ECLI:NL:RBNHO:2025:1764

• Datum uitspraak: 29 januari 2025
• Publicatiedatum: 20 februari 2025
• Zaaknummer: C/15/349771 / HA ZA 24-128
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: P.M. Wamsteker; J. van der Kluit; Th.S. Röell
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatig handelen bij aan- en verkoop van landbouwgrond met opzettelijke benadeling van eiseres

In deze civiele zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 29 januari 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen NH Development B.V. (NHD) en Places Ventures c.s. over onrechtmatig handelen bij de aan- en verkoop van een perceel landbouwgrond. NHD vorderde schadevergoeding van Places Ventures c.s. omdat zij meende dat deze partijen, waaronder [gedaagde 5] en [gedaagde 2], opzettelijk een constructie hadden opgezet om NHD te benadelen bij de aankoop van het perceel. De rechtbank oordeelde dat NHD door het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. een kans van 50% is ontnomen om het perceel voor een lagere prijs te verkrijgen. De rechtbank heeft de schade begroot op € 731.837,50, dat is de helft van het verschil tussen de door NHD betaalde prijs en de prijs die Places Ventures aan de verkoper had betaald. Daarnaast zijn er kostenposten toegewezen aan NHD, waaronder beslagkosten en proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen van NHD grotendeels toegewezen, waarbij de hoofdelijkheid van aansprakelijkheid van Places Ventures c.s. is vastgesteld. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van partijen in vastgoedtransacties en de gevolgen van onrechtmatig handelen.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/349771 / HA ZA 24-128

Vonnis van 29 januari 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NH DEVELOPMENT B.V. ,

te Heemstede,

eisende partij,

advocaat: mr. J.J. Dijkman,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLACES VENTURES B.V. ,

te Santpoort-Noord,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] B.V. ,

te [plaats 1] ,
3.
[gedaagde 3] ,

te [plaats 1] ,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

APECS BEHEER B.V. ,

te Santpoort-Noord,
5.
[gedaagde 5] ,

te [plaats 1] ,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. T. Slotema.

Eiseres zal hierna NHD genoemd worden.

Gedaagden zullen hierna gezamenlijk Places Ventures c.s. en ieder afzonderlijk Places Ventures, [gedaagde 2] , [gedaagde 2] , Apecs Beheer en [gedaagde 5] genoemd worden.

De zaak in het kort

[gedaagde 5] was van 1 juni 2016 tot 22 juni 2020 als projectontwikkelaar in loondienst bij een onderdeel van de HBB Groep, de handelsnaam van een groep vennootschappen die zich bezighouden met bouw- en ontwikkelprojecten. Nadat [gedaagde 5] een tip had gekregen over een stuk grasland dat mogelijk ontwikkeld zou worden, hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in privé, via een vennootschap van [gedaagde 2] , dit stuk grasland gekocht, en vervolgens laten leveren aan een gezamenlijke vennootschap (Akersloot Zuid III) van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] . [gedaagde 5] en [gedaagde 2] hebben de volgende dag de aandelen van die vennootschap, die werden gehouden door hun andere gezamenlijke vennootschap Places Ventures, met winst doorverkocht en geleverd aan NHD, een vennootschap waarvan 50 % van de aandelen worden gehouden door een vennootschap uit de HBB Groep. [gedaagde 5] heeft bij dit alles zijn privébelang in Akersloot Zuid III en Places Ventures niet kenbaar gemaakt aan HBB/NHD.
NHD spreekt Places Ventures c.s. aan uit hoofde van onrechtmatige daad en vordert daarover een verklaring voor recht en schadevergoeding. Volgens NHD hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 5] (met behulp van hun vennootschappen) rondom de aankoop van (de vennootschap met daarin) het perceel door NHD samengespannen en op onrechtmatige wijze meegewerkt aan het opzetten van een frauduleuze constructie die is opgezet om NHD te benadelen en Places Ventures c.s. zelf te laten profiteren van dit nadeel. Places Ventures c.s. betwisten de vorderingen van NHD.

De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht toe en schat aan de hand van de goede en kwade kansen dat NHD door het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. een 50% kans is ontnomen om het perceel voor een lagere prijs te verkrijgen, zodat de rechtbank de helft van de gevorderde schade toewijst. Daarnaast wijst de rechtbank een aantal gevorderde kostenposten toe.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 juli 2024

- de mondelinge behandeling van 26 november 2024, waarbij de advocaten van partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte aanvullende producties 42 tot en met 57, tevens vermeerdering van eis van NHD
- de akte aanvullende productie 24 van Places Ventures c.s.
- de akte aanvullende productie 58 van NHD.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

NHD houdt zich bezig met projectontwikkeling en is een gezamenlijke deelneming van HBB Ontwikkelgroep B.V. en Exploitatie en Projektontwikkeling [bedrijf 2] B.V. Laatstgenoemde vennootschappen zijn de bestuurders van NHD en houden ieder 50% van de aandelen in NHD.

2.2.

HBB Ontwikkelgroep B.V. is onderdeel van de HBB Groep (hierna: HBB), de handelsnaam van diverse vennootschappen die zich bezig houden met bouw- en ontwikkelprojecten. Algemeen directeur van HBB is [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) en financieel directeur was [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ).

Exploitatie en Projektontwikkeling [bedrijf 2] B.V. is één van de vennootschappen van [bedrijf 1] B.V., waarvan [betrokkene 3] bestuurder en eigenaar is.

2.3.

[gedaagde 5] was in de periode van 1 juni 2016 tot 22 juni 2020 in loondienst van een van de vennootschappen binnen HBB in de functie van projectontwikkelaar. Aansluitend heeft hij een aantal jaren als zzp-er voor HBB gewerkt.

2.4.

[gedaagde 2] is civiel ingenieur en zelfstandig ondernemer in onder meer de IT-sector en sinds 2015 ook op het gebied van projectontwikkeling, onder meer via zijn persoonlijke beheervennootschap [gedaagde 2] B.V. Deze vennootschap houdt 100% van de aandelen in Entic B.V. (hierna: Entic).

2.5.

[gedaagde 5] en [gedaagde 2] kennen elkaar vanuit hun woonplaats en hebben een aantal gezamenlijke projecten gedaan op het gebied van projectontwikkeling. Over een project op een locatie in Zaandijk, waar HBB ook interesse in had, heeft [gedaagde 5] op 25 augustus 2019 het volgende bericht via WhatsApp aan [gedaagde 2] gestuurd:

Gelukt [gedaagde 3] ? (rb: [gedaagde 2] )
Doe t anders wel vanuit mij naam maar HBB doet weer mee — eigenaar van fabriek is relatie — dus wil weer buiten schot blijven. Kan ook n temp mailadres aanmaken

2.6.

In augustus 2019 ontving [gedaagde 5] een tip van een oud-collega ( [betrokkene 4] , hierna: [betrokkene 4] ) voor de aankoop van een perceel grasland van 76.060 m2 in Akersloot (hierna: het perceel). Het perceel was eigendom van Aannemingsbedrijf Productiestroom B.V. (hierna: Productiestroom). Het perceel was interessant voor ontwikkelaars, omdat uit het provinciale dossier bleek dat het grasland in de toekomst mogelijk bouwgrond zou worden.

2.7.

Begin september 2019 heeft [gedaagde 5] hierover contact gezocht met de eigenaar van Productiestroom. Op 7 november 2019 hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] , via Entic, een koopovereenkomst gesloten met Productiestroom voor de aankoop van het perceel voor een koopprijs van € 4.050.000 k.k., vermeerderd met € 850.500 btw. In deze overeenkomst is opgenomen dat een nader te noemen meester de definitieve contractspartij zou worden. Verder is een financieringsvoorbehoud gemaakt tot 28 februari 2020.

2.8.

[gedaagde 5] en [gedaagde 2] zijn vervolgens op zoek gegaan naar ontwikkelaars/kopers voor het perceel. Zij hebben daarop onderhandelingen gevoerd met: Yard Energy, AM (onderdeel van Koninklijke BAM Groep), [bedrijf 3] Groep en [bedrijf 4] Groep.

2.9.

Op 14 februari 2020 heeft [gedaagde 5] Apecs B.V. (een persoonlijke managementvennootschap) en Apecs Beheer B.V. (hierna: Apecs Beheer) (een persoonlijke beheervennootschap) opgericht. Daarnaast hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 14 februari 2020 de vennootschappen Places Ventures en Akersloot Zuid III B.V. (hierna: Akersloot Zuid) opgericht. Apecs Beheer en [gedaagde 2] zijn op 14 februari 2020 ieder voor 50% aandeelhouder geworden in Places Ventures. Places Ventures werd op genoemde datum 100% aandeelhouder van Akersloot Zuid.

2.10.

Een en ander kan als volgt schematisch worden weergegeven:

{afbeelding 1}

2.11.

Nadat Yard Energy, AM, [bedrijf 3] Groep en [bedrijf 4] Groep eind februari 2020 waren afgehaakt, heeft [gedaagde 5] op 24 februari 2020 tijdens een acquisitieoverleg de acquisitiemogelijkheid van het perceel binnen HBB besproken. [betrokkene 1] heeft vervolgens de locatie bezichtigd en [gedaagde 5] heeft, in hoedanigheid van werknemer van HBB, voor het perceel haalbaarheidsstudies uitgevoerd en een begroting opgesteld, ook wel STIKO genoemd (Stichtingskostenraming). Omdat de resultaten positief waren heeft HBB besloten om met [gedaagde 2] in onderhandeling te treden. In de gesprekken tussen HBB en [gedaagde 2] verzorgde [gedaagde 5] het contact en voerde hij de onderhandelingen namens HBB.

2.12.

Bij e-mail van 25 februari 2020, over de onderhandelingen met projectontwikkelaar AM, heeft [gedaagde 5] onder meer het volgende aan [gedaagde 2] bericht:

Herzien bod is wederom afgekeurd vanwege het - volgens de commissie - nog altijd te grote afbreukrisico. [betrokkene 5] van de vastgoedcommissie is aan het ophalen wat dan wel haalbaar is, bv 50% aandelen kopen voor 2.25 mio.

2.13.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 25 februari 2020, over de onderhandelingen met AM, luidt als volgt:

[gedaagde 5] : (…) AM wordt niks meer. Ook 50% aandelen voor 2,25 is afgewezen(…)

En op 27 februari 2020, ook over de onderhandelingen met AM:

[gedaagde 5] : (…) opbrengsten te hoog geschat en bouwkosten te laag. Totale grondwaarde gekelderd naar 6.7 mio. Geluld als brugman om 4.9 overeind te houden, maar nabetaling zal tot net daaronder uitkomen obv 150 won

Daaronder = 6.7 mii (…)

2.14.

[gedaagde 5] heeft op 26 februari 2020 namens HBB een exploitatiebegroting opgesteld waarin hij een koopprijs voor het perceel van € 4.943.900,- ex btw voorrekent bij een geschat aantal van 150 te bouwen woningen.

2.15.

Op 28 februari 2020 heeft HBB de koop van het perceel bevestigd aan Akersloot Zuid. Hierin werden twee opties voorgesteld voor de koopprijs van het perceel, namelijk:

- optie 1: de koopprijs zou ineens worden voldaan en vastgesteld op € 4.943.900,- exclusief btw;

- optie 2: de koopprijs zou via een soort van nabetaling geschieden die afhankelijk werd gesteld van het aantal toegestane te bouwen woningen op het perceel.

Bij optie 2 zou (de vennootschap van) [gedaagde 2] dan € 15.000,- per gebouwde woning verkrijgen met een maximum van 150 woningen.

Akersloot Zuid heeft de koopbevestiging van HBB op 28 februari 2020 ondertekend.

2.16.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 2 maart 2020, de dag dat [gedaagde 2] zou kennismaken met HBB/ [betrokkene 1] , waarbij [gedaagde 5] ook aanwezig zou zijn, luidt als volgt:

[gedaagde 5] : ‘Wel raar als ik tegenover je kom te zitten

[gedaagde 2] : Kunnen we even armpje drukken

[gedaagde 5] : Challenge accepted

2.17.

Op 2 maart 2020 heeft [gedaagde 5] per e-mail het volgende aan [gedaagde 2] bericht:

[gedaagde 3] ,

Ter voorbereiding voor morgen hierbij een memo met enkele aandachtspunten. Bel me als je nog even wilt overleggen.

(…)

Huidige eigenaar/koopovereenkomst

[betrokkene 1] ( rb: [betrokkene 1]
) zal mogelijk contactgegevens van de huidige eigenaar boven tafel proberen te krijgen. Vertel dan maar dat het op de relatie is gekocht en dat je het niet fijn vindt als verkoper nu al door heeft dat het direct is doorverkocht en dat jij of [gedaagde 5] - aangezien hij de verkoper al ontmoet heeft - eventuele communicatie kon verzorgen/vragen kan stellen.

Ook zal hij inzicht willen krijgen in de koopbevestiging. Zeg maar dat dat bedrijfsgeheim is, en dat de koopovereenkomst door een bevriende notaris is opgesteld, onherroepelijk en onvoorwaardelijk is. De koopbevestiging is namelijk 90% model HBB en dus herkenbaar. Aankoopbedrag mag m.i. genoemd worden, [betrokkene 1] weet al dat het meer dan 4 mio is.

Rol [gedaagde 5]

Als vriend geadviseerd in aankooptraject en kansen en risico’s in kaart gebracht

(…)

Marktadvies

Marktadvies dat wij hebben ontvangen is door bevriende makelaar opgesteld. Ik heb namelijk de verkoopprijzen van am overgenomen in de stiko, dus moet dat ergens aan koppelen. Als we deze moeten delen laten we Wado wel een adviesje opstellen.

Overname aandelen BV

Heb [betrokkene 1] vrijdagochtend het volgende geappt: ‘Morning. Gisteren nog even met [gedaagde 3] gesproken.

Als jij met [betrokkene 6] * zit, bespreek dan of overname aandelen ook tot de mogelijkheid behoort. Aandelentransactie is niet belast met BTW (wat mn de nog onbekende nabetaling eenvoudig maakt). Voor [gedaagde 3] is t voordeel dat over winst uit aandelen geen VBP afgedragen hoeft te worden. Geldt ook voor de nabetaling.

Totale bieding bij 150 woningen komt niet aan de € 100,- / m2** maar dit levert fiscaal een behoorlijk voordeel voor hem op en scheelt ons dat er geen BTW afgedragen hoeft te worden. Hebben we gelijk n projectBV die de naam draagt.’

* [betrokkene 6] is onze financiele man

** ik had aangegeven dat ondanks de lagere residuele grondwaarde jij 100/m2 ofwel 7.6 mio wel als vraagprijs had

Mocht heb in het gesprek aan bod komen, kun je de 10% korting in je achterhoofd houden. Geef deze dan alleen weg over de nabetaling, indien je deze ook weggeeft over de delta tussen aankoop en verkoop moeten we net een stukje BTW voorfinancieren.

Aandachtspunt voor onszelf:

1. indien aandelen worden overgenomen, nemen zij dan ook de bankrek over? Zou dan in ieder geval fijn zijn als ik ook daar niet traceerbaar ben.

2. indien aandelen worden overgenomen, moet de BTW teruggaaf nog wel naar Places

Last but not least

1. Vertel gerust dat je met nog een grote locatie (niet plaatsnaam noemen) bezig bent welke mogelijk te groot is voor je zelf (200 + woningen), en dat je deze prima t.z.t. kunt aanbieden, als HBB/de [bedrijf 1] in ruil daarvoor meerdere kleinere locaties kunnen aanbieden. Dan ligt de nadruk gelijk minder op lastige vragen inzake Akersloot.

2. Vertel ook zeker over Evanet, en dat ik al heb verteld over Schipholweg met de nieuwe OV hub.

2.18.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 4 maart 2020, nadat [betrokkene 2] had aangekondigd onderzoek te willen doen naar de door [gedaagde 2] geadviseerde aandelentransactie, ingegeven door fiscaal adviseur Taxand, luidt als volgt:

[gedaagde 5] : [betrokkene 6] (rb: [betrokkene 2] )
wil contact met Taxand. Mag hij 1 op 1 contact opnemen?

(…)

[gedaagde 2] : Zijn ze goed geïnstrueerd over jou? Wat wil [betrokkene 6] met ze bespreken?

[gedaagde 5] : BTW levering en mogelijk voordeel voor beide partijen indien aandelen worden overgedragen. Ik ga uiteraard [medewerker 1] en [medewerker 2] (rb: medewerkers van Taxand)
nog bellen voordat [betrokkene 6] gaat bellen

(...)

[gedaagde 5] : 2 verboden woorden meegegeven: AM en [gedaagde 5]

2.19.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 5 maart 2020 luidt als volgt:

[gedaagde 5] : [gedaagde 3] ! Kun jij mij de statuten van Akersloot Zuid III sturen naar mijn werkmail of direct naar [betrokkene 6] [betrokkene 2] ? Staat niks van mij in he?

(…)

[gedaagde 2] : Check jij ook even of je er niet instaat. Volgens mij niet. (...) Mail staat in je mailbox

2.20.

Bij e-mail van 12 maart 2020 om 16:15 uur stuurt [gedaagde 2] het volgende bericht aan [gedaagde 5] :

[gedaagde 5] ,

Zat aan het volgende te denken:

Beste [betrokkene 1] ,

De optie van afkopen is mogelijk een goede voor beide, maar ik kon dat pas bepalen als ik het totaal plaatje begrijp. Het eertse daarbij is of het een grond of aandelen transactie wordt en het tweede is wat bedoel je met 1M kk (kosten koper) in dit geheel. Dus samen met het fiscale plaatje hebben we pas totaal beeld.

Dus met het gehele overzicht kan ik pas aangeven of ik akkoord wil gaan met afkopen en tegen welk bedrag.

2.21.

Bij e-mail van 12 maart 2020 om 16:38 uur stuurt [gedaagde 2] , nadat [gedaagde 5] commentaar op de onder 2.20 aangehaalde e-mail had gegeven, het volgende bericht aan [betrokkene 1] :

Beste [betrokkene 1] ,

De optie van afkopen is mogelijk een goede voor beide, maar ik kan dat pas bepalen als ik het totaal plaatje begrijp, het eertse daarbij is of het een grond of aandelen transactie wordt en het tweede is wat bedoel je met 1M kk (kosten koper) in dit geheel. Dus samen met het fiscale plaatje hebben we pas totaal beeld.

Dus met het gehele overzicht kan ik pas aangeven of ik akkoord wil gaan met afkopen en tegen welk bedrag. Indien we morgen willen besluiten, zie ik graag zsm het verhaal inclusief de fiscale mogelijkheden tegemoet.

2.22.

Bij e-mail van 15 maart 2020 heeft [gedaagde 5] , over de prijs van het perceel, het volgende bericht aan [gedaagde 2] :

[gedaagde 3] ,

Denkrichting / eerste opzet mail hieronder. Om te vragen om een verassing binnen de bandbreedte is misschien niet de meest slimme mbt de onderhandelingstechniek. Ondergrens van 1,26 mio (wat ook 4% over 5 jaar of 5% over 4 jaar kan zijn…verzin iets) betekent minus 25% VPB 945 k.

Je kunt nog ergens verwerken: “Overigens is de BTW voor mij geen discussie, aangezien van algemene bekendheid wordt gesteld dat ondernemers onderling prijzen exclusief BTW hanteren vanwege de verrekenbaarheid daarvan.”

(…)

Beste [betrokkene 1] ,

Bedankt voor het voorstel om de nabetaling direct af te kopen. Zoals aangegeven is het afkopen mogelijk een goede optie voor ons beide

Het bestemmingsplan komt er, maar ik deel je mening dat het onzeker is wanneer. Ik ben daarom bereid om een korting te geven op de oorspronkelijke nabetaling zoals genoemd in de koopbevestiging van 20%, welke ik baseer op een rentepercentage van 3% over 6 jaar.

Afhankelijk van het aantal woningen ligt de bandbreedte van de nabetaling na aftrek van de 20% tussen 1,26 tot 1,80 mio voor aftrek van de VPB.

Verras me binnen deze bandbreedte en we hebben een deal. Daarbij is het voor mij essentieel dat als we de nabetaling direct afkopen, wij dit ook direct afhandelen bij overdracht van de aandelen.

Mvrgrt [gedaagde 3] [gedaagde 2]

2.23.

[gedaagde 2] heeft vervolgens op 16 maart 2020 onder eigen naam de volgende e-mail aan [betrokkene 1] verzonden:

Beste [betrokkene 1] ,

Zoals belooft zou ik vandaag terugkomen op het voorstel om de nabetaling direct af te kopen.

Het bestemmingsplan komt er, maar ik deel je mening dat het onzeker is wanneer. Ik ben daarom bereid om een korting te geven op de oorspronkelijke nabetaling zoals genoemd in de koopbevestiging van 10% gebaseerd op de 105 woningen en 20% op de maximale 150 woningen om te komen tot een bandbreedte. Afhankelijk van het aantal woningen ligt de bandbreedte van de nabetaling na aftrek van de discount en na verrekening van de VPB op € 1,123,000 en 1,422,000. (zie bijgevoegde berekening, hierbij de VPB van 2021 gebruikt). Verras me binnen deze bandbreedte en we hebben een deal. Daarbij is voor mij essentieel dat de goodwill betaling direct vastgelegd wordt bij overdracht van de aandelen.

Ik vertrouw erop je hiermee voldoende ruimte heb gegeven om er samen uit te komen .

2.24.

Op 24 maart 2020 heeft [betrokkene 1] per e-mail een finale bevestiging van de koop aan [gedaagde 2] gezonden. In deze e-mail schreef [betrokkene 1] onder meer:

NH development koopt 100% van de aandelen Akersloot Zuid B.V. tegen de intrinsieke waarde van de door u op te stellen overnamebalans. Hierin wordt het onroerend goed gewaardeerd op een koopsom van € 4.943.900.

2.25.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 25 en 26 maart 2020 over de koopbevestiging tussen Productiestroom en Entic, welke koopbevestiging werd gedeeld met NHD, luidt als volgt:

[gedaagde 5] : Als je koopovk entic-productiestroom naast het voorstel van hbb legt? Valt t jou dan op?

[gedaagde 2] : Ga ik zo even doen.

[gedaagde 2] : Heb je aangepaste koopintentie gezien? PDF aangepast, geprint en opnieuw gescanned om te voorkomen dat aanpassingen ooit zichtbaar worden.

(…)

[gedaagde 5] : Raakte net ff in de stress, bedacht me: heeft [gedaagde 3] mijn gegevens in de header op p2 en p3 ook verwijderd? Ja dus. Held

[gedaagde 2] : Yes, had ik gechecked”

2.26.

Productiestroom heeft op 31 maart 2020 het perceel aan Akersloot Zuid geleverd. Vervolgens heeft Places Ventures op 1 april 2020 alle aandelen in Akersloot Zuid aan NHD verkocht en geleverd. Blijkens de akte van levering van aandelen en cessie Akersloot Zuid van 31 maart 2020 zijn partijen tot de volgende afspraken gekomen:

- Akersloot Zuid wordt de nader te noemen meester als overeengekomen in de gesloten koopovereenkomst van november 2019 tussen Entic en Productiestroom;

- de door Akersloot Zuid te betalen koopprijs voor het perceel van € 4.050.000 vermeerderd met € 850.500 btw aan Productiestroom wordt gefinancierd met de betaling van de koopprijs die NHD betaalt voor de aandelen in Akersloot Zuid, te weten een bedrag van € 5.513.675, exclusief € 850.500 btw;

2.27.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 31 maart 2020 luidt als volgt:

[gedaagde 2] : Aktes zijn gepasseerd.

[gedaagde 2] : YESSSSS

[gedaagde 5] : YEAAAAAAAHHHHHHHHH!!!!!!

(...)

[gedaagde 5] : [stuurt foto van glas whisky] Even proeven. Cheers!

[gedaagde 2] : Cheers PIC

[gedaagde 2] : PS (PIC = Partner In Crime)

[gedaagde 5] : Haha klink goed pic!

2.28.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 1 april 2020 luidt als volgt:

[gedaagde 5] : [betrokkene 4] weet dus ook niets van onze samenwerking, wel dat ik er beter van wordt. Toch bv vd zomer maar vertrekken, dan hoeven we niets meer semi sneaky te doen [lachende zwetende emoticon].

[gedaagde 2] : PIC, alles met juiste timing, eerst thuis, dan de [betrokkene 4] en later vertrek.

2.29.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 1 april 2020 luidt als volgt:

[gedaagde 5] : “Trouwens de [bedrijf 1] is bezig met een financieringsaanvraag bij de rabo. Is dus van absoluut belang, aangezien de bv bekend is in t systeem van de rabo, dat de oude ubo never nooit gedeeld wordt. Kan me voorstellen dat een lulletje rozewater medewerker deze misschien wel deelt aangezien de [bedrijf 1] de nieuwe vertegenwoordigers zijn van de bv.

Als je [betrokkene 7] nog spreekt moet je anders even vragen of de hele aanvraag gedelete kan worden...

(...)

[gedaagde 2] : [betrokkene 7] gesproken, gehele aanvraag wordt verwijderd.

2.30.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op 3 april 2020 over de vraag hoe [gedaagde 5] de verkoop van het perceel aan HBB aan zijn vriendin (nichtje van [betrokkene 2] ) en haar moeder zal vertellen, luidt als volgt:

[gedaagde 2] : Ging het goed met [betrokkene 8] (rb: vriendin [gedaagde 5] )
? Wat is verhaal richting moeder en oom?

[gedaagde 5] : Ja hartstikke goed, was alleen maar blij, ook dat we deze episode positief kunnen afronden. Moest lachen om t feit dat we het aan HBB hebben verkocht. Als moeder ernaar vraagt krijgt te horen dat het met een plus aan HBB is doorverkocht, moeders praat niet met die kant van de familie over dit soort dingen blijkbaar.. Net als dat [betrokkene 6] blijkbaar thuis nooit iets vertelt over HBB ( [betrokkene 6] zijn vrouw weet meer via mijn schoonmoeder dan haar eigen man).

Loopt dus wel los zo

2.31.

Na betaling door NHD van de koopsom aan Places Ventures, hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 5] zichzelf op 3 april 2020, via Apecs Beheer en [gedaagde 2] , ieder € 222.200 aan dividend uitgekeerd.

2.32.

Een WhatsApp-conversatie tussen [gedaagde 5] en [betrokkene 9] , zijn schoonmoeder, op 4 april 2020 luidt als volgt:

[betrokkene 9] : “Gefeliciteerd met de verkoop jongen! Goed gedaan hoor

[gedaagde 5] : Dank je wel [betrokkene 9] (rb: schoonmoeder [gedaagde 5] )
! T was een leuke achtbaan, maar blij dat deze nu is afgerond.

Iedereen blij, ook HBB. En zij weten dat ik er wat voor heb gekregen maar hoe t precies zit heb ik maar even daar gelaten haha

[betrokkene 9] : Heel verstandig van je

[gedaagde 5] : Ja anders wordt t toch mogelijk een lastig verhaal qua belangen etc.

2.33.

Op 22 juni 2020 - na het doorstorten van de btw teruggaaf door Places Ventures - hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] nog eens ieder € 444.400 aan dividend ontvangen via Apecs Beheer en [gedaagde 2] .

2.34.

Op 22 juni 2020 heeft [gedaagde 5] schriftelijk zijn ontslag bij HBB ingediend. Via Apecs B.V. bleef hij als zzp’er betrokken bij HBB.

2.35.

Naar aanleiding van voormelde dividenduitkeringen heeft de bank van [gedaagde 2] melding van een ongebruikelijke transactie gemaakt bij de Financial Intelligence Unit (FIU).

2.36.

Op 10 oktober 2023 heeft de FIOD invallen gedaan bij [gedaagde 5] , [gedaagde 2] en HBB, omdat de FIOD [gedaagde 5] en [gedaagde 2] er – samengevat – van verdacht zich schuldig te hebben gemaakt aan niet ambtelijke omkoping. Bij de invallen werden de computers van [gedaagde 5] en HBB in beslag genomen en ter plaatste uitgelezen door IT-experts, die vervolgens van alle documenten die betrekking hebben of konden hebben op het perceel kopieën hebben gemaakt. Ook de fysieke administratie rondom het perceel heeft de FIOD in beslag genomen. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] zijn op de dag van deze FIOD invallen aangehouden en hebben vervolgens een aantal dagen in hechtenis gezeten. Het Openbaar Ministerie (hierna: het OM) heeft op 10 oktober 2023 zowel ten laste van [gedaagde 5] als ten laste van [gedaagde 2] strafrechtelijk beslag gelegd ten bedrage van ruim € 1.500.000.

2.37.

[gedaagde 5] en [gedaagde 2] zijn in het kader van het onderzoek door de FIOD gehoord. De processen-verbaal van verhoor van [gedaagde 5] luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

Antwoord gehoorde

(..)

Bij HBB heb ik aangegeven dat ik betrokken ben geweest, en dat ik gesprekken heb gevoerd met de verkopende partij, maar niet in welke hoedanigheid ik betrokken zou zijn bij deze deal. Daar heb ik ook spijt van. Ik heb daar gisteren ook nog over nagedacht en ik heb er oprecht spijt van, dat ik toen dus niet eerlijk het gesprek ben aangegaan met hen en zou hebben gevraagd of we dan toch nog tot een overeenkomst zouden kunnen komen. Zeker als ik kijk naar hoe zij ook in de tijd dat ik ziek was voor mij klaar hebben gestaan, vind ik het behoorlijk kut. Ik ben daar gisteren echt ook wel emotioneel over geweest.

En

Opmerking verbalisanten: Als wij deze e-mail lezen komt het beeld naar voren dat u uw rol en belangen binnen Places Ventures voor HBB verzwegen of verborgen hebt willen houden. Vraag verbalisanten: Klopt dat? Antwoord gehoorde: De exacte rol binnen Places Ventures, en dan met name het aandelenbelang heb ik inderdaad verborgen willen houden. Dat kan ik niet ontkennen.

En

Antwoord gehoorde:

(..)

Ik besef nu heel goed dat ik gewoon vanaf het begin open kaart had moeten spelen

En

Vraag verbalisanten: U zegt dat [betrokkene 1] heel makkelijk ergens doorheen prikt. Hoe waren de gesprekken tussen u en [betrokkene 1] over de verkoop. Hoe ervaarde u dat?

Antwoord gehoorde: Daar heb ik wel spanning bij ervaren omdat ik wel voelde dat het niet helemaal goed was. Hiermee bedoel ik het niet alles vertellen en opengooien omtrent mijn rol.

En

Antwoord gehoorde:

(..)

Ik had in die periode veel stress omdat ik ook wel voelde dat de constructie niet helemaal koosjer was.

En

Antwoord gehoorde:

(..)

In deze fase was ik ook heel kortaf. Ik wilde een beetje afstand nemen, omdat ik last had van de hele druk en stress die rondom het proces zat. Met stress en druk bedoel ik zowel de tijdsdruk en ik voelde in mijn onderbuik ook echt wel dat we niet goed bezig waren met het hele gebeuren. Zowel [gedaagde 2] als ik niet.

Vraag verbalisanten: U zegt ik en [gedaagde 2] waren beide niet goed bezig. Hoe moeten wij dat zien ten aanzien van [gedaagde 2] ?

Antwoord gehoorde: Ik ben van mening dat WE met zijn tweeen hier debet aan zijn en dat we samen in het proces zaten. Heb ik dat uitgesproken naar [gedaagde 2] ? Nee. Heb ik het gevoeld? Ja.

En

Vraag verbalisanten: Wij horen u zeggen: ‘Ik heb niks gedaan waar hij minder van werd’.

Maar elke euro die u verdient gaat uit de broekzak van [betrokkene 1] / HBB.

Antwoord gehoorde: Dat moet ik inderdaad toegeven. Als je het zo bekijkt wel. Maar, wij hebben de grond voor een bepaald bedrag gekocht en je gaat dat niet wegzetten voor dezelfde prijs. We hebben geprobeerd een marge eruit te halen, maar vanuit de benchmark die we hadden vanuit AM voelde het voor ons ook een beetje als weggeven. En dan is weggeven niet het juiste woord, maar gebruik ik dit bij een gebrek aan een beter woord.

En

Antwoord gehoorde:

(..)

Het traject wat wij toen zijn ingegaan met HBB, daar had ik andere keuzes in moeten maken. Het allermeeste spijt van dit hele gebeuren heb ik dan ook op het feit dat toen ik de locatie kenbaar maakte aan HBB dat ik toen niet het eerlijke verhaal heb verteld, hoe het werkelijk zat.

2.38.

Op 19 oktober 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleend aan NHD tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] .

3. Het geschil

3.1.

NHD vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat Places Ventures c.s. jegens NHD hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door NHD ten gevolge van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. geleden en nog te lijden schade;

2. Places Ventures c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan NHD ten bedrage van € 1.638.694,49, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ;

3. Places Ventures c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de overige schade die NHD als gevolg van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. heeft geleden, te vermeerderen met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

4. Places Ventures c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.908,48 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

5.. Places Ventures c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan NHD van de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

NHD legt samengevat aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 2] en [gedaagde 5] onrechtmatig tegenover haar hebben gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) door bij de aan- en verkoop van het perceel, zonder enige feitelijke grondslag, NHD met behulp van een door hen opgetuigde constructie opzettelijk te benadelen ten voordele van zichzelf. De feitelijke gedragingen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] kunnen volgens NHD aan de vennootschappen Places Ventures, [gedaagde 2] en Apecs Beheer worden toegerekend en deze vennootschappen zijn daarnaast groepsaansprakelijk als bedoeld in artikel 6:166 BW. Het onrechtmatig handelen heeft geleid tot schade bij NHD.

3.3.

Places Ventures c.s. voeren verweer en betwisten dat zij onrechtmatig hebben gehandeld en dat NHD schade heeft geleden. Zij concluderen:

I. primair NHD niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, dan wel haar vorderingen af te wijzen;

II. subsidiair de vorderingen van NHD te matigen tot € 937.900;

III. primair en subsidiair NHD te veroordelen in de integrale proceskosten zijdens Places Ventures c.s., begroot op minimaal € 29.825,00, dan wel ter hoogte van de forfaitaire proceskostenvergoeding.

3.4.

Op de stellingen van partijen gaat de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader in.

4. De beoordeling

Verklaring voor recht onrechtmatig handelen

4.1.

NHD vordert een verklaring voor recht dat Places Ventures c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover haar voor de door haar geleden en te lijden schade, omdat zij onrechtmatig hebben gehandeld. Dit onrechtmatig handelen bestaat volgens NHD - samengevat - uit het feit dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] (met behulp van hun vennootschappen) rondom de aankoop van het perceel hebben samengespannen en op onrechtmatige wijze hebben meegewerkt aan het opzetten van een frauduleuze constructie die er op gericht is geweest om NHD te benadelen en zelf te profiteren van dit nadeel. NHD stelt daarvoor dat Places Ventures c.s. haar hebben bewogen tot het sluiten van een koopovereenkomst voor het perceel door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen en door informatie opzettelijk te verzwijgen over hun rol en betrokkenheid bij de transactie. Volgens NHD hadden [gedaagde 5] en [gedaagde 2] op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt minst genomen aan haar mededeling moeten doen van hun rol en betrokkenheid en daar volledig transparant over moeten zijn. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] hebben feitelijk een valse hoedanigheid aangenomen en hebben NHD willens en wetens misleid bij de aankoop van het perceel door NHD door op de achtergrond samen te spannen met als doel zichzelf ten nadele van NHD financieel te bevoordelen. Volgens NHD hadden [gedaagde 5] en [gedaagde 2] vanaf het moment dat [gedaagde 5] van zijn ex-collega [betrokkene 4] de tip over het perceel kreeg in augustus 2019 de opzet om via een frauduleuze constructie NHD te benadelen en zichzelf te bevoordelen. Dit volgt volgens NHD uit het feit dat [gedaagde 5] deze tip niet ter ore van zijn (toenmalige) werkgever HBB heeft gebracht. NHD vindt dat in strijd met goed werknemerschap. Daarnaast hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] het standaard HBB-koopmodel voor de koopovereenkomst met Productiestroom gebruikt, hebben zij in de koptekst van dit contract bewust gegevens verwijderd en hebben zij, met het doel om hun betrokkenheid en belangen voor HBB af te schermen, een structuur van vennootschappen opgezet.

De feitelijke gedragingen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] kunnen volgens NHD aan de vennootschappen Places Ventures, [gedaagde 2] en Apecs Beheer worden toegerekend en deze vennootschappen zijn daarnaast groepsaansprakelijk als bedoeld in artikel 6:166 BW, aldus NHD.

4.2.

Places Ventures c.s. betwisten de vorderingen van NHD. Zij voeren - samengevat - als verweer dat het perceel in augustus 2019 door [betrokkene 4] aan [gedaagde 5] in privé is aangeboden en dat het [gedaagde 5] vervolgens vrij stond om de mogelijkheden om het perceel te kopen en door te verkopen samen met [gedaagde 2] te onderzoeken. [gedaagde 5] stelt dat hij in overleg met HBB in 2018 juist minder is gaan werken bij HBB om naast zijn reguliere werkzaamheden voor HBB ook (voor zich)zelf acquisities op te pakken. Er is volgens [gedaagde 5] geen juridische grondslag op basis waarvan hij verplicht was het perceel aan HBB aan te bieden. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] hebben vanaf november 2019 een zeer intensief verkooptraject doorlopen met AM. AM was aanvankelijk bereid om € 10.500.000 te betalen voor het perceel. Vervolgens hadden zij ook bijna een deal met AM. Door een externe onvoorziene omstandigheid is deze deal op het laatste moment niet doorgegaan, waarna [gedaagde 5] en [gedaagde 2] [bedrijf 3] Groep, [bedrijf 4] en HBB hebben benaderd om het perceel te kopen. Er is volgens Places Ventures c.s. geen sprake geweest van een vooropgezette frauduleuze constructie die er op was gericht NHD te benadelen. [gedaagde 2] heeft met zijn ondernemersgeest scherp ingekocht. In de handel is dit een normaal proces. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] stellen bovendien dat zij het perceel niet tegen een veel te hoge prijs aan NHD hebben doorverkocht. Dit volgt alleen al uit het feit dat AM het perceel voor € 10.500.000 wilde kopen en Rabobank eind 2020 een hypotheek heeft afgegeven ter hoogte van € 11.880.000 met als onderpand uitsluitend het perceel. Daarnaast is op initiatief van NHD het variabele deel uit de koopbevestiging, te weten een nabetaling van € 15.000 per woning, omgezet in een direct afkoopbaar deel. Dat heeft [betrokkene 1] zelfstandig besloten. [gedaagde 5] en [gedaagde 2] erkennen dat zij bewust niet aan NHD hebben verteld dat zij ieder een aandelenbelang van 50% hadden in Places Ventures, maar volgens hen was dit niet met enige malafide intentie. Deze terughoudendheid was ingegeven door de wens om de werkrelatie van [gedaagde 5] met HBB niet te compromitteren. NHD wist of kon weten, dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] voormeld aandelenbelang hadden. Dit had NHD namelijk eenvoudig uit de gegevens van de Kamer van Koophandel en uit de stukken van de notaris kunnen opmaken. Uiteindelijk heeft NHD het perceel voor een heel mooie prijs gekocht, aldus Places Ventures c.s.

4.3.

De rechtbank oordeelt als volgt. NHD heeft onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] vanaf de tip van [betrokkene 4] in augustus 2019 tot het moment dat [gedaagde 5] de acquisitiemogelijkheid van het perceel binnen HBB heeft besproken op 24 februari 2020 onrechtmatig hebben gehandeld.

4.4.

Niet gebleken is dat [gedaagde 5] verplicht was om het project aan te dragen bij HBB. Places Ventures c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt en door NHD is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [gedaagde 5] , naast zijn werkzaamheden voor HBB, zich ook in privé met grondacquisities bezighield en dat dit ook reden was dat [gedaagde 5] in 2018 (in overleg met HBB) minder is gaan werken voor HBB. Tussen [gedaagde 5] en HBB was bovendien geen concurrentiebeding afgesproken en het beginsel van goed werknemerschap gaat niet zo ver dat [gedaagde 5] verplicht was iedere tip voor een project aan te dragen bij zijn werkgever. Verder hebben Places Ventures c.s. gemotiveerd aangevoerd dat [betrokkene 4] de acquisitie aan [gedaagde 5] heeft aangeboden in zijn hoedanigheid van privé persoon, en dus niet in zijn hoedanigheid van projectontwikkelaar van HBB. Dat wordt ondersteund door de verklaring van [betrokkene 4] bij het verhoor door de FIOD op 11 oktober 2023:

“
Ik heb die locatie gevonden. Ik was toen voor mijzelf begonnen, in 2019. Ik had nog wel contact met [gedaagde 5] , ook privé. Hij gaf mij aan dat als ik een locatie voor mijzelf zou willen ontwikkelen, dan wist hij wel iemand die de middelen had om daarin te investeren. Dat wetende zocht ik naar locaties om te ontwikkelen. Toen heb ik deze locatie (rb: het perceel)
gevonden om aan te dragen aan [gedaagde 5] . Met als bedoeling deze informatie door te spelen naar de persoon die [gedaagde 5] kende en die de middelen had. Volgens mij wilde [gedaagde 5] ook voor zichzelf beginnen en zijn dienstverband loslaten. Ik zou eventueel samen met [gedaagde 5] of zelf met de investeerder betrokken worden bij de ontwikkeling van het perceel. U vraagt mij of ik [gedaagde 5] als privé persoon bedoel of bij HBB. Ik bedoel als privé persoon.”

Daar komt bij dat Places Ventures c.s. voldoende hebben onderbouwd dat zij, alvorens zij met het verkoopaanbod van het perceel bij HBB terecht kwamen, serieuze gesprekken hebben gevoerd met andere gegadigden voor het perceel. Zo waren [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in een ver gevorderd stadium van onderhandeling met projectontwikkelaar AM. Op het laatste moment is deze projectontwikkelaar afgehaakt. Als Places Ventures c.s. het perceel wel aan deze partij hadden verkocht, dan had NHD geen claim gehad. Daarom kan niet worden gezegd dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] vanaf augustus 2019 een vooropgezet plan of de intentie hadden om het project aan HBB te verkopen. Ook kan niet worden gezegd dat de constructie van vennootschappen met dat doel is opgericht. Places Ventures, Akersloot Zuid, Apecs en Apecs Beheer zijn namelijk opgericht voordat de onderhandelingen met AM waren vastgelopen. [gedaagde 2] heeft het perceel pas voor het eerst aan (onder anderen) HBB aangeboden, nadat de onderhandelingen met AM mislukt waren.

4.5.

Het voorgaande geldt niet voor de periode
nadat [gedaagde 5] de acquisitiemogelijkheid van het perceel binnen HBB heeft besproken op 24 februari 2020. Door na dit moment het perceel aan te bieden aan HBB, zonder hun (aandelen)belang in Places Ventures kenbaar te maken handelden [gedaagde 2] en [gedaagde 5] naar het oordeel van de rechtbank zonder meer in strijd met ongeschreven zorgvuldigheidsnormen en dus onrechtmatig. Uit de hiervoor geciteerde WhatsApp-correspondentie ^[1] kan niet anders worden afgeleid dan dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] bewust en opzettelijk de intentie hadden om [gedaagde 5] buiten beeld te laten blijven bij HBB met het doel om er voor zichzelf een (ook fiscaal) goede deal uit te slepen, zonder de belangen van HBB hierbij in acht te nemen. Uit de correspondentie tussen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] ^[2] blijkt ook dat zij tijdens het onderhandelingstraject, waarbij [gedaagde 5] in hoedanigheid van zowel projectontwikkelaar in dienst van HBB als van zelfstandig projectontwikkelaar in feite met zichzelf en voor zichzelf onderhandelde, actief hebben geprobeerd om het traject te beïnvloeden, door met elkaar de strategie af te stemmen, waarbij [gedaagde 5] [gedaagde 2] instrueerde, souffleerde en interne (vertrouwelijke) documenten van HBB aan [gedaagde 2] doorspeelde.

De rechtbank volgt Places Ventures c.s. niet in hun stelling dat hun niets valt te verwijten, omdat HBB het aandelenbelang van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in Places Ventures op eenvoudige wijze uit de gegevens van de Kamer van Koophandel en uit de stukken van de notaris had kunnen opmaken. Gelet op de belangen van HBB hadden [gedaagde 5] en [gedaagde 2] HBB hierover zelf actief moeten informeren. Door dit niet te doen hebben zij opzettelijk voor HBB het belang van [gedaagde 5] in Places Ventures verzwegen en kunnen Places Ventures c.s. zich niet beroepen op de onderzoeksplicht van HBB.

De rechtbank volgt Places Ventures c.s. ook niet in hun verweer dat het perceel veel meer waard was dan waar NHD het voor gekocht heeft, omdat AM het perceel voor € 10.500.000 wilde kopen en Rabobank eind 2020 een hypotheek heeft afgegeven ter hoogte van € 11.880.000 met als onderpand uitsluitend het perceel. Uit de door NHD bij nadere akte overgelegde e-mail ^[3] en WhatsApp-correspondentie van 25 februari 2020 en 27 februari 2020 ^[4] blijkt namelijk dat een bedrag van € 10.500.000 voor het perceel inmiddels achterhaald en niet meer reëel was en dat zelfs een bedrag van € 4.500.000 door AM was afgeslagen. Wat de hypotheek van de Rabobank betreft zijn te weinig concrete details over deze zekerheidsstelling bekend om daaruit voor deze zaak relevante gevolgtrekkingen te kunnen maken.

4.6.

NHD heeft onweersproken gesteld dat Places Ventures, [gedaagde 2] en Apecs Beheer met [gedaagde 2] en [gedaagde 5] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de onrechtmatige gedragingen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] . Buiten het feit dat Places Ventures c.s. deze hoofdelijke aansprakelijkheid niet afzonderlijk hebben betwist, dienen voormelde feitelijke (onrechtmatige) gedragingen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in het maatschappelijk verkeer tevens aan voormelde vennootschappen te worden toegerekend en zijn zij uit dien hoofde zelfstandig aansprakelijk jegens NHD. Het standpunt van NHD dat tevens sprake is van groepsaansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:166 BW behoeft daarom geen bespreking.

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de door NHD gevorderde verklaring voor recht dat Places Ventures c.s. jegens NHD hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door NHD ten gevolge van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. geleden en nog te lijden schade zal toewijzen, voor zover het ziet op de gedragingen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] vanaf 24 februari 2020.

Schade

4.8.

NHD vordert vergoeding van haar schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s.. Volgens NHD bestaat haar schade uit:

• i) het verschil tussen de door [gedaagde 5] en [gedaagde 2] via Places Ventures aan Productiestroom betaalde aankoopsom voor het perceel van € 4.050.000 vermeerderd met € 850.500 btw en de uiteindelijk door NHD voor het perceel betaalde aankoopsom van € 5.513.675 vermeerderd met € 850.500 btw, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 1.463.675;
• ii) reputatieschade;
• iii) kosten van de door Köster Advocaten uitgevoerde werkzaamheden van in totaal € 43.394,23;
• iv) kosten van de door Roos en Pen Advocaten uitgevoerde werkzaamheden van in totaal € 19.001,17;
• v) kosten van de door (oud-)medewerkers van HBB uitgevoerde werkzaamheden van in totaal van in totaal € 102.624 exclusief btw;
• vi) kosten van een door Koppen & Jager Advocaten uitgevoerd onderzoek van € 10.000;
• vii) schade die aannemelijk is, maar nog onvoldoende concreet om in een schadebedrag te vorderen, op grond waarvan NHD verwijzing naar de schadestaatprocedure vordert;
• viii) beslagkosten;
• ix) proceskosten.

Volgens NHD geldt voor de gevorderde vergoeding van de gemaakte kosten dat deze betrekking hebben op het vaststellen van de aansprakelijkheid van (onder anderen) [gedaagde 5] en [gedaagde 2] door middel van ingeschakelde onderzoeksbureaus, door NHD gemaakte buitenrechtelijke kosten en daadwerkelijke advocaatkosten. Al deze kosten staan volgens NHD in causaal verband met het onrechtmatig handelen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] : alle gevorderde kosten zijn gemaakt om het onrechtmatig handelen en de gevolgen ervan te onderzoeken. De beoogde vergoeding strekt ertoe dat NHD (ook) voor de gemaakte kosten komt te verkeren in de vermogenspositie waarin hij zonder de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis zou hebben verkeerd, aldus nog steeds NHD.

De rechtbank zal de gevorderde schadeposten hierna afzonderlijk bespreken.

Ad (i) het verschil tussen de betaalde koopsommen

4.9.

Volgens NHD is de meest significante vermogensschade die zij heeft geleden het verschil tussen de door [gedaagde 5] en [gedaagde 2] via Places Ventures aan Productiestroom betaalde aankoopsom voor het perceel ad € 4.050.000 vermeerderd € 850.500 btw en de uiteindelijk door NHD voor het perceel betaalde koopsom ad € 5.513.675 vermeerderd met € 850.500 btw. Dat komt neer op een bedrag van € 1.463.675. Zonder het onrechtmatig handelen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] had NHD nooit voormelde koopsom voldaan om het perceel te verkrijgen. Als [gedaagde 5] de acquisitie van het perceel bij HBB onder de aandacht zou hebben gebracht, of transparant was geweest over zijn belang in Places Ventures, dan had NHD eenzelfde aankoopprijs voor het perceel betaald als Places Ventures uiteindelijk met behulp van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] aan Productiestroom heeft voldaan, aldus NHD.

Places Ventures c.s. betwisten de stellingen van NHD.

4.10.

De rechtbank heeft hiervoor overwogen dat Places Ventures c.s. vanaf 24 februari 2020 jegens NHD onrechtmatig hebben gehandeld en dat zij uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door NHD geleden en te lijden schade. Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of NHD schade heeft geleden en zo ja, ter hoogte van welk bedrag. Dit moet worden bepaald door een vergelijking te maken van de vermogenspositie van NHD in de feitelijke situatie waarin zij nu verkeert (waarin NHD het perceel van Places Ventures c.s. heeft gekocht voor een bedrag van € 5.513.675 vermeerderd met € 850.500 btw), met de vermogenspositie in de hypothetische situatie waarin NHD zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van Places Ventures c.s. achterwege zou zijn gebleven (dus het geval waarin [gedaagde 5] en [gedaagde 2] het belang van [gedaagde 5] in Places Ventures aan NHD wel kenbaar hadden gemaakt).

Degene die schade lijdt als gevolg van een gebeurtenis waarvoor een ander aansprakelijk is, moet met schadevergoeding immers zoveel mogelijk in de situatie worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd zonder die gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust.

Waartoe zou het kenbaar maken van het belang van [gedaagde 5] in Places Ventures hebben geleid?

4.11.

De rechtbank stelt voorop dat NHD niet heeft gesteld dat zij van de koop van het perceel zou hebben afgezien als [gedaagde 5] en [gedaagde 2] het belang van [gedaagde 5] aan NHD kenbaar hadden gemaakt. De rechtbank laat dit scenario dan ook buiten beschouwing.

4.12.

NHD stelt zich op het standpunt dat zij zonder het onrechtmatig handelen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] nooit de koopsom van € 5.513.675 (ex btw) had betaald om het perceel te verkrijgen. In de hypothetische situatie dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] het belang van [gedaagde 5] kenbaar hadden gemaakt was de deal tussen NHD en Places Ventures c.s. niet doorgegaan, maar had NHD het perceel rechtstreeks van Productiestroom gekocht tegen de oorspronkelijke prijs van € 4.050.000. NHD heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling dit standpunt nader toegelicht. Places Ventures was in haar koopovereenkomst met Productiestroom een financieringsvoorbehoud overeengekomen en voor de financiering van haar aankoop was Places Ventures volledig afhankelijk van de doorverkoop van het perceel aan NHD. Het financieringsvoorbehoud van Places Ventures in de overeenkomst met Productiestroom zou zijn verlopen en door Places Ventures zijn ingeroepen, omdat zij geen andere financiering had voor het perceel. Door het inroepen van het financieringsvoorbehoud zou het perceel weerzijn teruggevallen aan Productiestroom. NHD had dan – wetende dat Productiestroom het perceel eerder voor € 4.050.000 had verkocht – vervolgens direct zaken kunnen doen met Productiestroom en het perceel voor de prijs van € 4.050.000 van Productiestoom kunnen kopen. Dit hypothetische scenario is naar het oordeel van de rechtbank op zich niet onaannemelijk.

4.13.

Places Ventures c.s. hebben als hypothetisch scenario geschetst dat [gedaagde 5] de tip van [betrokkene 4] over het perceel direct aan HBB zou hebben voorgelegd en dat NHD dan met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid het perceel nooit voor € 4.050.000 zou hebben gekocht van Productiestroom. NHD zou dan immers hetzelfde proces hebben doorlopen zoals ze heeft gedaan met Places Ventures c.s. en overigens ook altijd doet. Op basis van dezelfde informatie, er was immers niets veranderd aan het perceel/de situatie, zou NHD alsdan tot dezelfde prijs zijn gekomen van € 5.513.675 (ex btw). NHD heeft niet weersproken dat de cijfers op grond waarvan NHD tot deze prijs is gekomen door haar zijn onderzocht en in de basis reëel waren. Zij stelt in dit verband dat zij de parameters van deze cijfers niet heeft nagerekend maar dat [gedaagde 5] de cijfers waarschijnlijk heeft gemanipuleerd (tweaken) door bijvoorbeeld subtiele wijzigingen door te voeren in, bijvoorbeeld, de bouwkosten, die grote gevolgen kunnen hebben. NHD onderbouwt dit laatste echter niet en Places Ventures c.s. betwisten dit. Ook overigens blijkt dit nergens uit, zodat er geen aanwijzingen zijn dat [gedaagde 5] zelf heeft geprobeerd om de prijs kunstmatig hoger te laten zijn.

Volgens Places Ventures c.s. hebben [gedaagde 5] en [gedaagde 2] daarentegen met een heel andere blik en strategie het perceel scherp weten aan te kopen en onderhandeld op basis van vraag en aanbod op een vrije markt.

Ook dit hypothetische scenario is naar het oordeel van de rechtbank op zich niet onaannemelijk.

4.14.

Het gevolg van het voorgaande is dat beide partijen op zich aannemelijke stellingen hebben betrokken over het hypothetische scenario van wat er zou zijn gebeurd als Places Ventures c.s. niet onrechtmatig hadden gehandeld, maar onzeker blijft wat NHD zou hebben gedaan wanneer [gedaagde 5] en [gedaagde 2] het belang van [gedaagde 5] in Places Ventures aan NHD kenbaar hadden gemaakt. Voor dit soort situaties, waarin onzekerheid bestaat over de vraag of een onrechtmatige daad schade heeft veroorzaakt kan de leer van de kansschade uitkomst bieden. Bij de toepassing van het leerstuk van de kansschade is aan het vereiste van condicio sine qua non-verband (causaal verband) tussen de onrechtmatige daad en de schade voldaan wanneer zonder de normschending een reële kans op een beter resultaat zou hebben bestaan. ^[5] Het gaat hier dus om het condicio sine qua non-verband tussen de onrechtmatige daad en de verloren kans op een beter resultaat. Ook nu het in feite afhankelijk was van het gedrag van NHD of de kans op een beter resultaat (betaling van een lagere prijs voor het perceel dan zij nu heeft betaald) zich zou hebben verwezenlijkt in de hypothetische situatie waarin Places Ventures c.s. haar die kans niet zouden hebben onthouden, is het mogelijk om kansschade vast te stellen. Voldoende is een reële, dat wil zeggen ‘niet zeer kleine’ kans op een beter resultaat. Indien het vereiste condicio sine qua non-verband (tussen normschending en misgelopen kans) is vastgesteld, dan volgt de begroting van de schade. Ter vaststelling van de schade (onder afweging van goede en kwade kansen) zal moeten worden beoordeeld hoe groot de – in een percentage uit te drukken – kans zou zijn geweest op een gunstiger uitkomst bij afwezigheid van de normschending. De omvang van de schade kan vervolgens worden vastgesteld aan de hand van een schadebegroting op grond van artikel 6:97 BW waarbij de goede en kwade kansen van het scenario zonder normschending tegen elkaar moeten worden afgewogen.

4.15.

De rechtbank is van oordeel dat NHD een kans ontnomen is dat zij het perceel rechtstreeks van Productiestroom zou hebben gekocht voor de koopsom die Places Ventures heeft betaald (€ 4.050.000 plus BTW), in de situatie dat NHD na ontbinding van haar koopovereenkomst met Places Ventures het perceel (alsnog) van Productiestroom zou hebben gekocht. In dat geval zou NHD een lagere koopsom dan nu hebben betaald en dus een gunstigere uitkomst hebben gehad. Daarmee is het conditio cine qua non-verband gegeven. Dit betekent dat aan begroting van de schade wordt toegekomen.

4.16.

Naar het oordeel van de rechtbank dient de schade van NHD schattenderwijs te worden begroot op een bedrag tussen de uitkomst dat de schade van NHD nihil is, omdat zij in de hypothetische situatie dat [gedaagde 5] de tip van [betrokkene 4] over het perceel van Productiestroom direct aan HBB had voorgelegd (ook) een prijs van € 5.513.675 (ex btw) zou hebben betaald voor het perceel en de uitkomst dat NHD in de hypothetische situatie € 4.050.000 voor het perceel zou hebben betaald, waarbij de schade van NHD (5.513.675 – 4.050.000 =) € 1.463.675 bedraagt.

4.17.

In het licht van het voorgaande schat de rechtbank aan de hand van de goede en kwade kansen die NHD na 28 februari 2020 had, dat haar een 50% kans is ontnomen om het perceel voor een bedrag van € 4.050.000 (ex btw) te verkrijgen. Hieruit volgt dat de schade schattenderwijs wordt begroot op 50% van € 1.463.675,00 = € 731.837,50. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen vanaf 1 april 2020, zoals gevorderd.

Ad (ii) reputatieschade

4.18.

Volgens NHD heeft zij, als onderdeel van HBB, door het frauduleuze handelen en bedrog door [gedaagde 5] in samenwerking met [gedaagde 2] , ernstige reputatieschade geleden als het gaat om het vertrouwen dat haar samenwerkingspartners en relaties in haar hebben of hadden. Ondanks dat NHD noch andere betrokkenen binnen HBB bekend waren met het handelen van [gedaagde 5] of [gedaagde 2] , heeft dit voor ernstige gevolgen voor de onderneming en de relaties en klanten van NHD en HBB gezorgd. Places Ventures c.s. betwisten dat sprake is van reputatieschade aan de zijde van NHD.

4.19.

Met Places Ventures c.s. is de rechtbank van oordeel dat NHD haar stellingen onvoldoende heeft toegelicht, zodat de rechtbank dit onderdeel van de vordering, in het licht van de betwisting door Places Ventures c.s., als onvoldoende onderbouwd zal afwijzen.

Ad (iii) kosten Köster Advocaten

4.20.

NHD voert als schade kosten op in verband met werkzaamheden van Köster Advocaten over de periode 10 oktober 2023 tot en met 14 november 2024 van in totaal € 43.394,23. De werkzaamheden zien volgens NHD op het bestrijden en beperken van de gevolgen van het onrechtmatig handelen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] , zoals het doen van onderzoek, het leggen van beslag, het aansturen van andere adviseurs, contact onderhouden met het Openbaar Ministerie en bijstand verlenen bij de verhoren.

4.21.

Places Ventures c.s. betwisten deze schade en voeren als verweer dat deze kosten, buiten het feit dat ze buitenproportioneel zijn, niet door NHD kunnen worden gevorderd, omdat deze werkzaamheden aan HBB zijn gefactureerd, die geen procespartij is in onderhavig geschil.

4.22.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen. NHD heeft niet onderbouwd dat deze kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier of anderszins niet betrekking hebben op kosten ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de procedure, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Dat deze kosten betrekking hebben op de door NHD genoemde werkzaamheden, kan ook niet uit de omschrijving van de werkzaamheden in de overgelegde declaratielijsten worden opgemaakt. Evenmin kan daaruit worden opgemaakt dat sprake is van andere verrichtingen dan waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Een en ander nog daargelaten dat aan HBB is gedeclareerd, en niet aan NHD.

Ad (iv) kosten Roos en Pen Advocaten

4.23.

NHD voert verder als schade op kosten van € 19.001,17 voor werkzaamheden over de periode van 26 oktober 2023 tot en met 14 november 2024 die zijn verricht door Roos en Pen Advocaten, het kantoor dat is ingeschakeld voor bijstand van NHD als slachtoffer en getuige in de strafprocedure tegen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] .

4.24.

Places Ventures c.s. betwisten dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen, omdat niet vaststaat dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] in strijd met enig strafrechtelijke bepaling hebben gehandeld. Dat NHD zich in het strafrechtelijk onderzoek wil laten bijstaan door een gespecialiseerd strafrechtadvocatenkantoor staat haar vrij, maar de kosten daarvan kunnen in deze civiele procedure niet van Places Ventures c.s. gevorderd worden, aldus Places Ventures c.s.

4.25.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer niet. Places Ventures c.s. hebben de kosten inhoudelijk niet betwist. Niet valt in te zien dat NHD in onderhavige civiele procedure geen vergoeding kan vorderen van kosten voor bijstand in de strafprocedure. Het standpunt van Places Ventures c.s. dat eerst moet vaststaan dat [gedaagde 5] en [gedaagde 2] strafrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld, vindt geen steun in het recht. Het strafrechtelijk onderzoek en de kosten die NHD in dat verband heeft moeten maken, zijn immers het gevolg van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s., ook al staat de strafrechtelijke verwijtbaarheid daarvan (nog) niet vast. De rechtbank zal deze vordering dan ook toewijzen, maar niet verder dan een bedrag van in totaal € 8.535,63, bestaande uit de bedragen genoemd in de door NHD ter onderbouwing van haar vordering overgelegde twee facturen (producties 38 en 53). De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag toewijzen vanaf 26 november 2024.

Wat NHD meer heeft gevorderd, zal de rechtbank bij gebreke aan een onderbouwing afwijzen.

Ad (v) kosten (oud) medewerkers HBB

4.26.

NHD voert voorts als schade op kosten van in totaal € 102.624 exclusief btw voor werkzaamheden over de periode van 10 oktober 2023 tot en met 11 november 2024 van (oud-)medewerkers van HBB, noodzakelijk verricht als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagde 5] en [gedaagde 2] bij de transactie tussen NHD en Places Ventures. De werkzaamheden betreffen onder meer het te woord staan van de FIOD, het overnemen van de werkzaamheden van [gedaagde 5] , het (onder embargo) informeren van en zorgen voor het personeel, het beëindigen van het contract met [gedaagde 5] , het afschermen van het ICT-systeem, het organiseren van het inleveren van spullen door [gedaagde 5] of inventarisatie daarvan. Deze kosten komen voor rekening van NHD, die deze kosten niet zou hebben gemaakt als [gedaagde 5] en [gedaagde 2] niet onrechtmatig zouden hebben gehandeld, aldus NHD.

4.27.

Places Ventures c.s. betwisten deze vordering en voeren aan dat deze vordering buiten proportie, onduidelijk en onvoldoende onderbouwd is. Daarnaast hanteert HBB commerciële tarieven, terwijl het om interne werkzaamheden gaat.

4.28.

Het verweer van Places Ventures c.s. slaagt. Deze vordering is, in het licht van het verweer van Places Ventures c.s., naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. De bij producties 39 en 54 overgelegde overzichten zijn daarvoor onvoldoende. NHD heeft ook niet weersproken dat hier commerciële tarieven zijn gehanteerd, terwijl het om interne werkzaamheden gaat. De rechtbank zal deze vordering dan ook afwijzen.

Ad (vi) kosten Koppen en Jager Advocaten

4.29.

NHD voert voorts als schade op kosten van in totaal € 10.000 voor werkzaamheden van Koppen & Jager Advocaten. Deze kosten zien op een onderzoek dat een samenwerkingspartner van HBB Groep/NHD (Hoorn Vastgoed) heeft laten uitvoeren in het kader van compliance en als voorwaarde om verder met HBB/NHD samen te kunnen blijven werken in samenwerkingsprojecten waarbij [gedaagde 5] ook betrokken is geweest. Hoorn Vastgoed wenste uit te sluiten dat in deze projecten malversaties hebben plaatsgevonden door [gedaagde 5] (en op de achtergrond [gedaagde 2] ). De helft van de kosten van dit onderzoek ad € 10.000 heeft Hoorn Vastgoed als kosten bij NHD in rekening gebracht. Dat is dus schade die Places Ventures c.s. moet vergoeden, aldus NHD.

4.30.

Places Ventures c.s. betwisten deze kosten. Deze betwisting slaagt. De rechtbank volgt Places Ventures c.s. in haar standpunt dat deze kosten niet door NHD gevorderd kunnen worden. De in dit verband overgelegde factuur d.d. 15 februari 2024 van Koppen & Jager Advocaten (productie 40) is gericht aan Akersloot Zuid III B.V. en niet aan NHD. Daarnaast vermeldt deze factuur een bedrag van € 6.919,63 in plaats van € 10.000. Ten slotte heeft NHD onvoldoende onderbouwd waar de werkzaamheden precies op zien, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. Een en ander volgt in ieder geval niet uit productie 40. De rechtbank zal de vordering daarom afwijzen.

Ad (vii) verdere schade

4.31.

NHD voert ten slotte aan dat er een aanzienlijke kans is dat de omvang van de door NHD geleden schade vele malen hoger is zodra de omvang en gevolgen van het onrechtmatig en frauduleus handelen van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] volledig in kaart zijn gebracht. Het strafrechtelijk onderzoek dat tegen [gedaagde 5] en [gedaagde 2] is ingesteld, is nog niet afgerond en ook het onderzoek naar de totale schade die NHD als gevolg van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. heeft geleden, is nog steeds gaande. In dit verband verdient aandacht dat de bestemming van het perceel nog steeds agrarisch is. Indien dit zo blijft dan volgt uit een recente taxatie dat het perceel een waarde vertegenwoordigt van slechts € 563.000. NHD heeft (mede hierom) aldus het gerechtvaardigde vermoeden dat de daadwerkelijke schade vele malen hoger zal liggen dan de schade waarvan zij nu de vergoeding vordert. Deze schade is aannemelijk, maar nog onvoldoende concreet om in een schadebedrag te vorderen. NHD vordert daarom voor die aanvullende schade verwijzing naar de schadestaatprocedure.

Places Ventures c.s. betwisten de stellingen van NHD.

4.32.

Ingevolge het bepaalde in artikel 612 Rv begroot de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, voor zover hem dit mogelijk is, de schade in het vonnis. Indien begroting in het vonnis hem niet mogelijk is, spreekt hij een veroordeling uit tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

4.33.

Zoals hiervoor overwogen heeft de rechtbank de door NHD geleden schade begroot. Hierin is de totale schadebegroting begrepen. De mogelijkheid dat NHD schade heeft geleden buiten deze begroting heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt. NHD wist dat zij een perceel kocht met een agrarische bestemming, met een daarbij behorende lagere waarde. Zij kocht het perceel juist met het oog op haar verwachting dat het perceel in de toekomst een bestemmingswijziging zou krijgen, waardoor zij daar woningbouw zou kunnen realiseren. In die zin was haar aankoop speculatief. Zij moest bij haar aankoop dus al rekening houden met de mogelijkheid dat een toekomstige bestemmingswijziging er (toch) niet zou komen en dat het perceel een agrarisch perceel zou blijven. Het daardoor mogelijk uitblijven van een waardestijging van het perceel in de toekomst, is niet van invloed op de hoogte van de schade voortvloeiend uit het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s.. Het uitblijven van die bestemmingswijzing en waardestijging van het perceel is dan immers niet het gevolg van het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s., althans NHD heeft niet gesteld dat er een verband is met het onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. Aan het soort grondtransacties met een speculatief karakter zoals in onderhavige zaak, is een beleggingsrisico nu eenmaal inherent. Het causaal verband tussen eventuele schade en onrechtmatig handelen ontbreekt dan ook. Voor verwijzing naar de schadestaat procedure zoals gevorderd is daarom geen plaats en de rechtbank zal de daartoe strekkende vordering dan ook afwijzen.

Ad (viii) beslagkosten

4.34.

NHD vordert veroordeling van Places Ventures c.s. in de beslagkosten. Op grond van het bepaalde in artikel 706 Rv kunnen de beslagkosten van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Aangezien de vorderingen van NHD jegens Places Ventures c.s. grotendeels zullen worden toegewezen en niet gebleken is dat de beslagen nietig, onnodig of onrechtmatig zijn, zal deze vordering worden toegewezen. Met betrekking tot het salaris advocaat voor de indiening van het verzoek tot het leggen van conservatoir beslag en het daarvoor betaalde griffierecht geldt een veroordeling van Places Ventures c.s. in de beslagkosten. Het salaris advocaat bedraagt € 4.247. Het griffierecht voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak verschuldigd is. De overige beslagkosten, meer specifiek de verschotten, zijn gelieerd aan de ten laste van [gedaagde 5] en [gedaagde 2] afzonderlijk gelegde beslagen. NHD heeft beslagstukken in het geding gebracht ter staving van haar vordering op dit punt. Gedaagden hebben daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. Aan de hand van deze beslagstukken begroot de rechtbank de beslagkosten die ten laste van [gedaagde 5] komen op € 3.366,64 voor verschotten, de kosten die ten laste van [gedaagde 2] komen op € 2.350,93 voor verschotten. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 20 oktober 2023.

Ad (ix) proceskosten

4.35.

Places Ventures c.s. zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Hierop strandt reeds de vordering van Places Ventures c.s. tot een integrale proceskostenveroordeling van NHD.

4.36.

De proceskosten van NHD worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,37

- griffierecht

€

9.137,00

- salaris advocaat

€

8.755,00

(2,5 punten × € 3.502,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

18.182,37

4.37.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.38.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat dat Places Ventures c.s. jegens NHD hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door NHD ten gevolge van het in dit vonnis vastgestelde onrechtmatig handelen van Places Ventures c.s. geleden en nog te lijden schade,

5.2.

veroordeelt Places Ventures c.s. hoofdelijk tot betaling aan NHD van een schadevergoeding van € 740.373,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 731.837,50 met ingang van 1 april 2020, over € 8.535,63 met ingang van 26 november 2024, telkens tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Places Ventures c.s. in de beslagkosten van € 4.247 als bedoeld in 4.34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 20 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 5] in de beslagkosten van € 3.366,64 als bedoeld in 4.34,

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 20 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 2] in de beslagkosten van € 2.350,93 als bedoeld in 4.34,

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 20 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt Places Ventures c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 18.182,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Places Ventures c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, en met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis, voor zover het betreft de veroordelingen onder 5.2 tot

en met 5.6, uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker, mr. J. van der Kluit en mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.

Voetnoten

1. Onder 2.17 tot en met 2.19, 2.25 tot en met 2.30 en 2.32.

2. Onder, 2.17, 2.18 en 2.20 tot en met 2.23

3. Zie onder 2.12

4. Zie onder 2.13

5. HR 26 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:461