ECLI:NL:RBNHO:2025:14501

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/361817 / HA ZA 25-61

Vonnis van 10 december 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. K. Hollenberg,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [de VvE],

te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: de VVE,

advocaat: mr. D.D.M.C. Nolet.

De zaak in het kort

Op het perceel naast het perceel van [eiser] is een appartementencomplex gebouwd. De VVE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Tussen beide percelen zit een steeg. [eiser] vordert in deze procedure dat de ramen, deuren en dakterrassen in de zijgevel van het appartementencomplex die zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden worden weggenomen dan wel dat zodanig worden aangepast dat de strijdigheid met artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek wordt opgeheven.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser] af. De rechtbank is van oordeel dat uit de omstandigheden voorafgaand aan de bouw van het appartementencomplex valt af te leiden dat [eiser] toestemming heeft gegeven voor de ramen, deuren en dakterrassen binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens met zijn perceel. De rechtbank acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien [eiser] deze toestemming intrekt. De toestemming van [eiser] geldt ook voor de opvolgende eigenaren van het appartementencomplex.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 mei 2025,

- de brief van 19 september 2025 van [eiser] (met productie 15),

- de brief van 22 september 2025 van de VVE (met productie 27),

- het proces-verbaal van de descente op 2 oktober 2025,

- de mondelinge behandeling van 2 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mrs. Hollenberg en Nolet hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [woonplaats]. [eiser] exploiteert daar een winkel en heeft op het achtererf een garage. [eiser] verhuurt boven de winkel een appartement met dakterras.

2.2.

Schagen Project Ontwikkeling (hierna: SPO) heeft het naastgelegen perceel, [adres 2] te [woonplaats], in 2019 gekocht en daarop in 2022/2023 een appartementencomplex gerealiseerd. Het gebouw is gesplitst in acht appartementsrechten (zeven woningen en een winkelruimte). De VVE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. De VVE heeft een procesvolmacht overgelegd.

2.3.

Hoe de twee percelen ten opzichte van elkaar zijn gelegen blijkt uit de onderstaande kadastrale kaart, een foto die tijdens de descente is gemaakt en een afbeelding van het appartementencomplex vanuit de steeg gezien.

Op de kadastrale kaart is het perceel van [eiser] aangegeven met een blauwe pijl en het perceel waarop het appartementencomplex is gebouwd met een rode pijl.

Tussen beide percelen is een steeg gelegen, zoals ook is te zien op onderstaande

afbeelding (met rechts het appartementencomplex en links het perceel van [eiser]). De erfgrens tussen de beide percelen ligt tussen de twee verschillende bestratingen die zijn aangebracht.

Op onderstaande afbeelding is de zijgevel van het appartementencomplex te zien.

In die zijgevel bevinden zich 24 ramen (geel gearceerd), een glazen pui, twee deuren (links onder bij de glazen pui en rechts daarnaast), en drie dakterrassen (de rode cirkels). De ramen zijn voorzien van doorzichtig glas, net als de deur bij de glazen pui. Het bovenste gedeelte van de ramen op de eerste en tweede verdieping bevat een kiepgedeelte. De ramen op de bovenste verdieping zijn kiepramen. De beide deuren zijn niet vaststaand.

2.4.

Sinds 2019 zijn SPO en [eiser] met elkaar in gesprek over de herontwikkeling van hun beide percelen, waarbij mogelijk ook twee appartementen op het perceel van [eiser] zouden worden gerealiseerd.

2.5.

Op 9 februari 2021 heeft SPO met [eiser] een overeenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten, waarin het volgende is opgenomen:

“
Vof Schagen Projectontwikkeling (rechtbank: SPO)
(…)

(…) [eiser] (…)

verklaren hierbij te zijn overeengekomen dat de buitenruimte (steeg) c.q. vrijblijvende luchtruimte, van het perceel (…)(rechtbank: van [eiser])
onbebouwd zal blijven in verband met o.a.:

de toegankelijkheid van beide percelen en alle appartementen;
de stallingsruimte voor de beide percelen en alle appartementen;
de daglichttoetreding voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs. het Bouwbesluit 2012, artikel 3.75, lid 3 onder b;
de luchtverversing voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs. het Bouwbesluit 2012, artikel 3.33, lid 3;
de spuivoorziening voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs. het Bouwbesluit 2012, artikel 3.43 lid 3.”

2.6.

Op 11 mei 2021 heeft Bakkerbouw Schagen (namens SPO) aan [eiser] een e-mail doorgestuurd van de gemeente dat het bestemmingsplan voor de [adres 2] in de besluitvormende vergadering van de gemeenteraad zal worden behandeld. [eiser] heeft op dezelfde dag om 11.12 uur gereageerd met de tekst ‘
Dank. We gaan hem erdoor loodsen. D66 afserveren’. Op die dag om 22.06 uur stuurde [eiser] aan Bakkerbouw Schagen (SPO) ‘
Gefeliciteerd’.

2.7.

Nadat SPO aan [eiser] een overzicht had gestuurd met de ontwikkelkosten voor de realisatie van appartementen op zijn perceel, heeft [eiser] op 12 juli 2021 bericht dat hij daarmee niet akkoord kan gaan.

2.8.

Bij akte van 5 oktober 2022 is het eigendomsrecht van het appartementencomplex gesplitst in appartementsrechten. Deze wijziging in eigendom is op 6 oktober 2022 ingeschreven in het kadaster. Volgens de splitsingsakte behoren de ramen, deuren en vloeren van de dakterrassen tot de gemeenschappelijke delen waarvan de VVE eigenaar is.

2.9.

[eiser] heeft SPO op 18 oktober 2022 een brief gestuurd en gewezen op de verplichtingen van SPO op grond van de artikelen 5:50 en 5:51 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en haar verzocht de bouwplannen daarmee in overeenstemming te brengen.

2.10.

Per brief van 24 oktober 2023 heeft [eiser] de VVE gesommeerd te bevestigen dat zij aan de eisen zoals gesteld in artikel 5:50 BW Pro zal gaan voldoen door de ramen en deuren die zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden te verwijderen of vaststaand en ondoorzichtig te maken en de dakterrassen te verwijderen of aan te passen. Hieraan heeft de VVE niet voldaan.

2.11.

[eiser] heeft op 3 december 2024 een brief aan SPO gestuurd en daarin opgenomen dat hij de overeenkomst van 9 februari 2021 opzegt.

2.12.

SPO heeft in een brief van 13 januari 2025 gereageerd dat [eiser] naar mening van SPO de overeenkomst niet kan opzeggen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de VVE te veroordelen:

I. om de ongeoorloofde openingen en (dak)terrassen die zich bevinden in de zijgevel van het appartementencomplex van de VVE weg te nemen dan wel zodanig aan te passen dat strijdigheid met artikel 5:50 BW Pro wordt opgeheven doordat ramen vaststaand en ondoorzichtig worden gemaakt, (dak)terrassen met een erfafscheiding van 2 meter hoog worden afgeschermd of tot 2 meter uit de erfgrens niet meer als (dak)terras kunnen worden gebruikt en openslaande deuren vaststaand en ondoorzichtig worden gemaakt,

II. in de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] dat de ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens zijn geplaatst en daardoor in strijd zijn met artikel 5:50 BW Pro. De VVE handelt onrechtmatig tegenover [eiser] omdat zij de situatie niet in overeenstemming brengt met artikel 5:50 BW Pro. [eiser] acht het van belang om zijn eigendomsrecht, de privacy en de mogelijkheden voor bijvoorbeeld bebouwing op zijn perceel te beschermen. [eiser] stelt dat zijn huurster een grote inbreuk ondervindt van haar privacy omdat de ramen op de eerste en tweede verdieping van het appartementencomplex rechtstreeks uitzicht bieden op het door [eiser] verhuurde appartement met dakterras.

Daarnaast stelt [eiser] dat de ramen, deuren en dakterrassen binnen de twee meter grens onrechtmachtige hinder opleveren in de zin van artikel 5:37 BW Pro.

3.3.

De VVE voert verweer. De VVE voert aan dat [eiser] expliciet, dan wel impliciet en stilzwijgend, toestemming heeft gegeven voor de realisering van de bestreden onderdelen van het gebouw. De VVE acht het beroep van [eiser] op artikel 5:50 BW Pro in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De VVE verzoekt [eiser] in de kosten van de procedure te veroordelen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Inleiding

4.1.

In deze zaak staat tussen partijen vast dat zich in de zijgevel van het appartementencomplex van de VVE ramen, deuren en de dakterrassen bevinden binnen twee meter afstand van de erfgrens met het perceel van [eiser]. Op grond van artikel 5:50 BW Pro is dat niet toegestaan voor zover de ramen, deuren en dakterrassen uitzicht geven op het erf van [eiser], tenzij [eiser] daarvoor toestemming heeft gegeven. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] die toestemming aan SPO heeft gegeven en dat die toestemming ook ten opzichte van de VVE als rechtsopvolger van SPO geldt. Hoe de rechtbank tot dat oordeel komt, wordt in de volgende overwegingen uitgelegd.

Toestemming [eiser]

4.2.

Bij de beoordeling van de vraag of [eiser] toestemming heeft gegeven als bedoeld in artikel 5:50 BW Pro, geldt het uitgangspunt dat de wijze waarop de toestemming plaatsvindt vormvrij is. Het geven van toestemming kan daardoor ook besloten liggen in verklaringen en gedragingen van [eiser] en de wijze waarop SPO die verklaringen en gedragingen mocht uitleggen.

4.3.

Tussen partijen staat vast dat SPO vanaf aanvang van de bouwplannen contact heeft gehad met [eiser] over deze bouwplannen. In 2019 is [eiser] door SPO betrokken bij het bouwplan met als doel meerdere appartementen (en parkeerplaatsen) te realiseren. Onderdeel van dat bouwplan was dat SPO ook twee appartementen zou realiseren op het perceel van [eiser]. De appartementen op het perceel van [eiser] zijn uiteindelijk niet gerealiseerd omdat partijen (in juli 2021) geen overeenstemming kon krijgen over de kosten voor de bouw van deze twee appartementen.

4.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] erkend dat SPO in november 2019 de eerste bouwtekeningen van het te realiseren appartementencomplex aan hem heeft voorgelegd en dat hij op een later moment ook de tekeningen heeft gezien op basis waarvan in mei 2021 de omgevingsvergunning is verleend. Op alle tekeningen die door partijen zijn overgelegd^[1], zijn ramen, één of meerdere deuren en een buiten tuin of terras in de zijgevel langs de perceelgrens van [eiser] getekend. Uit de door de partijen overgelegde bouwtekeningen en de mate waarin [eiser] in 2019 tot juli 2021 bij de bouwplannen was betrokken, trekt de rechtbank de conclusie dat voor [eiser] duidelijk was dat in de zijgevel ramen, deuren en dakterrassen kwamen en dat deze binnen twee meter van de erfgrens zouden komen.

4.5.

SPO en [eiser] hebben op 9 februari 2021 een overeenkomst (zie 2.5) gesloten, waarbij zij zijn overeengekomen dat de steeg op het perceel van [eiser] onbebouwd zal blijven. Uit de overeenkomst blijkt dat deze onder andere is overeengekomen in verband met de toegankelijkheid van beide percelen en alle appartementen en de daglichttoetreding en de luchtverversing voor de appartementen. Ook hieruit kan worden afgeleid dat [eiser] wist dat er ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens zouden komen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat deze overeenkomst niet los kan worden gezien van de tegenprestatie dat er ook twee appartementen op zijn perceel zouden worden gerealiseerd. [eiser] stelt dat er voor hem geen andere reden was om zijn eigendomsrechten te beperken. Zoals de VVE in de brief van 13 januari 2025 terecht stelt, blijkt uit de overeenkomst zelf niet dat deze is aangegaan in verband met een vorm van tegenprestatie. De VVE wijst er in de brief van 13 januari 2025 verder op dat ook op grond van het omgevingsplan niet in de steeg mag worden gebouwd, zodat van een vergaande beperking van het eigendomsrecht van [eiser] geen sprake is. [eiser] heeft dit verweer niet inhoudelijk weersproken zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan.

4.6.

Op 19 mei 2021 is de omgevingsvergunning door de gemeente Schagen definitief aan SPO verleend. [eiser] heeft tegen deze vergunning geen bezwaar ingediend. [eiser] heeft ook geen zienswijze ingediend tegen de wijziging van het bestemmingsplan ‘[adres 2] te [woonplaats]’. SPO heeft berichten overgelegd die [eiser] rondom de wijziging van het bestemmingsplan aan SPO heeft gestuurd waaruit volgt dat [eiser] wilde dat de bestemmingsplanwijziging er doorheen geloodst werd en (dus) dat hij instemde met de bouwplannen van SPO.

4.7.

Uit het feit dat

[eiser] bij aanvang van de bouwplannen door SPO betrokken is bij deze bouwplannen,

op de overgelegde tekeningen steeds ramen, deuren en ook dakterrassen zijn opgenomen in de zijgevel van het appartementencomplex aan de zijde van het perceel van [eiser],

[eiser] duidelijk moet zijn geweest dat de ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens zouden komen,

[eiser] met SPO een overeenkomst heeft gesloten waarbij partijen zijn overeengekomen dat de steeg aan de zijde van [eiser] onbebouwd zal blijven, en

[eiser] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de omgevingsvergunning en geen zienswijze heeft ingediend tegen de wijziging van het bestemmingsplan en daar positief tegenover stond,

trekt de rechtbank de conclusie dat [eiser] steeds door SPO geïnformeerd werd over de bouwplannen en dat [eiser] daarmee kon instemmen. Niet is gebleken dat [eiser] aan SPO vragen heeft gesteld over of voorwaarden heeft gesteld aan de realisatie van de ramen, de deuren en het dakterras binnen twee meter afstand van de erfgrens. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat SPO er gelet op de verklaringen en gedragingen van [eiser] van uit mocht gaan dat hij (impliciet) toestemming verleende voor de bouw van het appartementencomplex en aanwezigheid van de ramen, deuren en dakterrassen zoals volgde uit de tekeningen die vanaf 2019 met [eiser] zijn gedeeld. Gelet op deze door [eiser] gewekte verwachting bij SPO slaagt de stelling van [eiser] niet dat hij van SPO mocht verwachten dat zij zich zou houden aan de bepalingen van het burenrecht. Dit geldt ook voor de stelling van [eiser] dat hij niet wist dat de ramen open konden.

Toestemming ingetrokken?

4.8.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat, als hij al toestemming heeft verleend, deze toestemming door hem is ingetrokken. Hij verwijst in dat verband naar de brief die hij op 3 december 2024 aan SPO heeft gestuurd, waarin hij de overeenkomst van 9 februari 2021 opzegt (zie 2.11). De door [eiser] verleende toestemming volgt echter niet alleen uit de overeenkomst die hij op 9 februari 2021 met SPO heeft gesloten, maar is het gevolg van alle in 4.7 opgesomde omstandigheden. Ook als ervan uit zou worden gegaan dat [eiser] rechtsgeldig de afspraken zoals verwoord in de overeenkomst zou hebben opgezegd, heeft dat niet tot gevolg dat daardoor ook zijn toestemming voor het plaatsen van ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens is komen te vervallen.

4.9.

Daar komt bij dat de rechtbank het in strijd met de redelijkheid en billijkheid acht dat [eiser] de door hem verleende toestemming intrekt, gelet op het tijdstip waarop [eiser] dit aan SPO heeft meegedeeld en de gevolgen die dat heeft voor de appartementseigenaren.

[eiser] is vanaf november 2019 geïnformeerd over de bouwplannen, maar heeft SPO voor het eerst op 18 oktober 2022 gewezen op de verplichtingen die volgen uit het burenrecht. De omgevingsvergunning was toen al afgegeven en [eiser] had zijn toestemming al verleend. In dat stadium, waarin de bouw van het appartementencomplex ook al was begonnen, kon [eiser] daarop niet meer zonder geldige reden terugkomen. [eiser] voert aan dat hij zijn privacy en eigendomsrecht wil beschermen en dat de huidige situatie leidt tot waardevermindering van zijn eigendom en beperking van de bouwmogelijkheden op zijn perceel. Dit is echter geen geldige reden om de eerdere toestemming in te trekken, omdat al die argumenten ook al bestonden toen [eiser] toestemming aan SPO verleende. De rechtbank gaat gelet op het voorgaande ook voorbij aan het standpunt van [eiser] dat SPO naar aanleiding van de brief van 18 oktober 2022 nog ruimschoots in de gelegenheid was om de ramen te voorzien van matglas en ventilatieroosters. Bovendien heeft [eiser] pas bij brief van 3 december 2024 aan SPO meegedeeld dat hij de overeenkomst van 19 februari 2021 opzegt. Op dat moment waren de appartementen al gerealiseerd en waren meerdere appartementen verkocht en geleverd aan derden.

Intrekking van de toestemming door [eiser] zou tot gevolg hebben dat meerdere ramen, deuren en dakterrassen alsnog aan de vereisten van het burenrecht moeten voldoen. Dit terwijl namens de VVE tijdens de mondelinge behandeling onbetwist is gesteld dat het appartementencomplex maar aan één zijde ruimte heeft voor daglichttoetreding en een van de deuren waarvan verwijdering of aanpassing (vaststaand maken) wordt gevorderd, toegang tot de appartementen biedt. Onder al deze omstandigheden acht de rechtbank het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de door [eiser] verleende toestemming voor de bouw van het appartementencomplex zoals deze is gerealiseerd wordt ingetrokken.

Toestemming geldt ook ten opzichte van de VVE

4.10.

[eiser] stelt dat hij toestemming heeft gegeven aan SPO en niet aan de VVE. De VVE kan daarom geen rechten ontlenen aan deze overeenkomst. [eiser] wijst erop dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd en er niets over deze afspraak is opgenomen in de splitsingsakte dan wel de leveringsakte van de individuele eigenaren.

4.11.

De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling. Het kan niet anders dan dat het [eiser] duidelijk was dat SPO als ontwikkelaar van het appartementencomplex het pand zou splitsen in meerdere appartementsrechten en de eigendom zou overdragen aan derden (de VVE en de appartementseigenaren). In de feitelijke gang van zaken rond het (impliciet) verlenen van toestemming ziet de rechtbank ook geen aanwijzing dat de toestemming van [eiser] uitsluitend tot SPO als toenmalige eigenaar was beperkt en niet zou gelden voor de opvolgende eigenaren van het appartementencomplex. Op grond van de parlementaire geschiedenis wordt aangenomen dat toestemming in de zin van artikel 5:50 BW Pro derdenwerking heeft.^[2]Daarvoor hoeft deze toestemming niet in de openbare registers te zijn ingeschreven. De rechtbank stelt daarom vast dat de toestemming die [eiser] heeft gegeven aan SPO ook geldt tegenover de VVE.

Onrechtmatige hinder?

4.12.

In de dagvaarding stelt [eiser] dat er ook sprake is van onrechtmatige hinder op grond van artikel 5:37 BW Pro. Deze hinder bestaat volgens [eiser] uit schending van zijn privacy en dat van zijn huurster. Of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is volgens vaste rechtspraak afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden.^[3]Het feit dat vanuit de ramen in de zijgevel van het appartementencomplex naar het erf van [eiser] kan worden gekeken, betekent niet dat sprake is van onrechtmatige hinder. De percelen van partijen zijn gelegen in een stedelijk gebied in het centrum van Schagen en dan is het bijna onontkoombaar dat buren in meerdere of mindere mate zicht hebben op elkaars erf en ook bij elkaar naar binnen kunnen kijken. Of dat zicht onrechtmatig is, hangt af van de ernst en intensiteit daarvan en de gevolgen daarvan voor [eiser].^[4][eiser] heeft dit niet verder toegelicht, wat wel op zijn weg lag, zeker nu hij (zoals hiervoor is overwogen) toestemming heeft gegeven voor de aanwezigheid van de ramen, deuren en dakterrassen in het appartementencomplex. Hij heeft zijn stelling dat sprake is van onrechtmatige hinder dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat deze grondslag ook niet tot toewijzing van het gevorderde kan leiden.

Conclusie en proceskosten

4.13.

Omdat de rechtbank van oordeel is dat [eiser] (impliciet) toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens en deze toestemming niet kan worden ingetrokken, is van strijd met artikel 5:50 BW Pro geen sprake en dient zijn vordering te worden afgewezen.

4.14.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VVE worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.120,00

4.15.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.

MKG/NB

Afwijzing vordering tot verwijderen ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter erfgrens