Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11324905 \ CV EXPL 24-6760
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats 1],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiseres],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. H. Temel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord, eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 11 december 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2025;
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2025;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurde met ingang van 10 maart 2023 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
Duur, verlenging en opzegging
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden. Ingaande op 10 maart 2023 en loopt tot 10 maart 2024.
(…)
11.Tijdelijk gebruik
Partijen verklaren zich bekend met het feit, dat het onderhavige contract uitdrukkelijk is gesloten voor het tijdelijk gebruik van het gehuurde, mede gezien de persoonlijke omstandigheden van verhuurder.
De artikelen 1623A t/m 1623 O BW en de huurprijzenwet woonruimte zijn op deze huurovereenkomst niet van toepassing, daar het een huurovereenkomst betreft, die uitdrukkelijk naar zijn aard, van korte duur is.
2.3.
Op 30 april 2024 wendt [eiseres] zich tot de Huurcommissie met het verzoek de huurprijs ex artikel 7:249 lid 2 BW op redelijkheid te toetsen. Op 22 juli 2024 doet de Huurcommissie uitspraak:
“(…)
Samenvatting verklaring huurder:
-Onze intentie was om voor een korte periode deze kleine woning te huren en te zoeken naar een grotere woning. We hebben niet zo snel een groetere woning kunnen vinden, daarom zijn we hier gebleven.
-We hadden eerst een jaarcontract, na het jaar hebben we niet gehoord dat we weg moesten. Toen is het stilzwijgend overgegaan naar een contract voor onbepaalde tijd.
-De verhuurder zei van af het begin dat wij zo lang konden blijven als nodig.
-Het was niet zo dat we hebben afgesproken dat we na afloop van de eerste huurtermijn automatisch weg zouden moeten.
(…)
Samenvatting verklaring verhuurder:
-met de huurders had ik afgesproken dat ze zouden verhuizen wanneer ze een grotere woning vonden. Ze waren net getrouwd en een vriend van mij kende hen persoonlijk, daarom wilde ik hen helpen.
- de bedoeling was voor korte termijn, maar ik wilde hen verder helpen nadat ze niets konden vinden.
(…)
Een huurder kan binnen zes maanden ná start van de huurovereenkomst een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs indienen bij de Huurcommissie. Alleen wanneer partijen een tijdelijke huurovereenkomst (art. 7:271 BW) overeen zijn gekomen, geldt een verlengde indieningstermijn. Een huurder kan in dat geval tot zes maanden ná het einde van de eerste overeengekomen huurperiode van de tijdelijke huurovereenkomst een verzoekschrift indienen.
(…)
“Om te bepalen of huurder en verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sloten, is van belang wat in de huurovereenkomst is vastgelegd en – bij onduidelijkheid – welke bedoeling partijen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst.
(…)
Artikel 3 huurovereenkomst legt een bepaalde duur vast maar er staat niet of dit een minimale duur of een maximale duur is. Verder blijkt niet uit dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt aan het einde van de eerste huurperiode.
Artikel 11 van de huurovereenkomst vermeldt dat een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard van korte duur is. (…) Dat is in deze procedure niet het geval. Het gaat om ‘normale’ woonruimte, het gebruik niet naar zijn aard van korte duur.
De Huurcommissie concludeert dat uit de huurovereenkomst volgt dat partijen een reguliere huurovereenkomst zijn aangegaan en geen tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:271 BW. Hetgeen partijen schriftelijk vastleggen is in principe leidend bij de uitleg van de huurovereenkomst, tenzij voldoende bewijs voorhanden is dat partijen een andere huurovereenkomst voor ogen hadden. De verklaringen van de huurder en de verhuurder tijdens de zitting zijn voor de Huurcommissie onvoldoende aanleiding om anders te oordelen.
(…)
Het verzoek van de huurder is niet-ontvankelijk, omdat het te laat is ingediend.”
2.4.
[eiseres] heeft op 10 juli 2024 het gehuurde opgeleverd en verlaten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – de huurprijs met terugwerkende kracht vast te stellen op € 729,94 en betaling van € 12.320,96 aan onverschuldigd betaalde huur. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat de Huurcommissie ten onrechte is uitgaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het verzoek onterecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. Partijen hebben de uitdrukkelijke bedoeling gehad om een overeenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten. Voor zover onduidelijkheid bestaat, moet de overeenkomst contra preferentem worden uitgelegd. Voor vaststelling van de huurprijs moet aansluiting worden gezocht bij het rapport van onderzoek.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en stelt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van een jaar. Voor zover er al een overeenkomst voor bepaalde tijd was afgesproken, is deze omgezet naar onbepaalde tijd omdat [eiseres], langer in het gehuurde is gebleven. Verder heeft de rapporteur te weinig punten toegekend aan het gehuurde omdat geen rekening is gehouden met renovatiepunten.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – samengevat – betaling van € 5.134,34 aan herstelkosten na oplevering. [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat [eiseres] het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat zoals bij aanvang van de huur heeft achtergelaten en dat zij aansprakelijk is voor de herstelkosten. Daarnaast vordert [gedaagde] een huurachterstand
€ 4.500,00, zijnde de eerste twee maanden en de laatste maand huur.
€ 4.500,00, zijnde de eerste twee maanden en de laatste maand huur.
3.4.
[eiseres] voert aan dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgesteld, zodat het gehuurde wordt geacht in dezelfde staat te zijn opgeleverd. Bij oplevering is geen opmerking gemaakt over de staat van het gehuurde. Verder heeft [gedaagde] geen schade geleden omdat hij niet tot herstel is overgegaan. De eerste twee maanden huur zijn contant betaald en de laatste maand is verrekend met de waarborgsom.
3.5.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiseres] is tijdig opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie, zodat die is komen te vervallen. In de onderhavige procedure moet worden beslist over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht [1] , zijnde toetsing van de aanvangsprijs. De Huurcommissie heeft het verzoek van [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard omdat het te laat was ingediend en is daarom niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de aanvangsprijs. Daar zal eerst op worden ingegaan.
4.2.
[eiseres] heeft het verzoek op 30 april 2024 ingediend. De vraag of het tijdig is ingediend hangt af van welk overeenkomst partijen
bij aanvanghebben gesloten: voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd. Of de huurovereenkomst, na ommekomst van het eerste jaar, eventueel is omgezet naar een onbepaalde tijd is daarbij niet van belang. Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan de aanvangshuurprijs maar tot zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst getoetst worden (in dit geval uiterlijk 10 september 2023). Echter, is de huurovereenkomst voor twee jaar of korter aangegaan, dan heeft de huurder na afloop van de huurovereenkomst nog zes maanden de tijd de Huurcommissie om een oordeel te vragen over de aanvangshuurprijs [2] (in dit geval 10 januari 2024).
bij aanvanghebben gesloten: voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd. Of de huurovereenkomst, na ommekomst van het eerste jaar, eventueel is omgezet naar een onbepaalde tijd is daarbij niet van belang. Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan de aanvangshuurprijs maar tot zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst getoetst worden (in dit geval uiterlijk 10 september 2023). Echter, is de huurovereenkomst voor twee jaar of korter aangegaan, dan heeft de huurder na afloop van de huurovereenkomst nog zes maanden de tijd de Huurcommissie om een oordeel te vragen over de aanvangshuurprijs [2] (in dit geval 10 januari 2024).
4.3.
Kenmerkend voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dat geen opzegging is vereist; de huur eindigt wanneer de tijd is verstreken. De verhuurder is echter wel verplicht ten minste drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur de huurder schriftelijk te informeren over het beëindigen van de huur. Voldoet de verhuurder niet aan voormelde informatieplicht dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur verlengd. Verder mag de huurder tussentijds opzeggen maar de verhuurder niet [3] .
4.4.
Uit onderhavige huurovereenkomst is niet duidelijk of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In artikel 3.1 wordt weliswaar een periode van een jaar genoemd en in artikel 11 wordt expliciet genoemd dat sprake is van een tijdelijk gebruik maar wordt er geen melding gemaakt van de verplichting van de verhuurder om de huurder tijdig te informeren over het einde van de huurovereenkomst. Evenmin wordt het recht van de huurder om tussentijds op te zeggen genoemd. Daartegenover is evenmin duidelijk of sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur van een jaar. Zo wordt niet aangegeven dat de huurder in het eerste jaar niet mag opzeggen, of dat na het verstrijken van het eerste jaar de overeenkomst voor onbepaalde tijd verder gaat.
4.5.
Omdat de huurovereenkomst geen uitsluitsel geeft, wordt gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten bij het aangaan van de overeenkomst [4] .
4.6.
De conclusie is dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Zo blijkt uit de onderlinge correspondentie dat telkens gesproken werd over tijdelijke huur. Verder hebben partijen bij de Huurcommissie verklaard in eerste instantie voor een korte periode te willen (ver)huren en dat [eiseres] tussentijds kon opzeggen als een nieuwe woning gevonden werd. Het standpunt van [gedaagde] dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum van een jaar slaagt daarom niet. Daarbij heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt van een standaardovereenkomst maar een huurovereenkomst die is aangepast aan de omstandigheden van partijen. De onduidelijkheden die hieruit voortvloeien komen voor rekening van [gedaagde] en worden ten gunste van [eiseres] uitgelegd. Zo wordt voorkomen dat een verhuurder bewust huurcontracten aangaat met kenmerken van beide overeenkomsten om zich dan al naar gelang het hem uitkomt te kunnen beroepen op de tijdelijkheid (einde van rechtswege) of de onbepaalde tijd (kortere termijn toetsing aanvangsprijs).
4.7.
Omdat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een tijdelijke huurperiode voor ogen hadden, is het verzoek van [eiseres] tijdig bij de Huurcommissie ingediend. Hiermee wordt toegekomen aan de toetsing van de aanvangshuurprijs.
4.8.
De rapporteur van de Huurcommissie heeft het gehuurde gewaardeerd op 135 punten. [gedaagde] voert aan dat de rapporteur geen rekening heeft gehouden met de renovatie van het pand en dat het gehuurde gewaardeerd moet worden op 162 punten. Dit betoog slaagt niet. Om in aanmerking te komen voor punten voor renovatie hanteert de Huurcommissie het beleid dat een investering moet zijn gedaan van meer dan € 10.000,00. De kantonrechter ziet geen reden om hiervan af te wijken. [gedaagde] heeft foto’s van de renovatie in het geding gebracht maar dit is onvoldoende om de hoogte van de investeringen te kunnen aantonen. Verder heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat extra renovatiepunten bedoeld zijn voor de situatie waarin een uitgebreide renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde. [gedaagde] heeft stukken geen overgelegd waaruit zulks blijkt. Tot slot gaat [gedaagde] eraan voorbij dat de renovatie ten tijde van het onderzoek al was afgerond en de rapporteur hiermee al rekening heeft kunnen houden.
4.9.
De kantonrechter gaat daarom uit van de door de rapporteur vastgestelde waarde van 135 punten en een huurprijs van € 729,94 per maand met ingang van 10 maart 2023. [eiseres] heeft haar vordering tot terugbetaling van € 12.320,96 aan teveel betaalde huur ter zitting verminderd met de door [gedaagde] in reconventie gevorderde drie maanden huur (waarbij zij is uitgegaan van de tot € 729,94 per maand verlaagde huurprijs) tot een bedrag van € 10.131,14. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.10.
De gevorderde rente wordt als onbetwist toegewezen.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.330,97
in reconventie
4.12.
Omdat [eiseres] haar vordering in conventie heeft verminderd met drie maanden huur, wordt de vordering van [gedaagde] hieromtrent in reconventie afgewezen.
4.13.
[gedaagde] vordert tevens vergoeding van de herstelkosten van € 5.134,34. Als bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet het gehuurde in diezelfde staat worden opgeleverd als bij het einde van de huur. Als er bij aanvang géén beschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij einde huurovereenkomst [5] .
4.14.
De vordering wordt afgewezen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt en verwijzing naar in het geding gebrachte foto’s van voor en na de renovatie onvoldoende is onvoldoende om de staat bij aanvang vast te stellen. Uit de stukken blijkt immers dat de renovatie al in 2021 heeft plaatsgevonden terwijl de huurovereenkomst per 10 maart 2023 is ingegaan. Bij gebrek aan een omschrijving bij aanvang is de conclusie dat [eiseres] het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze bij einde van de huurovereenkomst was.
4.15.
Het feit dat [eiseres] erkent dat de KPN geboord heeft of dat zij spiegels heeft geplaatst maakt dit niet anders. [eiseres] is niet verantwoordelijk voor hoe KPN het kastje installeert. Daarnaast is [gedaagde] bij oplevering op 10 juli 2024 niet teruggekomen op de genoemde punten, zodat van mogelijkheid tot herstel geen sprake is geweest. Tot slot heeft [gedaagde] geen kosten gemaakt, hij is immers niet tot herstel van de genoemde punten overgegaan.
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Gezien de samenhang tussen de vordering in conventie worden de proceskosten van [eiseres] in reconventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(1 punt × € 339,00)
Totaal
€
339,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
bepaalt dat de huurprijs van de woonruimte [adres] te [plaats 1] met ingang van 10 maart 2023 wordt vastgesteld op € 729,94;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 10.131,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de voldoening van dit bedrag.
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.330,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.7 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.