Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11278198 \ CV EXPL 24-5974
Vonnis van 12 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. A. Harmanci,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E. Bongers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte overlegging producties van [gedaagde].
- de akte overlegging producties van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurde sinds 1 februari 2012 een woonruimte aan het adres [adres 1] te [plaats 1] (verder: het gehuurde) van [gedaagde], tegen een huurprijs van € 950 per maand (inclusief € 150 als voorschot voor energie). In december 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser] te kennen gegeven het gehuurde voor zichzelf nodig te hebben.
2.2.
Op 11 februari 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij graag in het gehuurde wil blijven wonen.
2.3.
Op de website www.funda.nl is vermeld dat de woning aan de [adres 2] te [plaats 1] op 26 maart 2024 is verkocht. Op 3 juni 2024 is deze woning aan [eiser] in eigendom overgedragen.
2.4.
Bij brief van 27 maart 2024 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 oktober 2024 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. [eiser] heeft bij brief van 30 april 2024 (door [gedaagde] ontvangen op 7 mei 2024) te kennen gegeven hier niet mee in te stemmen, maar bereid te zijn om een oplossing in der minne te treffen.
2.5.
Partijen hebben overleg gevoerd over een minnelijke oplossing. Op 21 mei 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het voorstel gedaan om 80% van de via facturen aangetoonde kosten voor verhuizing, opslag en makelaar tot een maximum van € 5.000 te vergoeden op voorwaarde dat de huur eindigt per 30 juni 2024. In reactie op de ontvangst van een tegenvoorstel heeft de gemachtigde van [gedaagde] op 30 mei 2024 aan de gemachtigde van [eiser] bericht:
“Om de zaak af te kunnen sluiten is cliënte er mee akkoord dat 100% van de aangetoonde kosten voor het verhuizen, opslag en makelaar te vergoeden tot een maximum van€ 5.000, onder handhaving van de eerder genoemde voorwaarden.
Zij is er niet mee akkoord de huur voor de maand juni volledig kwijt te schelden, maar als uw cliënte de woning vóór 30 juni a.s. heeft verlaten is cliënte wel bereid de huur en de kosten voor energie pro rata te verlagen, zodat dan voor de komende maand geldt dat uw cliënte voor elke dag dat de bewoning na a.s. vrijdag nog voortduurt € 950:30=€ 31,66 p.d. verschuldigd is. (…)”
2.6.
Per e-mail van 31 mei 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] als volgt gereageerd:
“Cliënte stemt in met het voorstel. De vraag is wanneer uw cliënte de vergoeding betaalt. Daarnaast werd de huur altijd maandelijks vooraf betaald. De laatste maand zal dan gelet op het voorstel bij vertrek worden bepaald volgens het aantal dagen.”
2.7.
Per e- mail van 3 juni 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] hierop als volgt gereageerd:
“Van het recht op vooruitbetaling van de huur is geen afstand gedaan, dus cliënte verlangt dat de huur voor de maand juni gewoon nu wordt voldaan.
Mocht uw cliënte eerder vertrekken dan 1 juli a.s. dan volgt restitutie van het teveel betaalde binnen een week na ontvangst van de e-mail als bedoeld in mijn vorige e-mail.
De vergoeding voor de gemaakte kosten van opslag, verhuizing en/of makelaar zal worden betaald binnen een week na ontvangst en verificatie van de bewijsstukken.(…)”
2.8.
Per e-mail van 7 juni 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] als volgt aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht:
“Ik bevestig hierbij dat partijen zijn overeengekomen dat bij een vertrek eerder dan 1 juli a.s. een restitutie volgt van het teveel betaalde binnen een week na ontvangst van de e-mail waarin cliënte minimaal 1 dag van tevoren aangeeft dat zij het gehuurde heeft verlaten. Verder is de afspraak dat gemaakte kosten voor opslag, verhuizing en/of makelaar zal worden betaald binnen een week na ontvangst en verificatie van de bewijsstukken. E.e.a. onder de voorwaarde dat het gehuurde in de staat conform de huurovereenkomst wordt achtergelaten.
(…)”
2.9.
Op 7 juni 2024 heeft [eiser] voor de maand juni een bedrag van € 316,60 aan [gedaagde] betaald.
2.10.
Op 13 juni 2024 is het gehuurde aan [gedaagde] opgeleverd.
2.11.
Per email van 18 juni 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] een factuur gestuurd met daarop vermeld een bedrag van € 3.495,00 exclusief BTW voor een aankoopbezichtiging en een factuur van € 2.583,35 inclusief BTW aan verhuis-, overslag- en transportkosten.
2.12.
Bij brief van 11 juli 2024 aan de gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] als volgt gereageerd:
“Uit de stukken blijkt dat uw cliënt enige tijd gelden een huis heeft gekocht in [plaats 2]. Het koopproces en de financiering (zeker voor een starter) nemen, zoals bekend, vele maanden in beslag. Dat betekent dat uw cliënt reeds begin dit jaar het traject in gang heeft gezet. (…) Het is (…) in strijd met het narratief dat zij vanaf december 2023 heeft opgehangen.
(…) Reden voor haar om niet akkoord te gaan met de voorgestelde beëindiging van de huurovereenkomst, zelfs niet toen die werd uitgesteld naar 1 oktober 2024. (…) Zelfs op 7 mei jl. liet zij mij nog weten dat het vinden van vervangende passende woonruimte voor haar niet mogelijk was, gezien de huidige situatie op de woningmarkt. Ik heb het sterke vermoeden dat op diezelfde datum het voorlopig koopcontract voor haar woning te [plaats 2] reeds was getekend (…) Uw cliënt heeft mij dus al die maanden om de tuin geleid.
In dat licht acht ik mij niet gebonden aan mijn principe-toezegging om bij te dragen in de kosten van het zoekproces en eventuele verhuizing naar een andere huurwoning.
(…)
Ik merk voorts op dat mijn principe-toezegging bovendien van tafel is doordat uw cliënt in gebreke is gebleven de huur over de maand juni te betalen. Dit was, zoals u weet, een essentiële voorwaarde voor mijn eerdere principe-toezegging.
(…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente en € 625,00 aan buitengerechtelijke kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat in de tussen partijen overeengekomen beëindigingsovereenkomst expliciet is afgesproken dat een bedrag van € 5.000,00 aan kosten vergoed wordt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij doet een beroep op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst wegens bedrog. Als [gedaagde] had geweten dat [eiser] een andere woning had en dat het traject om de huurovereenkomst te beëindigen via een gerechtelijke procedure niet nodig was omdat [eiser] eigener beweging besloten had te vertrekken, zou zij niet akkoord gegaan zijn met een met de verhuizing verband houdende vergoeding. Voor het geval het beroep op bedrog niet slaagt, beroept [gedaagde] er zich op dat niet is voldaan aan de voorwaarde om de huur voor de hele maand juni bij vooruitbetaling te voldoen. Tot slot betwist [gedaagde] dat [eiser] kosten waarvoor zij vergoeding vordert daadwerkelijk heeft gemaakt. In dat verband voert zij aan dat de facturen zijn vervalst en dat enig bewijs van betaling van kosten ontbreekt.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van:
Huur juni (€ 800) en juli (€ 846,00) € 1.646,00
Voorschot energie juni en juli (2x € 150,00) € 300,00
Kosten rechtsbijstand € 3.781,25
Immateriële schadevergoeding € 1.000,00
In mindering gebracht
€ 316,60-/-
€ 316,60-/-
€ 6.410,65
3.5.
[gedaagde] legt aan de vordering allereerst ten grondslag hetgeen zij in conventie tot verweer heeft gevoerd. Verder legt zij aan de vordering ten grondslag dat zij aanspraak maakt op de huur gedurende de geldende opzegtermijn van twee maanden, en op vergoeding van de kosten van rechtsbijstand en immateriële schade omdat zij volkomen ten onrechte in de onderhavige procedure is betrokken.
3.6.
[eiser] voert verweer. De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd reden, met als gevolg dat geen huur en servicekosten verschuldigd zijn. Verder is geen grondslag of onderbouwing voor de schade gegeven en vloeit een vergoeding van de kosten voort uit de wettelijke proceskosten regime, aldus [eiser].
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, zowel in conventie als in reconventie, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter begrijpt dat partijen de huurovereenkomst in onderling overleg hebben beëindigd en dat zij er bij de onderhandelingen over een vergoeding van uit zijn gegaan dat [eiser] in voorkomend geval ten overstaan van de rechter aanspraak had kunnen maken op huurbescherming en eventueel een verhuiskostenvergoeding [1] . Ter zitting hebben partijen bevestigd dat de beëindigingsovereenkomst onvoorwaardelijk strekt tot beëindiging van de huur per 1 juli 2024. In verband hiermee hebben partijen tevens bevestigd dat het in conventie uitsluitend gaat om de vraag of [eiser] op grond van de beëindigingsovereenkomst aanspraak kan maken op vergoeding van kosten.
4.2.
[gedaagde] voert eerst tot verweer dat zij niet (meer) verplicht is om kosten te vergoeden omdat de beëindigingsovereenkomst moet worden vernietigd wegens bedrog. In het onderhavige geval is voor het slagen van het beroep op bedrog vereist dat vast komt te staan dat [eiser] door opzettelijk te zwijgen over haar inspanningen om een andere woning te verkrijgen [gedaagde] heeft bewogen tot het maken van afspraken over de vergoeding van kosten [2] .
4.3.
Vooropgesteld moet worden dat [eiser] als huurder van woonruimte huurbescherming genoot. In het geval [eiser] niet zou hebben ingestemd met beëindiging van de huur zou op [gedaagde] de last hebben komen te rusten om ten overstaan van de rechter aannemelijk te maken dat zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. Indien zij daarin zou slagen en de rechter een vordering tot beëindiging van de huur zou toewijzen, zou deze een bedrag hebben kunnen vaststellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dat [gedaagde] aan [eiser] zou moeten betalen. Partijen hebben ervoor gekozen deze weg niet te bewandelen en afspraken te maken over beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden, waarvan een vergoeding van kosten onder voorwaarden onderdeel uitmaakt. Voor ogen moet worden gehouden dat [eiser] door de wens van [gedaagde] weer de beschikking te krijgen over het gehuurde geconfronteerd is met de noodzaak vervangende woonruimte te vinden en met kosten die zij anders niet zou hebben gemaakt. [eiser] had immers ten tijde van de mededeling van [gedaagde] in december 2023 geen intentie om de huur op te zeggen. De kantonrechter acht aannemelijk dat [eiser] op het moment dat zij te kennen gaf niet in te stemmen met de opzegging van de huur (30 april 2024) al zicht had op vervangende woonruimte. Als [gedaagde] dit had geweten, zou zij inderdaad wellicht niet meer bereid zijn geweest een vergoeding van kosten te betalen omdat voor haar voorzienbaar zou zijn dat [eiser] toch geen belang meer zou hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst. Op [eiser] rustte in de gegeven omstandigheden echter niet de verplichting haar eigen onderhandelingspositie te verzwakken en die van [gedaagde] te versterken door haar hierover in te lichten. Deze omstandigheden zijn immers uitsluitend opgeroepen door de wens van [gedaagde] om de huurovereenkomst te beëindigen, in verband waarmee [eiser] op grond van de wet eventueel aanspraak zou hebben kunnen maken op een tegemoetkoming. De situatie dat [eiser] [gedaagde] bij de onderhandelingen op het verkeerde been heeft gezet omdat zij zelf toch al had besloten te vertrekken doet zich dus niet voor. Van bedrog is geen sprake.
4.4.
Nu het beroep op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst niet slaagt wordt toegekomen aan het verweer van [gedaagde] dat zij geen vergoeding verschuldigd is omdat [eiser] niet aan de voorwaarden heeft gedaan, namelijk het bij vooruitbetaling voldoen van de huur over de maand juni 2024 en het overleggen van bewijs van de schade.
4.5.
De stukken bieden geen steun voor het betoog van [gedaagde] dat volledige betaling van de huur over de maand juni heeft te gelden als voorwaarde voor het vergoeden van de kosten van [eiser]. Uit de stukken blijkt wel dat pas na ontvangst en verificatie van de facturen tot uitbetaling zou worden overgegaan. Het verweer van [gedaagde] dat aan deze voorwaarde niet is voldaan slaagt. [eiser] heeft niet voldoende toegelicht waarom de factuur voor de verhuis- overslag- en transportkosten dateert van vóór de daadwerkelijk verhuisdatum, waarom er vier maanden opslagkosten gerekend worden en waarom verhuiskosten in rekening zijn gebracht, nu zij erkent dat zij haar inboedel zelf verhuisd heeft. De kantonrechter acht niet geloofwaardig dat [eiser] € 3.495,00 exclusief BTW aan een makelaar heeft betaald voor het bezichtigen van één woning. Tot slot heeft [eiser] geen betaalbewijzen in het geding gebracht. De vorderingen in conventie zullen worden afgewezen.
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] zelf de conclusie van antwoord heeft geschreven worden haar proceskosten begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(1 punt × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
474,00
in reconventie
4.7.
In conventie is geoordeeld dat de huur per 1 juli 2024 is beëindigd. De gevorderde huur en voorschotten voor de maanden juli en augustus worden daarom afgewezen. [eiser] heeft erkend dat zij de huur voor 11 juni, 12 juni en 13 juni niet heeft voldaan terwijl zij deze wel verschuldigd was. Blijkens de beëindigingsovereenkomst zijn partijen in dit verband een huur van € 31,66 per dag overeengekomen. Dit bedrag, zijnde € 31,66 x 3 = € 94,98, wordt dan ook toegewezen.
4.8.
De vordering inzake de immateriële schade wordt afgewezen bij gebrek aan onderbouwing. De kosten voor rechtsbijstand zullen worden toegewezen in overeenstemming met het wettelijke regime voor de proceskostenveroordeling zoals hierna wordt vastgesteld.
4.9.
Dit heeft tot gevolg dat in reconventie een bedrag van € 94,98 wordt toegewezen en het overige afgewezen wordt. [gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk is gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie (inclusief nakosten) betalen. Deze kosten worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
169,50
(0,5 punt × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
304,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 94,98,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 304,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.