Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/361661 / KG ZA 25-52
Vonnis in kort geding van 18 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. S. Hartog,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. A. de Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 13 februari 2025
- de producties 1 tot en met 12 van [eiser]
- de producties 1 tot en met 12 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 4 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties 1 tot en met 12 van [eiser]
- de producties 1 tot en met 12 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 4 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Op 21 augustus 2019 hebben [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurster een huurovereenkomst gesloten betreffende de winkelruimte aan [adres 1] te [plaats 2] , ingaande 1 september 2019. [gedaagde] exploiteert een kledingwinkel in het gehuurde.
2.2.
Partijen zijn in de huurovereenkomst onder andere het volgende overeengekomen:
(…)
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de circa 100m² winkelruimte op de begane grond, hierna “het gehuurde” genoemd, gelegen te [plaats 2] , [adres 1] (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1.1.
Deze huurovereenkomst gaat in op 01 september 2019 (…) en is aangegaan voor een periode van 6 (zes) maanden en loopt tot 29 februari 2020.
(…)
3.1.3.
Huurder en verhuurder treden na afloop van onderhavige huurovereenkomst met elkaar in overleg inzake het al dan niet sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor het gehuurde.(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
13.9
Partijen zullen op of omstreeks 15 januari 2020 met elkaar in overleg treden inzake het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst per 01 maart 2020. Uitgangspunt bij dit overleg is de huur van het voorste deel van de winkelruimte (ca. 60 m²) tegen een huurprijs van € 1.100 per maand exclusief btw.
2.3.
Voor het sluiten van de huurovereenkomst hebben partijen met elkaar gesproken over het voornemen van [eiser] om in het pand waarin de winkelruimte is gelegen en het naastgelegen pand nieuwe appartementen te realiseren en bestaand appartement te verbouwen.
2.4.
Op 17 januari 2020 heeft [gedaagde] een mail gestuurd aan [de makelaar] (hierna: de makelaar), die namens [eiser] optreedt, in verband met voortzetting van de huur. In deze mail heeft [gedaagde] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
(…) Ik zou graag blijven huren (…)
Maar misschien wel de belangrijkste vraag wat met de achterkant van het pand is er van jullie kant meer duidelijk bij de aanvraag bij de gemeente?
Komen er 3 woningen op elkaar? Of als er niet gewoond mag worden op de begaande grond komen er dan 2 woningen boven op de begaande grond?
Dit heeft allemaal betrekking op de muur (aan de achterkant van de winkel)
- Wanneer gaat dat plaats vinden?
- Waar komt de keuken, wc, verwarming, cv, enz enz
- Hoeveel overlast kan ik in de winkel verwachten?
- Hoe wat met de gas meter?(…)
2.5.
De makelaar heeft op 17 februari 2020 een huurvoorstel aan [gedaagde] gestuurd en daaraan toegevoegd dat de verbouwing nog niet op korte termijn zal plaatsvinden, zodat de situatie voor haar voorlopig onveranderd blijft.
2.6.
Op 28 februari 2020 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten, tegen een huurprijs van € 1.100,- per maand (exclusief btw en een korting van € 250,- als vergoeding voor nutsvoorzieningen appartementen). In deze huurovereenkomst is het volgende, voor zover van belang, opgenomen:
(…)
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de circa 100 m² winkelruimte op de begane grond,(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 01 maart 2020 (hierna “ingangsdatum”) en is aangegaan voor een periode van 2 (twee) jaar en loopt tot 01 maart 2022.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met artikel 3.3. en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van 3(drie) jaar, derhalve tot 01 maart 2025.
3.3.
Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5(vijf) jaar.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
13.7
Indien verhuurder in het gehuurde voorzieningen wenst te treffen of de indeling van het gehuurde wenst te wijzigen, dan zal huurder daar medewerking aan verlenen. Dit kan met zich meebrengen dat de omvang van het gehuurde wordt gewijzigd. Huurder is gehouden de hiervoor bedoelde medewerking te verlenen, hier is bij het vaststellen van de huurvoorwaarden rekening mee gehouden.
(…)
2.7.
Op 16 mei 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders van de [gemeente] een omgevingsvergunning aan [eiser] afgegeven voor kort gezegd het realiseren van vier nieuwbouwappartementen en het verbouwen van een appartement in het pand aan [adres 1] en het naastgelegen pand aan de [adres 2] . Uit een bouwtekening blijkt dat het oppervlak van de winkelruimte die [gedaagde] huurt na de verbouwing 65,26 m² zal bedragen.
2.8.
Na ontvangst van de omgevingsvergunning heeft [eiser] contact opgenomen met [gedaagde] over de uitvoering van de voorgenomen verbouwing en de gewijzigde indeling van het gehuurde. Ondanks verzoeken daartoe van [eiser] is [gedaagde] niet bereid gebleken mee te werken aan tijdelijke sluiting van haar winkel om de verkleining van de winkelruimte mogelijk te maken en de door [eiser] gewenste ontwikkeling te realiseren.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot medewerking aan de voorgenomen verbouwing van het gehuurde, door het gehuurde gedurende een periode van maximaal vier weken te sluiten, aanvangende precies 4 weken (28 dagen) na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst hebben partijen zeer expliciet gesproken over de wensen van [eiser] om het gehuurde te herontwikkelen. Mede om die reden was de eerste huurovereenkomst voor een korte termijn en tegen een lage huurprijs aangegaan. [gedaagde] was op de hoogte van de verbouwingsplannen van [eiser] en partijen hebben ook specifieke afspraken gemaakt, zoals blijkt uit de diverse e-mails. Dit blijkt ook uit artikel 13.9 van de eerste huurovereenkomst, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat uitgangspunt bij een nieuwe huurovereenkomst de huur van een winkelruimte van 60 m² zal zijn. Daarover is ook bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst gesproken. Omdat de verbouwing toen nog niet op korte termijn kon plaatsvinden, is in artikel 13.7 van de tweede huurovereenkomst opgenomen dat [gedaagde] moet meewerken aan een wijziging van de indeling van het gehuurde, ook als dat inhoudt dat de omvang van het gehuurde wordt gewijzigd. [gedaagde] dient deze overeengekomen verplichting na te komen, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert, samengevat, het volgende aan. [gedaagde] betwist het spoedeisend belang. Daarnaast is bepalend wat er is overeengekomen in de twee ondertekende huurovereenkomsten. In de beide huurovereenkomsten staat dat [gedaagde] een winkelruimte huurt van 100 m² en de huidige huurovereenkomst loopt tot 1 maart 2030. Nergens uit de contracten blijkt dat [gedaagde] akkoord is gegaan met een zodanige vermindering van het huuroppervlak dat haar winkel niet meer levensvatbaar is. Een contractuele of wettelijke bevoegdheid om het gehuurde na aanvang van de huur c.q. tijdens de huurovereenkomst te wijzigen is er niet. Bovendien is in de vordering onvoldoende bepaald en omschreven waaraan [gedaagde] haar medewerking zou moeten verlenen en wat de voorgenomen verbouwing inhoudt.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. [eiser] beschikt sinds mei 2024 over een omgevingsvergunning voor de realisatie en verbouwing van appartementen in het pand waarin het gehuurde is gevestigd en het naastgelegen pand. Om dit plan te kunnen realiseren zal de winkelruimte die [gedaagde] van [eiser] huurt kleiner moeten worden. Daarom is de medewerking van [gedaagde] nodig om de ontwikkelplannen te kunnen uitvoeren. Uit de toelichting die ter zitting namens [eiser] is gegeven volgt dat het niet mogelijk is de (gehele) verbouwing te realiseren zonder de verkleining van de winkelruimte die [gedaagde] huurt en haar medewerking daaraan. In het achterste deel van de winkelruimte die [gedaagde] nu huurt zal de centrale ingang voor de appartementen namelijk worden gesitueerd. Verder is aannemelijk dat [eiser] bij een (verdere) vertraging van de uitvoering van haar plannen schade zal lijden. Onder deze omstandigheden heeft [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde.
4.3.
De voorzieningenrechter moet de vraag beantwoorden of voldoende aannemelijk is dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] zal meewerken aan een door [eiser] gewenste wijziging van de indeling van het gehuurde en dat dit kan meebrengen dat de omvang van het gehuurde wordt gewijzigd. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en licht dit hieronder toe.
4.4.
[eiser] beroept zich op artikel 13.7 van de huidige huurovereenkomst. Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde] op basis van deze bepaling moet meewerken aan de verbouwing en de wijziging van de omvang van het gehuurde, moet de voorzieningenrechter artikel 13.7 uitleggen. De voorzieningenrechter moet dan niet alleen kijken naar de letterlijke tekst van artikel 13.7. Het gaat om welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze contractsbepaling mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [1] Kort gezegd: wat waren de (over en weer) kenbare bedoelingen van partijen? Daarbij moeten alle relevante omstandigheden van het geval worden betrokken.
4.5.
[gedaagde] heeft niet betwist dat zij voorafgaand aan het sluiten van de (eerste) huurovereenkomst in 2019 wist dat [eiser] voornemens was het pand waarin de gehuurde winkelruimte is gelegen, te ontwikkelen en dat het plan omvatte dat achter de winkelruimte een appartement zou [eiser] . Dit blijkt ook uit haar e-mail van 13 augustus 2019, waarin zij de makelaar van [eiser] vraagt om haar daarvan op de hoogte te houden.
In artikel 13.9 van de eerste huurovereenkomst is opgenomen dat partijen op of omstreeks 15 januari 2020 weer in overleg zullen treden over een nieuwe huurovereenkomst en dat het uitgangspunt daarbij is de huur van het voorste deel van de winkelruimte (ca. 60m²). [gedaagde] heeft niet weersproken dat deze bepaling in het contract was opgenomen met het oog op de door [eiser] beoogde ontwikkeling en dat de winkelruimte in het pand na de ontwikkeling zou worden verkleind tot circa 60 m². Voorafgaand aan het sluiten van het huidige huurcontract op 28 februari 2020 hebben partijen overleg met elkaar gevoerd en via e-mail gecorrespondeerd. In de mail van 17 januari 2020 vraagt [gedaagde] of er meer duidelijkheid is met betrekking tot de achterkant van het pand. Hierop reageert de makelaar van [eiser] dat de verbouwing niet op korte termijn zal plaatsvinden en dat de situatie voor [gedaagde] voorlopig onveranderd blijft. Verder heeft [naam] van het makelaarskantoor schriftelijk verklaard dat ook in die periode steeds is besproken dat het gehuurde na realisatie van de ontwikkelplannen zou worden verkleind naar circa 60 m². Naar het oordeel van de voorzieningenrechter blijkt uit de hiervoor beschreven gang van zaken, dat partijen bij het aangaan van het tweede huurcontract (nog steeds) de bedoeling hadden dat [eiser] zijn ontwikkelplannen zou realiseren, wat mede inhoudt dat de winkelruimte die [gedaagde] huurt, kleiner wordt (circa 60 m²). Dit sluit ook aan bij de tekst van artikel 13.7 van de huurovereenkomst waarin letterlijk staat dat [gedaagde] moet meewerken aan een door de verhuurder gewenste wijziging van de indeling van het gehuurde en dat dit kan meebrengen dat de omvang van het gehuurde wordt gewijzigd. Dat in die bepaling niet expliciet is opgenomen wat de omvang van het gehuurde na wijziging van de indeling zal worden, maakt dat niet anders. Zoals hiervoor is overwogen, hebben partijen immers expliciet gesproken over een oppervlak van circa 60 m². Verder is van belang dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat de huidige huurprijs is gebaseerd op een dergelijke, kleinere omvang van het gehuurde. [eiser] heeft gewezen op de huurprijzen voor winkelpanden in het centrum van [gemeente] met een vergelijkbare (zowel de huidige als de voorgenomen) omvang en die liggen veel hoger dan de huurprijs die [gedaagde] moet betalen. Dit verklaart dat in artikel 13.7 ook is opgenomen dat bij de beschreven medewerking die [gedaagde] moet verlenen al rekening is gehouden bij het vaststellen van de huurvoorwaarden. Tegenover al deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] onvoldoende naar voren gebracht die tot een andere uitleg van artikel 13.7 kunnen leiden.
4.6.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] dient mee te werken aan de door [eiser] gewenste wijziging van de indeling en de aanpassing van de omvang het gehuurde naar 65,26 m². Een belangenafweging kan niet tot een ander oordeel leiden. Het belang van [gedaagde] dat zij minder omzet zal generen bij een winkel van die omvang is weliswaar begrijpelijk, maar zoals hiervoor is overwogen wist zij bij het sluiten van het huurcontract dat de realisatie van de ontwikkelplannen en daarmee gepaard gaande verkleining van de winkelruimte eraan zat te komen . Het belang van [eiser] om uitvoering te geven aan de ontwikkeling weegt daarom in de gegeven omstandigheden zwaarder.
4.7.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat het gevorderde te onbepaald is omschreven. Dit standpunt deelt de voorzieningenrechter niet. De gevorderde medewerking ziet erop dat [gedaagde] haar winkel gedurende maximaal vier weken sluit. In die periode kan [eiser] het gehuurde (laten) verkleinen door daarin een wand aan te brengen.
4.8.
De slotsom is dan ook dat de gevorderde voorziening zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde] moet meewerken aan de verbouwing door haar winkel maximaal vier weken te sluiten, ingaande exact 4 weken na betekening van dit vonnis. Daarbij gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat, zoals ter zitting namens [eiser] is toegezegd, dit vonnis pas betekend zal worden nadat partijen met elkaar in overleg zijn gegaan over de periode waarin de verbouwing zal plaatsvinden. Partijen dienen zich tijdens dat overleg allebei (als een goed verhuurder en goed huurder) redelijk op te stellen en rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.
4.9.
De voorzieningenrechter zal tevens een dwangsom aan de veroordeling verbinden. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt zoals hierna te melden.
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,71
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.765,71
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.12.
Tot slot geeft de voorzieningenrechter partijen in overweging naar aanleiding van dit vonnis (nogmaals) in overleg te treden over het treffen van een minnelijke regeling, mede ter voorkoming van een langlopende rechterlijke procedure en ten behoeve van de onderlinge relatie als huurder en verhuurder. Wellicht ziet [eiser] (nog) ruimte om het gehuurde op te rekken naar 73 m² en een door [gedaagde] gewenste tussentijdse beëindigingsmogelijkheid overeen te komen voor het geval de nieuwe winkelruimte niet rendabel voor haar blijkt te zijn, een en ander zoals ter zitting is besproken. Verder zou de voorzieningenrechter het redelijk vinden als [eiser] voor de periode dat de winkel dicht moet in verband met de verbouwing geen huur in rekening brengt en dat [gedaagde] een financiële tegemoetkoming ontvangt als de tijdelijke sluiting leidt tot winstderving. [eiser] , die zich daartoe in het kader van een regeling bereid toe heeft verklaard, heeft daar ter zitting wel terecht over gezegd dat [gedaagde] de hoogte van de gestelde winstderving dient te onderbouwen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan de voorgenomen verbouwing van het gehuurde, door het gehuurde gedurende een periode van maximaal vier (4) weken te sluiten, aanvangende vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 25.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.765,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.
KB