Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11860947 \ VV EXPL 25-129
Vonnis in kort geding van 20 november 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. L. Mitsinga,
tegen
1.[gedaagde 1],
te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: [gemachtigde].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 oktober 2018 aan [gedaagden] een woonruimte aan het adres [adres] te [plaats 2] (verder: het gehuurde).
2.2.
Het gehuurde bevindt zich op de eerste verdieping van een winkelpand, met op de begane grond een restaurant. [eiser] is eigenaar van het pand. Het gehuurde kan enkel worden bereikt door achterom via een poortdeur en een betonnen trap over een platje te lopen. Het platje grenst derhalve aan het gehuurde.
2.3.
Op het platje bevindt zich een schuur met twee verschillende deuren naar twee separate ruimten. Een ruimte wordt door [gedaagden] gebruikt, de ander door de uitbater van het restaurant. Ook de schuur kan enkel via het platje bereikt worden.
2.4.
In de huurovereenkomst zijn geen specifieke bepalingen gewijd aan het platje. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Daarin staat:
“1.3. Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
(…)
4.13
Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder door huurder zijn aangebracht, moeten op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt.”
2.5.
[gedaagden] hebben het platje ingericht met een lounge set, enkele planten en een schutting. De poortdeur was bij aanvang niet af te sluiten. [gedaagden] hebben de oude poortdeur vervangen door een nieuwe, afsluitbare poortdeur.
2.6.
[eiser] heeft op 8 augustus 2023 [gedaagden] gewezen op het gebruik van het platje:
“
Tevens wil ik benadrukken dat zowel het dak van de schuur als het platje niet belast mogen worden met bouwmaterialen, zonnepanelen, zwembadjes etc. Dit heeft de vorige huurder helaas wel gedaan waardoor we nu met een verrot dak zitten.”
“
Tevens wil ik benadrukken dat zowel het dak van de schuur als het platje niet belast mogen worden met bouwmaterialen, zonnepanelen, zwembadjes etc. Dit heeft de vorige huurder helaas wel gedaan waardoor we nu met een verrot dak zitten.”
2.7.
Op 25 april 2025 heeft [eiser] geconstateerd dat er bouwmaterialen op het platje uitgestald waren. [eiser] heeft aan [gedaagden] geschreven:
“Deze woonruimte begint bij de voordeur en niet ervoor.
Het platje hoort daar zeer beslist niet bij. (…)
Het is niet uw “terras”. Sterker nog, het is geen terras maar een platje c.q. verkeersruimte.
U mag daar op geen enkele manier recreëren of een lounge set plaatsen. Deze moeten onmiddellijk verwijderd worden. (…)
De mogelijk door uw aangebrachte afscheidingen horen er niet te zijn en dienen verwijderd te worden.
De poortdeur met slot dient weggehaald te worden.
(…) De Chinese huurder heeft recht op een onbelemmerde toegang tot zijn schuur en afzuiginstallatie”
2.8.
[gedaagden] hebben als reactie hierop aangegeven dat de bouwmaterialen van de uitbater van het restaurant tijdelijk waren neergezet in verband met werkzaamheden en dat zij de inrichting op het platje en de poortdeur niet zullen verwijderen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – [gedaagden] te veroordelen het aan [eiser] toebehorende platje te ontruimen en de aangebrachte poortdeur te verwijderen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat het platje geen deel uitmaakt van het gehuurde en [eiser] nooit toestemming heeft gegeven om gebruik te maken van het platje. Zij handelen in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en maken inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser].
3.3.
[gedaagden] voeren primair aan dat geen sprake is van spoedeisend belang. Het platje wordt sinds 2018 op deze wijze gebruikt en er is geen risico op schade. Verder heeft de uitbater aangegeven geen hinder te ondervinden door het gebruik. Daarnaast voeren [gedaagden] aan dat het platje wel onderdeel is (geworden) van het gehuurde. Bij aanvang van de huur heeft [eiser] enkel aangegeven dat geen zwembad of andere zware voorwerpen geplaatst mochten worden en daar hebben zij zich aan gehouden. De oude poortdeur hebben zij vervangen vanwege houtrot. Omdat bleek dat voorbijgangers in bepaalde perioden, bijvoorbeeld een feestweek, zich op het platje begaven, hebben [gedaagden] gekozen voor een afsluitbaar poortdeur. De poortdeur wordt alleen in die specifieke omstandigheden afgesloten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
De vordering zal worden afgewezen. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.3.
Het meest verstrekkend verweer van [gedaagden] is dat geen sprake is van spoedeisend belang. [eiser] voert aan dat zijn spoedeisend belang gelegen is in het feit dat sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser]. [gedaagden] zouden namelijk zonder recht of titel gebruik maken van het platje. Daarnaast belemmert het gebruik onder meer de vrije doorgang van de uitbater van het restaurant. Ook kan het gebruik leiden tot aanzienlijke schade aan het pand. Tot slot is ook de poortdeur onrechtmatig geplaatst en maakt eveneens inbreuk op zijn eigendomsrecht.
4.4.
Dit is echter onvoldoende om te kunnen spreken van spoedeisend belang. Het platje wordt sinds 2018 op deze wijze gebruikt door [gedaagden] en [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waarom nu kans op schade zou zijn. Een enkele algemene stelling hierover is onvoldoende om spoedeisend belang aan te nemen. Evenmin is gebleken dat het gebruik door [gedaagden] de toegang tot het schuurtje voor de uitbater van het restaurant belemmert. De door [eiser] aangehaalde uitspraak maakt dit niet anders. Het spoedeisend belang in die zaak lag erin dat de ruimte grenzend aan het gehuurde door derden in gebruik moest worden genomen. Daar is in dit geval niets van gebleken.
4.5.
Daarnaast is het niet voorshands aannemelijk geworden een rechter in een bodemprocedure de vordering geheel of gedeeltelijk zal toewijzen. Om de vraag of het platje tot het gehuurde behoort (en dus of sprake is van een inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser]) te kunnen beantwoorden is nadere bewijslevering nodig waar in deze procedure geen plaats voor is.
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2025.