ECLI:NL:RBNHO:2025:15703

• Datum uitspraak: 31 december 2025
• Publicatiedatum: 20 januari 2026
• Zaaknummer: C/15/362903 / HA ZA 25-127, C/15/362905 / HA ZA 25-128, C/15/362906 / HA ZA 25-129, C/15/359265 / HA ZA 24-658
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.J. Wolfs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomsten landbouwgrond wegens oneerlijke handelspraktijken en bestuurdersaansprakelijkheid

Eisers kochten landbouwgrond van TVP Vastgoed B.V. die werd aangeprezen als potentiële locatie voor woningbouw. Na levering bleek dat de grond niet de beloofde ontwikkelpotentie had. Eisers stelden dat TVP gebruikmaakte van oneerlijke handelspraktijken en dat zij over de eigenschappen van de grond hadden gedwaald.

De rechtbank oordeelde dat TVP onvolledige en misleidende informatie had verstrekt, onder meer door optimistische brochures zonder adequate waarschuwingen over de speculatieve aard van de investering. De brochure bevatte feitelijk onjuiste informatie over de ervaring van TVP en de waardeontwikkeling van de grond. De verkoopprocedure beperkte het vermogen van consumenten om een geïnformeerd besluit te nemen.

De drie consument-eisers kregen hun vorderingen toegewezen en de bestuurders van TVP werden persoonlijk aansprakelijk gesteld wegens ernstig verwijtbaar handelen. De professionele koper, [eiser 4] B.V., moet bewijs leveren dat de kavel buiten het gebied met ontwikkelpotentie ligt om dwaling aan te tonen. De rechtbank wees buitengerechtelijke incassokosten af en veroordeelde gedaagden in de proceskosten. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De rechtbank vernietigt de koopovereenkomsten van drie consument-eisers wegens oneerlijke handelspraktijken en stelt bestuurders persoonlijk aansprakelijk voor terugbetaling van de koopsommen met rente.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Vonnis in gevoegde zaken van 31 december 2025

in de zaak met zaaknummer C/15/362903 / HA ZA 25-127 (hierna: de zaak [eiser 1]) van

[eiser 1] ,

wonende te [plaats 1],

eiser,

advocaat: mr. M. de Boorder,

en in de zaak met zaaknummer C/15/362905 / HA ZA 25-128 (hierna: de zaak [eiser 2]) van

[eiser 2] ,

wonende te [plaats 2],

eiseres,

advocaat: mr. M. de Boorder,

en in de zaak met zaaknummer C/15/362906 / HA ZA 25-129 (hierna: de zaak [eiser 3]) van

[eiser 3] ,

wonende te [plaats 3],

eiser,

advocaat: mr. M. de Boorder,

en in de zaak met zaaknummer C/15/359265 / HA ZA 24-658 (hierna: de zaak [eiser 4]) van

[eiser 4] B.V. ,

gevestigd te [plaats 4],

eiseres,

advocaat: mr. M. de Boorder,

telkens tegen:

1. [gedaagde 1] B.V.,

gevestigd te [plaats 5],
2.
[gedaagde 2] B.V. ,

gevestigd te [plaats 5],
3.
[gedaagde 3] B.V. ,

gevestigd te [plaats 6],

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te [plaats 6],

5. 5. [gedaagde 5],

wonende te [plaats 5],

gedaagden,

advocaat: mr. A.G. Moeijes.

Eisers worden hierna afzonderlijk [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] B.V. en gezamenlijk eisers genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], en gezamenlijk gedaagden genoemd.

De zaken in het kort

Eisers hebben van T.V.P. Vastgoed B.V. (hierna: TVP) als investering kavels landbouwgrond in Amsterdam-Noord gekocht die werden aangeprezen als potentiële locatie voor woningbouw. Eisers doen een beroep op vernietiging van de koopovereenkomsten, omdat zij over de bijzondere eigenschappen van de grond hebben gedwaald, dan wel omdat TVP gebruik heeft gemaakt van oneerlijke handelspraktijken. TVP is inmiddels ontbonden na een turboliquidatie. Eisers stellen gedaagden als bestuurders persoonlijk aansprakelijk voor hetgeen TVP vanwege de vernietiging van de koopovereenkomsten aan eisers verschuldigd is. De rechtbank stelt [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] in het gelijk, omdat zij de dupe zijn geworden van oneerlijke handelspraktijken van TVP en gedaagden dat als (indirect) bestuurders hebben bewerkstelligd, terwijl TVP zelf geen verhaal meer biedt. [eiser 4] B.V. wordt opgedragen te bewijzen dat de door haar gekochte kavel buiten het gebied ligt dat TVP in de folder had aangemerkt als grijs-gekleurd gebied met ontwikkelpotentie.

1. De procedure in de gevoegde zaken

1.1.

Het verloop van de procedures blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 november 2024, met producties 1 tot en met 18,

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 19,

- de rolbeslissing om de zaken van eisers te voegen,

- het tussenvonnis, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de brief, waarin de mondelinge behandeling naar 19 november 2025 is verplaatst,

- de akte vermeerdering van eis namens eisers, met productie 19,

- de akte namens eisers met overlegging van producties 20 tot en met 26,

- de akte namens eisers met overlegging van producties 27 en 28,

- de akte namens gedaagden met overlegging van producties 20 tot en met 25,

- de mondelinge behandeling van 19 november 2025, waarbij mr. De Boorder en mr. Moeijes gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan van het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2. De feiten in de gevoegde zaken

2.1.

[eiser 1] is werkzaam als aannemer in de bouw. [eiser 2] en [eiser 3] zijn verpleegkundigen. [eiser 4] B.V. is de (houdster)maatschappij van de heer [betrokkene] en is actief in de handel in kozijnen.

2.2.

[gedaagde 4] is bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde 3]. [gedaagde 5] is bestuurder enig aandeelhouder van [gedaagde 2]. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn de bestuurders van [gedaagde 1]. [gedaagde 1] was bestuurder en enig aandeelhouder van TVP tot de liquidatie van deze vennootschap (zie hierna 2.13). TVP was actief in de handel in grondposities die volgens haar in aanmerking kunnen komen voor een bestemmingswijziging naar wonen, in welk geval een waardevermeerdering te realiseren is voor de investeerders (ook wel bekend als grondspeculatie).

2.3.

[eiser 1] heeft op 13 november 2023 een koopovereenkomst gesloten met TVP voor de koop van een perceel landbouwgrond van ongeveer 200 m2, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AV, nummers 1234 en 1235, voor een prijs van € 30.000,00 (€ 150,00 per m2). Op 5 maart 2024 is de grond aan [eiser 1] geleverd ten overstaan van notaris E.J.G. Ros.

2.4.

[eiser 2] heeft op 5 oktober 2023 een koopovereenkomst gesloten met TVP voor de koop van een perceel landbouwgrond van ongeveer 1.275 m2, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AV, nummer 1275, voor een prijs van € 150.000,00 (€ 117,65 per m2). Op 5 maart 2024 is de grond aan [eiser 2] geleverd ten overstaan van dezelfde notaris.

2.5.

[eiser 3] heeft op 24 oktober 2023 een koopovereenkomst gesloten met TVP voor de koop van een perceel landbouwgrond van ongeveer 220 m2, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AV, nummer 1288, voor een prijs van € 30.000,00 (€ 136,36 per m2). Op 12 februari 2024 is de grond aan [eiser 3] geleverd ten overstaan van dezelfde notaris.

2.6.

[eiser 4] B.V. heeft op 2 november 2023 een koopovereenkomst gesloten met TVP voor de koop van een perceel landbouwgrond van ongeveer 310 m2, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AV, nummer 1300, voor een prijs van € 45.000,00 (€ 145,16 per m2). Op 8 maart 2024 is de grond aan [eiser 3] geleverd ten overstaan van dezelfde notaris.

2.7.

Eisers hebben allen contact opgenomen met TVP naar aanleiding van internetadvertenties. Na hun aanvraag hebben zij allen een brochure ontvangen, met de titel: ‘Propositie Amsterdam-Noord’. In deze brochure staat vermeld, voor zover relevant:

“
OVER ONS

TVP Vastgoed is al meer dan 10 jaar actief in het aan- en verkopen van grond in Nederland. Wij kopen grond van gemeenten, erfgenamen, veilingen en projectontwikkelaars. Daardoor hebben wij veel inzicht in de markt om op een veilige manier vermogen vast te stellen en te laten groeien.

Bij TVP investeert u in grond die wordt gebruikt als landbouwgrond. Deze grond stijgt elk jaar al in waarde. De landbouwgrond die we bij TVP selecteren liggen in de buurt van gemeentes die flink aan het groeien zijn. Wanneer dit gebeurd [zo, rb.] bent u als eigenaar van deze grond natuurlijk in het voordeel doordat het financieel resultaat op deze grond enorm is. (…)

Infrastructurele ontsluiting

De locatie heeft een goede aansluiting op het wegennet. De locatie is namelijk direct gelegen aan de A10. (…)

Potentieel

Gezien het landelijke karakter van het zoekgebied, vormt het zoekgebied Amsterdam-Noord een zeer geschikte locatie voor woningbouw, mits de inrichting van het woongebied aansluit op de omgeving. Dit is mogelijk door in lage dichtheden, aansluitend op de bestaande bebouwing, aan de randen van de beschermde gebieden te bouwen. Wanneer slechts 15% van het zoekgebied (240 hectare) voor woningbouw beschikbaar gesteld wordt en daarnaast gekozen wordt voor een lage woningdichtheid van 15 woningen per hectare, dan biedt dit al een potentieel van 3.500 woningen. (…)

Potentieel woningbouw (grijs-gekleurd) binnen het zoekgebied Amsterdam-Noord (…) [met het grijs-gekleurde is bedoeld de donkergrijze strook ten Noorden van de A10 als ingetekend in bijgaande plattegrond, toevoeging rechtbank]

(…)

Kavelkeuze

[toevoeging rechtbank: in totaal worden er in de brochure vijf verschillende grootten aan kavels aangeboden en de optie ‘Kavel op aanvraag’. In alle gevallen is de verwachte opbrengst en de verwachte looptijd hetzelfde als hiernaast getoond. Daarbij staat in kleine letters vermeld:]

“De prognose is opgesteld door middel van een residuale grondwaarde berekening. Deze schatting biedt geen absolute zekerheid en er worden geen juridische aanspraken aan ontleend.*”

(…)

Uitsluiting aansprakelijkheid

Deze informatie is met de grootste zorg en aandacht en naar waarheid tot stand gekomen. Echter aanvaarden wij, TVP Vastgoed, onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Daarnaast aanvaarden wij, TVP Vastgoed, ook geen aansprakelijkheid voor de eventuele handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. Informatie over de structuurvisie geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens. (…)”

2.8.

[gedaagde 5] heeft na de verzending van de brochures bij elk van eisers een huisbezoek gedaan om de propositie door te spreken. Hij bracht daarbij een standaardkoopovereenkomst mee die door eisers direct kon worden ingevuld (wat betreft aantal vierkante meters en de koopsom) en ondertekend. In alle koopovereenkomsten van eisers staat zodoende, voor zover relevant:

“(…)

Tenzij anders bepaald in deze overeenkomst, doen verkoper en koper afstand van het recht om deze overeenkomst (partieel) te (doen) ontbinden, vernietigen, wijzigen ter opheffing van nadeel, met name van het inroepen van het bepaalde in artikel 6:265 e.v. en 6:228 e.v. BW.

(…)

Verklaring van de koper

Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -;

1. dat hij het perceel met bijbehorende bebouwing koopt in de staat waarin - en hoe en

waar - het zich bevindt.

2. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze

overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen

van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en

3. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het perceel, en

alle documenten die via ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar zijn heeft geraadpleegd; en

4. de [zo, rb.] ermee bekend te zijn dat (i) het perceel een onderdeel is van (recent) door verkoper

verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties

waardestijgingen zitten/zullen zitten, (ii) het perceel geen jaarlijks rendement oplevert en er

geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door een

bestemmingsplanwijziging of anderszins een wijziging van het gebruik) en/of

bestemmingswijziging, en (iii) de aard van deze transactie een zeer speculatief karakter

heeft, en (iv) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden

gebruikt en worden beheerd;

e. kennis te hebben genomen van de inhoud van de aan deze overeenkomst aangehechte

bijlagen en aanvaardt dat de inhoud van die bijlagen onderdeel vormen van de

wilsovereenstemming tussen partijen;

(…)

Met betrekking tot uw aankoop wordt u volgens onze 'zorgplicht' voorgelicht op de volgende punten.

1. De grond die u koopt is (mogelijk) onderdeel geweest bij één of meerdere eerdere elkaar

(kor)topvolgende overdrachten, waarbij iedere overdracht plaatsvindt voor een

(aanmerkelijk) hogere prijs. De tussenliggende prijsstijging valt niet te verklaren op

basis van objectieve redenen.

2. U koopt grond voor een prijs die waarschijnlijk aanmerkelijk hoger ligt dan de agrarische waarde. U anticipeert op toekomstige waardestijging van de grond.

Dit soort overdrachten is ook bekend als grondspeculatie. U verwacht namelijk dat,

indien landbouwgrond de bestemming bouwgrond krijgt, de waarde van uw kavel

aanzienlijk hoger uitvalt dan het bedrag dat u voor de grond heeft betaald. Echter,

ingeval de bestemming van de grond niet wordt gewijzigd, dan heeft u mogelijk te veel

voor de landbouwgrond betaald.

3. Bij de aanschaf van de grond wordt u op geen enkele manier gegarandeerd dat het door

u aangeschafte perceel daadwerkelijk een bestemmingswijziging krijgt, dan wel met een

waardevermeerdering op enig moment zal worden verkocht. Het is mogelijk dat de grond

zelfs tussentijds in waarde kan dalen. Het is daarom goed om te realiseren, dat u met

deze overdracht een speculatieve aankoop doet. U speculeert namelijk op een

prijsstijging, maar daarover bestaat geen enkele zekerheid.

(…)

Mocht er door bovenstaande punten twijfel ontstaan bij het doen van de aankoop dan

verzoeken wij u deze NIET te tekenen.

Heeft u geen twijfel wilt u dan deze afspraken te bevestigen, doormiddel van het

ondertekenen van de koopovereenkomst. Nadat T.V.P. Vastgoed uw akkoord ontvangen

heeft, wordt de koopovereenkomst naar de notaris gestuurd. De notaris stelt het ontwerp

van de akte van de levering voor het perceel op en stuurt dit ontwerp naar u toe.”

2.9.

In de leveringsaktes staat voor zover relevant vermeld:

“
SLOTVERKLARING VERKOPER/KOPER

Verkoper geeft geen enkele garantie aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo dat de bestemming van het verkochte wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.

Koper beoogt met deze aankoop een investering en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.

Koper is ermee bekend, zo er al sprake is van een (toekomstige) bestemmingswijziging er geen enkele termijn vast te stellen is waarbinnen deze plaats zou kunnen vinden.

Koper is er ook mee bekend dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gerealiseerd in het verleden, geen garanties geven voor de onderhavige locatie.

Het risico op het al dan niet plaatsvinden van een bestemmingswijziging komt geheel voor rekening van koper.”

2.10.

TVP had voorafgaand aan de verkoop van de grond aan eisers het perceel landbouwgrond met perceelnummer AV1198 verkregen voor een prijs van € 35,00 per m2. Vervolgens is dit perceel door TVP verkaveld en aan (onder anderen) eisers doorverkocht. Aan geen van eisers was ten tijde van de koop bekend dat TVP de grond vlak voor de koop voor deze prijs had verkregen.

2.11.

In een item van het tv-programma Radar van 1 april 2024 getiteld ‘De dubieuze wereld van grondspeculatie’ is grondhandel in het algemeen en de handelwijze van TVP in het bijzonder bekritiseerd.

2.12.

De Stichting GrondhandelClaim heeft namens eisers via e-mails de buitengerechtelijke vernietiging van de respectievelijke koopovereenkomsten ingeroepen. Namens [eiser 1] is dit op 24 september 2024 gedaan en namens [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] B.V. respectievelijk op 16 augustus 2024, 7 oktober 2024 en 18 juli 2024. De e-mails namens [eiser 1] en [eiser 3] zijn teruggekomen, omdat het e-mailadres
[e-mailadres] op het moment van verzending al was opgeheven. Op 26 september 2024 is namens [eiser 1] een vernietigingsbrief aan het adres van TVP aangetekend verstuurd en op 8 oktober 2024 namens [eiser 3]. Bewijs van overhandiging van die brieven is echter niet overgelegd.

2.13.

Op 8 oktober 2024 is in het Handelsregister geregistreerd dat TVP is opgehouden te bestaan, omdat er geen bekende baten meer aanwezig waren per 9 september 2024.

3. Het geschil

in de zaak [eiser 1]

3.1.

vordert (primair), samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van grond tussen [eiser 1] en TVP is vernietigd, dan wel deze te vernietigen; dan wel te bevestigen dat deze buitengerechtelijk is ontbonden dan wel deze te ontbinden;
• gedaagden te veroordelen mee te werken aan de teruglevering van de gekochte grond,
• gedaagden te veroordelen aan [eiser 1] terug te betalen het aankoopbedrag van € 30.000, te vermeerderen met wettelijke rente, te rekenen per 24 september 2024 tot en met de dag der algehele voldoening, en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.000,-;
• gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en nasalaris.

in de zaak [eiser 2]

3.2.

[eiser 2] vordert (primair), samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen [eiser 2] en TVP buitengerechtelijk is vernietigd, dan wel deze te vernietigen dan wel dat deze is ontbonden dan wel deze te ontbinden, alles met ongedaanmaking van de gevolgen door mee te werken aan teruglevering van het aangekochte en restitutie van de aankoopprijs van € 150.000,- , te vermeerderen met de wettelijke rente en € 1.000,- buitengerechtelijke incassokosten vanaf 16 augustus 2024;
• gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en nasalaris.

in de zaak [eiser 3]

3.3.

[eiser 3] vordert (primair), samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen [eiser 3] en TVP buitengerechtelijk is vernietigd dan wel deze te vernietigen dan wel te bevestigen dat deze is ontbonden dan wel deze te ontbinden;
• gedaagden te veroordelen om mee te werken aan teruglevering en terugbetaling van de koopprijs van € 30.000,-;
• gedaagden te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.000,-;
• gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en nasalaris.

in de zaak [eiser 4]

3.4.

[eiser 4] B.V. vordert (primair), samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen [eiser 4] B.V. en TVP buitengerechtelijk is vernietigd dan wel deze te vernietigen dan wel te bevestigen dat deze is ontbonden dan wel deze te ontbinden;
• gedaagden te veroordelen tot ongedaanmaking van de prestaties, dus medewerking te geven aan teruglevering van de grond en terugbetaling van € 45.000,-;
• gedaagden te veroordelen tot betaling van € 1.000,- aan buitengerechtelijke kosten;
• gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en nasalaris.

in alle zaken

3.5.

Bij akte van eisvermeerdering hebben eisers subsidiair gevorderd:

- te verklaren voor recht dat TVP niet op grond van artikel 2:19 lid 4 BW opgehouden is te bestaan en op grond van artikel 2:19 lid 5 BW voortbestaat voor zolang als dit voor de vereffening noodzakelijk is,

- [gedaagde 1] als bestuurder en enig aandeelhouder aan te stellen als bewaarder van de boeken en bescheiden en als vereffenaar van TVP,

- de griffier van de rechtbank te gelasten het hiervoor gevorderde te doen inschrijven in het register van de Kamer van Koophandel,

- gedaagden te veroordelen tot ongedaanmaking van de koopovereenkomsten door binnen 30 dagen mee te werken aan notariële teruglevering op straffe van een dwangsom,

- gedaagden te veroordelen tot het betalen van wettelijke rente over de terug te betalen koopsommen vanaf de datum van dit vonnis,

- gedaagden te veroordelen tot het betalen van de kosten van teruglevering als TVP en gedaagden niet aan de teruglevering meewerken, waarbij de verplichting van teruglevering in stand blijft,

- te bepalen dat hetgeen één van de gedaagden presteert, de anderen alleen voor dat deel bevrijdt.

3.6.

Eisers leggen aan hun vorderingen kort gezegd ten grondslag dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken, dan wel dwaling. Het is volgens eisers al misleidend dat de naam TVP staat voor ‘Toekomstige Vastgoed Projecten’, terwijl het volledig onzeker is dat de door eisers gekochte kavels in de toekomst van bestemming zullen wijzigen. Ook de brochure, de website en andere uitlatingen van [gedaagde 4] en [gedaagde 5] zijn misleidend. In de brochure van TVP staat slechts een veelbelovende en geruststellende voorstelling van zaken en zelfs een ‘verwachte opbrengst’ en ‘verwachte looptijd’, terwijl er geen waarschuwingen worden gegeven dat de investeringen in rook opgaan als bestemmingswijziging niet plaatsvindt. TVP heeft daarom voorafgaand aan de koop onjuiste informatie verstrekt, althans informatie die de gemiddelde consument kan misleiden. Ook is er daarom sprake van dwaling, omdat de kavels niet over de eigenschappen beschikken die bij de aankoop door eisers werden verondersteld, namelijk ontwikkelpotentie. Dit wisten gedaagden en zij hadden dit aan eisers moeten melden. Eisers hadden de kavels nooit gekocht als zij hierover juist waren geïnformeerd. Daarnaast heeft [eiser 2] ter zitting gesteld dat de aan haar verkochte kavel zich niet in het gebied bevindt dat TVP volgens de brochure heeft aangemerkt als een gebied met ontwikkelpotentie.

3.7.

Volgens eisers is er sprake van bestuurdersaansprakelijkheid van gedaagden. Gedaagden hebben immers ervoor gezorgd dat TVP oneerlijke handelspraktijken hanteerde, dan wel ervoor gezorgd dat eisers hebben gedwaald. Ook had TVP niet ontbonden mogen worden via turboliquidatie, althans hebben gedaagden zich daarbij niet aan de daarvoor geldende vereisten gehouden. Daarom zijn gedaagden persoonlijk aansprakelijk voor hetgeen TVP aan eisers verschuldigd zou zijn.

3.8.

Gedaagden voeren verweer. Gedaagden voeren kort gezegd aan dat de bewoordingen in de advertenties, de brochure en de website niet onjuist of misleidend zijn. Er is steeds gesproken over een
kans op bestemmingswijziging en daarmee rendement, maar dit is nooit door TVP gegarandeerd. Die kans is er nu nog steeds en is gebaseerd op zorgvuldige selectie van de locaties door TVP. Eisers hebben TVP zelf benaderd vanwege hun wens in grond te investeren. Tijdens het verkoopproces zijn eisers daarbij uitdrukkelijk gewezen op de risico’s van grondspeculatie, waaronder de mogelijkheid dat een bestemmingswijziging nooit zal plaatsvinden en dat hun investering dan mogelijk minder waard zou worden. Dat staat uitdrukkelijk zo opgenomen in de koopovereenkomst en daarnaast heeft de notaris bij de levering eisers hier nog extra op gewezen. Dat eisers deze waarschuwingen in de wind hebben geslagen komt voor hun eigen risico en er is dan ook sprake van eigen schuld. Tot slot zijn gedaagden als (indirect) bestuurders niet aansprakelijk voor de door eisers geleden schade, omdat aan hen geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Gedaagden hebben het verkoopproces van TVP zorgvuldig ingericht om zo aan hun zorgplicht tegenover eisers te voldoen. Daarnaast is er geen sprake geweest van verhaalsfrustratie bij de turboliquidatie van TVP.

3.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in de zaken [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3]

4.1.

De rechtbank ziet aanleiding om eerst het beroep van eisers op vernietiging van de koopovereenkomsten op grond van oneerlijke handelspraktijken te bespreken. Alleen [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] (hierna gezamenlijk nog steeds te noemen: eisers) kunnen hierop een beroep doen, omdat zij in hoedanigheid van consument de koopovereenkomsten zijn aangegaan. [eiser 4] B.V. doet ook geen direct beroep op deze grondslag, maar slechts ter invulling van haar beroep op dwaling. Dat beroep zal afzonderlijk worden besproken.

Het juridisch kader: oneerlijke handelspraktijk

4.2.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt als hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub d BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken, of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten.

4.3.

Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk als een handelaar handelt:

in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en

het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, die hij anders niet had genomen.

4.4.

Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is (onder meer) als een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 6:193g BW.

4.5.

In artikel 6:193c lid 1 BW is bepaald dat een handelspraktijk misleidend is als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden. Dit kan al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van onder meer het bestaan of de aard van het product of de voornaamste kenmerken daarvan, zoals voordelen en risico’s, waardoor de gemiddelde consument een besluit een over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt – niet gebaseerd op de waarheid – of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument ertoe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

4.6.

In artikel 6:193d BW is bepaald dat een handelspraktijk bovendien misleidend is als sprake is van misleidende omissie. Daarvan is sprake als essentiële informatie, welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, over de transactie wordt weggelaten, verborgen wordt gehouden of op onduidelijke, onbegrijpelijke, dubbelzinnige wijze dan wel laat verstrekt wordt.

4.7.

Op grond van artikel 6:193j lid 1 BW rust op de handelaar de bewijslast van de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt. Tot slot is in lid 3 bepaald dat een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar is.

De uitlatingen in de brochure en op de website zijn misleidend

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft TVP zich, de bovenstaande artikelen in acht genomen, bediend van oneerlijke handelspraktijken. Dat zal hierna per onderdeel van het verkoopproces worden toegelicht.

De aard van het product

4.9.

Vooropgesteld wordt dat TVP een beleggingsproduct in de markt heeft gezet, waarvan het succes volledig afhankelijk is van een mogelijke bestemmingswijziging van het perceel waar de kavels van eisers onderdeel van zijn van een agrarische bestemming naar een bouwbestemming. Sinds de levering van de kavels aan eisers heeft er geen bestemmingswijziging plaatsgevonden. Het is hoogst onzeker of, en zo ja wanneer, dit zal gebeuren. Gedaagden hebben in ieder geval geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht waaruit blijkt dat een bestemmingswijziging op termijn te verwachten is. Gedaagden hebben hierover aangevoerd dat TVP slechts de potentie van bestemmingswijziging heeft benadrukt, maar daarop geen enkele garantie heeft gegeven. Zij voeren aan dat TVP uitdrukkelijk op het risico van verlies heeft gewezen als een bestemmingswijziging uitblijft. Tegen deze achtergrond dient te worden beoordeeld of TVP eisers voldoende en juist heeft geïnformeerd.

De brochure

4.10.

In de brochure (zie 2.7) worden uitsluitend veelbelovende en optimistische teksten over de “propositie” in Amsterdam-Noord weergegeven. Op basis van het rapport ‘Ruimtelijke ordening en bouwlocaties: De potentie van woningbouw in de groene omgeving’ van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is geconcludeerd dat het zoekgebied Amsterdam-Noord een zeer geschikte locatie is voor woningbouw. In dit rapport wordt het zoekgebied met potentie grafisch weergegeven met de volgende afbeelding:

Het zoekgebied is het donkergekleurde gebied, uitgelicht met een oranje pijl. Voor het overige is de brochure opgemaakt uit algemene informatie uit openbare bronnen over de woningnood en de omgeving Amsterdam. De brochure bevat geen enkele waarschuwing over het speculatieve karakter van het product, dat wanneer een bestemmingswijziging uitblijft de grond niet in waarde zal stijgen en dat er een risico bestaat op verlies van inleg.

Bij de kavelkeuze is zelfs een verwachte opbrengst per vierkante meter en een verwachte looptijd van 2 tot 5 jaar opgegeven. Eisers hebben allen verklaard dit te hebben opgevat als een zekerheid. Weliswaar staat daarbij vermeld dat de schatting geen
absolute zekerheid biedt en er geen juridische aanspraken aan ontleend kunnen worden, maar dat is nog geen waarschuwing dat bestemmingswijziging ook zou kunnen uitblijven en dat er dan verlies geleden wordt op de investering. Ook de algemene uitsluiting van aansprakelijkheid die achterin de brochure is opgenomen, is dat niet. Op de laatste pagina van de brochure werd via een QR-code verwezen naar de website van TVP. Het is onbestreden, althans onvoldoende, dat op de website soortgelijke reclame-uitingen vermeld stonden, maar dat er daarop ook geen enkele waarschuwing gegeven werd over de risico’s van de belegging. Het ontbreken van dergelijke waarschuwingen in de brochure en op de website acht de rechtbank een misleidende omissie.

4.11.

Ook staat in de brochure (en op de website) feitelijk onjuiste informatie, althans informatie die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden. Zo presenteert TVP zich onder ‘Over ons’ als een partij die al meer dan 10 jaar actief is in het aan- en verkopen van grond in Nederland. Die stelling is feitelijk onjuist, omdat vaststaat dat TVP pas op 1 augustus 2022 is opgericht. TVP heeft, toen de brochures eisers bereikten, dus amper een jaar bestaan. Dat [gedaagde 4] enkele jaren ervaring heeft opgedaan als werknemer van verschillende grondhandelaren en [gedaagde 5] in het algemeen ervaring heeft met de koop en verkoop van (woning)vastgoed, maakt dat niet anders. Het gaat erom dat eisers op basis van de verstrekte informatie erop hebben kunnen vertrouwen dat TVP een gevestigde partij was in de markt, zodat zij zich hierdoor hebben kunnen laten leiden bij hun aankoopbeslissing.

4.12.

Vervolgens vermeldt de brochure de volgende passages: “op een veilige manier vermogen (…) te laten groeien” en “Deze grond stijgt elk jaar al in waarde.” Hiermee suggereert TVP dat het investeren in landbouwgrond een veilige investering is en dat de grond ook zonder bestemmingswijziging elk jaar in waarde stijgt, zodat er zonder meer rendement wordt behaald. TVP heeft hierbij echter nagelaten te vermelden dat eisers veel meer dan de grondwaarde hebben betaald voor de kavels (waarover later meer), dat de kavels zonder bestemmingswijziging nooit een hogere waarde zullen hebben dan de grondwaarde en dat eisers dus een aanmerkelijk risico liepen dat hun investering gedecimeerd zou worden. Het is wellicht in het algemeen niet onjuist dat de waarde van agrarische grond jaarlijks – marginaal – stijgt, maar dit weegt niet op tegen het onvermelde risico van waardeverlies ten opzichte van de aankoopprijs die vele malen (tot twintig maal) de landbouwgrondprijs betrof. Naast het gegeven dat het nalaten eisers hierover te waarschuwen een misleidende omissie is, geldt de uitlating dat er sprake is van een veilige manier van het laten groeien van vermogen daarom als een uitlating die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden.

4.13.

Daarenboven heeft [eiser 2] gesteld dat de kavels zich juist
buiten het zoekgebied bevinden zoals dat door TVP in de brochure op basis van het rapport van EIB is aangemerkt als gebied waar potentiële woningbouw zou kunnen plaatsvinden. Dit terwijl in de brochure staat vermeld dat de kavels
binnen dat kansrijke gebied zouden bevinden. [eiser 1] en [eiser 3] hebben ter zitting geantwoord niet te weten of voor hun kavels hetzelfde geldt, maar feit is dat de door eisers gekochte kavels zich allemaal in hetzelfde gebied bevinden.

4.14.

In de brochure is onder ‘Propositie Amsterdam-Noord’ de volgende kaart opgenomen:

In het kleinere kaartje rechtsboven is te zien welk gedeelte van het zoekgebied Amsterdam-Noord is aangemerkt als een gebied voor potentiële woningbouw. Die aanmerking komt overeen met de visuele weergave uit het rapport van EIB. Uit het kleinere kaartje blijkt dat het door TVP aangeboden perceel zich aan de rand, maar binnen dit gebied bevindt. Gezien de kenmerken van de kaart van het EIB, in vergelijking met de meer gedetailleerde kaart uit de brochure lijkt het aangeboden perceel verwijderd van het gebied met woningbouwpotentie, zodat de kavels niet de potentie hebben die TVP het heeft toegedicht. [eiser 2] stelt dat het Kadaster dit ook aan haar heeft bevestigd.

4.15.

Gedaagden hebben dit weersproken en zij stellen dat de pijl in de grotere kaart hierboven onjuist gezet is. Zij hebben daarbij een bewijsaanbod gedaan om aan te tonen dat het perceel wel degelijk in het door het EIB aangemerkte gebied ligt. De rechtbank gaat aan dat bewijsaanbod voorbij. In het kader van de beoordeling of er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk is de uitkomst van dit punt namelijk niet doorslaggevend. Zelfs als zou komen vast te staan dat de kavels wel in het door het EIB aangemerkte gebied liggen, dan verandert dat niet de conclusie dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, gelet op de overige gezichtspunten. Wel is het mogelijk doorslaggevend in de discussie of er sprake is van dwaling. Immers is de locatie van het perceel bepalend voor de vraag of het geleverde de eigenschappen heeft die door eisers bij de koop werden verondersteld. In de zaak [eiser 4] B.V. zal dat daarom verder worden besproken.

De prijs, het verwachte rendement en de selectieprocedure

4.16.

Verder is relevant dat TVP het perceel grond waarvan de kavels van eisers onderdeel maakten kort voor de verkoop aan eisers heeft verkregen voor een prijs van

€ 35,00 per m2. Vervolgens heeft TVP het perceel verkaveld en heeft zij de kavels aan onder andere eisers verkocht voor tussen de € 117,00 en € 150,00 per m2. In de brochure werden de kavels standaard voor de laatstgenoemde prijs aangeboden, terwijl er een verwacht rendement van € 400,00 per m2 is benoemd, te realiseren binnen een verwachte looptijd van 2 tot 5 jaar. Naar oordeel van de rechtbank is TVP in de brochure en de rest van het verkoopproces onvoldoende transparant geweest over het verschil tussen de verkoopprijs, haar eigen koopprijs en, met name, de werkelijke waarde van landbouwgrond. Eisers hebben allen verklaard niet op de hoogte te zijn geweest van dit grote verschil, laat staan de reden daarachter. Vaststaat dat eisers door middel van de brochure, de website en de wervende teksten over de bijzondere eigenschappen van de kavels en de strategische ligging daarvan zijn bewogen om een veelvoud van de door TVP zelf betaalde prijs te betalen. Dit terwijl eisers niet zijn gewaarschuwd dat de grond als landbouwgrond een intrinsieke waarde heeft van enkele euro’s per m2. TVP heeft geen enkele onderbouwing gegeven over de reden waarom de kavels volgens haar deze veelvoud waard zijn, bijvoorbeeld door inzage te geven in de kosten die zij heeft moeten maken, althans de meerwaarde die zij sinds de verkrijging tot de levering aan eisers heeft gecreëerd. Sterker nog, [gedaagde 4] heeft ter zitting verklaard dat de percelen grond slechts op basis van een eigen inschatting “geselecteerd” zijn, waarbij er voornamelijk wordt gekeken naar wat partijen doen “die er verstand van hebben”. Van een zorgvuldige selectieprocedure is daarmee geenszins sprake, terwijl in de brochure wel wordt gemeld:
de landbouwgrond die we bij TVP selecteren (…). Ook in die zin is de brochure dus misleidend.

4.17.

Ook is in de brochure volstrekt onduidelijk gebleven op basis waarvan eisers een opbrengst van € 400,00 per m2 en bestemmingswijziging binnen 2 tot 5 jaar konden verwachten. Daarvoor is behalve de locatie (die zoals benoemd ter discussie staat) geen enkel aanknopingspunt gegeven. Pas vlak voor de zitting hebben gedaagden de vergelijking getrokken met een project in Amstelveen (De Scheg), waaruit blijkt dat grondeigenaren een aanbod van € 538,85 per m2 hebben ontvangen. Of dit met de kavels van eisers ook zal gebeuren en of eisers dan ook een vergelijkbaar rendement zullen maken, is hoogst onzeker en daar hadden eisers al in de brochure over geïnformeerd moeten worden. Gedaagden voeren aan dat het lijkt te gaan om een excessief duur lot voor een loterij, zonder in die zin over de aard van het product geïnformeerd zijn. Zonder deze uitdrukkelijke waarschuwingen is de brochure naar het oordeel van de rechtbank zodanig opgesteld dat deze feitelijk onjuiste informatie bevat, dan wel informatie bevat die de gemiddelde consument misleidt. Deze misleidingen zien op de volgende aspecten, zoals genoemd in artikel 6:193c lid 1 BW: de aard van het product, de voornaamste kenmerken van het product, de prijs en de wijze waarop de prijs wordt berekend en de hoedanigheid en kenmerken van de handelaar.

Het huisgesprek, de (waarschuwingen in de) koopovereenkomst en de levering

4.18.

De volgende stap in het verkoopproces was het gesprek aan huis dat door [gedaagde 5] werd gevoerd. Vaststaat dat [gedaagde 5] in die gesprekken de uitlatingen in de brochure heeft bevestigd en aangesterkt. Om de koop snel rond te maken nam hij daarnaast altijd een modelkoopovereenkomst met zich mee, die ter plekke ondertekend kon worden vergezeld van een formulier met de persoonlijke gegevens van de koper. In de modelkoopovereenkomst staat onder andere op een van de laatste pagina’s een verklaring van de koper, waarin onder andere wordt verklaard dat de koper bekend is met het waardeverschil tussen de koopprijs en de verkrijgingsprijs van TVP, dat er geen garanties op rendement zijn en dat het om een speculatieve belegging gaat. Als bijlage bij de koopovereenkomst is daarnaast een pagina met waarschuwingen opgenomen, die naast de onderwerpen in de verklaring van de koper wijzen op het waardeverschil tussen de koopprijs en de agrarische waarde en de mogelijkheid van waardedaling van de grond.

4.19.

Partijen zijn het erover oneens of [gedaagde 5] tijdens het gesprek aan huis de inhoud van de koopovereenkomst met eisers heeft doorgenomen. Volgens [gedaagde 5] is dit het geval en is de koopovereenkomst pagina voor pagina doorgenomen, inclusief alle waarschuwingen. Die laatste pagina werd punt voor punt uitgelegd. Eisers verklaren allen dat dit niet is gebeurd. [eiser 2] heeft verklaard dat nooit is gesproken over het speculatieve karakter; er werd juist verzekerd dat er zou worden gebouwd. [gedaagde 5] zou slechts hebben gewaarschuwd over het kopen met geleend geld. [eiser 3] heeft iets soortgelijks verklaard. [eiser 1] heeft verklaard dat de koopovereenkomst niet is doorgenomen, maar in plaats daarvan direct onder zijn neus is geschoven ter ondertekening.

4.20.

De rechtbank acht doorslaggevend dat eisers allen hebben verklaard hun koopbeslissing te hebben gebaseerd op de brochure en dat zij allen hebben verklaard dat [gedaagde 5] tijdens het gesprek aan huis slechts de uitlatingen uit die brochure heeft benadrukt, zonder duidelijk in te gaan op de risico’s. Hiervoor is al overwogen dat de brochure op een groot aantal punten misleidend is geweest. TVP heeft dat niet alsnog kunnen repareren door eisers achterin de koopovereenkomst een verklaring te laten ondertekenen, waarvan zij weet dat die op onwaarheden berust (immers had TVP hier nog niet eerder over geïnformeerd) en eisers voor het eerst te confronteren met een groot aantal waarschuwingen die gelet op de setting van het huisgesprek door een gemiddelde consument niet op waarde konden worden geschat. Dat is immers gebeurd nadat TVP eisers met uitsluitend positieve en veelbelovende uitlatingen heeft bewogen tot het doen van de aankoop en dat is te laat. Door haar verkoopproces op deze manier in te richten heeft zij het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar beperkt.

4.21.

Daarnaast is het de vraag of de waarschuwingen in de koopovereenkomst wel als zodanig kwalificeren vanwege de gebruikte bewoordingen, met name omdat het hier om een consumentenkoop gaat. Gedaagden hebben verklaard dat de waarschuwingen in de bijlage bij de koopovereenkomst letterlijk zo zijn aangeleverd door notaris Ros, maar de rechtbank betwijfelt dat vanwege het gebruikte taalgebruik (
Het is mogelijk dat de grond zelfs tussentijds in waarde kan dalen ) en verder is dat niet relevant, omdat gedaagden zich daarachter niet kunnen verschuilen, als dat al waar zou zijn.

4.22.

Onder punt 2 staat: “
U koopt grond voor een prijs die waarschijnlijk aanmerkelijk hoger ligt dan de agrarische waarde. ” Dit geldt hoogstens als een halve waarschuwing, omdat TVP eisers had moeten informeren dat de koopprijs niet waarschijnlijk, maar zonder enige twijfel exponentieel hoger was dan de gemiddelde agrarische grondprijs van ca. € 8,00 per m2. Hetzelfde geldt voor de passages: “
Echter, in geval de bestemming van de grond niet wordt gewijzigd, dan heeft u mogelijk te veel voor de landbouwgrond betaald. ” en onder 3: “
Het is mogelijk dat de grond zelfs tussentijds in waarde kan dalen .” Het is namelijk een gegeven dat als bestemmingswijziging uitblijft, de grond dan hoogstens de agrarische waarde zal hebben. Daarmee is het niet slechts “mogelijk”, maar staat het vast dat in dat geval de waarde van de investering een fractie is van de inleg. Daarover had TVP eisers veel duidelijker moeten waarschuwen. Overigens houdt de passage onder 3 in dat de waarde van de grond tussentijds
kan dalen. Dat suggereert dat de door eisers betaalde koopprijs in beginsel de waarde van de grond vertegenwoordigt, hetgeen feitelijk onjuist is, omdat zij een veelvoud van de waarde van de grond betalen.

4.23.

De waarschuwingen in de koopovereenkomst stroken ook niet met de waarschuwingen die door de notaris in de online formulieren en leveringsaktes zijn verstrekt. Daarin wordt zonder voorbehoud gewaarschuwd dat er sprake is van een risicovolle investering, dat er geen enkele garantie bestaat op waardevermeerdering en bestemmingswijziging en dat de risico’s daarvan volledig door de koper worden gedragen. De koopovereenkomsten waren echter al gesloten op het moment dat deze waarschuwingen eisers bereikten, mede op basis van de informatie die door TVP aan eisers (niet) is verstrekt.

Tussenconclusie oneerlijke handelspraktijk

4.24.

Op grond van het bovenstaande, in onderling verband en samenhang bezien, oordeelt de rechtbank dat de informatie die TVP aan eisers heeft verschaft onvolledig en misleidend was. De verstrekte informatie was vooral bedoeld om het perceel aan te prijzen en niet om eisers correct voor te lichten. Er was sprake van een zeer speculatieve belegging met grote risico’s, terwijl TVP daarover geen open kaart speelde. TVP heeft aan eisers zowel onjuiste en misleidende informatie verstrekt als essentiële informatie onthouden.

4.25.

TVP, op wie op grond van artikel 6:193j lid 1 BW de bewijslast rust, heeft niet aangetoond dat de door haar verstrekte informatie juist en volledig is. Eisers hebben als gevolg daarvan een beslissing over de aankoop van de kavels genomen, die zij anders niet hadden genomen. Daarmee staat vast dat er sprake was van een oneerlijke handelspraktijk en dat TVP onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld. Eisers hebben dan ook op grond van artikel 6:193j lid 3 BW de koopovereenkomsten rechtsgeldig kunnen vernietigen. Dat betekent dat zij de koopsommen onverschuldigd aan TVP hebben betaald en dat in beginsel TVP deze aan eisers terug moet betalen, waarbij eisers mee moeten werken aan de teruglevering van de kavels aan TVP. Het beroep op eigen schuld faalt dan ook.

Gedaagden zijn als bestuurders persoonlijk aansprakelijk

4.26.

Maar aangezien TVP inmiddels is ontbonden, en zij geen partij is in deze procedure, kan zij niet (langer) in rechte worden aangesproken voor de gevolgen van de door haar gehanteerde oneerlijke handelspraktijk. Eisers hebben daarom een beroep gedaan op bestuurdersaansprakelijkheid van gedaagden. Als een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt (zoals hier het geval is), is het uitgangspunt dat uitsluitend de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden kan, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte zijn voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap als die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Bestuurders zijn echter niet aansprakelijk voor iedere gemaakte fout of vergissing. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval.

4.27.

Eisers stellen dat gedaagden TVP hebben gebruikt om op onrechtmatige wijze eisers te bewegen landbouwgrond te kopen, terwijl zij wisten dat die nooit zal worden ontwikkeld. Gedaagden hebben mede daarom bewerkstelligd dat TVP een oneerlijke handelspraktijk heeft gehanteerd, terwijl zij wisten of hadden behoren te begrijpen dat eisers daardoor zouden worden benadeeld. Ook stellen zij dat gedaagden hebben bewerkstelligd dat TVP haar wettelijke en contractuele verplichtingen niet nakomt en ook geen verhaal zou bieden voor de schade. Dit onder meer door de turboliquidatie van TVP in gang te zetten kort nadat eisers de vernietigingsbrieven aan TVP hadden gestuurd en door de turboliquidatie in strijd met de geldende regelgeving af te wikkelen. Gedaagden betwisten dat er opzettelijk onjuiste informatie is verstrekt met het oogmerk eisers te benadelen en henzelf te bevoordelen. Ook is geen sprake van frustratie van verhaal, omdat de turboliquidatie volgens de regels is verlopen en na de uitzending van Radar op een zo kort mogelijke termijn noodzakelijk was, omdat de vraag naar haar product daardoor volledig wegviel. .

4.28.

Niet in geschil is dat de [gedaagde 4] en [gedaagde 5] samen verantwoordelijk waren voor het reilen en zeilen van TVP als indirect bestuurders en dat zij ook alle dagelijkse werkzaamheden verrichtten. Het staat dan ook vast dat zij verantwoordelijk waren voor het opstellen van de brochures, de website en alle andere informatievoorziening. De rechtbank heeft daarvan al vastgesteld dat de inhoud daarvan ernstig tekortschiet en dat TVP zich daarmee heeft bediend van een oneerlijke handelspraktijk. De vraag daarbij is of gedaagden een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat zij wisten dat die informatie feitelijk onjuist of misleidend was en via TVP potentiële klanten toch moedwillig en met het oog op misleiding (en het ontstaan van schade) als zodanig hebben geïnformeerd.

4.29.

De feitelijk onjuiste en misleidende mededelingen en omissies in de brochure bieden daarvoor al voldoende aanknopingspunten. Gedaagden hebben, ook desgevraagd op zitting, onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij zich ervan bewust waren dat zij potentiële kopers met de door hen geschreven brochure op het verkeerde been zouden zetten. Het gaat dan onder andere over de hoedanigheid en ervaring van TVP, het bieden van een veilige investering, de ‘verwachte’ looptijd en het ‘verwachte’ rendement, de onjuiste en/of misleidende informatie over de locatie van de kavels en het algemene gebrek aan waarschuwingen in de brochure. De aard van de brochure en de overige (reclame-)uitingen richting eisers brengt dan ook met zich mee dat gedaagden het oogmerk moeten hebben gehad om eisers via TVP met gebruik van onjuiste en misleidende informatie te bewegen tot het doen van een aankoopbeslissing die zij anders niet hadden genomen, met schade als gevolg. Daarvan kan [gedaagde 1] als bestuurder en de overige gedaagden als indirect bestuurders (in verband met het bepaalde in artikel 2:11 BW) een persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt, zodat zij naast TVP vanwege hun onrechtmatige handelen aansprakelijk zijn voor de door TVP veroorzaakte schade. Dat betekent dat gedaagden hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot terugbetaling van de door eisers betaalde koopsommen, zoals in de beslissing vermeld. De overige stellingen en betwistingen over dit onderwerp behoeven daarom geen verdere bespreking.

4.30.

Gedaagden kunnen echter niet worden veroordeeld mee te werken aan teruglevering van de door eisers gekochte kavels. Vanwege de vernietiging van de koopovereenkomst ontstaat namelijk een verbintenis om de kavels terug te leveren aan TVP, die door eisers niet kan worden nagekomen omdat TVP is opgehouden te bestaan. Het is aan gedaagden om eventueel de vereffening van TVP te heropenen om haar deze baten in ontvangst te kunnen laten nemen. Maar eisers hebben niet gevorderd gedaagden te veroordelen tot heropening van de vereffening. Aan de subsidiaire vorderingen komt de rechtbank niet toe nu de primaire vordering zal worden toegewezen.

Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

4.31.

Eisers vorderen daarnaast wettelijke rente over de terug te betalen koopsommen, primair vanaf de datum van de verstuurde vernietigingsbrieven en subsidiair vanaf de datum van dit vonnis. In de namens eisers verstuurde vernietigingsbrieven of op een later moment in het buitengerechtelijke traject is geen sommatie tot terugbetaling van de koopsommen binnen een bepaalde termijn opgenomen. TVP, althans gedaagden, kan/kunnen daarom niet eerder in verzuim zijn komen te verkeren dan tijdens deze procedure. De gevorderde wettelijke rente zal daarom vanaf twee weken na de datum van de dagvaardingen worden toegewezen.

4.32.

Ook vorderen eisers allen een bedrag van € 1.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De toegewezen vordering strekt tot terugbetaling van de koopsommen op grond van onverschuldigde betaling. Er is daarom geen sprake van één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Daarom dient de rechtbank de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn toetsen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voorwerk II. De rechtbank zal de vordering op basis daarvan afwijzen. Eisers hebben namelijk niet gesteld welke werkzaamheden zijn verricht en dat de kosten waarvan zij vergoeding vorderen dienen te worden beschouwd als buitengerechtelijke incassokosten.

4.33.

Omdat gedaagden in de zaken [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] grotendeels in het ongelijk worden gesteld, zullen zij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 3], ieder afzonderlijk, worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

140,17

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

Totaal

€

3.215,17

De kosten aan de zijde van [eiser 2] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

140,17

- griffierecht

€

2.626,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

Totaal

€

6.624,17

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.34.

Tot slot zal de rechtbank bepalen dat de veroordelingen in dit vonnis zoals verzocht uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

in de zaak [eiser 4] B.V.

[eiser 4] B.V. dient te bewijzen dat de kavel buiten het gebied met ‘potentie’ ligt

4.35.

[eiser 4] B.V. heeft haar vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst gestoeld op dwaling. Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is. De dwaling dient dan het gevolg te zijn van een inlichting van de wederpartij of een inlichting van de wederpartij die zij had moeten maken in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten.

4.36.

[eiser 4] B.V. stelt dat de dwaling het gevolg is van onjuiste inlichtingen van TVP en zij vult dat in met al hetgeen hierboven is besproken in het kader van de oneerlijke handelspraktijk van TVP. Daardoor heeft zij gedwaald over de essentiële eigenschappen van hetgeen aan haar is verkocht. Daarnaast stelt [eiser 4] B.V. dat TVP wist dat er (hoogstwaarschijnlijk) niet ontwikkeld zou gaan worden en dat aan haar had moeten melden. Gedaagden betwisten dat TVP onjuiste inlichtingen heeft gedaan en wijzen erop dat [eiser 4] B.V. in de koopovereenkomst en door de notaris wel degelijk is geïnformeerd over het speculatieve karakter van de koop en de daarbij behorende risico’s.

4.37.

Anders dan in het geval van een koop door een consument en bij de beoordeling of er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk gaat de rechtbank ervan uit dat de waarschuwingen in de koopovereenkomst en door de notaris samen genomen in beginsel voldoende zijn, zodat TVP in dat kader aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. De waarschuwingen zijn namelijk in ieder geval voldoende om vragen op te wekken bij de professionele koper, mede in vergelijking met de uitsluitend positieve uitlatingen in de brochure en op de website. Dat volgt met name uit de slotpassage uit de bijlage bij de koopovereenkomst: “
Mocht er door bovenstaande punten twijfel ontstaan bij het doen van de aankoop dan verzoeken wij u deze NIET te tekenen. ”

Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst mag van [eiser 4] B.V. als kopende partij worden verwacht dat zij binnen redelijke grenzen maatregelen neemt om te voorkomen dat zij onder invloed van onjuiste voorstellingen haar toestemming geeft, bijvoorbeeld doordat zij zich in enige mate zou inlichten over de achtergrond van de belegging en de daaraan verbonden risico’s. Dat geldt te meer omdat [eiser 4] B.V. in de koopovereenkomst heeft verklaard daaraan te hebben voldaan en de koopovereenkomst heeft getekend ondanks de, weliswaar onscherp geformuleerde, waarschuwingen. Omdat [eiser 4] B.V. ter zitting heeft verklaard dit in werkelijkheid juist niet te hebben gedaan, is de vraag of hetgeen waarover zij stelt te hebben gedwaald niet voor haar risico dient te komen.

4.38.

Ter zitting is echter ook gebleken dat tussen partijen het de vraag is of de door TVP aan [eiser 4] B.V. verkochte kavel geografisch
binnen het door TVP in de brochure aangewezen gebied met woningbouwpotentie ligt. Dit is door [eiser 4] B.V. weliswaar niet specifiek gesteld, maar indien de bewuste kavel niet in het grijs-gekleurde gebied valt, heeft TVP niet geleverd hetgeen zij heeft verkocht en heeft [eiser 4] B.V. daarover gedwaald – een stelling die zij wel nadrukkelijk inneemt is dat zij iets heeft gekocht wat niet de eigenschappen bezit die aangeprezen zijn. Vast staat dat alle in deze gevoegde zaken verkochte kavels deel uitmaakten van hetzelfde perceel (zie 4.13-4.15). De rechtbank is van oordeel dat de onderzoeksplicht van [eiser 4] B.V. niet zo ver strekte dat zij voorafgaand aan de koop had moeten onderzoeken of de kavel wel echt in het aangewezen gebied lag. Dit betreft namelijk een eigenschap van de kavel die essentieel was voor de koper waarover TVP zonder meer juist had moeten informeren. Als blijkt dat de door [eiser 4] B.V. gekochte kavel inderdaad buiten het gebied met de gestelde woningbouwpotentie ligt, dan heeft de kavel in dat opzicht geen enkele bijzondere eigenschap en zijn de uitlatingen van TVP over een
kans op bestemmingswijziging sowieso onjuist. De rechtbank zal in dat geval oordelen dat [eiser 4] B.V. heeft gedwaald.

4.39.

Gedaagden hebben ter zitting bewijs van het tegendeel aangeboden. De bewijslast rust echter voor wat betreft de dwaling volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op [eiser 4] B.V. Gelet daarop zal de rechtbank [eiser 4] B.V. bewijs opdragen van hetgeen onder 4.38 is overwogen, zoals in de beslissing vermeld.

4.40.

Iedere verdere beslissing in de zaak [eiser 4] B.V. zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in de zaak [eiser 1]

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en TVP buitengerechtelijk is vernietigd,

5.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van € 30.000,00 aan [eiser 1], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2024 tot en met de dag van algehele betaling,

5.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] begroot op € 3.215,17,

5.4.

verklaart de bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in de zaak [eiser 2]

5.6.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser 2] en TVP buitengerechtelijk is vernietigd,

5.7.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van € 150.000,00 aan [eiser 2], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2024 tot en met de dag van algehele betaling,

5.8.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 2] begroot op € 6.624,17,

5.9.

verklaart de bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in de zaak [eiser 3]

5.11.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser 3] en TVP buitengerechtelijk is vernietigd,

5.12.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van € 30.000,00 aan [eiser 3], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2024 tot en met de dag van algehele betaling,

5.13.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 3] begroot op € 3.215,17,

5.14.

verklaart de bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.15.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in de zaak [eiser 4] B.V.

5.16.

draagt [eiser 4] B.V. op te bewijzen dat de door haar gekochte kavel niet de eigenschappen bezit die zij veronderstelde op basis van de inlichtingen van TVP, in het bijzonder dat de kavel geografisch
buiten het door TVP in de brochure aangewezen (grijs-gekleurde) gebied met woningbouwpotentie ligt,

5.17.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 28 januari 2026 voor uitlating door [eiser 4] B.V. of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.18.

bepaalt dat, als gedaagden geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukken willen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

5.19.

bepaalt dat, als gedaagden
getuigen willen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
februari tot en met
mei 2026 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.20.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. A.J. Wolfs, in het gerechtsgebouw te Haarlem, Jansstraat 81,

5.21.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.22.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2025.

1949