmuur aan de kant van de [adres 2] de juridische erfgrens is en de scheidsmuur daarmee een rol kan spelen bij de inschrijving van de eigendom in de openbare registers, zal de rechtbank [gedaagden] een termijn van drie maanden geven om de scheidsmuur te verwijderen. Uit de uitlatingen van [gedaagden] bij de mondelinge behandeling komt verder voldoende naar voren dat zij voornemens zijn aan een veroordeling zullen meewerken. De rechtbank zal daarom geen dwangsom aan deze veroordeling verbinden.
Geen terugleveringsplicht van de grond voor [gedaagden]: geen onrechtmatige gedraging
4.15.
Omdat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond, is voldaan aan de voorwaarde van vordering II van [eisers] vorderen kort gezegd dat [gedaagden] op grond van artikel 6:103 BW Pro wordt veroordeeld tot teruglevering van de strook grond. [eisers] verwijzen daarbij naar een arrest van de Hoge Raad.
4.16.
Uit die uitspraak Gemeente Heusden van de Hoge Raad [8] volgt dat een partij die door bevrijdende verjaring eigenaar wordt van een stuk grond bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren. [9] De Hoge Raad overweegt dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Dat brengt mee dat deze laatste, als ook aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat de bezitter aan hem de schade vergoedt die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen heeft geleden.
4.17.
[eisers] stellen dat het onrechtmatig handelen van [gedaagden] bestaat uit het in bezit houden van een strook grond, waarvan zij weten dat het toebehoort aan iemand anders. De ontstane schade, het verlies van de strook grond, is geleden door de rechtsvoorganger van de rechtsvoorganger van [eisers] Die hebben de schadevergoedingsvordering in de leveringsakte van de woning aan [eisers] overgedragen.
4.18.
[gedaagden] betwisten dat sprake is van onrechtmatig handelen. De rechtsvoorgangers van [eisers] wisten dat hun grond in bezit was genomen en hebben vervolgens geen actie ondernomen. Volgens [gedaagden] hebben de rechtsvoorgangers van [eisers] daarmee hun vorderingsrecht verspeeld.
4.19.
Beoordeeld moet worden of er de verjaringsverkrijger een onrechtmatige daad heeft gepleegd tegen degene die de eigendom heeft verloren. In dit geval ligt daarmee de vraag voor of [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens de rechtsvoorgangers van [eisers], die in 2023 door verjaring de eigendom van de strook grond hebben verloren. Of sprake is van onrechtmatig handelen, hangt – in een situatie waarin de persoon die de grond in bezit heeft genomen en heeft overgedragen aan een rechtsopvolger die eigenaar is geworden – af van de omstandigheden van het geval. [10]
4.20.
De rechtbank overweegt dat onderhavige situatie verschilt van de situaties in het arrest Gemeente Heusden en het door [eisers] aangehaalde arrest van gerechtshof Den Haag van 26 september 2023. [11] In die gevallen was degene die de grond in bezit heeft genomen na twintig jaar nog steeds de occupant. In dit geval heeft degene die de grond in bezit heeft genomen – zonder door verjaring eigenaar te zijn geworden – het bezit overgedragen aan zijn rechtsopvolger [gedaagden] zijn vervolgens door verjaring eigenaar geworden.
4.21.
Naar het oordeel van de rechtbank is bij de omstandigheden van dit geval geen sprake van onrechtmatig handelen van [gedaagden]
4.22.
Hierbij stelt de rechtbank voorop dat [gedaagden] de grond niet in bezit hebben genomen, maar het bezit overgedragen hebben gekregen. Van kwade trouw in de zin dat grond in bezit is genomen wetende dat een ander daarvan de eigenaar is, is dan ook geen sprake. Er is enkel sprake van het in bezit houden van een strook grond.
4.23.
Over de wetenschap van [gedaagden] overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagden] hebben naar voren gebracht dat zij de woning hebben gekocht en niet beter wisten dan dat de geplaatste schutting de erfgrens betrof. Op de vragenlijst bij de aankoop van de woning staat ook niet vermeld dat grond van de buren in bezit is. Er staat juist vermeld dat een stuk grond van hun perceel in gebruik bij de buren was. Op de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] verklaard dat zij enige tijd na aankoop van de woning op de hoogte zijn geraakt van de situatie, omdat [betrokkene 1] hen hierover heeft ingelicht.
4.24.
In elk geval staat vast dat [gedaagden] ervan op de hoogte waren dat de feitelijke erfgrens anders liep dan de kadastrale erfgrens toen de rechtsvoorgangers van [eisers] in 2023 de eigendom verloren. Dat [gedaagden] daarmee ook grond in bezit hielden, waarvan zij wisten dat het in eigendom toebehoorde aan iemand anders, is door [eisers] onvoldoende gesteld en/of onderbouwd.
4.25.
Het komt de rechtbank niet onjuist voor dat een aspirant-koper ervan uitgaat dat de feitelijke situatie ten tijde van aankoop van een woning de te respecteren erfgrens weergeeft, tenzij er aanwijzingen zijn dat dat in een geval anders is. Niet gesteld of gebleken is dat er dergelijke aanwijzingen waren. De vragenlijst van de koopovereenkomst gaf daar immers geen aanleiding toe. Ook de bestendige indeling van het perceel niet: een houten schutting, een bestrate oprit en een hek. Ook hebben [gedaagden] naar eigen zeggen in goede harmonie met beide rechtsvoorgangers van [eisers] deze erfindeling gehandhaafd.
4.26.
Bij die stand van zaken, acht de rechtbank het enkele feit [gedaagden] wisten dat zij grond in bezit hielden waarvan zij wisten dat het kadastraal tot een ander perceel hoorde onvoldoende om te concluderen dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens de rechtsvoorgangers van [eisers] Hierbij speelt ook mee dat de wetenschap van [gedaagden] genuanceerd moet worden gelet op hetgeen overwogen in 4.19. [gedaagden] hebben de situatie zoals die al jaren was, en zoals aangekocht, enkel in stand gehouden. Dat [gedaagden] zich daarbij actiever hadden moeten opstellen om de juridische werkelijkheid van de strook grond boven water te krijgen is niet onderbouwd. Zonder die nadere onderbouwing komt de rechtbank niet tot dat oordeel.
4.27.
Dit leidt tot afwijzing van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding in de vorm van teruglevering van de strook grond.
Kosten grensreconstructie [eisers]
4.28.
Hiervoor is vastgesteld dat de (brede) erfafscheiding op grond staat die juridische eigendom is van [eisers] en dat de erfafscheiding om die reden verwijderd moet worden. Of op grond van artikel 6:96 BW Pro de kosten van een grensreconstructie voor rekening van de buur gebracht kunnen worden, die naderhand blijkt grond buiten zijn kadastrale grenzen in bezit te hebben, is afhankelijk van de omstandigheden. De rechtbank ziet daarvoor in dit geval geen reden. [eisers] hebben aangegeven dat zij bij aankoop van de woning al in beeld hadden dat de feitelijke erfgrens anders liep dan de kadastrale erfgrens. Zij hebben de erfreconstructie, naar het lijkt, dan ook allereerst laten uitvoeren om duidelijkheid te krijgen over hetgeen zij gekocht hebben.
Buitengerechtelijke kosten/advocaatkosten [eisers]
4.29.
[eisers] vorderen een vergoeding van € 3.131,55 voor door hen gemaakte advocaatkosten. Daarbij wijzen zij er terecht op dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten hier niet van toepassing is, omdat er geen sprake is van een uit overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom. Ook is er geen sprake van een vaststellingsovereenkomst buiten procedure of een verbintenis die is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen als geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.
4.30.
Daarbij geldt dat als uitgangspunt moet worden genomen dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en de instructie van de zaak. Er is alleen sprake van afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten, als het gaat om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een niet-aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Mede omdat een specificatie van de door [eisers] overgelegde advocaatfacturen ontbreekt, hebben [eisers] – bij de betwisting van [gedaagden] dat er sprake is van werkzaamheden ter instructie van de zaak – onvoldoende onderbouwd dat de door hen gevorderde kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal het verzoek om vergoeding van buitengerechtelijke kosten daarom afwijzen.
[eisers] moeten meewerken aan inschrijving in de openbare registers
4.31.
Hiervoor is uiteengezet dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de strook grond (tot aan de zijkant aan de kant van [adres 2] van de brede erfafscheiding) eigendom van [gedaagden] is geworden. Onder III vorderen [gedaagden] in reconventie medewerking bij het inschrijven van de nieuwe rechtsverhouding in de openbare registers bijgehouden door het Kadaster, waaronder medewerking voor het doen opmaken van een notariële akte. Het opmaken van een notariële akte is niet nodig. Dat sprake is van verjaring heeft de rechtbank in dit vonnis al vastgesteld en het vonnis kan op grond van artikel 3:17 lid 1 aanhef Pro en sub e BW worden ingeschreven in de openbare registers. [gedaagden] hebben niet toegelicht waarom dan nog een notariële akte nodig is. Die vordering zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen. Wel zullen [eisers] veroordeeld worden om mee te werken aan inschrijving van het vonnis in de openbare registers binnen vier weken nadat het vonnis aan hen is betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.32.
In het algemeen kan een verklaring voor recht niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat dit doorgaans een beslissing is die niet ten uitvoer kan worden gelegd. Dat acht de rechtbank in deze zaak anders, omdat uit artikel 3:17, lid 1, aanhef en onder e, BW volgt dat een uitspraak die de rechtstoestand van registergoederen betreft, kan worden ingeschreven in de openbare registers als deze onherroepelijk is of uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Daaruit moet worden afgeleid dat uitvoerbaar bij voorraadverklaring mogelijk is in dit geval. [eisers] hebben zich niet verzet tegen uitvoerbaarheid bij voorraad, zodat de vordering in reconventie daartoe zal worden toegewezen.
Conclusie
4.33.
Bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond en daarbij niet onrechtmatig hebben gehandeld. De vordering van [eisers] om voor recht te verklaren dat de kadastrale grens de juridische grens is, zal daarom worden afgewezen. Wel moeten [gedaagden] de brede scheidsmuur (die deels naast en deels achter de woningen staat) verwijderen omdat deze op grond staat die juridisch eigendom van [eisers] is. [eisers] zullen worden veroordeeld om mee te werken aan de inschrijving van de nieuwe eigendomssituatie in de openbare registers. De vordering van [eisers] om [gedaagden] te veroordelen een vergoeding te betalen voor de kosten van de grensreconstructie en buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. Daarmee worden de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie beide voor een deel toegewezen.
Proceskosten
4.34.
In conventie én in reconventie zijn beide partijen op onderdelen in het gelijk gesteld: er is sprake van overgang van eigendom door verjaring, maar tegelijkertijd maken [gedaagden] ook gebruik van grond (onder de scheidsmuur) die eigendom van [eisers] is. Omdat partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de kosten van de procedure van partijen te compenseren. Dit betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om de brede scheidsmuur in de achtertuinen en naast de woningen (die in de plaats is gekomen van de houten schutting) binnen drie maanden na de datum van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden,
5.2.
verklaart de veroordeling van 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
compenseert de proceskosten van partijen in die zin dat ieder de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat de strook grond in eigendom toebehoort aan [gedaagden], waarbij als grens van de strook grond heeft te gelden:
- aan de voorzijde van het perceel: de bestrating van de oprit van [gedaagden];
- vanaf het hek van [gedaagden] (de gft-hoek): de woning van [eisers];
- en voor het overige: de zijkant van stenen schutting aan de zijde van de [adres 2];
zoals nader omschreven in 4.12.1. t/m 4.12.3.,
5.6.
veroordeelt [eisers] hun medewerking te verlenen om de nieuwe juridische erfgrens in te schrijven in de openbare registers binnen 2 weken nadat het vonnis aan [eisers] is betekend,
5.7.
verklaart 5.5. en 5.6. uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.9.
compenseert de proceskosten van partijen in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.