Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/3259
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
gemachtigde: R.J.C. Segers AA RB,
en
de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, (voorheen de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), de minister
gemachtigde: mr. C.J.M. Daniels, in dienst van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de aanvraag van eiseres om een definitieve investeringsverklaring voor haar investering in 30 woningen in een (zorg)complex in Heemstede als bedoeld in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw) en de Regeling Vermindering Verhuurderheffing 2014 (de Regeling) terecht is afgewezen.
1.2.
De minister heeft de aanvraag met het besluit van 8 september 2022 (het primaire besluit) afgewezen. Met het besluit van 30 maart 2023 op het bezwaar van eiseres (het bestreden besluit) is de minister bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
2. De rechtbank heeft het beroep op 19 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres vergezeld door [naam 1] (beiden werkzaam voor BDO) en [naam 2] en [naam 3] (beiden in dienst bij eiseres) en de gemachtigde van de minister.
3. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
4.1
Eiseres heeft in Heemstede een complex zelfstandige woonruimten gerealiseerd.
Zij heeft op 24 maart 2022 de minister voor de in totaal 48 woningen in dat complex aan het [adres 1] en de [adres 2] te Heemstede gevraagd om ‘afdrachtvermindering verhuurderheffing gerealiseerde investeringen’ in het kader van de Wmw. Daarbij heeft eiseres aangegeven dat het gaat om investeringscategorie Nieuwbouw onder de 1e aftoppingsgrens.
4.2
In de daarop volgende mailwisseling heeft de minister eiseres op 28 april 2022 laten weten dat 18 van de 48 woningen niet voldoen aan de voorwaarden, omdat de huur van die woningen hoger is dan de eerste aftoppingsgrens. Daarnaast heeft de minister eiseres in genoemde mail gevraagd om te verklaren dat de bewoners van de overige woningen zelf voorzien in de bekostiging van de wooncomponenten.
4.3
Eiseres heeft hierop gereageerd per mail van 12 mei 2022. Daarin heeft eiseres aangegeven akkoord te zijn met de afwijzing van de aanvraag voor 18 van de 48 woningen. In genoemde mail heeft eiseres voorts verklaard dat de aanvangshuur van de resterende 30 woningen per woning ligt onder de aftoppingsgrens. De woningen bevinden zich in het appartementencomplex aan het [adres 1] en worden door eiseres verhuurd aan de Stichting Zorgbalans. Die stichting maakt de huur aan eiseres over.
4.4
Zorgbalans gebruikt de 30 woningen in het kader van door haar verleende zorg voor de huisvesting van haar cliënten.
Het primaire besluit en het bestreden besluit
5. Bij besluiten van 7 en 8 september 2022 (één afwijzend besluit per woning) heeft de minister beslist dat de door eiseres gerealiseerde investering in de 30 hiervoor bedoelde woningen niet in aanmerking komt voor een definitieve investeringsverklaring als bedoeld in de Regeling, omdat de gerealiseerde zorgwoningen volgens de minister niet voldoen aan de omschrijving van een voor verhuur bestemde woning als bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, Wmw.
6. De minister heeft dit standpunt in bezwaar gehandhaafd en het bezwaar van eiser daarom met het bestreden besluit ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
7. De rechtbank overweegt over het geschil als volgt.
Juridisch beoordelingskader
8.1
Op grond van de Wmw wordt (sedert 2014) jaarlijks aan grotere (sociale) verhuurders een heffing opgelegd, de zogenaamde verhuurdersheffing.
8.2 (
Sociale) verhuurders kunnen ter stimulering van investeringen in maatschappelijk urgente woningbouwopgaven een vermindering van de verhuurderheffing krijgen. In de verminderingsregeling worden verschillende investeringscategorieën onderscheiden, waaronder de (nieuw)bouw van huurwoningen, waarvoor de vermindering op verhuurdersheffing kan worden verleend. Dat is geregeld in artikel 1.10 Wmw.
8.3
Een verhuurder kan een voorgenomen investering die mogelijk in aanmerking komt voor de heffingsvermindering aanmelden bij verweerder. Verweerder bekijkt dan of aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan en, indien dit het geval is, verstrekt hij een voorlopige investeringsverklaring. Zodra de investering is gerealiseerd en gefactureerd, kan de verhuurder de investering binnen de daarvoor geldende termijn aanmelden bij verweerder. Verweerder controleert dan of is voldaan aan de voorwaarden van de regeling. Wanneer dit het geval is, ontvangt de verhuurder een definitieve investeringsverklaring. Wanneer een definitieve investeringsverklaring is ontvangen, kan de verhuurder het bedrag van de verhuurdersheffing verminderen met het in de definitieve investeringsverklaring opgenomen bedrag van de heffingsvermindering.
8.4
In artikel 1.2, eerste lid, onder e, Wmw is bepaald dat onder huurwoning in de zin van de Wmw wordt verstaan: een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt en waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden en van een woning die krachtens artikel 3.1 van de Erfgoedwet als rijksmonument is aangewezen.
8.5
Investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen kan daarom alleen leiden tot vermindering van de verhuurdersheffing als is geïnvesteerd in nieuwbouw van huurwoningen in de hiervoor bedoelde zin.
Beoordeling van het beroep
9. Tussen partijen is in geschil of de minister terecht heeft besloten dat de door eiseres gerealiseerde investeringen in de 30 (zorg-)woningen geen recht geven op een definitieve investeringsverklaring in de zin van de Regeling, omdat geen sprake is van “voor verhuur bestemde woningen”.
10.1
De minister heeft de stelling van eiseres dat sprake zou zijn van woningen bestemd voor (ver-)huur in de zin van de Wmw gemotiveerd weersproken. Volgens verweerder zijn de woningen van meet af aan bestemd om in gebruik te geven aan zorgbehoevenden die daarvoor geïndiceerd zijn in het kader van de uitvoering van de Wet langdurige zorg (Wlz). Er worden geen huurovereenkomsten gesloten tussen bewoners en Zorgbalans maar (uitsluitend) zorgovereenkomsten. Zorgbalans levert zorg aan de bewoners en stelt de woningen in het kader daarvan aan de bewoners ter beschikking. Het gaat dus om intramurale zorg. Zorgbalans ontvangt daarvoor een vergoeding die in het kader van de uitvoering van de Wlz aan haar wordt betaald door CAK. De bewoners betalen niet zelf een vergoeding voor wonen aan Zorgbalans. De bewoners betalen alleen een eigen bijdrage aan CAK voor de intramuraal verleende zorg.
10.2
Eiseres stelt - kort samengevat - dat de dertig woningen waar het hier om gaat wel voor de verhuur zijn bestemd in de zin van de Wmw. In eerste instantie zijn de woningen bestemd voor verhuur omdat eiseres de woningen verhuurt aan de stichting Zorgbalans. Zorgbalans verhuurt de woningen door aan de bewoners. Er is daarom volgens eiseres wel sprake van voor huur bestemde woningen in de zin van de Wmw. De definitieve investeringsverklaringen zijn daarom volgens eiseres ten onrechte geweigerd.
10.3.1
De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 201 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk wetboek is bepaald wat onder huur en verhuur wordt verstaan:
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
10.3.2
Indien de woningen daadwerkelijk zouden worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro zou wel sprake zijn van voor de verhuur bestemde woningen in de zin van artikel 1.2, eerste lid, onder e, Wmw, zoals de Hoge Raad in bijvoorbeeld het arrest van 17 augustus 2018 (DCLI:NL:HR:2018:1313) ook heeft uitgemaakt. De rechtbank is echter met verweerder van oordeel dat de 30 woningen niet bestemd zijn om te worden verhuurd in de hiervoor bedoelde zin, maar bestemd zijn om Wlz-geïndiceerden intramurale zorg te bieden op basis van een zorgovereenkomst. De bewoners zijn immers niet gehouden om voor het gebruik van de woningen voor bewoning een tegenprestatie te leveren. Van huur in de zin van artikel 7:201 BW Pro, of van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW Pro, waaronder verhuur van woonruimte, is dan geen sprake.
10.3.3
De eigen bijdrage die de bewoners van de 30 woningen moeten betalen is, anders dan eiseres meent, geen tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW Pro voor het gebruik van de woningen. Het is een bijdrage die de bewoners als Wlz-geïndiceerden betalen voor ontvangen (intramurale) zorg. Zij betalen dat bedrag ook niet aan Zorgbalans, maar aan CAK. Het enkele feit dat zij in het kader van de zorg in de woningen verblijven, is niet voldoende om de woningen als “voor verhuur bestemde woningen” aan te merken .
10.3.4
Dat Zorgbalans het complex van eiseres huurt, maakt het voorgaande niet anders. De huurovereenkomst tussen eiseres en Zorgbalans ziet immers niet op de huur van woningen, maar op de huur van het complex als bedrijfsruimte, zo blijkt uit de tussen eiseres en Zorgbalans gesloten huurovereenkomst.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat geen sprake is van voor de verhuur bestemde woonruimten heeft verweerder de investeringsverklaring terecht geweigerd en heeft eiseres geen aanspraak op vermindering verhuurdersheffing op grond van de investering in het wooncomplex. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat de weigering van verweerder om een definitieve investeringsverklaring voor de 30 in deze uitspraak aan de orde zijnde woningen in stand blijft.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat gelet op de uitkomst van het beroep geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H.M. Bruin, voorzitter, en mr. drs. J.H.A.C. Everaerts en mr. H.E. Noordhoek, leden, in aanwezigheid van mr. E. Degen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2024.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.