Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11321377 \ CV EXPL 24-6674
Uitspraakdatum: 12 maart 2025
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te [plaats 1]
eisers
verder gezamenlijk te noemen: [eiseres].
gemachtigde: mr. M. Westerveld
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. B. Poort
De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of [eiseres]. hun verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs tijdig bij de huurcommissie hebben ingediend. Daarvoor is van belang vast te stellen of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. De huurcommissie is ervan uit gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en heeft [eiseres]. niet-ontvankelijk verklaard. [eiseres]. zijn het niet eens met de beslissing van de huurcommissie en zij vorderen in deze procedure dat de kantonrechter een beslissing neemt over de aanvangshuurprijs. [gedaagde] betoogt dat [eiseres]. terecht door de huurcommissie niet-ontvankelijk zijn verklaard. De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn standpunt en wijst de vordering af.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres]. hebben bij dagvaarding van 12 september 2024 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Bij tussenvonnis van 6 november 2024 is een mondelinge behandeling bepaald, die op 13 februari 2025 heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres]. hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.Feiten
2.1.
[eiseres]. en [gedaagde] zijn op 9 maart 2022 een huurovereenkomst aangegaan voor een woning aan het adres [adres] te [plaats 1]. De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.550,- per maand. De overeenkomst is voor de duur van zes maanden aangegaan.
2.2.
Op 9 september 2022 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten, dit keer voor de duur van één jaar. Op 9 september 2023 is de huurovereenkomst geëindigd.
2.3.
Op 8 november 2023 hebben [eiseres]. de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.
2.4.
Op 16 mei 2024 heeft de huurcommissie een rapport opgemaakt waarin het gehuurde op 126 punten is gewaardeerd. De maximale redelijke huurprijs behorend bij dit puntenaantal is € 660,70 per maand.
2.5.
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 juli 2024 geoordeeld dat het verzoek van [eiseres]. niet-ontvankelijk is, omdat het te laat is ingediend. De huurcommissie oordeelde dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat het verzoek niet binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst is ingediend.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres]. vorderen dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs bepaalt op € 660,70 per maand, primair per 9 maart 2022 en subsidiair per 9 september 2022. Daarnaast vorderen [eiseres]. de proceskosten.
3.2.
[eiseres]. stellen dat de huurcommissie hen ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Zij stellen dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd en niet – zoals de huurcommissie heeft geoordeeld – voor onbepaalde tijd. Uit artikel 3 van Pro de huurovereenkomst blijkt dat de overeenkomst voor de duur van één jaar is aangegaan en dit was ook de bedoeling van partijen. Nu zij zich op grond van artikel 7:249 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) binnen zes maanden na het einde van de bepaalde tijd tot de huurcommissie hebben gewend, had de huurcommissie de huurprijs moeten vaststellen, zo stellen [eiseres].
3.3.
[gedaagde] voert – samengevat – aan dat de tweede huurovereenkomst op grond van de wet (artikel 7:271 lid 1 BW Pro-oud) van rechtswege is geconverteerd in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurcommissie heeft het verzoek van [eiseres]. daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard.
4.De beoordeling
Uitspraak huurcommissie vervallen
4.1.
[eiseres]. zijn op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro tijdig opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie. Daardoor is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Juridisch kader
4.2.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten zijn de artikelen 7:249 BW en artikel 7:271 lid 1 BW Pro zoals deze luidden tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 van toepassing. [1] Volgens artikel 7:249 BW Pro-oud is de termijn waarbinnen de huurder van woonruimte de overeengekomen aanvangshuurprijs kan laten toetsen op redelijkheid zes maanden
nadat de huur is ingegaan.Voor een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter en die voldoet aan de vereisten van artikel 7:271 lid 1 tweede Pro volzin BW, geldt een afwijkende termijn van zes maanden
nadat de huur is geëindigd.Artikel 7:271 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde overeenkomst.
nadat de huur is ingegaan.Voor een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter en die voldoet aan de vereisten van artikel 7:271 lid 1 tweede Pro volzin BW, geldt een afwijkende termijn van zes maanden
nadat de huur is geëindigd.Artikel 7:271 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde overeenkomst.
Huur voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd?
4.3.
Om te kunnen beoordelen of [eiseres]. hun verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs tijdig bij de huurcommissie hebben ingediend, is van belang vast te stellen of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Partijen verschillen daarover van mening. [eiseres]. stellen dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst zijn aangegaan voor bepaalde tijd. Zij beroepen zich daarom op de afwijkende termijn die geldt voor een huurovereenkomst van twee jaar of korter. [gedaagde] voert aan dat de huurovereenkomst door het aangaan van een tweede huurovereenkomst van rechtswege (op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro-oud) is geconverteerd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de termijn van zes maanden nadat de huur is ingegaan geldt. De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn standpunt en overweegt daartoe als volgt.
4.4.
Vaststaat dat partijen op 9 maart 2022 een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de bepaalde duur van zes maanden. Weliswaar hebben partijen op 9 september 2022 een nieuwe overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten, maar op grond van de wet is het niet mogelijk om na een contract voor bepaalde tijd weer een contract voor bepaalde tijd te sluiten, althans een dergelijke constructie is strijdig met de bescherming van de huurder die uit de wet voortvloeit. De tweede huurovereenkomst van 9 september 2022 moet, gelet op artikel 7:271 lid 1 BW Pro-oud, derhalve als een voortzetting van de eerste worden beschouwd. Na 9 september 2022 is de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd gaan lopen.
4.5.
[eiseres]. stellen dat laatste volzin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro-oud niet van toepassing is op de huurovereenkomst, omdat die regeling ziet op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor twee jaar onderscheidenlijk vijf jaar of korter en de huurovereenkomsten in onderhavige zaak voor een half jaar respectievelijk één jaar zijn aangegaan. Dit betoog berust op een onjuiste rechtsopvatting. In dit wetsartikel wordt bedoeld een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar
of korter(als het om zelfstandige woonruimte gaat) en vijf jaar
of korter (als het om onzelfstandige woonruimte gaat).
of korter(als het om zelfstandige woonruimte gaat) en vijf jaar
of korter (als het om onzelfstandige woonruimte gaat).
4.6.
[eiseres]. hebben verder met een beroep op jurisprudentie aangevoerd dat de kantonrechter de vraag of sprake is van een huur van bepaalde of onbepaalde tijd moet beantwoorden door het Haviltex-criterium [2] toe te passen. Dit betoog gaat niet op. De omstandigheden in de onderhavige zaak zijn immers anders dan in de jurisprudentie waarnaar [eiseres]. hebben verwezen. In de zaak van de rechtbank Amsterdam van 20 oktober 2023 [3] verschilden partijen van mening over de vraag wat zij overeengekomen waren over de duur van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft in die zaak de bepalingen in de overeenkomst uitgelegd. In onderhavige zaak zijn partijen het echter eens over de inhoud van de overeenkomst. Dat betekent dat de kantonrechter in deze zaak niet toekomt aan de uitleg van de bepalingen in de huurovereenkomst op grond van het Haviltex-criterium. Verder hebben [eiseres]. gewezen op de zaak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 15 januari 2019. [4] Het ging in die zaak echter om een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 tot stand was gekomen en dus voor de per 1 juli 2016 inwerking getreden Wet doorstroming huurmarkt 2015. In onderhavige zaak is, zoals eerder overwogen, het recht van toepassing zoals dat gold tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024, en dus ook het per 1 juli 2016 gewijzigde artikel 7:271 lid 1 BW Pro-oud. Op grond van deze bepaling wordt een tweede voor bepaalde tijd aangegane huur voor woonruimte opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst.
Conclusie
4.7.
De conclusie luidt dat de huurcommissie het verzoek van [eiseres]. terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard, omdat de wettelijke termijn waarbinnen het verzoek gedaan moet worden zes maanden na aanvang van de huur is. De huur is aangevangen op 9 maart 2022 en die termijn was dus op 8 november 2023 al verstreken. De vordering om de aanvangshuurprijs vast te stellen op € 660,70 per maand zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres]., omdat zij ongelijk krijgen. De door [gedaagde] gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres]. tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 408,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde], vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis – wat betreft de proceskostenveroordeling – uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter