Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/5638
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A.S.M. van Balen),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Eiseres heeft ter zake van de wijziging van een voortdurend recht van erfpacht een bedrag van € 82.750 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Daartegen heeft eiseres bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de verschuldigde overdrachtsbelasting verminderd tot € 68.256.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2025 te Haarlem.
Namens eiseres zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , kantoorgenoten van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3] , mr. [naam 4] , mr. [naam 5] en mr. [naam 6] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres heeft op 3 oktober 2018 een voortdurend recht van erfpacht verkregen op het perceel aan de [adres] te [gebied] (het erfpachtrecht). Het perceel bestaat uit 3.000 m² waarvan 723 m² (zijnde 24,1%) kwalificeert als bebouwd terrein. De gemeente [plaats] is grondeigenaar en erfverpachter van het perceel. De jaarlijks te betalen canon bedraagt op dat moment € 6.326,02.
2. Na divers overleg stuurt de gemeente [plaats] aan eiseres op 24 maart 2023 een aanbiedingsbrief over een bestemmings- en bebouwingswijziging van het erfpachtrecht. De wijziging houdt verband met een beoogde herontwikkeling van het perceel. Eiseres heeft de aanbieding geaccepteerd.
3. Op 24 april 2023 is het erfpachtrecht bij notariële akte gewijzigd. In de akte is over de wijziging onder meer het volgende opgenomen:
“
Nieuwe bestemming en bebouwing en juridische ingangsdatum, start en voltooiing
Nieuwe bestemming en bebouwing en juridische ingangsdatum, start en voltooiing
realisatie nieuwbouw.
De bestemming en maximaal toegestane bebouwing van het Erfpachtrecht wordt gewijzigd en zal luiden, vanaf de datum zoals vermeld in de aanhef van deze akte:
a) Een gebouw van maximaal zevenduizend negentig vierkante meter (7.090 m2) bruto
vloeroppervlak uitsluitend bestemd voor één of meer van de volgende gebruiksfuncties:
- beoefening van scheppende kunst, met daaraan ondergeschikte verkoop van de vervaardigde producten;
- het vervaardigen van sieraarden en kunstwerken (objecten), met daaraan ondergeschikte verkoop van de vervaardigde producten;
- kunstgalerieën en -expositieruimten, met daaraan ondergeschikte verkoop van
- de vervaardigde producten;
- beoefening en/of produceren van podiumkunst;
- fotografie;
- dans(dance)school;
- geven van cursussen ten aanzien van kunstzinnige vorming van amateurs;
- oefenruimtes;
- productie radio- en televisieprogramma's en ondersteunende activiteiten voor
radio en televisie;
- pers-/nieuwsbureaus en omroeporganisaties;
- productie van DVD's en computergames;
- bouwen van websites en andere softwareactiviteiten;
- (technische) ontwerp- en adviesbureaus voor stedenbouw en architectuur, tuin
en landschap, ruimtelijke ordening en planologie;
- reclame-, reclameontwerp - en -adviesbureaus en ontwerpstudio's;
- een café dat uitsluitend toegankelijk is voor gebruikers en bezoekers van voormelde gebruiksfuncties is als ondersteunende horecagelegenheid toegestaan;
b) Een onder het gebouw gelegen (verdiepte) parkeergarage van maximaal tweeduizend éénhonderdzestien vierkante meter (2.116 m²) bruto vloeroppervlak voor de stalling - uitsluitend ten behoeve van de gebruikers en bezoekers van voormelde gebruiksfuncties -bestaande uit:
- negenenvijftig (59) auto parkeerplaatsen;
- twaalf (12) motor/scooter parkeerplaatsen (totaal groot maximaal éénhonderd vierkante meter (100 m2) bruto vloeroppervlak);
- zesennegentig (96) fietsparkeerplaatsen (totaal groot maximaal driehonderdvijftien vierkante meter (315 m2) bruto vloeroppervlak).
De juridische ingangsdatum van de bestemmings- en bebouwingswijziging is datum aktepassering.
(…)
Financiële voorwaarden canon, administratieve ingangsdatum, vervaldata
1. Als de erfpachtgrondwaarde hoger wordt door een bestemmings- en bebouwingwijziging, wordt ook de canon hoger. Dit is geregeld in artikel 12 lid 1 sub a en b van de [erfpachtbepalingen] . Door de onderhavige bestemmings- en bebouwingswijziging neemt de erfpachtgrondwaarde toe. Daarom dient Erfpachter vanaf de administratieve ingangsdatum een hogere canon van in totaal éénhonderdnegentienduizend driehonderdvijfenzeventig euro en twee cent (€ 119.375,02) per jaar te betalen in twee halfjaarlijkse termijnen, vervallende elk jaar op één februari en één augustus.
Dit canonbedrag is gebaseerd op een erfpachtgrondwaarde van vier miljoen achthonderdnegenenzestigduizend zevenenzeventig euro (€ 4.869.077,00), welke is berekend als volgt:
- de erfpachtgrondwaarde voor wijziging van het Erfpachtrecht van één miljoen éénhonderdduizend zevenhonderdvierenzeventig euro (€ 1.100.774,00);
- verhoogd met de toename erfpachtgrondwaarde drie miljoen zevenhonderdachtenzestigduizend driehonderddrie euro (€ 3.768.303,00).
2. de administratieve ingangsdatum van de betaling van de nieuwe jaarcanon is één augustus tweeduizend drieëntwintig.
3. de canon zal voor het eerst worden geïndexeerd per één augustus tweeduizend vierentwintig en kan pas voor het eerst worden herzien per één augustus tweeduizend achtenzestig.”
4. Eiseres heeft in verband met de wijziging van het erfpachtrecht overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ten bedrage van € 82.750. Bij de waardering van de oude en nieuwe canon – die ten grondslag ligt aan de maatstaf van heffing van de overdrachtsbelasting – heeft eiseres rekening gehouden met een toekomstige indexatie van de canon van 2% per jaar.
5. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het op aangifte voldane bedrag aan overdrachtsbelasting. Zij stelt dat bij de waardering van de canon geen rekening hoeft te worden gehouden met de toekomstige indexatie van de canon. De maatstaf van heffing bedraagt volgens eiseres € 463.161,75 (24,1% van 17 x (€ 119.375,02 -/- € 6.326,02)). De daarover verschuldigde overdrachtsbelasting zou dan € 48.168 zijn.
6. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de maatstaf van heffing vastgesteld op € 656.317. Verweerder heeft bij de waardering van de oude en nieuwe canon rekening gehouden met een toekomstige indexatie van 1,1% per jaar. Verweerder heeft voor wat betreft dit percentage aansluiting gezocht bij een brief uit 2015 van een inspecteur van de Belastingdienst te [plaats] aan de voorzitter van de [plaats] ring van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. In deze brief stelt de inspecteur zich op het standpunt stelt dat bij een indexatie gerekend moet worden met een percentage van 2,1%. Daarnaast heeft verweerder rekening gehouden met artikel 7 van de [erfpachtbepalingen] ( [erfpachtbepalingen] ) waaruit volgt dat jaarlijks een indexatiepercentage wordt berekend aan de hand van de ontwikkeling van het consumentenprijsindexcijfer met een afslag van 1%.
De overdrachtsbelasting is bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 68.256 (10,4% van € 656.317). Bij de teruggaaf is belastingrente vergoed ten bedrage van € 369.
Geschil7. In geschil is wat de maatstaf van heffing is waarover overdrachtsbelasting dient te worden berekend met betrekking tot de wijziging van het voortdurend erfpachtrecht. Meer specifiek is in geschil of bij de waardering van de oude en nieuwe canon rekening moet worden gehouden met toekomstige indexatie. Tussen partijen is niet in geschil:
- dat 75,9% van het perceel als bouwterrein kwalificeert waarop de samenloopvrijstelling van toepassing is;
- dat op het moment van wijziging de canon voor het nieuwe erfpachtrecht € 119.375,02 bedraagt en de canon voor het oude erfpachtrecht € 6.326,02;
- dat op het erfpachtrecht de [erfpachtbepalingen] van toepassing is en dat uit artikel 7 van de [erfpachtbepalingen] volgt dat de canon jaarlijks wordt geïndexeerd;
- dat sprake is van een canon tot een onzeker jaarlijks bedrag en dat zodoende onderdeel f van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (het Uitvoeringsbesluit) van toepassing is; en
- dat, indien verweerder in het gelijk wordt gesteld en rekening moet worden gehouden met toekomstige indexatie, de berekening van verweerder met een indexatiepercentage 1,1% juist is.
8. Eiseres stelt dat bij de waardering van de oude en nieuwe canon geen rekening hoeft te worden gehouden met toekomstige indexatie. Eiseres stelt dat onder een ‘onzeker jaarlijks bedrag’ zoals bedoeld in onderdeel f van de bijlage van het Uitvoeringsbesluit niet (ook) de toekomstige indexatie valt, maar slechts wordt gedoeld op wijzigingen van de canon die volgen uit de notariële akte of toename van de canon bij de aanvang van een nieuw tijdvak. Toekomstige indexatie valt daar volgens eiseres niet onder omdat de waarde van het erfpachtrecht door jaarlijkse indexatie economisch bezien juist gelijk blijft. Het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag kan daarom worden gelijkgesteld aan de waarde van de oude minus de nieuwe jaarlijkse canon op het moment van wijziging van het erfpachtrecht.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de overdrachtsbelasting, berekend naar een maatstaf van heffing van € 463.161,75.
9. Verweerder stelt dat hij terecht rekening heeft gehouden met toekomstige indexatie. Volgens verweerder is jaarlijkse indexatie met een onbekend percentage – naast herziening in 2068 – één van de onzekerheden die volgen uit de erfpachtvoorwaarden van de [erfpachtbepalingen] . Bij de berekening van het ‘geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag’ moet daarom met deze onzekerheid rekening worden gehouden. Verweerder wijst in dit verband op de uitspraak van gerechtshof [plaats] van 18 januari 1976, ECLI:NL:GHAMS:1976:AX3797, waarin het hof heeft geoordeeld dat een geïndexeerde lijfrente een periodieke uitkering tot een onzeker bedrag is.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
10. Op grond van artikel 6 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) wordt de wijziging van een beperkt recht beschouwd als afstand van dat recht tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht. Op grond van artikel 9 van de WBR wordt in dat geval belasting berekend over het verschil in waarde tussen de beperkte rechten. In artikel 11 van de WBR is ten aanzien van de waarde van een beperkt recht, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“Lid 1. Bij verkrijging van een erfdienstbaarheid of van een recht van erfpacht, opstal of beklemming wordt de waarde vermeerderd met die van de canon, de retributie of de huur, met dien verstande dat de som van beide waarden niet hoger wordt gesteld dan de waarde van de zaak waarop het recht betrekking heeft.
(…)
Lid 3. De waarde van de canon, de retributie of de huur wordt bepaald volgens bij algemene maatregel van bestuur te stellen regels.”
11. Ingevolge artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit wordt de waarde van een canon als bedoeld in artikel 11 van de WBR bepaald met inachtneming van de bij het Uitvoeringsbesluit behorende bijlage. In de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit is, voor zover van belang, het volgende geregeld:
“c. De waarde van een canon, een retributie of een huur voor onbepaalde tijd, die niet van het leven afhankelijk is, wordt gesteld op het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag.
(…)
(…)
f. Een canon, een retributie of een huur tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon, een retributie of een huur tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag.”
12. Het geschil spitst zich toe op de vraag of het feit dat de erfpachtcanon jaarlijks wordt geïndexeerd, ertoe leidt dat sprake is van een onzeker jaarlijks bedrag en of daarom met indexatie rekening moet worden gehouden bij de berekening van het ‘geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag’. Verweerder heeft gewezen op de uitspraak van gerechtshof [plaats] van 18 januari 1976, ECLI:NL:GHAMS:1976:AX3797 over de waardering van een lijfrente. Daarin heeft het gerechtshof [plaats] onder meer het volgende overwogen:
“dat immers uit hetgeen de erflater als voormeld ten aanzien van het legaat aan zijn echtgenote bepaalde, duidelijk blijkt dat de erflater aan zijn echtgenote een lijfrente heeft gelegateerd en dat hij de grootte van de termijnen, uitgaande van een bedrag van f 80 per week ten tijde van het passeren van het testament, afhankelijk heeft gesteld van de kosten van levensonderhoud ten tijde van de uitkering van een termijn;
dat aldus aan de echtgenote een periodieke uitkering tot een onzeker jaarlijks bedrag is gelegateerd in de zin van art. 8, lid 1, Uitv. besl.;
dat de inspecteur heeft gesteld dat dit artikeldeel in casu geen toepassing kan vinden, aangezien de wetgever daarin het oog heeft gehad op periodieke uitkeringen in geld, die naar hun aard wisselende bedragen omvatten, zoals een periodieke uitkering in geld tot een bedrag dat elk jaar afhankelijk is van de prijs van een bepaalde hoeveelheid goederen, doch, naar uit het vorenoverwogene voortvloeit, in deze juist van een dergelijke periodieke uitkering sprake is;”
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht rekening gehouden met toekomstige indexatie bij de berekening van het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag. Welk bedrag eiseres jaarlijks moet betalen voor het erfpachtrecht is blijkens de [erfpachtbepalingen] afhankelijk van een aanpassingscoëfficiënt die jaarlijks wordt vastgesteld aan de hand van de op dat moment geldende consumentenprijsindex (CPI-index) met een afslag van 1%. Hoe de CPI-index zich in de loop der jaren ontwikkelt, valt niet te voorspellen en is zodoende een onzekere factor. Het te betalen erfpachtrecht zal jaarlijks wijzigen. Daar komt bij dat de canon in 2068 wordt herzien, hetgeen eiseres niet betwist. Het zijn deze factoren tezamen die maken dat sprake is van een erfpachtrecht tot een onzeker jaarlijks bedrag in de zin van onderdeel f van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit. In de berekening van het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag moeten deze onzekere factoren, gelet op artikel 2 in samenhang met onderdeel f van de bijlage van het Uitvoeringsbesluit, daarom tot uitdrukking komen.
14. Hetgeen eiseres hier tegenin heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Dat de waarde economisch gezien (‘de reële waarde’) door indexatie, rekening houdend met inflatie, juist gelijk blijft, doet niet af aan het feit dat onzeker is hoe de CPI-index zich zal ontwikkelen en dat in de berekening van de waarde nu eenmaal geen rekening wordt gehouden met inflatie. Er blijft onzekerheid bestaan over de vraag welk bedrag aan canon daadwerkelijk jaarlijks is verschuldigd. Ook de verwijzing naar de methodiek voor het kapitaliseren van een erfpachtrecht voor bepaalde tijd in onderdeel b van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit, maakt het voorgaande niet anders. Een erfpachtrecht voor bepaalde tijd is een ander recht dan een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd en daarvoor gelden andere regels. Dat deze methode zonder rekening te houden met indexatie leidt tot eenzelfde uitkomst, maar rekening houdend met indexatie leidt tot verschillende uitkomsten, onderstreept juist het onderscheid dat de wetgever heeft gemaakt tussen deze verschillende vormen van erfpachtrecht.
15. Verweerder heeft terecht rekening gehouden met toekomstige indexatie. Eiseres bestrijdt op zichzelf de berekening van verweerder, rekening houdend met een indexatie van 1,1% per jaar, niet. De rechtbank sluit zich hierbij aan. De overdrachtsbelasting is dan terecht vastgesteld op € 68.256 (10,4% van de maatstaf van heffing van € 656.317).
16. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, voorzitter, en mr. A.A. Fase en
mr. J.C. Brouwer, leden, in aanwezigheid van mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).