Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11492405 \ VV EXPL 25-5
Vonnis in kort geding van 26 februari 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HANDEL- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NIEUWEZIJDS B.V.
te Haarlem,
eisende partij,
hierna te noemen: Nieuwezijds,
gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty,
tegen
de besloten vennootschap me beperkte aansprakelijkheid
CENT SUPERMARKT HAARLEM B.V.,
te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Cent Supermarkt,
gemachtigde: mr. K.G.O. Afriyieh
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 februari 2025, met producties;
- de producties van Cent Supermarkt;
- de mondelinge behandeling van 12 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Cent Supermarkt.
- de producties van Cent Supermarkt;
- de mondelinge behandeling van 12 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Cent Supermarkt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Cent Supermarkt huurt sinds 12 december 2023 van Nieuwezijds de bedrijfsruimte gelegen aan het adres Amsterdamstraat 37 te (2032 PN) Haarlem (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2.
Het gehuurde is casco verhuurd en zal door de huurder uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van een supermarkt conform de Dash formule.
2.3.
In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“(…) Voorschriften en vergunningen
18.1
Huurder is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen en/of behouden van de noodzakelijke vergunning(en) voor haar bedrijfsvoering en het gebruik conform de overeengekomen bestemming. Mocht(en) de vergunning(en) niet worden verleend of worden ingetrokken dan levert dit geen gebrek op. Voorts geldt dat de aan het verkrijgen van een vergunning of ontheffing verbonden kosten, alsmede kosten van aanpassingen van het gehuurde om aan de voorwaarden of ontheffing te voldoen, voor rekening van huurder zijn.
18.2
In aanvulling op artikel 4.4. de algemene bepalingen geldt dat verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk is voor door huurder geleden en/of te lijden schade als gevolg van het niet verlenen dan wel intrekken van de vereiste vergunning(en). (…)”
2.4.
De huurprijs bedraagt – vermeerderd met de omzetbelasting - € 5.477,78 per maand.
2.5.
Cent Supermarkt is op grond van de huurovereenkomst gehouden om de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen en wel vóór of uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand waarover de huur is verschuldigd.
2.6.
Cent Supermarkt heeft een huurachterstand laten ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
Nieuwezijds vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, boetes, rente en de proceskosten.
3.2.
Nieuwezijds legt aan de vordering ten grondslag dat Cent Supermarkt ondanks sommaties de huur niet dan wel niet tijdig betaalt waardoor een huurachterstand is ontstaan. Er is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding. Daarnaast is Cent Supermarkt - als gevolg van het niet tijdig voldoen aan haar betalingsverplichtingen - gehouden om de contractuele boetes en incassokosten te betalen.
3.3.
Cent Supermarkt erkent weliswaar dat sprake is van een huurachterstand, maar stelt dat zij haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort vanwege een geschil met de verhuurder. Hierbij licht Cent Supermarkt toe dat Nieuwezijds haar (bij aanvang van de huurovereenkomst) verkeerd heeft voorgelicht dan wel geïnformeerd over de (plaatsing van een) koelinstallatie. Zo heeft Nieuwezijds aangegeven dat de leden van de VvE toestemming hebben gegeven voor de plaatsing van de koelinstallatie op gemeenschappelijke grond, terwijl dit niet zo is. De ontruiming in kort geding moet daarom worden afgewezen. Van betalingsonmacht is immers geen sprake. Cent Supermarkt doet verder ten aanzien van de gevorderde boetes een beroep op matiging.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als Nieuwezijds daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand en te late betalingen, hetgeen Cent Supermarkt niet heeft betwist. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvorderingen, nu deze nauw samenhangen met de vordering tot ontruiming.
Toetsingskader
4.2.
In dit kort geding dient, op basis van de processtukken en het verhandelde tijdens de zitting, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Nieuwezijds in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De gevorderde ontruiming is niet toewijsbaar
4.3.
Cent Supermarkt erkent dat sprake is van een betalingsachterstand, maar stelt dat zij haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort. Cent Supermarkt meent dat zij door Nieuwezijds (bij aanvang van de huurovereenkomst) – hetgeen door Nieuwezijds (uitdrukkelijk) wordt betwist - verkeerd is voorgelicht over de (plaatsing van de) koelinstallatie. Dit standpunt gaat om meerdere redenen niet op.
4.4.
Zo is allereerst het opschortingsrecht aan de zijde van huurder in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst uitgesloten. Daar komt bij dat het gehuurde casco is opgeleverd. Om die reden kan Nieuwezijds geen verwijt worden gemaakt over (de plaatsing van) de koelinstallatie. Cent Supermarkt is op grond van de huurovereenkomst namelijk zelf verantwoordelijk voor het aanvragen en/of behouden van de noodzakelijke vergunning(en) voor haar bedrijfsvoering en het gebruik conform de overeengekomen bestemmingen. Bovendien begrijpt de kantonrechter uit de door Cent Supermarkt overgelegde producties en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is aangevoerd dat de omwonenden niet zozeer bezwaar hebben tegen de plaatsing van de koelinstallatie (zij zijn immers bereid om te kijken naar een geschikte locatie), maar dat de koelinstallatie niet aan de gestelde geluidsnormen voldoet waardoor omwonenden (ernstige) geluidsoverlast ervaren.
4.5.
Cent Supermarkt is aldus tekort geschoten in haar betalingsverplichtingen. De kantonrechter kan in kort geding vervolgens alleen overgaan tot ontruiming als de belangen van Nieuwezijds zwaarder wegen dan die van Cent Supermarkt. [1] De kantonrechter overweegt dat het belang van Nieuwezijds bij ontruiming in relatie tot het belang van Cent Supermarkt die (recent) investeringen in het gehuurde heeft gepleegd en voor wie het in het gehuurde geëxploiteerde supermarkt haar broodwinning is, in dit geval te gering is om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Hierbij weegt mee i) dat Cent Supermarkt heeft aangegeven dat geen sprake was van betalingsonmacht en ii) dat zij met Nieuwezijds afspraken gaat maken over de betaling van de huurachterstand.
4.6.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het niet zonder meer hoogst waarschijnlijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Cent Supermarkt het gehuurde zal moeten verlaten. Daarom acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om, daarop vooruitlopend, nu de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen.
Cent Supermarkt moet de huurachterstand betalen
4.7.
De gevorderde huurachterstand ad. € 16.385,93 is mede gelet op het voorgaande toewijsbaar. Cent Supermarkt heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij op 11 februari 2025 dan wel op 12 februari 2025 een betaling heeft gedaan van € 5.344,17. Dit wordt door Nieuwezijds betwist. De kantonrechter begrijpt uit de overgelegde screenshot dat de hiervoor genoemde betaling ziet op de huur over de maand november 2024. In deze procedure vordert Nieuwewzijds echter de huur over de maanden december 2024, januari 2025 en februari 2025, zodat het verweer om die reden geen doel treft.
Cent Supermarkt moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
4.8.
Nieuwezijds vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 938,85. [2] Cent Supermarkt heeft deze vordering onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat dit bedrag wordt toegewezen. Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden is huurder (Cent Supermarkt) namelijk verplicht buitengerechtelijke kosten te betalen in onder meer de gevallen waarin verhuurder (Nieuwezijds) een sommatie, een ingebrekestelling of exploot aan huurder (Cent Supermarkt) doet uitbrengen.
Cent Supermarkt moet de contractuele boetes betalen
4.9.
Nieuwezijds vordert verder contractuele boetes ter hoogte van € 1.200,00. [3] Cent Supermarkt doet een beroep op matiging [4] van de boete. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding voor matiging van de boete. Niet is namelijk gebleken dat onverkorte toepassing daarvan tot een buitensporig resultaat zou leiden. De gevorderde boetes worden daarom toegewezen.
Proceskosten
4.10.
Cent Supermarkt is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nieuwezijds worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
932,40
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Cent Supermarkt om aan Nieuwezijds te betalen een bedrag van € 18.524,78 aan huurachterstand, contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten,
5.2.
veroordeelt Cent Supermarkt in de proceskosten van € 932,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Cent Supermarkt niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Cent Supermarkt tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.