Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11088115 \ CV EXPL 24-998
Vonnis van 6 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.R. Beuker,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde 1]
hierna te noemen: [gedaagde 1]
niet verschenen,
en
2.2. [gedaagde 2] (toevoeging met nummer [… 1] ),
3.
[gedaagde 3](toevoeging met nummer [… 2] ),
[gedaagde 3](toevoeging met nummer [… 2] ),
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
gemachtigde: mr. P. Wieringa.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of de verhuurder de huurovereenkomsten met de onderhuurders na einde van de hoofdhuurovereenkomst mag beëindigen. De verhuurder beroept zich erop dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de huur met de huurders voortzet. Deze belangafweging pakt in het voordeel van de verhuurder uit.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 april 2024 met producties
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis met producties
- het tussenvonnis van 1 augustus 2024
- de e-mails van 30 december 2024, 6 januari 2025, 8 januari 2025 en 10 januari 2025 met producties 16 tot en met 24 van [eiser]
- de brief van 3 januari 2025 met producties 4 en 5 van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). Zij verhuurde deze woning vanaf 1 oktober 2021 aan [naam 1] en [naam 2] voor een huurprijs van € 3.200,00 per maand.
2.2.
De tussen [eiser] als verhuurder en [naam 1] en [naam 2] als huurders gesloten huurovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
“Artikel 9 – Behoorlijk gebruik van de woning (…)
4. Huurder dient het gehuurde zodanig te gebruiken dat hij niet in strijd handelt met enige wet, APV of ander overheidsvoorschrift. (…)
Artikel 13 – Onderhuur
1. Het is huurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
2. Huurder kan het gehuurde in kamers onderverdelen en onderverhuren met als doeleinde studentenwoningen. Huurder dient er zorg voor te dragen dat onderhuurders zich aan alle overeengekomen verplichtingen houden.”
2.3.
In de woning zijn op de eerste verdieping vier kamers met eigen voorzieningen en op de tweede verdieping vijf kamers met gedeelde voorzieningen gerealiseerd. De kamers op de tweede verdieping werden door [naam 1] en [naam 2] onderverhuurd aan onder andere [gedaagde 1] . De ruimtes op de eerste verdieping werden onderverhuurd aan [gedaagde 3] , [gedaagde 2] , [naam 3] en [naam 2] .
2.4.
De gemeente Zaanstad (hierna: de gemeente) heeft per brief van 1 februari 2022 aan [eiser] bericht dat de woning in strijd met gemeentelijke regelgeving zonder omzettingsvergunning is omgezet in onzelfstandige woningruimten (kamerverhuur) en zonder splitsingsvergunning is gesplitst in zelfstandige woonruimten. [eiser] wordt in die brief gesommeerd om aan deze strijdige situatie een einde te maken. Ook heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat legalisatie van deze strijdige situatie is uitgesloten, omdat in de Huisvestingsverordening is bepaald dat voor het gebied waar de woning is gelegen geen omzettings- en splitsingsvergunning worden verleend.
2.5.
Op 14 maart 2022 heeft de gemeente aan [eiser] een last onder dwangsom van
€ 15.000,00 en een bestuurlijke boete van € 4.300,00 opgelegd vanwege het overtreden van de Huisvestingsverordening. Op 17 augustus 2022 heeft de gemeente aan [eiser] laten weten tot invordering van de last onder dwangsom over te gaan.
€ 15.000,00 en een bestuurlijke boete van € 4.300,00 opgelegd vanwege het overtreden van de Huisvestingsverordening. Op 17 augustus 2022 heeft de gemeente aan [eiser] laten weten tot invordering van de last onder dwangsom over te gaan.
2.6.
[eiser] heeft op 17 oktober 2022 [naam 1] en [naam 2] en alle andere personen die op dat moment op het adres van de woning stonden ingeschreven, waaronder [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , in kort geding gedagvaard. In die procedure heeft de kantonrechter in de vonnissen van
1 december 2022 en 3 januari 2023 de gevorderde ontruiming ten aanzien van de verschenen gedaagden afgewezen en [naam 1] en [naam 2] veroordeeld tot betaling van de borg en huurachterstand.
1 december 2022 en 3 januari 2023 de gevorderde ontruiming ten aanzien van de verschenen gedaagden afgewezen en [naam 1] en [naam 2] veroordeeld tot betaling van de borg en huurachterstand.
2.7.
[eiser] heeft bij de gemeente bezwaar ingesteld tegen de aan haar opgelegde last onder dwangsom en bestuurlijke boete. Op 15 december 2023 heeft de gemeente aan [eiser] bericht dat deze worden ingetrokken.
2.8.
Op 18 april 2023 is [eiser] een procedure gestart tegen [naam 1] en [naam 2] . De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 november 2023 de huurovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] ontbonden vanwege de hoogte van de huurachterstand en de gevorderde ontruiming en betaling van de huurachterstand toegewezen.
2.9.
In de woning wonen nu alleen nog [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Zij wonen op de eerste verdieping in de zelfstandige woonruimtes. [eiser] heeft de huurovereenkomsten met [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] per brief van 29 april 2024 opgezegd tegen 1 december 2024 op grond van dringend eigen gebruik.
2.10.
Op 20 juni 2024 heeft de gemeente een controle in de woning op naleving van de brandveiligheidsvoorschriften uitgevoerd en heeft daarbij meerdere overtredingen geconstateerd. De gemeente heeft op 18 juli 2024 aan [eiser] het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt. Op 13 september 2024 heeft de gemeente aan [eiser] bericht dat een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete wordt opgelegd met een begunstigingstermijn. Op 9 december 2024 heeft de gemeente aan [eiser] meegedeeld dat de begunstigingstermijnen van twee en acht weken niet kunnen worden verlengd omdat deze al zijn verlopen en de begunstigingstermijn van 12 weken niet wordt verlengd vanwege de aard van de overtredingen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – dat de kantonrechter bepaalt dat de huur van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] eindigt op 1 december 2024, althans op een datum gelegen drie maanden na dagtekening van het vonnis en hen gelast het gehuurde te ontruimen, alsmede hen hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 3.200,00 per maand tot aan de dag van ontruiming.
3.2.
Na wijziging van de grondslag stelt [eiser] daartoe – kort samengevat – dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd de huur met [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voort te zetten. De woning staat grotendeels leeg, omdat deze niet kunnen worden verhuurd vanwege strijd met de gemeentelijke regelgeving. [eiser] ontvangt ruim minder huur dan zij met [naam 1] en [naam 2] was overeengekomen en dan marktconform is en daarmee worden de verhuurderskosten niet gedekt. Daarbij wijken de onderhuurovereenkomsten in nadelige zin af van wat [eiser] met [naam 1] en [naam 2] is overeengekomen en wat in de markt gebruikelijk is. Ook mocht de woning op grond van de huurovereenkomst niet worden gesplitst in meerdere zelfstandige woonruimtes/kamers. Daarvoor ontbreekt een vergunning en de gemeente staat dat niet toe. Met de gemeente heeft veel overleg plaatsgevonden, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing. Het is waarschijnlijk dat de gemeente weer zal handhaven en boetes zal opleggen aan [eiser] . Weliswaar is de eerder opgelegde last onder dwangsom en bestuurlijke boete ingetrokken, maar dat had onder meer als reden dat de aanzeggingen aan het verkeerde adres waren verzonden.
3.3.
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] voeren verweer. Zij voeren – samengevat – het volgende aan. Het verschil aan huurinkomsten is gering en [eiser] heeft niet toegelicht waarom dat onredelijk is. Het standpunt van [eiser] dat de huurovereenkomsten met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in zeer nadelige zin afwijken gaat ook niet op. Verder was voor [eiser] voorzien dat de woning zou worden onderverdeeld. Zij heeft de situatie waarin zij verkeert aan zichzelf te wijten en moet dit daarom tegen haar laten werken. [eiser] heeft de woning verhuurd met het doel er zoveel mogelijk mensen te laten wonen. Het ligt verder op de weg van [eiser] om een vergunning te regelen en zij stelt en bewijst niet dat zij dit heeft gedaan. Ook blijkt nergens uit dat de gemeente weer handhavend zal optreden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] vorderen – samengevat – veroordeling van [eiser] om binnen een week na betekening van het vonnis zorg te dragen voor een brievenbus en voor het verwijderen van een camera, beide op straffe van een dwangsom.
3.6.
[eiser] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
ten aanzien van de niet verschenen gedaagde [gedaagde 1]
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] niet is verschenen in deze zaak en geen verweer heeft gevoerd. Tegen hem is daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] wel in de procedure zijn verschenen, moet dit vonnis tegen [gedaagde 1] als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd. [1]
4.2.
De vordering tot bepaling van een datum waarop de huurovereenkomst eindigt en ontruiming van de woning worden toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. [eiser] vordert dat de huur op 1 december 2024 eindigt. Aangezien deze datum is verstrekken zal de datum van einde van de huurovereenkomst worden bepaald op de datum van dit vonnis (6 februari 2025). De ontruimingstermijn zal, zoals gevorderd, worden bepaald op een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis.
4.3.
De gevorderde gebruiksvergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 200,00 per maand, zijnde de hoogte van de huur die uit de huurovereenkomst met [gedaagde 1] blijkt en tijdens de zitting door [eiser] is bevestigd. Het overige deel van de gebruiksvergoeding wordt als ongegrond afgewezen. [eiser] heeft die gebruiksvergoeding gebaseerd op de huur die zij met [naam 1] en [naam 2] is overeengekomen, terwijl die huurovereenkomsten zijn ontbonden bij vonnis van 9 november 2023. [eiser] heeft de huurovereenkomst met de onderhuurder [gedaagde 1] voortgezet. [2] De rechtsverhouding tussen partijen wordt dus door die huurovereenkomst bepaald. Een grond voor een hogere gebruiksvergoeding ontbreekt. Ook is geen plaats voor een hoofdelijke veroordeling, aangezien met [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] afzonderlijke huurovereenkomsten zijn gesloten.
ten aanzien van [gedaagde 2]
4.4.
[eiser] heeft tussen haar en [gedaagde 2] gevoerde WhatsApp correspondentie overgelegd waarin [gedaagde 2] een voorstel doet om per 25 februari 2025 weg te gaan uit de woning en hij de huur van januari en februari niet hoeft te betalen. [eiser] heeft met dat voorstel ingestemd.
4.5.
[gedaagde 2] heeft deze afspraak tijdens de zitting erkend en verklaard zich niet meer te verzetten tegen de vorderingen van [eiser] . De beëindiging van de huurovereenkomst kan daarom worden vastgesteld op 25 februari 2025, met veroordeling tot ontruiming als na te melden in de beslissing.
4.6.
De gevorderde gebruiksvergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 700,00 per maand, zijnde de hoogte van de huur die met [gedaagde 2] is overeengekomen. Het overige deel van de gebruiksvergoeding en de verzochte hoofdelijke veroordeling worden onder verwijzing naar overweging 4.3 van dit vonnis als ongegrond afgewezen.
ten aanzien van [gedaagde 3]
4.7.
Tussen partijen staat vast dat [naam 1] en [naam 2] een onderhuurovereenkomst met [gedaagde 3] hebben gesloten voor een zelfstandige woonruimte. Op de hiervoor in 4.3. genoemde gronden is deze huurovereenkomst door [eiser] voortgezet. [eiser] wenst de huurovereenkomst met [gedaagde 3] te beëindigen. De daartoe strekkende vordering is tijdig ingesteld. Partijen twisten over de vraag of de daartoe aangevoerde wettelijke beëindigingsgronden in dit geval van toepassing zijn (belangenafweging en ontbreken huisvestigingsvergunning) [3] .
4.8.
[eiser] heeft ook aangevoerd dat [gedaagde 3] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Deze stelling is weersproken door [gedaagde 3] en niet voldoende onderbouwd door [eiser] om tot resultaat te leiden.
ontbreken huisvestingsvergunning
4.9.
[gedaagde 3] heeft niet gesteld dat zij beschikt over een huisvestingsvergunning. Volgens [gedaagde 3] is het aan [eiser] om ervoor te zorgen dat sprake is van een legale woonsituatie. De kantonrechter laat deze kwestie verder in het midden omdat onvoldoende is gesteld en gebleken dat sprake is van woonruimte waarop Hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is. Bij deze stand van zaken kan [eiser] geen beroep doen op deze beëindigingsgrond.
voortzetting kan niet worden gevergd (belangenafweging)?
4.10.
De kantonrechter zal hierna ingaan op de vraag of de huurovereenkomst kan worden beëindigd, omdat volgens de stellingen van [eiser] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de huur met [gedaagde 3] voortzet.
4.11.
Bij deze beoordeling gaat het om een belangenafweging. [eiser] heeft haar belang onderbouwd door te wijzen op het feit dat de woning - behalve de huur aan [gedaagde 3] - leeg komt te staan en andere verhuur niet mogelijk is omdat de door de gemeente vereiste vergunningen ontbreken. Hierdoor is sprake van wezenlijk minder huurinkomsten. Daarnaast is [eiser] geconfronteerd met ongunstige huurvoorwaarden. Het verweer van [gedaagde 3] houdt naar de kern genomen in dat [eiser] de ontstane situatie aan zichzelf heeft te wijten en het woonbelang van [gedaagde 3] zwaarder weegt. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.12.
Met betrekking tot de niet marktconforme voorwaarden is de kantonrechter het met [gedaagde 3] eens dat [eiser] het ontstaan van deze situatie deels aan zichzelf heeft te wijten door de wijze waarop [eiser] heeft gecontracteerd met [naam 1] en [naam 2] , te weten het toestaan van onderhuur zonder toezicht. Dat de voorwaarden in de huurovereenkomst met [gedaagde 3] afwijken van de huurovereenkomst die zij met [naam 1] en [naam 2] had gesloten volgt uit het feit dat [naam 1] en [naam 2] de onderhuurovereenkomst op hun eigen voorwaarden mochten aangaan. Daarbij zijn de met [gedaagde 3] overeengekomen huurvoorwaarden overigens niet dermate ongunstig dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voortzetting daarvan van [eiser] niet kan worden gevergd.
4.13.
Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting staat wel vast dat [eiser] behalve de verhuur aan [gedaagde 3] van een studio op de eerste verdieping de woning verder niet kan verhuren of zelf kan bewonen, omdat de benodigde splitsingsvergunning ontbreekt. Hierdoor ontvangt [eiser] wezenlijk minder huurinkomsten en blijft de woning grotendeels onbenut. Als onbetwist staat ook vast dat de gemeente niet bereid is de woonsituatie van [gedaagde 3] te legaliseren. De gemeente is slechts bereid om een woongemeenschap op de eerste verdieping van de woning toe te staan. De door de gemeente beoogde legalisering houdt in dat [gedaagde 3] de keuken, woonkamer en badkamer moet gaan delen met [gedaagde 1] of een op te volgen woningdeler, zo is door [eiser] ter zitting toegelicht. Volgens de gemachtigde van [gedaagde 3] is deze mogelijkheid nooit aangeboden en zou [gedaagde 3] zich hiervoor willen openstellen. Dit is weer betwist door [eiser] . [gedaagde 3] heeft op haar beurt op vragen van de kantonrechter er onvoldoende blijk van gegeven voor deze aanpassing open te staan.
4.14.
[eiser] stelt dat de gemeente voornemens is te handhaven. Behalve de relatief oude correspondentie uit 2022 blijkt daarvan vooralsnog niets. Op vragen van de kantonrechter heeft de gemachtigde van [eiser] verklaard dat de gemeente wacht op een beslissing in deze procedure.
4.14.
In de gegeven omstandigheden, waarin niet alleen economische belangen van [eiser] spelen, maar ook sprake is van een impasse door de illegale woonsituatie die - door de opstelling van de gemeente en [gedaagde 3] - slechts doorbroken kan worden met beëindiging van de huurovereenkomst, komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van [eiser] moet prevaleren boven het woonbelang van [gedaagde 3] . Ter toelichting wordt nog het volgende overwogen.
4.15.
[gedaagde 3] heeft erop gehamerd dat [eiser] de illegale woonsituatie aan zichzelf heeft te wijten, omdat in de huurovereenkomsten met [naam 1] en [naam 2] was opgenomen dat zij het gehuurde mochten onderverdelen in kamers. [eiser] was ook op de hoogte van de splitsing van de woning in zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, zodat zij dit tegen zich moet laten werken, aldus [gedaagde 3] .
4.16.
De kantonrechter stelt vast dat volgens de overgelegde huurovereenkomsten [eiser] met de oorspronkelijke huurders [naam 1] en [naam 2] de mogelijkheid van onderhuur van kamers (onzelfstandige woonruimte) was overeengekomen. Daartoe waren op de tweede verdieping vier kamers gerealiseerd. Ook staat vast dat [eiser] met deze staat van de woning op dat moment bekend was. [eiser] kan het ontbreken van een omzettingsvergunning in zoverre zelf worden verweten.
4.17.
Het voorgaande neemt niet weg dat [naam 1] en [naam 2] in strijd met de huurovereenkomst in plaats van kamers met gedeelde voorzieningen zelfstandige woonruimte hebben verhuurd. Als onvoldoende betwist gaat de kantonrechter uit van de juistheid dat op de eerste verdieping sprake was van één zelfstandige woonruimte met één woonkamer, één slaapkamer, één keuken en één badkamer, en dat [naam 2] buiten [eiser] om op deze verdieping vier zelfstandige studio’s heeft gecreëerd door vier wandjes te plaatsen met in iedere ruimte eigen voorzieningen. Hierdoor werd [eiser] geconfronteerd met huurders die op grond van de wet worden beschermd. Tegelijkertijd is sprake van een illegale situatie omdat (ook) een splitsingsvergunning ontbreekt voor de splitsing van de woning in meerdere zelfstandige woonruimtes. [gedaagde 3] is thans nog de enige huurder van één van de studio’s op de eerste verdieping.
4.18.
Daarbij komt dat de wijze waarop de woning is ingericht niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid, zo blijkt uit de rapportage van 20 juni 2024. Daarvoor is op 13 september 2024 aan [eiser] een last onder dwangsom opgelegd, waarvan de begunstigingstermijn volgens een brief van 9 december 2024 van de gemeente niet meer wordt verlengd omdat het gaat om overtreding van normen ten behoeve van gezondheid en veiligheid van de gebruikers van het pand.
4.19.
Hoewel het belang van [gedaagde 3] bij behoud van de woning voor zich spreekt, leidt dit alles er in dit specifieke geval toe dat het belang van [eiser] groter moet worden geacht dan dat van [gedaagde 3] . Daarbij wordt betrokken dat [gedaagde 3] al veel bij haar ex-partner verblijft en het contact met hem goed is, zodat zij in ieder geval overbruggingstijd heeft bij het vinden van (passende) woonruimte. Het beroep van [eiser] op deze beëindigingsgrond slaagt dan ook. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurovereenkomst met [gedaagde 3] eindigt. De datum van einde als na te melden in de beslissing. De gevorderde ontruiming van de woning zal ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis om [gedaagde 3] in de gelegenheid te stellen vervangende woonruimte te vinden.
4.20.
De gevorderde gebruiksvergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 700,00 per maand, zijnde de hoogte van de [gedaagde 3] overeengekomen huur. Het overige deel van de gebruiksvergoeding en de verzochte hoofdelijke veroordeling worden onder verwijzing naar overweging 4.3 van dit vonnis als ongegrond afgewezen.
ten aanzien van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
4.21.
[gedaagde 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,22
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
700,72
4.22.
De veroordeling wordt wat betreft de proceskostenveroordeling hoofdelijk uitgesproken. [4] Dat betekent dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.23.
Omdat de huurovereenkomsten eindigen hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen belang meer bij hun vordering tot het zorgdragen voor een brievenbus en het verwijderen van de camera. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
4.24.
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden vanwege de samenhang met de zaak in conventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
ten aanzien van de niet verschenen gedaagde [gedaagde 1]
5.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] van de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 2] op 6 februari 2025 eindigt,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser] , en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding gelijk aan de hoogte van de geldende huurprijs van € 200,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat hij het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
ten aanzien van [gedaagde 2]
5.4.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 2] van de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 2] op 6 februari 2025 eindigt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 2] om het gehuurde uiterlijk 25 februari 2025 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser] , en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.6.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding gelijk aan de hoogte van de geldende huurprijs van € 700,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat hij het gehuurde vanaf 25 februari 2025 in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
ten aanzien van [gedaagde 3]
5.7.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 3] van de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 2] op 6 februari 2025 eindigt,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 3] om het gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser] , en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.9.
veroordeelt [gedaagde 3] tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding gelijk aan de hoogte van de geldende huurprijs van € 700,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat hij het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
ten aanzien van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
5.10.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten van € 700,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.12.
wijst de vorderingen van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] af,
5.13.
veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten die tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025.