Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11522299 \ VV EXPL 25-21
Vonnis in kort geding van 27 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
allen te [plaats 1],
eisende partijen,
hierna gezamenlijk te noemen: eisers
gemachtigde: mr. O.J. Boeder,
tegen
1.[gedaagde 1],te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [plaats 3],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
te [plaats 3],
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
te [plaats 4],
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Erva Haarlem B.V.,
Erva Haarlem B.V.,
te [plaats 2],
gedaagde partijen,
hierna gezamenlijk te noemen: gedaagden
gemachtigde: mr. F. Acar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eisers]
- de producties van [gedaagden]
- de wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2. Feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst van 13 juli 2017 huren gedaagden sub 1 tot en met 4 van eisers 1 tot en met 3 een bedrijfsruimte op het adres [straat] [nummer 1] te [plaats 1] (hierna: het restaurant). De huur bedraagt momenteel € 10.477,06 per maand. Daarnaast huren gedaagden sub 1 tot en met 4 van eiser sub 4 op grond van die overeenkomst een bedrijfsruimte op het adres [straat] [nummer 2] te [plaats 1] (hierna: de feestzaal). De huur daarvan bedraagt momenteel € 4.885,88 per maand.
2.2.
Gedaagden sub 5 is door gedaagden sub 1 tot en met 4 opgericht voor het feitelijk gebruik van het gehuurde. De huur wordt door gedaagde sub 5 betaald.
2.3.
Artikel 4.10 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huur moet worden betaald vóór of op de eerste dag van de betreffende maand.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW(ROZ 2012) van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 30 van de algemene bepalingen staat:
30.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.30.2 Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW(ROZ 2012) van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 30 van de algemene bepalingen staat:
30.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.30.2 Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.
2.5.
Gedaagden hebben een huurachterstand laten ontstaan. Na dagvaarding hebben gedaagden diverse betalingen verricht om de huurachterstand in te lopen.
3.Het geschil
3.1.
Bij dagvaarding hebben eisers – samengevat – gevorderd dat gedaagden worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 39.219,56 (inclusief boetes en kosten) en ontruiming van de bedrijfsruimtes. Vanwege de nadien verrichte betalingen hebben eisers bij akte hun eis gewijzigd en de vordering tot ontruiming ingetrokken. Zij vorderen nu veroordeling van gedaagden sub 1 tot en met 4 tot betaling van een bedrag van € 4.026,37 aan eisers sub 1 tot en met 3 (ten aanzien van het restaurant) en tot betaling van een bedrag van € 16.537,55 aan eiser sub 4 (ten aanzien van de feestzaal).
3.2.
Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat gedaagden te kort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Vanwege de tekortkoming maken eisers ook aanspraak op administratiekosten, boetes en buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Gedaagden voeren verweer. Volgens gedaagden ontbreekt een spoedeisend belang bij de vordering. Ook betwisten zij (de hoogte van) de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
Spoedeisend belang
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat eisers bij de vordering een spoedeisend belang hebben. Op het moment van dagvaarden hadden gedaagden een flinke (oplopende) huurschuld. Na dagvaarding hebben gedaagden betalingen verricht om de huurachterstand in te lopen, maar ook ten tijde van de zitting was, zoals hierna wordt toegelicht, nog sprake van een aanzienlijke betalingsachterstand. Eisers hebben onbetwist gesteld dat zij afhankelijk zijn van de huurinkomsten om aan hun eigen betalingsverplichtingen te voldoen. Van eisers kan daarom niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
Hoe is de vordering opgebouwd?
4.3.
Eisers vorderen betaling van € 4.026,37 en € 16.537,55. De vordering bestaat uit achterstallige huur tot en met maart 2025, vermeerderd met respectievelijk € 3.240,00 en € 2.450,00 aan boetes en administratiekosten en € 1.322,97 en € 1.060,89 aan buitengerechtelijke incassokosten. De door gedaagden tot en met 11 maart 2025 verrichte betalingen zijn op de vordering in mindering gebracht.
Huurpenningen maart 2025
4.4.
Gedaagden hebben meerdere verweren gevoerd tegen de vordering. In de eerste plaats hebben zij betoogd dat de huur voor de maand maart 2025 ten tijde van de mondelinge behandeling op 13 maart 2025 nog niet opeisbaar was. Zij verwijzen daartoe naar een e-mailbericht van 4 juni 2024, waarin eisers akkoord gaan met het verzoek van gedaagden om de huur op de vijftiende van iedere maand te mogen betalen.
4.5.
Dit verweer slaagt niet. Eisers hebben een e-mail van 13 augustus 2024 in het geding gebracht waarin zij gedaagden meedelen dat de betreffende afspraak definitief is vervallen. Dit omdat gedaagden, zoals uit de e-mail blijkt, de huur over juli 2024 op dat moment nog niet (geheel) hadden betaald en zich daarmee dus niet aan de afspraak hadden gehouden. Eisers mochten de afspraak daarmee in redelijkheid als vervallen beschouwen en terugvallen op de oorspronkelijke betaaltermijn in de huurovereenkomst. Dit betekent dat de huur vanaf augustus 2024 telkens weer uiterlijk op de eerste van de maand betaald moest worden. Voor de huur van maart 2025 houdt dit in dat deze ten tijde van de mondelinge behandeling al opeisbaar was. Eisers kunnen in deze procedure dus aanspraak maken op (volledige) betaling van die huurtermijn.
Boetes en administratiekosten
4.6.
Gedaagden voeren verder verweer tegen de in de vordering opgenomen boetes en administratiekosten. Volgens gedaagden is niet duidelijk welk deel van de vordering ziet op de huurachterstand en welk deel op deze boetes en administratiekosten. Verder betwisten gedaagden dat zij alle berekende (en deels betaalde) boetes verschuldigd zijn. Ook hebben gedaagden betoogd dat de administratiekosten buitensporig hoog zijn en dat onduidelijk is wat de grondslag voor die kosten is. Ten slotte voeren gedaagden aan dat ten onrechte tweemaal boetes in rekening worden gebracht omdat sprake is van één huurovereenkomst.
4.7.
Deze verweren slagen niet. De kantonrechter licht dat als volgt toe.
4.8.
In de eerste plaats blijkt uit de door eisers in het geding gebrachte overzichten [1] duidelijk voor welke maanden eisers boetes en administratiekosten aan gedaagden in rekening hebben gebracht. Voor de huur van het restaurant gaat het vanaf juli 2024 om acht maanden en voor de feestzaal om zes maanden waarvoor telkens een bedrag van € 405,00 aan boetes en administratiekosten in rekening wordt gebracht. Dat de huur van die maanden niet tijdig heeft plaatsgevonden is voldoende gebleken, waarbij mede in aanmerking wordt genomen dat vanaf augustus 2024 betaling van de huur weer uiterlijk op de eerste van de maand diende plaats te vinden. De boetes van € 300,00 per maand wegens te late betaling zijn verschuldigd op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. De administratiekosten van telkens € 105,00 zijn aan te merken als redelijke kosten in de zin van artikel 30.1 van de algemene bepalingen. Ook deze zijn verschuldigd.
4.9.
Ook het verweer dat ten onrechte tweemaal boetes in rekening zijn gebracht omdat sprake is van één huurovereenkomst wordt verworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter is feitelijk sprake van twee huurverhoudingen. Gedaagden huren het restaurant van eisers sub 1 tot en met 3, terwijl de feestzaal wordt gehuurd van eiser sub 4, die het op zijn beurt van een derde huurt. Ook wordt voor beide huurobjecten afzonderlijk huur betaald. Daarmee is het gerechtvaardigd om de boetes voor beide huurverhoudingen afzonderlijk in rekening te brengen. Hetzelfde geldt voor de hierna te bespreken buitengerechtelijke incassokosten.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
Eisers maken aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze (neven)vordering hangt zodanig samen met de spoedeisendheid van de hoofdvordering, dat de proceseconomie ermee is gebaat dat in dit geding ook wordt beslist over deze buitengerechtelijke incassokosten.
4.11.
Eisers hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht waarvoor zij de gevorderde bedragen aan hun incassogemachtigde verschuldigd zijn. Eisers hebben op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde bedragen van € 1.322,97 en € 1.060,89 zullen daarom worden toegewezen.
Toekomstige huurtermijnen
4.12.
Voor zover eisers betaling van toekomstige huurtermijnen vorderen, wordt de vordering afgewezen. Deze huurtermijnen zijn nog niet opeisbaar en op voorhand is onvoldoende aannemelijk dat gedaagden met tijdige betaling daarvan te kort zullen schieten.
Conclusie
4.13.
De conclusie is dat de vorderingen tot betaling van € 4.026,37 en € 16.537,55 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum van dagvaarding is niet toewijsbaar. Gedaagden waren op dat moment immers nog niet in verzuim met de huurbetalingen voor de maand maart 2025. De kantonrechter zal de rente over de hoofdsom daarom toewijzen vanaf 2 maart 2025.
Proceskosten
4.14.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,87
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
Totaal
€
1.402,87
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 om aan eisers sub 1 tot en met 3 te betalen een bedrag van € 4.026,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.703,40, met ingang van 2 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 om aan eiser sub 4 te betalen een bedrag van € 16.537,55, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 15.476,66, met ingang van 2 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 1.402,87, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2025.