ECLI:NL:RBNHO:2025:12898 - Rechtbank Noord-Holland - Ontruiming woning na onrechtmatige toe-eigening door volw...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/370702 / KG ZA 25-656

Vonnis in kort geding van 31 oktober 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

te [plaats], gemeente [gemeente],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. M.C. Tijsterman,

tegen

[gedaagde],

te [plaats], gemeente [gemeente],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

in persoon verschenen.

De zaak in het kort

[eiser] huurt vanaf 2001 een woning in [plaats]. Haar volwassen zoon die bij haar inwoonde, [gedaagde], heeft zich de woning toegeëigend en [eiser] woont al geruime tijd niet meer in de woning omdat zij zich daar niet meer veilig voelt. [eiser] verblijft sindsdien bij familie of vrienden. Ymere, de verhuurster, heeft [eiser] aangesproken vanwege het feit dat zij de woning niet meer bewoont. Gelet op de omstandigheden van dit geval is Ymere bereid [eiser] aan een nieuwe woning te helpen. Daarbij stelt Ymere onder meer als voorwaarde dat de woning op korte termijn leeg wordt opgeleverd. Bovendien mag [gedaagde] niet meeverhuizen naar de nieuwe woning. [gedaagde] is niet bereid gebleken op verzoek van [eiser] of haar advocaat de woning te verlaten. In dit kort geding vordert [eiser] daarom ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe maar past de termijn voor ontruiming aan.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13

- 6 brieven van [gedaagde]

- de aanvullende productie 14 van [eiser]

- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.

1.2.

Voor de mondelinge behandeling zijn verschenen [eiser] bijgestaan door mr. Tijsterman voornoemd en [gedaagde] in persoon. Als belangstellenden zijn verschenen de heer [betrokkene 1] (broer gedaagde) en de heer [betrokkene 2] (vader gedaagde en [betrokkene 1]).

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] (77 jaar oud) is de moeder van [gedaagde] (45 jaar oud).

Vanaf 11 juli 2001 huurt [eiser] de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning) van Ymere. [gedaagde] heeft tot 2020 in de woning gewoond. In 2020 is hij voor langere tijd naar het buitenland vertrokken en heeft hij zich laten uitschrijven van het adres van de woning.

2.2.

[gedaagde] is in 2022 weer teruggekeerd naar Nederland en is toen weer bij [eiser] ingetrokken. Hij heeft zich toen opnieuw laten inschrijven op het adres van de woning.

2.3.

Na de terugkeer van [gedaagde] in de woning is de verstandhouding tussen [eiser] en [gedaagde] ernstig verslechterd. [gedaagde] heeft geen werk en geen sociale contacten. Op advies van de huisarts heeft [eiser] de GGD ingeschakeld om hulp te bieden aan [gedaagde], maar [gedaagde] heeft de hulp van GGD van de hand gewezen.

2.4.

[gedaagde] heeft zich vanaf 2024 gedragen alsof hij de hoofdhuurder van de woning is en alsof hij kan bepalen of [eiser] in de woning kan verblijven of niet. [eiser] heeft de woning medio 2024 verlaten in verband met de dreigende houding van [gedaagde]. [eiser] logeert sinds haar vertrek uit de woning bij familie en vrienden. Zij is wel de huur voor de woning blijven betalen.

2.5.

In mei 2025 is er een politie-inval in de woning geweest wegens verdenking van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. Er is geen hennepkwekerij aangetroffen. Wel heeft een medewerker van Ymere toen geconstateerd dat [eiser] niet meer in de woning woont. Bij de inval is het slot van de voordeur geforceerd. Er is een nieuw slot geplaatst, waarvan de sleutels zijn overhandigd aan [gedaagde] en niet aan [eiser].

2.6.

Naar aanleiding van de politie-inval heeft [eiser] aan Ymere uitleg gegeven over de bestaande situatie.

Bij e-mail van 4 september 2025 heeft Ymere onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:

Op 7 augustus en 4 september hebben wij elkaar gesproken op ons kantoor (…). We

hebben uw huidige woonsituatie besproken en afgesproken dat Ymere contact zou leggen met hulpverlening en zou nadenken over een passende vervolgstap. Bedankt dat u uw medewerking hierin heeft verleend.

U heeft tijdens het gesprek aangegeven:


Op dit moment verblijft u niet op het adres [adres]. Deze situatie speelt al ongeveer een jaar.


Uw zoon, de heer [gedaagde], woont momenteel alleen in uw huurwoning.


U kunt tijdelijk bij een vriendin verblijven, maar dit is niet wenselijk of duurzaam.


U kunt niet terug naar huis, omdat de heer [gedaagde] de woning heeft ‘toegeëigend’. U heeft aangegeven zich bedreigd te voelen door de heer [gedaagde]. Het is niet (meer) mogelijk om samen met hem in de woning te verblijven. U heeft geen sleutel meer.

Ymere heeft geconstateerd:


U heeft uw hoofdverblijf niet meer op het gehuurde. Bovenstaand omschrijft de reden waarom;


Tijdens het binnentreden van de woning heeft Ymere geconstateerd dat er geen of nauwelijks persoonlijke spullen van u aanwezig zijn. Alleen de heer [gedaagde] verblijft daar.


een goede kans om op korte termijn een eigen woning te vinden;


De woning aan de [adres] is een ruimte eengezinswoning. Uw huishouden bestaat uit één persoon;

Besluit van Ymere na overleg met de zorgpartij:

De woning aan de [adres] moet u teruggeven aan Ymere. U heeft al een lange periode, in ieder geval een jaar, uw hoofdverblijf niet meer in uw huurwoning. Daarnaast is deze woning te groot voor een éénpersoons huishouden.

Gezien uw persoonlijke situatie is Ymere bereid u een andere, passende, woning aan te bieden. Dhr. [gedaagde] mag niet op de [adres] achterblijven en ook niet meeverhuizen naar uw nieuwe woning. U ontvangt hierover een bijlage bij uw nieuwe huurcontract. De heer [gedaagde] moet zelf op zoek gaan naar andere woonruimte. Ymere zal hem hierbij

niet ondersteunen. De hulpverlening heeft aangegeven bereid te zijn hem hierbij te helpen. U bent verantwoordelijk voor het leeg opleveren van de woning aan de [adres], nadat u een andere woning aangeboden heeft gekregen.

Dit hebben wij op 4 september met u besproken.

Dit is het voorstel wat Ymere bereid is om te doen om de huidige woon-/leefsituatie te stoppen.

2.7.

In augustus 2025 heeft de gemeente [eiser] aangeschreven met het verzoek te bewijzen dat zij de woning nog bewoont, om ingeschreven te kunnen blijven staan op dat adres. Als [eiser] wordt uitgeschreven bestaat de kans dat zij geen andere woonruimte aangeboden krijgt van Ymere.

2.8.

[eiser] heeft bij e-mail van 25 september 2025 tevergeefs geprobeerd in gesprek te komen met [gedaagde] over een oplossing en over zijn vertrek uit de woning.

2.9.

[gedaagde] ontving sinds augustus 2022 een bijstandsuitkering van de gemeente [gemeente]. Deze bijstandsuitkering is begin augustus 2025 stopgezet.

[gedaagde] heeft dit in een e-mail van 2 oktober 2025 aan zijn ouders laten weten en hen verzocht om een maandelijkse bijdrage van € 1.000,-. [eiser] geeft hem sindsdien leefgeld.

2.10.

Bij brief van 6 oktober 2025 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] aangeschreven en hem aangezegd dat hij uiterlijk 11 oktober 2025 voor 12:00 uur de woning moest verlaten danwel op een fatsoenlijke manier contact met de advocaat moet opnemen om te overleggen wanneer [gedaagde] de woning moet verlaten. [gedaagde] heeft bij e-mail van 8 oktober 2025 laten weten niet te kunnen voldoen aan de aanzegging om de woning te verlaten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] zal gebieden binnen twee dagen na afgifte van dit vonnis de woning te verlaten, daar niet meer te wonen of verblijven en daar niet meer in terug te keren, alsmede om zich binnen diezelfde termijn van twee dagen te laten uitschrijven van het adres van de woning, met vervangende toestemming aan [eiser] om [gedaagde] van het adres te laten uitschrijven als hij dat niet binnen die termijn heeft gedaan.

3.2.

[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen omdat zij al een jaar niet meer in de woning kan verblijven en ‘zwervend’ is in die zin dat zij ofwel verblijft bij een vriendin ofwel bij een nichtje, dat zij inmiddels 77 jaar oud is en dat de huidige situatie niet goed is voor haar gezondheid. [eiser] verlangt weer naar een eigen plek. Verder legt [eiser] aan haar vorderingen ten grondslag dat Ymere haar pas een nieuwe woning zal aanbieden als zij de woning ontruimd terug kan geven en dat Ymere op kosten van [eiser] tot ontruiming zal overgaan als [eiser] de woning niet ontruimd kan opleveren.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat er eerder is gesproken met Ymere over de mogelijkheden om het huurcontract voor de woning over te nemen en dat toen is gezegd dat dat alleen mogelijk zou zijn als hij geen biologische ouders meer zou hebben, maar dat het niet gelukt is om dat te bewerkstelligen. Hij verklaart dat hij best de woning wil verlaten en ergens anders wil gaan wonen, maar dat het niet gelukt is een andere woning te krijgen. Hij wijst er op dat hij al 26 jaar staat ingeschreven als woningzoekende, maar dat er gewerkt wordt met een puntensysteem, welke punten je alleen kunt verdienen door te reageren op woningen.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt voldoende uit de geschetste omstandigheden.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde], anders dan hij lijkt of leek te veronderstellen, het huurcontract voor de woning niet kan overnemen, ook niet als hij geen biologische ouders meer zou hebben. Ymere heeft in haar brief van 4 september 2025 ook duidelijk gemaakt dat [gedaagde] geen partij is voor Ymere.

4.3.

[gedaagde] verklaart dat hij wel bereid is de woning te verlaten maar dat dit voor hem niet mogelijk is zo lang hij niet over een andere woning beschikt.

4.4.

De voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Tussen partijen staat vast dat alleen [eiser] partij is bij de huurovereenkomst en dat [gedaagde] geen medehuurder is. Ook staat vast dat [eiser] de aanwezigheid van [gedaagde] in de woning niet langer toestaat, omdat zij de woning ontruimd aan Ymere terug moet geven om zelf in aanmerking te komen voor een andere woning. Dit betekent dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Het belang van [eiser] bij ontruiming weegt bovendien zwaarder dan het belang bij [gedaagde] op voortgezet gebruik van de woning. [eiser] kan immers niet over een eigen woning beschikken en loopt bovendien het risico haar kans op toewijzing van een andere woning te verliezen indien en zo lang [gedaagde] de woning niet verlaat. Dat [gedaagde] nog geen andere woning heeft kunnen vinden, leidt niet tot een andersluidend oordeel. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eiser] tot ontruiming van de woning daarom toewijzen. De voorzieningenrechter zal [gedaagde] hiervoor een termijn geven van één week gerekend vanaf de datum van betekening van dit vonnis. Dit betekent dat [gedaagde] binnen één week na betekening van dit vonnis de woning moet verlaten, met medeneming van zijn spullen en de woning niet meer mag betreden.

4.5.

Omdat [gedaagde] de woning moet verlaten, zal hij zich ook van dit adres moeten laten uitschrijven. Daarom zal de voorzieningenrechter ook de vordering om zich in de Basisregistratie Personen te laten uitschrijven van het adres van de woning toewijzen.

4.6.

De voorzieningenrechter zal tevens de vordering tot vervangende toestemming toewijzen, voor het geval dat [gedaagde] zich niet uiterlijk binnen één week na betekening van dit vonnis heeft laten uitschrijven van het adres van de woning. In dat geval kan [eiser] [gedaagde] laten uitschrijven.

4.7.

Omdat partijen moeder en zoon zijn zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] te verlaten met medeneming van alle in de woning aanwezige zaken die hem toebehoren en de woning niet meer te betreden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om zich binnen één week na betekening van dit vonnis te laten uitschrijven als bewoner van het adres aan de [adres] te ([postcode]) [plaats],

5.3.

verleent aan [eiser], als [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder 5.2. van dit vonnis bepaalde te voldoen, vervangende toestemming om [gedaagde] van het adres aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] uit te laten schrijven,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op

31 oktober 2025.

1155