ECLI:NL:RBNHO:2025:15873

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11557917 \ CV EXPL 25-770 (MR)

Vonnis van 19 november 2025

in de zaak van

[eiser],

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. J. Groenewoud,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.P. Otte.

De zaak in het kort

De vordering van eiseres om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden wordt afgewezen. De tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door gedaagde rechtvaardigen de ontbinding op dit moment niet. Gedaagde wordt wel veroordeeld tot betaling van achterstallige huur inclusief voorschotten. De voorwaardelijke tegenvordering wordt afgewezen omdat gedaagde zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd.

1.De procedure

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 februari 2025 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 1 september 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] geantwoord in de voorwaardelijke tegenvordering. [eiser] en [gedaagde] hebben bij brieven en e-mails van 25 juli 2025 en 19, 20, 26 plus 29 augustus 2025 aanvullende stukken toegezonden. [gedaagde] heeft ter zitting nog een productie overgelegd.

1.3.

Bij tussenvonnis van 24 september 2025 is [eiser] in de gelegenheid gesteld te reageren op de laatste productie van [gedaagde] , wat zij op 8 oktober 2025 heeft gedaan.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [eiser] woont op hetzelfde adres in een tuinhuis waarin zij de beschikking heeft over sanitaire voorzieningen.

2.2.

[eiser] verhuurt met ingang van 1 januari 2021 aan [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte (de zolder) met medegebruik van gemeenschappelijke ruimtes in de woning.

2.3.

Bij aanvang bedroeg het maandelijks door [gedaagde] , bij vooruitbetaling, te betalen bedrag € 650,00. Dit bedrag bestond uit € 550,00 aan huurprijs en € 100,00 aan
“voorschot (…) in verband met de levering van elektriciteit, gas en water”en
“voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde”.

2.4.

In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst over servicekosten staat onder andere:
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:

- Voortuin

-Ramen buiten lappe:”

2.5.

Op de huurovereenkomst zijn de ROZ Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

2.6.

Bij dagvaarding van 15 december 2022 heeft [eiser] beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd onder andere op grond van niet goed huurderschap. Bij vonnis van 12 juli 2023 is de vordering van [eiser] afgewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling van de nog niet betaalde huurpenningen en betaling van € 723,74 per maand tot aan de dag van ontruiming. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten door zich structureel niet als een goed huurder te gedragen. [gedaagde] veroorzaakt overlast aan de andere bewoners en houdt zich niet aan voorschriften die voor alle bewoners gelden. [gedaagde] negeert categorisch de verzoeken van [eiser] om bijvoorbeeld camera’s te verwijderen, om zijn meubels uit de gemeenschappelijke gedeeltes te halen en de andere kamer(s) niet te gebruiken om zijn spullen te stallen. Daarnaast houdt [gedaagde] zich niet aan de wettelijke en contractuele verplichting om de huur tijdig en volledig te betalen en is de verstandhouding door de handelwijze van [gedaagde] de afgelopen jaren ernstig verstoord geraakt.

Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat hij wel een goed huurder is.

De door hem te betalen servicekosten zien ook op het gebruik van huisraad. [gedaagde] huurde gemeubileerd, maar de woning was niet meer gemeubileerd. [gedaagde] heeft eigen huisraad, waaronder een wasmachine, en meubels aangevoerd en had daarom reden om een deel van de servicekosten in te houden. [gedaagde] heeft een bedrag van € 1.920,10 betaald en er is geen betalingsachterstand. Sinds 2023 zijn de ramen nooit meer gelapt en de tuin niet onderhouden. Er is nooit een afrekening gekomen over 2023. [gedaagde] heeft twee aanslagen voor de waterschapsbelasting van € 365,25 en € 17,46 die op zijn naam staan als goed huurder betaald. Echter deze kosten gelden voor alle tien de betrokkenen bij de woning/bedrijfsruimte/tuinhuis en [gedaagde] doet een beroep op verrekening. [gedaagde] had camera’s in de woonkamer opgehangen omdat alle huisraad en meubels ’s nachts waren weggehaald. De camera’s zijn gestolen door de vriend van [eiser] en nooit meer teruggezien. De medebewoners vonden de aanwezigheid van camera’s geen enkel probleem, op een bewoner na die er niet meer woont. [gedaagde] betwist dat hij geen medewerking heeft verleend. [eiser] bewoont illegaal het tuinhuis en het is de vraag of er zo veel bedrijven gehuisvest mogen worden op het terrein van de woning. Dat [gedaagde] zich heeft gewend tot de huurcommissie maakt niet dat hij geen goed huurder is. [eiser] heeft nooit een ingebrekestelling naar [gedaagde] verzonden zodat geen sprake is van verzuim.

3.4.

[gedaagde] vordert bij voorwaardelijke tegenvordering, voor zover zijn beroep op verrekening van de waterschapsbelasting niet slaagt, dat de kantonrechter [eiser] primair veroordeelt tot betaling van € 382,71, subsidiair tot betaling van € 344,44, te vermeerderen met wettelijke rente en de proces- en nakosten.

3.5.

[eiser] betwist de voorwaardelijke tegenvordering en voert aan dat [gedaagde] zijn vordering niet heeft onderbouwd. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) bepaalt aan wie de aanslag wordt gericht. Het gaat om het gebruikersdeel van de waterschapsbelasting dat op grond van de Waterschapswet een ingezetene moet betalen. [gedaagde] kan bezwaar aantekenen of zich melden bij HHNK. Hij kan in geen geval de aanslag verhalen op anderen onder wie [eiser] ; hij is de belastingplichtige. Hetzelfde geldt voor de zuiveringsheffing die hem is opgelegd.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij haar laatste akte heeft [eiser] twee producties in het geding gebracht. [gedaagde] is niet meer in de gelegenheid gesteld om op die stukken te reageren, omdat deze stukken al eerder in de procedure zijn ingebracht.

Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden

4.2.

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument. [eiser] verhuurt structureel meerdere kamers in een ander pand dan waar zij zelf woont. Daarnaast verhuurt zij meerdere bedrijfsruimtes op hetzelfde adres. [eiser] handelt dus bedrijfsmatig. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument is gebonden, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, waarop de verhuurder zich voor de vordering beroept of kan beroepen, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of de verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, is in dit verband niet relevant.

4.3.

Vast staat dat deze huurovereenkomst is opgemaakt conform het model van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ). Uit de dagvaarding en de daarbij gevoegde bijlagen blijkt dat op de huurovereenkomst de algemene voorwaarden van toepassing zijn. [eiser] heeft de algemene voorwaarden echter niet bij de dagvaarding gevoegd. De kantonrechter is (door de toetsing in eerdere zaken) ambtshalve bekend met de inhoud van de algemene voorwaarden, zodat [eiser] in dit geval niet in de gelegenheid wordt gesteld deze alsnog over te leggen. De kantonrechter wijst [eiser] erop dat in eventuele vervolgzaken de toepasselijke algemene voorwaarden overgelegd moeten worden.

4.4.

De voor de vordering relevante bedingen in de algemene voorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.

de vordering

4.5.

Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.6.

Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen.^[1]Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet, waaronder de verplichting de tegenprestatie (de betaling van de huur) op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.^[2]Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[3]

4.7.

Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende is om tot ontbinding over te gaan, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer.^[4]Bovendien moet bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.^[5]

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst

4.8.

Volgens [eiser] is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder en structureel niet aan zijn betalingsverplichting voldoet. [gedaagde] betwist dat dit het geval is.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt en tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.9.

[gedaagde] erkent dat hij twee camera’s in een gemeenschappelijke ruimte in de woning heeft geplaatst, namelijk in de woonkamer. Vast staat dat de camera’s meerdere keren zijn verwijderd en hij deze weer heeft teruggeplaatst. Het plaatsen van camera’s in de gemeenschappelijke ruimte is een ernstige inbreuk op de privacy van de medebewoners. Voor het plaatsen van camera’s is daarom in ieder geval overleg met en toestemming van de medebewoners vereist.

4.10.

[gedaagde] stelt dat dit zo is en dat hij in overleg met en met toestemming van de huidige medebewoners de camera’s heeft geplaatst. Dit wordt door [eiser] betwist.

Gelet op deze betwisting, lag het op de weg van [gedaagde] om voldoende te stellen en te onderbouwen dat er overleg is geweest en dat de medebewoners hebben ingestemd met het plaatsen van deze camera’s. [gedaagde] heeft geen verklaring of andere informatie van de medebewoners in het geding gebracht waaruit toestemming blijkt.

Nu van overleg en toestemming niet is gebleken, wordt als vaststaand aangenomen dat [gedaagde] de camera’s zonder overleg en toestemming in de gemeenschappelijke ruimte heeft geplaatst. Hierdoor heeft [gedaagde] niet als een goed huurder gehandeld.

Dit geldt temeer omdat uit het vonnis in de vorige procedure volgt dat het plaatsen van camera’s in gemeenschappelijke ruimtes toen ook aan de orde is geweest en [gedaagde] destijds ter zitting heeft toegezegd de camera’s te zullen verwijderen. [gedaagde] had daarom kunnen en moeten weten dat hij door het desondanks toch plaatsen van de camera’s niet handelde als goed huurder.

4.11.

Vast staat verder dat [gedaagde] een achterstand in zijn betalingsverplichting heeft laten ontstaan. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt door na dagvaarding alsnog een bedrag te betalen. Daarom is sprake van verzuim. [gedaagde] vindt dat hij gegronde redenen heeft om niet het volledige door [eiser] in rekening gebrachte bedrag, en dan met name de voorschotten, te betalen. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Het is niet aan een huurder om eenzijdig te bepalen dat hij minder hoeft te betalen dan de overeengekomen huurprijs inclusief de voorschotten. Voor zover [gedaagde] van mening is dat de kale huurprijs en/of de in rekening gebrachte voorschotten niet hoeven te worden betaald, is het aan hem om daarvoor de juiste (juridische) stappen te zetten. In dit geval heeft hij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te concluderen dat hij deze bedragen niet is verschuldigd.

4.12.

Het verweer van [gedaagde] dat het voorschot “levering van overige zaken en diensten” (zie artikel 4.5. van de huurovereenkomst) betrekking heeft op meubels en hij, omdat de meubels uit de gemeenschappelijke ruimte verwijderd zijn, maandelijks een bedrag als vergoeding mag verrekenen, houdt geen stand. In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst tussen partijen staat immers dat dit voorschot ziet op het onderhoud van de voortuin en het lappen van de ramen. Volgens [gedaagde] zijn partijen bij aanvang van de huurovereenkomst mondeling anders overeengekomen namelijk dat dit voorschot ziet op meubels die in de woning stonden. Hiervan is echter niet gebleken. [gedaagde] verwijst in dat kader naar het huurcontract dat [eiser] destijds met een andere huurder heeft gesloten, maar dat is onvoldoende om zijn standpunt tegenover de gemotiveerde betwisting door
[eiser] te onderbouwen. Ook hier geldt dat het niet aan [gedaagde] is om eigenmachtig te bepalen dat en welk bedrag hij minder betaalt dan wel verrekent omdat hij kosten zou hebben gemaakt voor een wasmachine en meubels voor in de gemeenschappelijke ruimte.

4.13.

Voor de overige door [eiser] aangevoerde gedragingen van [gedaagde] , zoals het niet meewerken aan de verhuur van leegstaande kamers en klachten van medebewoners over [gedaagde] , geldt dat zij deze mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] , niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd en/of dat deze gedragingen van [gedaagde] niet zonder meer leiden tot strijd met het goed huurderschap of een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit geldt ook voor de verklaring van [naam] van De Bedrijfsdokter Officemanager - die zoals ter zitting is gebleken een zus van [eiser] is - over de vele en steeds terugkerende klachten van [gedaagde] .

4.14.

Beide partijen hebben in dit kader onvoldoende gesteld om tot het leveren van bewijs te worden toegelaten. De conclusie is dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt en tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door structureel niet te voldoen aan zijn betalingsverplichting.

Geen ontbinding van de huurovereenkomst

4.15.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt op grond van het volgende afgewezen.

4.16.

De hiervoor vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zijn kwalijk. Het moge, gelet op het vorenstaande, duidelijk zijn dat [gedaagde] geen camera’s meer moet plaatsen en tijdig en volledig aan zijn betalingsverplichting moet voldoen. Verder is van belang dat partijen niet alleen een relatie als verhuurder/huurder hebben maar ook in elkaars nabijheid wonen. Dat de ontstane situatie voor spanning en ander ongemak kan zorgen, is voorstelbaar. [eiser] verwijst in dat kader naar een aantal uitspraken waarin is geoordeeld dat de situatie onhoudbaar is geworden vanwege de verstoorde relatie tussen partijen. Deze zaken acht de kantonrechter echter van een andere orde en in zoverre niet vergelijkbaar met deze zaak. Daarbij komt dat [eiser] op dit moment nog minder ingrijpende middelen dan ontbinding ter beschikking staan, zoals het verzoeken van de rechter om een gedragsaanwijzing. In dat kader kunnen nadere afspraken worden gemaakt over het gedrag van de huurder. [gedaagde] heeft verklaard dat hem geen andere woonruimte ter beschikking staat en gelet op de huidige krapte op de woningmarkt weegt dit woonbelang zwaar. Alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer meegenomen en het gewicht van de tekortkomingen afgezet tegen het woonbelang van de huurder, weegt het woonbelang van [gedaagde] op dit moment (nog) zwaarder. De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel uitdrukkelijk op dat niet valt uit te sluiten dat anders geoordeeld kan worden als wederom sprake is van gedrag dat strijdig is met het goed huurdershap.

Betalingsachterstand

4.17.

[eiser] heeft ook betaling van een huurachterstand gevorderd. Bij dagvaarding bedroeg de achterstand berekend tot en met januari 2025 € 1.756,30. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een aangepast overzicht van het openstaande saldo tot en met augustus 2025 overgelegd waaruit een achterstand van € 1.374,99 blijkt. Daarbij is rekening gehouden met betaling van € 1.920,10 op 16 april 2025 door [gedaagde] .

4.18.

[gedaagde] betwist het door [eiser] overgelegde overzicht en heeft ter zitting een eigen overzicht inclusief toelichting daarop in het geding gebracht, waarbij hij onder andere melding maakt van een door [eiser] niet verwerkte betaling van € 586,84 in april 2025.

[eiser] is in de gelegenheid gesteld na de zitting bij akte te reageren, wat zij heeft gedaan.

4.19.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] aan de hand van haar overzicht haar vordering voldoende toegelicht en onderbouwd. Zij heeft daarbij verwezen naar uitspraken van de Huurcommissie, door haar gezonden eindafrekeningen en brieven waarin een toelichting op verschillende kosten is gegeven. Daartegenover geldt dat [gedaagde] , zoals hiervoor is overwogen, ten onrechte bedragen in mindering brengt op zijn betalingsverplichting dan wel deze daarmee verrekent. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] betalingen heeft verricht waarmee [eiser] geen rekening heeft gehouden. [eiser] is bij haar akte niet ingegaan op de door [gedaagde] gestelde betaling van € 586,84 en heeft haar vordering gehandhaafd. [gedaagde] heeft echter geen betaalbewijs overgelegd zodat de kantonrechter daarom niet kan vaststellen dat deze betaling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

4.20.

[gedaagde] doet een beroep op verrekening. Hij wil de betaling die hij heeft verricht aan HHNK inzake belastingen verrekenen met een mogelijk door hem nog te betalen achterstand. Een beroep op verrekening kan slechts slagen indien de gegrondheid van dit verweer op eenvoudige wijze is vast te stellen.^[6]Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] en het ontbreken van enige onderbouwing door [gedaagde] is hiervan geen sprake, zodat dit verweer faalt.

4.21.

De gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming van de woning wordt afgewezen, omdat daarvoor geen grondslag bestaat. De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel uitdrukkelijk op dat hij op grond van de huurovereenkomst verplicht is de lopende huur en voorschotten tijdig en volledig te voldoen.

4.22.

De conclusie uit het voorgaande is dat berekend tot en met augustus 2025 sprake is van een huurachterstand van € 1.374,99 en dat de vordering van [eiser] in zoverre wordt toegewezen. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen.

4.23.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

4.24

Omdat wat partijen verder naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dit geen nadere bespreking.

de voorwaardelijke tegenvordering

4.25.

Hiervoor is geoordeeld dat het beroep van [gedaagde] op verrekening niet slaagt, zodat aan de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld wordt voldaan.

4.26.

[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van primair € 382,71 en subsidiair € 344,44. [gedaagde] voert aan dat de op zijn naam staande aanslag voor de gehele woning en de bijgebouwen is en geldt voor alle tien betrokkenen. [eiser] betwist de vordering. Mede gelet daarop heeft [gedaagde] zijn vordering onvoldoende onderbouwd. Niet is bijvoorbeeld toegelicht waarom [eiser] het gehele bedrag van de aanslagen zou moeten betalen. De vordering van [gedaagde] wordt dan ook afgewezen.

4.27.

Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering worden de proceskosten wat betreft de tegenvordering bepaald op nihil.

5.De beslissing

De kantonrechter

in de vordering

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] € 1.374,99 aan achterstallige huur tot en met augustus 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening;

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in de tegenvordering

5.5.

wijst de vordering af;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op

19 november 2025.

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst ondanks tekortkomingen huurder