ECLI:NL:RBNHO:2025:15683

• Datum uitspraak: 24 december 2025
• Publicatiedatum: 16 januari 2026
• Zaaknummer: C/15/358770 / HA ZA 24-623
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.J. Wolfs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Opheffing van erfdienstbaarheid in verband met misbruik van recht en belangenafweging tussen projectontwikkeling en parkeerbehoefte

In deze civiele zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 24 december 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen Schonenvaert B.V. en Van der Valk Exclusief Hotel Haarlem B.V. over de opheffing van een erfdienstbaarheid. Schonenvaert, eigenaar van een perceel aan de Toekanweg 7 te Haarlem, is voornemens om het kantoorgebouw op dit perceel te herontwikkelen naar woningen en commerciële ruimte. Van der Valk, eigenaar van een naastgelegen perceel, exploiteert een hotel en heeft in het verleden een erfdienstbaarheid gevestigd die het gebruik van parkeerterreinen tussen beide percelen regelt. Schonenvaert vorderde de opheffing van deze erfdienstbaarheid, stellende dat Van der Valk geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening ervan en dat er sprake is van misbruik van recht. Van der Valk betwistte dit en voerde aan dat de parkeerbehoefte van haar klanten de capaciteit van haar eigen parkeerterrein overstijgt.

De rechtbank oordeelde dat Van der Valk een redelijk belang heeft bij de erfdienstbaarheid, maar dat de belangenafweging in het voordeel van Schonenvaert uitvalt. De rechtbank concludeerde dat de erfdienstbaarheid op grond van misbruik van recht kan worden opgeheven, mits Schonenvaert 89 exclusieve parkeerplekken voor Van der Valk in de nieuwe parkeergarage realiseert. De rechtbank verklaarde de opheffing van de erfdienstbaarheid uitvoerbaar bij voorraad, zodat Schonenvaert met de projectontwikkeling kan beginnen zonder hinder van de erfdienstbaarheid. Van der Valk werd veroordeeld in de proceskosten, terwijl Schonenvaert niet-ontvankelijk werd verklaard in haar vorderingen tot verklaring voor recht en boete wegens overtreding van de erfdienstbaarheid.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/358770 / HA ZA 24-623

Vonnis van 24 december 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

SCHONENVAERT B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Schonenvaert,

advocaten: mr. M.B. Klijn en mr. S. van den Boogaart,

tegen

1. VAN DER VALK EXCLUSIEF HOTEL HAARLEM B.V.,

gevestigd te Haarlem,

advocaat: mr. A.M. Ubink,

hierna te noemen: Van der Valk,
2.
NIBC BANK N.V. ,

gevestigd te 's-Gravenhage,

niet verschenen,
3.
ABN AMRO BANK N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

niet verschenen,

gedaagde partijen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 maart 2025 en de daarin genoemde stukken;

- de aanvullende producties 12 tot en met 18 van Schonenvaert van 5 september 2025;

- het bezwaar tegen het indienen van de aanvullende producties van Van der Valk van 15 september 2025;

- de reactie op het bezwaar van Schonenvaert van 15 september 2025;

- de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarbij door beide advocaten pleitnotities zijn overgelegd en voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de akte uitlating producties en overlegging producties 14 t/m 16 van Van der Valk van 5 november 2025

- de akte overlegging producties 19 t/m 22 van Schonenvaert van 5 november 2025

- de akte uitlating producties en overlegging producties 17 t/m 19 van Van der Valk van 19 november 2025

- de akte uitlating producties en schikkingsvoorstel van Schonenvaert van 19 november 2025

- de schikkingscomparatie van 25 november 2025.

1.2.

Partijen zijn na de mondelinge behandeling met elkaar in overleg getreden om te trachten tot een minnelijke oplossing te komen. Na uitblijven hiervan zag de rechter aanleiding om een schikkingscomparitie te gelasten. Partijen hebben evenwel geen schikking getroffen.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Schonenvaert is een projectvennootschap. Haar moedervennootschappen ontwikkelen vastgoedprojecten in met name de Randstad.

2.2.

Schonenvaert is eigenaar van een perceel gelegen aan de Toekanweg 7 te Haarlem, kadastraal bekend als gemeente Haarlem, sectie Q, nummer 1582 (hierna ook: het perceel Schonenvaert). Schonenvaert is voornemens om het kantoorgebouw op dit perceel te herontwikkelen naar ruim 800 woningen, een commerciële ruimte en een parkeergarage (hierna ook: het project).

2.3.

Van der Valk is eigenaar van een perceel, naastgelegen aan het perceel Schonenvaert. Op dat perceel, eveneens aan de Toekanweg, exploiteert Van der Valk het Van der Valk Hotel Haarlem sinds eind jaren ’80. Op dit perceel heeft Van der Valk haar eigen parkeerterrein onderverdeeld in P1, P2 en P3. P1 is aan de toegangsweg gelegen voor het hotel en P2 en P3 liggen achter het hotel.

2.4.

Van der Valk is in het verleden rechthebbende geweest van het perceel Schonenvaert. Bij verkoop in 1988 heeft Van der Valk het perceel verkocht aan een projectontwikkelaar voor de realisatie van een kantoorgebouw met een parkeerterrein. In de akte tot levering van 21 december 1988 is de volgende erfdienstbaarheid overeengekomen:

Koper en verkoper komen overeen dat gebruikers en bezoekers van respectievelijk het kantoorgebouw en het motel [thans hotel, rb.] over en weer zonder enige beperking — in welke vorm ook — gebruik kunnen maken van elkanders parkeerterreinen. Deze gedoogverplichting wordt bij deze over en weer gevestigd als erfdienstbaarheid ten behoeve van de respectievelijke percelen A.1. en A.2. enerzijds en B anderzijds.

waarbij eveneens een kettingbeding is opgenomen strekkende tot het verbeuren van een boete bij overtreding van (onder andere) bovengenoemde erfdienstbaarheid:

Ingeval van overtreding van het hiervoor bepaalde onder B lid 1 en lid 2 verbeurt de nalatige partij of diens rechtsopvolger ten behoeve van de andere een direct opeisbare – niet voor rechtelijke matiging vatbare – boete van tienduizend gulden (f 10.000,--) per dag dat de overtreding voortduurt, onverlet het recht van de andere partij op vergoeding van de werkelijk gelede schade.

2.5.

In het kantoorgebouw op het perceel Schonenvaert was tot eind 2023 Rijkswaterstaat gevestigd. Op dit moment wordt het gebouw beperkt gebruikt als kantoor en incidenteel voor een evenement. Het bijbehorende parkeerterrein heeft 179 parkeerplaatsen.

2.6.

Het parkeerterrein van Van der Valk heeft 409 parkeerplaatsen, waarvan er op dit moment effectief 387 in gebruik zijn als parkeerplaats voor auto’s en bussen.

2.7.

In opdracht van Schonenvaert heeft onderzoeksbureau [bedrijf 1] het gebruik van de parkeerterreinen in kaart gebracht. De resultaten zijn neergelegd in de volgende rapporten:

• het rapport van 26 januari 2024, met metingen over de periode van 29 juli 2022 t/m 31 augustus 2023 ([bedrijf 1] I);
• het rapport van 24 oktober 2024 met het tussenresultaat van metingen over de periode van 25 maart 2024 t/m 30 september 2024 ([bedrijf 1] II);
• het rapport van 4 september 2025, met metingen over de periode 25 maart 2024 t/m 11 augustus 2025 ([bedrijf 1] III).

2.8.

In opdracht van Van der Valk heeft [bedrijf 2] onderzoek gedaan naar het gebruik van de parkeerterreinen op 25 augustus 2024, de dag waarop de Grand Prix van Zandvoort plaatsvond. Deze resultaten zijn vastgelegd in het rapport van 26 augustus 2024.

2.9.

In 2022 is Schonenvaert met Van der Valk in onderhandeling getreden over de opheffing van de erfdienstbaarheid. Schonenvaert heeft over de jaren heen meerdere voorstellen gedaan. Deze voorstellen hebben niet tot overeenstemming geleid.

2.10.

Bij de ingang van de parkeerterreinen heeft Van der Valk op enig moment borden geplaatst, waarop teksten stonden met de strekking dat de parkeerterreinen (alleen) bestemd waren voor bezoekers van Van der Valk. In november 2024 heeft Van der Valk de tekst aangepast in die zin dat staat vermeld dat het parkeerterrein ook is bestemd voor bezoekers van Schonenvaert.

3. Het geschil

3.1.

Schonenvaert vordert, samengevat, en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. de erfdienstbaarheid ten laste van Schonenvaert onvoorwaardelijk op te heffen op grond van artikel 5:79 van het Burgerlijk Wetboek (BW);

subsidiair:

2. de erfdienstbaarheid ten laste van Schonenvaert op te heffen onder in goede justitie te bepalen voorwaarden op grond van artikel 5:81 lid 1 BW;

primair en subsidiair:

3. Van der Valk voor zover vereist te veroordelen tot volledige medewerking aan de opheffing van de erfdienstbaarheid ten laste van Schonenvaert, waaronder de doorhaling van erfdienstbaarheid in de openbare registers, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- per dag dat Van der Valk daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 3.000.000,-;

4. te bepalen dat de inhoud van het vonnis ingevolge artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de medewerking van Van der Valk aan de inschrijving van de opheffing van de erfdienstbaarheid ten laste van Schonenvaert in de openbare registers, indien Van der Valk na verbeurte van het maximumbedrag aan dwangsommen nog steeds in gebreke blijft met het verlenen van volledige medewerking aan de opheffing van de erfdienstbaarheid;

5. te verklaren voor recht dat het kettingbeding ten laste van Schonenvaert is vervallen;

meer subsidiair:

6. Van der Valk te veroordelen tot nakoming van de erfdienstbaarheid door over te gaan tot het verwijderen van de door Van der Valk geplaatste borden bij de ingang van de parkeerterreinen van Van der Valk en Schonenvaert;

7. Van der Valk te veroordelen tot betaling van de boete wegens overtreding van de erfdienstbaarheid vanaf de datum van deze dagvaarding tot de datum waarop Van der Valk de borden bij de ingang van de parkeerterreinen van Schonenvaert en Van der Valk heeft verwijderd;

8. te verklaren voor recht dat de ontwikkeling van het project géén inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid ten laste van Schonenvaert;

in alle gevallen:

9. te verklaren voor recht dat Van der Valk de erfdienstbaarheid heeft overtreden en nog steeds overtreedt;

10. Van der Valk te veroordelen tot betaling van de boete wegens overtreding van de erfdienstbaarheid vanaf het moment dat Van der Valk de borden bij de ingang van de parkeerterreinen van Schonenvaert en Van der Valk heeft geplaatst, althans vanaf 17 april 2024 tot de datum van deze dagvaarding, groot € 912.098,23;

11. Van der Valk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Schonenvaert legt aan haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid ten grondslag dat Van der Valk, nu en in de toekomst, geen redelijk belang heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Schonenvaert stelt dat de parkeerbehoefte van Van der Valk nooit hoger is dan de parkeercapaciteit op het parkeerterrein van Van der Valk zelf en dat er geen redenen zijn voor een toekomstig belang. Schonenvaert beroept zich in deze ook op misbruik van bevoegdheid: Van der Valk handhaaft de erfdienstbaarheid namelijk voor oneigenlijke doeleinden, alleen om de projectontwikkeling te vertragen. Ook staat het vermeende belang van Van der Valk bij handhaving van de erfdienstbaarheid in geen verhouding staat tot de belangen van Schonenvaert (en de maatschappij) bij de ontwikkeling van het project, aldus Schonenvaert. Verder stelt Schonenvaert dat Van der Valk de erfdienstbaarheid heeft overtreden door borden te plaatsen met daarop een tekst die strijdig is met de inhoud van de erfdienstbaarheid. Schonenvaert acht Van der Valk daarom gehouden op grond van de leveringsakte een boete te betalen.

3.3.

Van der Valk voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Schonenvaert, met veroordeling van Schonenvaert in de proceskosten. Van der Valk betwist het gebrek aan belang bij de erfdienstbaarheid. Van der Valk voert aan dat op piekmomenten de parkeerbehoefte van haar klanten en personeel wel degelijk de parkeercapaciteit van het parkeerterrein van Van der Valk overstijgt. Een ander belang is gelegen in de betere ligging van het parkeerterrein van Schonenvaert vergeleken met P2 en P3 van Van der Valk. Van der Valk heeft ook toekomstig belang bij de erfdienstbaarheid, omdat op dit moment niet de volledige hotelexploitatie wordt benut terwijl de verwachting is dat dit in de toekomst wel zal gebeuren. Dat zal een toename van de parkeerbehoefte tot gevolg hebben. Van der Valk betwist dan ook dat de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor verleend. Ook de belangenafweging leidt volgens Van der Valk niet tot een ander oordeel, waarbij Van der Valk benadrukt dat Schonenvaert haar belangen met de planvorming zelf heeft gecreëerd en de erfdienstbaarheid van Van der Valk daarbij heeft genegeerd. Van der Valk betwist tot slot de aanspraak die Schonenvaert maakt op de boete. De geplaatste borden maken geen inbreuk op de erfdienstbaarheid en overigens ontbreekt enig achterliggend belang van Schonenvaert bij deze vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Opheffing van de erfdienstbaarheid

4.1.

Artikel 5:79 BW bepaalt dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid kan opheffen als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening, en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang zal terugkeren. Een redelijk belang ontbreekt als voortzetting van de erfdienstbaarheid voor de gerechtigde niet van betekenis moet worden geacht. Daarvan is niet snel sprake. Bij deze beoordeling staan de belangen van de eigenaar van het heersende erf (Van der Valk) centraal. De belangen van de eigenaar van het dienende erf (Schonenvaert) kunnen bij de opheffingsvordering alleen een rol spelen in het kader van misbruik van bevoegdheid.

4.2.

Met toepassing van bovengenoemd kader is de rechtbank van oordeel dat Van der Valk een redelijk belang heeft bij uitoefening van haar erfdienstbaarheid. Het staat vast dat op piekmomenten de huidige parkeercapaciteit op het terrein van Van der Valk te beperkt is. Uit het rapport [bedrijf 1] II blijkt bijvoorbeeld dat op 10 januari 2025 op het drukste moment 393 voertuigen geparkeerd stonden. Op 25 augustus 2024 (tijdens de Grand Prix van Zandvoort) stonden er volgens het rapport van [bedrijf 2] 434 voertuigen. Voor deze dag vermeldt het rapport [bedrijf 1] II een aanzienlijk lager aantal (272 auto’s). De rechtbank ziet echter aanleiding aan te sluiten bij het door [bedrijf 2] genoemde getal, althans uit te gaan van een hogere parkeerbezetting dan door [bedrijf 1] vermeld. Van der Valk heeft namelijk de parkeerbezetting op die dag onderbouwd met filmmateriaal en [bedrijf 1] heeft toegelicht dat juist op drukke momenten de wijze waarop is geteld – met de telslang – onbetrouwbaar kan zijn. In het midden kan blijven of op dergelijke piekmomenten de eigen parkeercapaciteit van Van der Valk (387, hooguit 409) net wel of net niet voldoende is. Van der Valk heeft namelijk gemotiveerd aangevoerd dat in de toekomst een toename van de parkeerbehoefte reëel is. Sinds 24 maart 2024 huurt het COA 77 kamers en vrijwel de gehele zaalruimte op de benedenverdieping van dat deel van het hotel. Dat dit leidt tot een beperktere parkeerbelasting heeft Van der Valk onderbouwd met de onweersproken toelichting dat de statushouders geen auto hebben en volgens de huisregels van het COA geen bezoek mogen ontvangen. Dit contract loopt op enig moment af, zo staat onweersproken vast. Bij een volledige hotelexploitatie, inclusief de verhuur van de zalen die nu nog bij het COA in gebruik zijn, zal de parkeerbehoefte hoger zijn en daarmee is voor de toekomst een redelijk belang bij uitoefening van de erfdienstbaarheid gegeven, in het licht bezien van de reeds beperkte capaciteit op piekmomenten. Schonenvaert heeft gewezen op de berekening van [bedrijf 1] dat volgens de Nota Parkeernormen ook bij een volledige hotelexploitatie de theoretische parkeerbehoefte lager is dan de eigen parkeercapaciteit van Van der Valk. De rechtbank gaat aan dat argument voorbij. Uit de feitelijke situatie en metingen is al naar voren gekomen dat de parkeercapaciteit op momenten te beperkt is. De aangehaalde theoretische fictie doet daar niet aan af.

4.3.

Schonenvaert beroept zich vervolgens op de in artikel 3:13 lid 2 BW benoemde gevallen van misbruik van bevoegdheid. Van misbruik door uitoefening van de bevoegdheid met geen ander doel dan de ander te schaden is geen sprake, gelet op het aanwezige eigen belang van Van der Valk bij de erfdienstbaarheid.

Het andere geval is de situatie dat sprake is van een zodanige onevenredigheid van belangen dat de gerechtigde naar redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid kan komen. Daartoe is een grote onevenwichtigheid tussen het gediende en het aangetaste belang vereist. Voor deze beoordeling spelen de belangen van Schonenvaert dus wel een rol. De rechtbank is van oordeel dat dit beroep van Schonenvaert op misbruik van bevoegdheid slaagt en zij motiveert dit als volgt.

4.4.

Het belang van Van der Valk is hoofdzakelijk gelegen in het kunnen voorzien in de parkeerbehoefte van haar gasten. Met de rapporten van [bedrijf 1] heeft Schonenvaert een gedegen beeld gegeven van de parkeerbehoefte van Van der Valk versus de parkeercapaciteit. Uit deze rapporten volgt dat doorgaans de eigen parkeercapaciteit van Van der Valk ruimschoots voldoende is. Rapport [bedrijf 1] III vermeldt bijvoorbeeld dat de parkeerdruk op zondagochtend het hoogst is, met een gemiddelde bezetting van het parkeerterrein van Van der Valk van 185 parkeerplaatsen met als piek 241 bezette plaatsen. De rechtbank merkt deze gegevens aan als betrouwbaar, ondanks de kritiek van Van der Valk over de kwaliteit van de metingen vanwege storingen en mogelijk foutieve tellingen. De mogelijke onregelmatigheden die volgen uit het tellen met een telslang zijn in de loop van de metingen namelijk weggenomen door de metingen met camera’s uit te voeren. Schonenvaert hebben onweersproken toegelicht dat daarmee de foutmarge volledig is weggenomen. De metingen komen bovendien overeen met de ervaring van Van der Valk zelf, dat alleen op piekmomenten de parkeercapaciteit van haar eigen parkeerterreinen tegen haar grenzen aanloopt. Een ander belang dat Van der Valk heeft genoemd bij de erfdienstbaarheid is de prettige ligging van het parkeerterrein van Schonenvaert ten opzichte van de parkeerterreinen P2 en P3. Met de ligging van P2 en P3 achter het hotel is er geen direct zicht op vanuit het hotel en het is ’s avonds donkerder.

4.5.

Daartegenover staat het belang van Schonenvaert om tot ontwikkeling van het project over te kunnen gaan. Schonenvaert heeft onweersproken gesteld dat de voortgang van het project stil ligt door de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid. Ook brengt Schonenvaert het maatschappelijk belang naar voren. Met de ontwikkeling van het project wordt voorzien in ruim 800 (huur)woningen in een situatie van krapte op de woningmarkt.

4.6.

Van der Valk heeft benadrukt dat de belangen die spelen voor Schonenvaert enkel door haarzelf zijn gecreëerd en het recht van Van der Valk bewust is genegeerd bij de planontwikkeling. Volgens Van der Valk staat dit een beroep op misbruik van bevoegdheid in de weg, omdat geen waarde toegekend moet worden aan die gecreëerde belangen. Dit standpunt volgt de rechtbank niet. Van der Valk voert weliswaar terecht aan dat een erfdienstbaarheid een te respecteren eigendomsrecht is, maar – anders dan Van der Valk betoogt – is niet gebleken dat Schonenvaert bij haar plannen geheel aan dat recht voorbij is gegaan, integendeel. Daargelaten de wijze waarop Van der Valk mogelijk is betrokken in de voorfase van de projectontwikkeling, blijkt uit de voorstellen van Schonenvaert om tot een oplossing te komen dat serieus is getracht tegemoet te komen aan de belangen bij handhaving van de erfdienstbaarheid van Van der Valk. Van het presenteren van vaststaande plannen door Schonenvaert waarbij het recht van Van der Valk geheel is miskend, is geen sprake.

4.7.

Schonenvaert heeft met haar voorstellen, en de aanpassing daarvan na de reactie van Van der Valk, geprobeerd de verschillende bezwaren van Van der Valk weg te nemen. Dit heeft, na diverse alternatieven, uiteindelijk geleid tot een voorstel waarbij Van der Valk in de te realiseren parkeergarage op het perceel Schonenvaert het recht krijgt op een exclusief gebruik van 89 vaste parkeerplekken zonder autolift – iets waartegen Van der Valk terecht praktische bezwaren had, omdat autoliftplekken lang niet voor elke personenauto geschikt zijn. Schonenvaert heeft ook de exclusiviteit van deze plekken gewaarborgd door de parkeergarage met meerdere slagbomen in te richten, zodat die parkeerplaatsen niet toegankelijk zijn voor bewoners of bezoekers van het complex.

4.8.

De rechtbank overweegt dat dit voorstel zodanig tegemoetkomt aan de belangen van Van der Valk bij handhaving van de erfdienstbaarheid, dat met het weigeren van een dergelijk aanbod een grote onevenredigheid tussen de aangetaste en gediende belangen ontstaat. De 179 parkeerplekken op het perceel Schonenvaert zijn immers (bij een andere bestemming dan kantoorbestemming) ook lang niet alle in de avond- en weekenduren exclusief beschikbaar voor Van der Valk, en overdag evenmin; het aanbod van 89 permanente en exclusieve plekken is daarom een alleszins reëel alternatief. Hierbij weegt het maatschappelijke belang mee dat met het project woonruimte wordt gecreëerd waar de gemeente Haarlem sterk bij gebaat is, in de huidige situatie van krapte op de woningmarkt. Dit maatschappelijke belang is ook niet weersproken door Van der Valk. Deze onevenredigheid van de wederzijdse belangen is dermate groot dat met het weigeren van het aanbod naar het oordeel van de rechtbank sprake is van misbruik van recht aan de zijde van Van der Valk.

4.9.

Met het voorstel zou Van der Valk namelijk beschikken over 476 parkeerplekken. Dit aantal biedt ook tijdens de piekmomenten zoals gemeten in het verleden ruim voldoende parkeergelegenheid. Zelfs uitgaande van 25 augustus 2024 als drukst gemeten dag door [bedrijf 2] zouden nog 42 parkeerplekken resteren, maar na 2026 wordt de Grand Prix van Zandvoort niet meer gehouden. Met 476 parkeerplekken wordt ook voorzien in een toekomstige toename van de parkeerdruk. Aan het belang van Van der Valk betreffende de sociale veiligheid (omdat P2 en P3 een minder aantrekkelijke ligging zouden hebben) wordt met exclusieve plekken in een voor het publiek afgesloten parkeergarage ook tegemoetgekomen. Van der Valk heeft verder bezwaren opgeworpen over de wijze van toegang tot de parkeerplekken en de daarvoor benodigde communicatie met de receptie, maar ook daarin heeft Schonenvaert oplossingsgericht meegedacht. Bovendien leggen de laatstgenoemde praktische hobbels niet voldoende gewicht in de schaal om de frustratie van de bouw van een heel wooncomplex te rechtvaardigen. Van der Valk benadrukt dat zij als hotelketen in staat moet zijn al haar gasten op een eenvoudige wijze te voorzien van genoeg parkeerplekken. Naar het oordeel van de rechtbank kan dat met dit voorstel en is ook niet anderszins gebleken van enige hinder voor haar hotel- en zalenexploitatie.

4.10.

Van der Valk heeft over deze indeling van de parkeergarage nog opgemerkt dat deze niet strookt met het projectplan zoals initieel bedacht en de parkeergedachte die daaraan ten grondslag lag. Zij zet daarom vraagtekens bij de haalbaarheid van dit plan en het verkrijgen van de benodigde goedkeuring van de gemeente. Vast staat dat deze indeling geen onderdeel is van de verleende omgevingsvergunning. Door Schonenvaert is echter toegelicht dat dit een beperkte wijziging voor de omgevingsvergunning betreft, welke hoogstwaarschijnlijk aanvullend vergund kan worden middels een ondergeschikte wijziging. De gemeente biedt voor dit project namelijk een maatwerkoplossing en dit voorstel past volgens Schonenvaert binnen het mobiliteitsbeleid. Met deze toelichting van Schonenvaert – die niet is weersproken door de telkens ter zitting aanwezige betrokken gemeenteambtenaren – zijn naar het oordeel van de rechtbank de vraagtekens bij de haalbaarheid voldoende weggenomen. In het geval de gemeente echter onverhoopt zo zou beslissen dat niet kan worden voldaan aan de in het dictum aan Schonenvaert op te leggen verplichting, zal de erfdienstbaarheid niet worden opgeheven.

4.11.

Omdat sprake is van misbruik van bevoegdheid in het licht bezien van het gedane voorstel, zal de rechtbank de erfdienstbaarheid opheffen onder daarbij te stellen voorwaarde. De voorwaarde is dat Schonenvaert 89 exclusieve parkeerplekken realiseert voor Van der Valk in de parkeergarage bij het wooncomplex, conform aan dit vonnis aangehechte tekening. Deze tekening is opgesteld door Schonenvaert en was overgelegd tijdens de schikkingscomparitie. Partijen dienen in overleg te treden over hoe zij deze voorwaarde praktisch vorm gaan geven.

4.12.

De erfdienstbaarheid is in de akte van levering opgenomen als een gebruik over en weer tussen de betreffende parkeerterreinen. Schonenvaert heeft aangegeven bij toewijzing van de vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid ook bereid te zijn vrijwillig afstand te doen van haar rechten uit de erfdienstbaarheid. De rechtbank zal de erfdienstbaarheid opheffen, zodat ook de spiegelbeeldige erfdienstbaarheid die rust op het perceel Van der Valk als dienend erf ten behoeve van het perceel Schonenvaert ophoudt te bestaan.

4.13.

Een vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid als bedoeld in 5:81 BW is slechts toewijsbaar als de beperkt gerechtigden in het geding zijn geroepen. NIBC en ABN Amro zijn opgeroepen te verschijnen, zodat aan dit vereiste is voldaan. Zij zijn niet verschenen en hebben geen gebruik gemaakt van de gelegenheid hun belangen naar voren te brengen. De rechtbank leidt daaruit af dat zij geen bezwaren hebben tegen de opheffing.

4.14.

Bovenstaande betekent dat de subsidiaire vordering van Schonenvaert wordt toegewezen. Dit leidt dan ook tot toewijzing van de vordering van Schonenvaert onder 5, een verklaring voor recht dat het kettingbeding, zoals geciteerd in overweging 2.4., ten laste van Schonenvaert vervalt. Dat kettingbeding heeft zonder de erfdienstbaarheid geen zelfstandige betekenis.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.15.

De rechtbank zal de opheffing van de erfdienstbaarheid uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uitgangspunt is dat een veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn. Het verweer van Van der Valk dat een hoger beroep in dat geval zinledig zou worden volgt de rechtbank niet. Met de uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal de nieuwe rechtstoestand onder de daaraan te stellen voorwaarde intreden, met een voorlopige gelding die voortduurt zolang het vonnis niet als gevolg van het instellen van een rechtsmiddel is vernietigd. Dat met de uitvoerbaarheid van dit vonnis direct het volledige perceel bebouwd zal zijn, zoals verwoord door Van der Valk, acht de rechtbank onvoldoende waarschijnlijk om af te wijken van voornoemd uitgangspunt, mede in het licht bezien van de nog aanhangige procedure bij de Raad van State en het gegeven dat de gemeente ook eerst nog haar goedkeuring dient te verlenen aan de door de rechtbank gestelde voorwaarde. Tegen deze achtergrond weegt het belang van Van der Valk tot voorlopig behoud van de bestaande toestand niet zwaarder dan het belang van Schonenvaert om met de projectontwikkeling te kunnen starten zonder hinder te ondervinden van de erfdienstbaarheid.

Geen medewerking van Van der Valk vereist voor opheffing en inschrijving

4.16.

Schonenvaert vordert verder Van der Valk voor zover vereist te veroordelen tot medewerking aan de opheffing van de erfdienstbaarheid, waaronder de doorhaling van erfdienstbaarheid in de openbare registers. Deze vordering zal worden afgewezen.

Zoals onder 4.15. overwogen creëert dit vonnis – constitutief van aard en uitvoerbaar bij voorraad – een nieuwe rechtstoestand en is te zijner tijd met de vervulling van de voorwaarde de erfdienstbaarheid opgeheven. Er is daarom geen medewerking van Van der Valk vereist om de erfdienstbaarheid op te heffen. Ook kan dit vonnis te zijner tijd door Schonenvaert zelf op grond van artikel 3:17 lid 1, aanhef onder e, BW, worden ingeschreven in de openbare registers. Ook daarvoor is geen medewerking van Van der Valk vereist.

4.17.

Zonder het vereiste van medewerking aan de zijde van Van der Valk voor de opheffing en inschrijving, bestaat evenmin belang bij de vordering onder 4. om op grond van artikel 3:300 de inhoud van het vonnis in de plaats te laten treden van de medewerking van Van der Valk. Die vordering zal ook worden afgewezen.

Geen belang bij verklaring voor recht en boete t.a.v. gestelde overtreding

4.18.

Schonenvaert vordert kort gezegd een verklaring voor recht dat Van der Valk de erfdienstbaarheid overtreedt, met veroordeling tot betaling van de boete zoals bepaald in de akte tot levering. Schonenvaert heeft gesteld dat Van der Valk in strijd handelt met de erfdienstbaarheid door de plaatsing van borden bij de ingang van beide parkeerterreinen en zij heeft gesteld belang te hebben bij haar vorderingen.

4.19.

Het primaire verweer van Van der Valk dat Schonenvaert onvoldoende belang heeft bij deze vorderingen slaagt. Van der Valk heeft erop gewezen dat het kantoorgebouw van Schonenvaert grotendeels leeg staat, Schonenvaert op dit moment circa 15 gebruikers met een auto heeft, terwijl het eigen parkeerterrein van Schonenvaert 179 parkeerplaatsen telt. Schonenvaert heeft dit erkend, maar meent dat vanwege het feit dát er gebruikers met een auto zijn er belang bestaat bij haar vordering. De rechtbank volgt Schonenvaert hier niet in. Het eigen terrein van Schonenvaert biedt ruim voldoende parkeergelegenheid voor haar gebruikers (< 1% is bezet). Dat desalniettemin de gebruikers van Schonenvaert vanwege de geplaatste borden daadwerkelijk enige beperking hebben ondervonden bij het gebruik van één van de parkeerterreinen, en de erfdienstbaarheid niet is gerespecteerd aan de zijde van Van der Valk, is niet gesteld of gebleken. Zonder nadere onderbouwing aan de zijde van Schonenvaert, ontbreekt het belang bij haar vorderingen. Schonenvaert is daarom in deze vorderingen niet-ontvankelijk.

Proceskosten

4.20.

Van der Valk is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Schonenvaert worden – zonder rekening te houden met de afgewezen boetevordering – begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

345,66

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.842,00

(3 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.053,66

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

heft op de erfdienstbaarheid over en weer gevestigd ten laste en ten behoeve van de percelen met kadastrale nummers:

• Haarlem Q 1582, in eigendom van Schonenvaert B.V.
• Haarlem Q 2313 en 2314, in eigendom van Van der Valk Exclusief Hotel Haarlem B.V. (voorheen Motel Haarlem-Zuid B.V.)

gevestigd bij akte tot levering van 21 december 1988, gepasseerd ten overstaan van (een plaatsvervanger van) mr. [betrokkene], destijds notaris te [plaats], ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in register Hypotheken 4, deel 9383, nummer 25, onder de voorwaarde dat Schonenvaert voldoet aan het navolgende bevel in de te realiseren parkeergarage op het perceel Schonenvaert

89 parkeerplekken te realiseren voor exclusief gebruik voor Van der Valk, conform de aan dit vonnis aangehechte tekening;

5.2.

beveelt Schonenvaert in de te realiseren parkeergarage op het perceel Schonenvaert 89 parkeerplekken te realiseren, met exclusief gebruik voor Van der Valk, conform de aan dit vonnis aangehechte tekening;

5.3.

verklaart voor recht dat het kettingbeding op pagina 8 in de akte tot levering van 21 december 1988 jegens Schonenvaert vervalt, onder de voorwaarde dat Schonenvaert voldoet aan het in 5.2 neergelegde bevel in de te realiseren parkeergarage op het perceel Schonenvaert 89 parkeerplekken te realiseren voor exclusief gebruik voor Van der Valk, conform de aan dit vonnis aangehechte tekening, welk kettingbeding luidt:

Kettingbeding ten behoeve van Haarlem-Zuid B.V. Ingeval van overtreding van het hiervoor bepaalde onder B lid 1 en lid 2 verbeurt de nalatige partij of diens rechtsopvolger ten behoeve van de andere een direct opeisbare – niet voor rechtelijke matiging vatbare – boete van tienduizend gulden (f 10.000,--) per dag dat de overtreding voortduurt, onverlet het recht van de andere partij op vergoeding van de werkelijk gelede schade.

Koper verplicht zich om zijn verplichtingen jegens verkoper bij vervreemding op te leggen aan zijn rechtsopvolger.

5.4.

veroordeelt Van der Valk in de proceskosten van € 3.053,66, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Van der Valk niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt Van der Valk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft 5.1 t/m 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

verklaart Schonenvaert niet-ontvankelijk in haar vorderingen 9 en 10 strekkende tot een verklaring voor recht dat Van der Valk de erfdienstbaarheid heeft overtreden en nog steeds overtreedt en tot betaling van een boete;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.